ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности иобоснованности решения арбитражного суда

Дело № А49-3032/2023

г. Самара

07 июня 2024  года

11АП-4787/2024

11АП-5124/2024

11АП-5126/2024

 

Резолютивная часть постановления оглашена   04 июня 2024 года

Постановление в полном объёме изготовлено   07 июня 2024 года

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Романенко С.Ш., Ястремского Л.Л.,  при ведении протокола секретарем судебного заседания Степанец М.В.,   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Фея", ООО "Сфера-Снаб",    индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение  Арбитражного суда  Пензенской области от 22 февраля  2024 года  по делу № А49-3032/2023 (судья Афиногентова Е.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Фея" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Сфера-Снаб" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, филиал ППК «Роскадастр» по Пензенской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Росреестра по Пензенской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2023 и о признании недействительной (ничтожной) сделки - договора купли-продажи от 25.04.2023,

с участием в  судебном  заседании:

от истца – представителя ФИО2, по доверенности от 22.03.2024 г.,

от ответчика ИП ФИО1 – представителя ФИО3, по доверенности от 02.05.2023 г.,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фея" (далее - истец)  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сфера-Снаб" (далее - ответчик)  о переводе на ООО «Фея» прав и обязанностей покупателя ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2023 как приобретателя 1/100 доли общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 248,4кв.м, этаж 2, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 30/100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14 по адресу: 

<

...> с ценой и на условиях договора купли-продажи; о признании договора купли-продажи 25.04.2023 недействительным.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 23.08.2023 г. дело № А49-3032/2023 объединено в одно производство с делом № А49-5059/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «Фея» к обществу с ограниченной ответственностью «Сфера-Снаб», индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительной (ничтожной) сделки - договора купли-продажи от 25.04.2023, для их совместного рассмотрения с присвоением номера № А49-3032/2023.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 22.01.2024 принято уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в соответствии с которыми истец просил признать недействительной (ничтожной) сделку - договор купли-продажи от 25.04.2023 г., удостоверенный нотариусом Пензенского района Пензенской области ФИО4 в реестре № 58/78-н/58-2023-1-724, по отчуждению ИП ФИО1 (продавец) ООО «Сфера-Снаб» (покупатель) 1/100 доли общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, по адресу: 

<

...> кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 1/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14 по адресу : 

<

...>; применить последствия недействительности сделки в виде перевода на ООО «Фея» прав и обязанностей покупателя ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2023 г., как приобретателя 1/100 доли общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 30 /100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14 по адресу: 

<

...> с ценой и на условиях договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда  Пензенской области от 22 февраля 2024 года  исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Фея" удовлетворены частично; признана недействительной (ничтожной) сделка - договор купли-продажи от 25.04.2023, удостоверенный нотариусом Пензенского района Пензенской области ФИО4 в реестре № 58/78-н/58-2023-1-724, по отчуждению ИП ФИО1 (продавец) ООО «Сфера-Снаб» (покупатель) 1/100 доли общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, по адресу: 

<

...> кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 1/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14 по адресу: 

<

...>; применены последствия недействительности ничтожной сделки; в течение 30 дней с даты вступления решения в законную силу:

- на общество с ограниченной ответственностью «Сфера-Снаб» возложена обязанность индивидуальному предпринимателю ФИО1 1/100 доли общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, по адресу: 

<

...> кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 1/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14 по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи;

- на индивидуального предпринимателя ФИО1 возложена обязанность  возвратить  обществу с ограниченной ответственностью «Сфера-Снаб» денежные средства в сумме 185 000 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; с общества с ограниченной ответственностью "Сфера-Снаб" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фея" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.; с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фея" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Фея", ООО "Сфера-Снаб",    ИП ФИО1 обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе ООО "Фея" выражает несогласие с выводами суда первой инстанции об отказе истцу в удовлетворении требований о переводе на ООО «Фея» прав и обязанностей покупателя ФИО1 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.01.2023, указывая, что суд не дал оценки тому обстоятельству, что спорный договор, в котором продана 1/100 доля помещения, равная по площади 2,45 кв.м., не содержит описания местонахождения данного имущества, что не исключает продажу доли в помещении, находящейся на лестничной клетке, являющейся общей собственностью.

В апелляционных жалобах ООО "Сфера-Снаб",   ИП ФИО1  просят исковые требования оставить без удовлетворения в полном объеме, указывают, что  у  истца  отсутствует  материально-правовой  интерес  в  оспаривании сделки купли-продажи от 25.04.2023; считают, что нарушение закона и злоупотребление правом ответчиками не допущено, поскольку доля в праве общей долевой собственности в нежилом помещении отчуждена вместе с долей в праве на земельный участок.

  Истец представил отзывы на апелляционные жалобы ответчиков.

  От ответчика ИП ФИО1 поступили отзывы на апелляционные жалобы ООО "Фея", ООО "Сфера-Снаб".

В отзывах  на апелляционные жалобы истец  просил прекратить производство по апелляционным жалобам ответчиков в связи с пропуском процессуального срока обжалования.

  В судебном заседании представитель истца – ФИО2, по доверенности от 22.03.2024 г., просила решение суда первой инстанции отменить в части, удовлетворить исковые требования истца в полном объеме, апелляционные жалобы ответчиков оставить без удовлетворения.

Представитель  ответчика ИП ФИО1 – ФИО3, по доверенности от 02.05.2023 г., в судебном заседании апелляционную жалобу ответчиков поддержал, возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе истца.

         От представителя ООО "Сфера-Снаб" поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки в судебное заседание представителя. 

В соответствии с ч. 4 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

При этом возможность отложить судебное заседание является правом суда, которое осуществляется с учетом обстоятельств конкретного дела, за исключением случаев, когда рассмотрение дела в отсутствие представителя лица, участвующего в деле, невозможно в силу положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отложение судебного заседания является обязанностью суда.

Представителем ответчика  не заявлено о наличии обстоятельств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения дела в его отсутствие, в том числе в связи с намерением осуществить какие-либо процессуальные действия, явка представителя заявителя в заседание суда не была признана обязательной.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отложения судебного заседания.

Также судебная коллегия считает не подлежащим удовлетворению ходатайство истца о прекращении производства по апелляционным жалобам ответчиков, поскольку апелляционные жалобы поступили в суд в электронном виде 22.03.2024, т.е. в установленный частью 1 статьи 259 АПК РФ срок для обжалования судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «Фея» (продавец) и ООО «Сфера-Снаб» (покупатель) 16.10.2020 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ООО «Фея» продало, ООО «Сфера-Снаб» приобрело недвижимое имущество коммерческого использования:

- нежилое помещение в литере А, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 1-6, 16а, 20-24 по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3003003:777.;

- нежилое помещение в литере А, площадью 253,2 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 7-19, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3003003:843;

- нежилое помещение в литере А, площадью 514,1 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 1-32, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3003003:778;

- 68/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под зданием, с кадастровым номером 58:29:3003003:14 по адресу: 

<

...>, определенной пропорционально проданной части в здании (т.1 л.д. 20-24).

Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что 15.02.2023 ему стало известно о продаже по договору купли-продажи от 13.01.2023 ООО «Сфера-Снаб» ФИО1 доли в размере 1/100 в нежилом коммерческом помещении, площадью 248,4 кв.м, этаж 2, по адресу: 

<

...> кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 30/100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14-58/063/2023-21 по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 18-19).

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи от 13.01.2023 ФИО1 (покупатель) приобрела у ООО «СфераСнаб» (продавец) 1/100 доли в нежилом коммерческом помещении, площадью 248,4 кв.м, этаж 2, по адресу: 

<

...> кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 30/100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14-58/063/2023-21 по адресу: 

<

...>, по цене 1 495 000 руб., которые должна заплатить в срок до 01.05.2023 года.

Истец ссылался на нарушение его права преимущественной покупки доли, в связи с чем, просил о переводе на себя прав и обязанностей покупателя на долю в помещении и долю в земельном участке.

Из материалов дела следует, что впоследствии между ФИО1 (продавец) и ООО «Сфера-Снаб» (покупатель) был заключен договор купли – продажи №58АА1933518 от 25.04.2023 о продаже 1/100 доли в помещении, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 1/100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14-58/063/2023-21 по адресу: 

<

...> (т. 2 л.д. 129-130).

Переход права собственности по указанной сделке зарегистрирован в установленном порядке, о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Истец считал заключенную ответчиками 25.04.2023 сделку недействительной (ничтожной) в силу п.2 ст. 10 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ, ст. 170 ГК РФ.

Изложенные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Решением суда от 02.05.2023 по делу № А49-6586/2022 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14, площадью 988 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения магазина, расположенный по адресу: 

<

...> принадлежал на праве общей долевой собственности двум собственникам: ООО «Сфера – Снаб» и ООО «Фея».

В соответствии с Соглашением о порядке пользования земельным участком, являющимся приложением №1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.10.2020 ООО «Сфера – Снаб» и ООО «Фея» определили доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в следующих размерах: 32/100 доли (120,8 кв. м) – ООО «Фея», 68/100 доли (301,36 кв. м) – ООО «Сфера – Снаб».

По настоящему делу судом установлено, что здание, площадью 1563,0 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, разделено на четыре самостоятельных объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 ГК РФ.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Последствием нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 91 Постановления N 25 и в пункте 14 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" истец в случае нарушения права преимущественной покупки недвижимого имущества не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

При переводе на заявителя прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований заявитель обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Данный вывод следует из правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2020.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Разрешая требования истца о переводе на него 1/100 в нежилом коммерческом помещении, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:3003003:777., а также 30/100 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14-58/063/2023-21 по адресу: 

<

...>, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение с кадастровым номером 58:29:3003003:777, площадью 248,4 кв.м, принадлежало ООО «Сфера-Снаб» на праве собственности, долевая собственность в отношении указанного помещения не установлена и не зарегистрирована. Факт нахождения помещений истца и ответчика в одном здании не является основанием для возникновения права общей долевой собственности на все помещения в здании, а в случае наличия общего имущества в здании доля в праве общей собственности на места общего пользования следует судьбе права собственности на помещение с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Поскольку положения статьи 250 ГК РФ применяются в случае распоряжения долей в праве общей долевой собственности, суд первой инстанции пришел к выводу о нераспространении их действия применительно к договору купли-продажи имущества от 13.01.2023.

Истец, выражая несогласие с выводами суда в указанной части, ссылается на то, что в состав нежилого помещения, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, по адресу: 

<

...>, входит лестница, относящаяся к общему имуществу, на которое распространяется режим общей долевой собственности в здании.

Оценивая данные доводы, судебная коллегия исходит из следующего.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений в общее имущество здания" (далее - постановление N64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктами 2 - 4, 9 постановления N 64 при рассмотрении данной категории споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы и иные помещения и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В случае, когда имущество, которое в силу закона должно являться объектом общей долевой собственности, было зарегистрировано на праве единоличной собственности, наличие и сохранение записи о таком праве собственности нарушает права других собственников помещений в здании, надлежащим способом защиты нарушенных прав в силу вышеприведенных разъяснений Пленума является иск о признании права собственности.

Принятое по такому делу решение будет служить основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП, чем достигается восстановление и защита нарушенных прав собственников других помещений здании (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии с абзацем 2 пункта 9 Пленума N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, надлежащим способом защиты права лица, оспаривающего право индивидуальной собственности на общее имущество, будет являться требование о признании права общей долевой собственности, соединенное с требованием негаторного характера.

В настоящем деле истцом таких требований не заявлено, предъявленное истцом требование о переводе на него прав покупателя не приведет к восстановлению прав истца в случае нарушения его права на общее имущество. При этом, судебная коллегия учитывает, что ранее спорное нежилое помещение принадлежало истцу, которое было отчуждено им в собственность ООО "Сфера-Снаб" по договору от 16.10.2020. О невозможности владения указанным помещением на праве собственности в связи с вхождением в его состав общего имущества, истцом не заявлялось.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения требования истца в указанной части. Таким образом, апелляционный суд находит жалобу истца не подлежащей удовлетворению.

Разрешая требования ООО «Фея» о признании недействительной (ничтожной) сделки - договора купли-продажи от 25.04.2023 и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, суд первой инстанции исходил из следующего.

В обоснование заявленного требования о признании сделки ничтожной истец ссылался на то, что сделка заключена лишь для вида, поскольку с учетом пропорционального расчета площади продаваемых по сделке объектов недвижимости ФИО1 продала ООО «Сфера-Снаб» 2,45 кв.м недвижимого имущества коммерческого использования и около 15-ти сантиметров земельного участка.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что указанный договор заключался с целью отчуждения земельного участка без расположенного на нем недвижимого имущества, в связи с чем, сделка является ничтожной по признакам ст. ст. 10, 168, 170 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора (соглашения) статьи 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной.      Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение, например, во избежание обращения взыскания на имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче этого имущества, сохранив контроль продавца (учредителя управления) за ним, и осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной по пункту 1 статьи 170 ГК РФ. Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

Суд первой инстанции установил, что в результате заключения спорной сделки был нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта.

Так, в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пунктах 1 и 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, было указано, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. За исключением предусмотренных этой статьей случаев, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Соответствующие правила были также изложены в статье 273 ГК РФ.

Из указанного выше принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов следует недопустимость отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, в ином случае такая сделка является ничтожной (абзац второй пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции установил, что в результате оспариваемой сделки от 25.04.2023 ФИО1 стала собственником земельного участка под зданием без расположенного на нем объекта недвижимости, что свидетельствует о заключении ею сделки в обход установленным законом принципам единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости,  добросовестности участников гражданского оборота.

Довод ответчиков о том, что доля в помещении была продана ФИО1 Обществу "Сфера-Снаб" вместе с долей на земельный участок, в связи с чем, принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем здания был соблюден, судебной коллегией отклоняется, поскольку, как следует из материалов дела,  ФИО1 приобреталась 1/100 доли в помещении вместе с долей на земельный участок, равной 30/100, в то время как ею продана 1/100 доля в помещении с долей на земельный участок 1/100, при этом, ФИО1 осталась собственником 29/100 долей на земельный участок.

Указанные действия ответчиков не могут быть признаны разумными и добросовестными, поскольку направлены не на отчуждение объекта недвижимости, а на перераспределение долей  в праве собственности на земельный участок таким образом, что собственником участка становится лицо, не владеющее правом собственности на помещения в здании.

На основании изложенного, такая сделка отвечает признакам мнимости.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее- постановление № 25), обращено внимание судов на то, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При этом в силу пункта 1 постановления № 25, пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2008 года № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса РФ поведение сторон может быть признано недобросовестным и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участников гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 7, 8 постановления № 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В рассматриваемом случае материалами дела доказано совершение сделки от 25.04.2023 в обход закона с противоправной целью, что является основанием для признания ее недействительной на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, п.1 ст. 170 ГК РФ

Доводы ответчиков об отсутствии у истца  материально-правового интереса в оспаривании сделки купли-продажи от 25.04.2023 судебной коллегией отклоняются.

На основании п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как указано в п. 84 постановления № 25, согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Поскольку истец является собственником помещений в здании по адресу: 

<

...>, а также земельного участка под ним в соответствующей доле,  отчуждение доли в здании и земельном участке таким образом, что сособственником земельного участка становится лицо, не владеющее долей в праве собственности на здание, безусловно затрагивает права и законные интересы истца.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции о признании недействительной (ничтожной) сделки - договора купли-продажи от 25.04.2023 по отчуждению ИП ФИО1 ООО «Сфера-Снаб» 1/100 доли общей долевой собственности в нежилом помещении, площадью 248,4 кв.м., этаж 2, по адресу: 

<

...> кадастровый номер 58:29:3003003:777, а также 1/100 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 58:29:3003003:14 по адресу: 

<

...> обоснованными, а доводы ответчиков в апелляционных жалобах несостоятельными, не влекущими отмену судебного акта.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителей жалоб с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены обжалуемого решения.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда  Пензенской области от 22 февраля  2024 года  по делу № А49-3032/2023  оставить без изменения,  апелляционные жалобы ООО "Фея", ООО "Сфера-Снаб", индивидуального предпринимателя ФИО1   - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Председательствующий                                                                        Е.А. Митина

 

Судьи                                                                                                       С.Ш. Романенко

 

Л.Л. Ястремский