﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-1041/2019

г. Краснодар

02 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2020 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Коржинек Е.Л., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя Тавакаловой Розы Мехтаровны (ИНН 263503724009, ОГРНИП 304263514000141) – Кудрявцева С.В. (доверенность от 24.03.2020), в отсутствие истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тавакаловой Розы Мехтаровны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу № А63-1041/2019, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города  Ставрополя (далее – комитет) обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тавакаловой Р.М. (далее – предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121 площадью 194,4 кв. м, степенью готовности – 6 %, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64в (далее – спорный объект), путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением суда от 17.12.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 10.03.2020, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что оснований для изъятия объекта не имеется. Кафе в установленные договором срок не окончено строительством по вине органов местного самоуправления. Суды не дали оценку доводам и доказательствам ответчика.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации от 27.06.2003 № 3705 предпринимателю утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе и предоставлен в аренду на три года в соответствующих целях земельный участок площадью 577 кв. м, в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования. 

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 22.03.2004 № 3752 аренды земельного участка для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе с 27.06.2003 по 26.06.2006. Стороны констатировали наличие обременения части площадью 193 кв. м земельного участка в пользу электросетевой организации. Запись с номером регистрации 26-26-12/020/2005-793 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним 02.05.2005. Кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:12:012203:0020 и с разрешенным использованием для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе произведен 17.05.2004.

Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 30.06.2006                             № 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе со сроком действия до 26.06.2007. Запись с номером регистрации 26-26-12/038/2006-371 о праве собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства со степенью готовности 6% (литера А, инвентарный номер 31504, кадастровый номер 26:12:012203:121) внесена в государственный реестр прав 30.10.2006, правообладателю выдано свидетельство                       серии 26 АБ № 206071.

По договору аренды от 17.04.2007 № 5684 земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на новый срок для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 24.01.2007 по 23.01.2010, а по договору аренды от 05.07.2010                        № 8286 – для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 26.05.2010 по 25.05.2013, (записи с номерами регистрации 26-26-12/056/2009-903 и                                                26-26-01/112/2010-270 о названных договорах внесены в государственный реестр прав 25.06.2009 и 12.08.2010). Договоры содержали условие об обременении объекта аренды на площади 193 кв. м режимом охранной зоны инженерных коммуникаций электросетевой организации.

Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 02.12.2011                       № RU 26309000-"00939-С" на строительство двухэтажного кафе при сервисном комплексе общей площадью 252,5 кв. м со строительным объемом 2 934,8 куб. м со сроком действия до 30.05.2013.

По истечении срока договора аренды от 05.07.2013  № 8286 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 27.10.2014 № 4247 аренды земельного участка для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016. Договор в установленном порядке не зарегистрирован, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости                               от 17.02.2017, от 06.03.2017 и от 11.04.2017 и не оспаривается сторонами.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 19.10.2016 о предоставлении земельного участка в аренду для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе. Письмом (уведомлением) от 17.11.2016 № 08/14-8433с  администрация известила заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 по                                делу № А63-240/2017, оставленным в силе постановлениями Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 и Арбитражного суда                                  Северо-Кавказского округа от 16.04.2019, предпринимателю отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа от 17.11.2016 № 08/14-8433с в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20. Суды указали на то, что предприниматель как собственник объекта незавершенного строительства, имел право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства административного здания. Это право им реализовано. Предпринимателю земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016 по договору от 27.10.2014 № 4247.

18 апреля 2018 года предприниматель вновь обратился к главе администрации                               города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе. Уведомлением от 17.05.2018                                         исх. № 08/14-4186с администрация отказала предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края                                  от 29.05.2019 по делу № А63-11746/2018, в удовлетворении требований предпринимателя о признании незаконным отказа от 17.05.2018 исх. № 08/14-4186с в предоставлении в аренду земельного участка для продолжения строительства кафе отказано.

Мероприятиями муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:0122203:20 расположен объект незавершенного строительства.

Учитывая вышеизложенное, поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, предприниматель использовал, комитет обратился в суд с иском. 

Пунктом 1 статьи 239.1  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Пункт 6 названной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Федеральным законом от 23.06.2014                       № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В соответствии с пунктом 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется                       главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом, в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

Исходя из правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации, но только в случае, если на земельном участке, имеется объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов. Земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта, заключив новый договор.

Данный вывод согласуется и с правовой позиции, сформулированной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"», согласно которой при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды после 01.03.2015 их отношения регулируются новым договором.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка, заключенного для завершения строительства после 01.03.2015, к правоотношениям сторон подлежат применению правила пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды установив что, предпринимателю в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в действовавшей до 01.03.2015 редакции, земельный участок уже предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства кафе, однако предприниматель в определенный в новом договоре аренды срок, строительство спорного объекта не завершил, правильно пришли к выводу об удовлетворении требований комитета.

Доводы заявителя полностью повторяют доводы апелляционной жалобы, которые судам апелляционной инстанции были проверены и обоснованно отклонены.

Указанные доводы не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций и по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств. Основания для отмены или изменения решения и постановления отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу                                               № А63-1041/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       Е.Л. Коржинек Судьи 						                                                       Е.И. Афонина

                                                                                                          И.И. Фефелова