ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-13391/2021

23 июня 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 июня 2022 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей  Воронова Т.А., Грязниковой А.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5176/2022) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 07.04.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13391/2021 (судья Ярковой С.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304550725700122) о взыскании задолженности по арендной плате, 

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 07.06.2022,

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 27.07.2021,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору от 29.08.2017 № 44736/5А за период с 17.04.2020 по 31.12.2020 в размере 40 009 руб. 24 коп., задолженности по договору от 31.12.2020 № 44859/6А за период с 16.01.2020 по 31.12.2020 в размере 43 249 руб. 79 коп., с последующим начислением процентов по день фактической уплаты долга

Решением от 07.04.2022 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13391/2021 в удовлетворении требований Департамента отказано.

Не соглашаясь с указанным судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемое решение, принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя свою позицию, податель жалобы указывает на следующее: факт передачи предпринимателю в аренду помещений подтвержден материалами дела, следовательно, ответчик должен осуществлять оплату состоявшегося пользования данными помещениями; с учетом даты обращения с заявления о выкупе нежилых помещений и установленного законом срока для заключения договоров купли-продажи, право собственности на нежилые помещения могло возникнуть у ответчика  не ранее 18.03.2020 и 06.04.2020 соответственно, кроме того, судом первой инстанции не учтено наличие оснований для взыскания неустойки в связи с просрочкой внесения арендной платы в январе и апреле 2020; податель жалобы также полагает, что при рассмотрении спора судом первой инстанции не учтены наличия обстоятельств для удержания с ответчика суммы налога, который он обязан уплатить, если бы был собственником недвижимого имущества в спорный период.

В судебном заседании представитель Департамента  поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, ответил на вопросы суда.

Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела платежных поручений от 14.06.2022 № 121, от 14.06.2022 № 122 об уплате пени по договорам аренды.

Указанные платежные документы с учетом отсутствия возражений Департамента  приобщены апелляционным судом к материалам дела в целях полного и всестороннего рассмотрения доводов жалобы в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).  

Повторно рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил, что исковые требования Департамент мотивированы ссылкой на следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключены следующие договоры аренды: 

- договор аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 44736/5А (далее – договор № 1); 

- договор аренды нежилого помещения от 01.11.2017 № 44859/6А (далее – договор № 2). 

В соответствии  условиями договора № 1 арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 113, 9 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора № 1).

В соответствии с условиями договора № 2 ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 32, 2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>. (пункт 1.1 договора № 2).

Пунктом 3.2 договоров предусмотрено, что арендатор перечисляет ежемесячную арендную плату до 15-го числа текущего месяца. 

На момент заключения договора № 1 размер арендной платы составлял 11 300 руб., без учета НДС (пункт 3.2 договора № 1).

На момент заключения договора № 2  размер арендной платы составлял 4 515 руб., без учета НДС (пункт 3.2 договора № 2).

Пунктом 3.4 договоров предусмотрено право на ежегодное изменение арендной платы в соответствии с действующим законодательством. 

В соответствии с пунктом 4.1.1 договоров в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени в размере 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по договорам, задолженность по договору № 1 за период с 17.04.2020 по 31.12.2020 составляет 102 979 руб. 09 коп., задолженность по договору № 2 за период с 03.04.2020 по 31.12.2020 составляет 43 249 руб. 79 коп., а также пени за период с 16.01.2020 по 30.11.2020 в сумме 40 009 руб. 24 коп. по договору № 1 и за период с 16.01.2020 по 31.12.2020 в сумме 17 615 руб. 55 коп. по договору № 2.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 307, 309, 420, 421, 432, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходя из обстоятельств, установленных при рассмотрении дела № А46-16281/2020, пришел к выводу, что основания для удовлетворения иска отсутствуют ввиду наличия бездействия со стороны истца по отношению к ответчику при заключении договоров купли-продажи нежилых помещений, являющихся предметом договоров аренды.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Проанализировав отношения сторон, материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договоров аренды недвижимого имущества, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями договоров.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором.

Поскольку материалами дела подтверждено заключение между сторонами договоров, на ИП ФИО2 как арендаторе лежит обязанность по внесению в пользу арендодателя арендной платы согласно пунктам 3.1-3.4 договоров.

Вместе с тем следует учитывать, что ответчиком на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ‒ Закон 159-ФЗ) было реализовано право на выкуп арендуемых помещений путем обращения с заявлениями в Департамент 18.11.2019 в отношении помещения по договору № 1  и 06.12.2019 в отношении помещения по договору № 2.

Поскольку предусмотренные Законом № 159-ФЗ действия со стороны Департамента в установленные сроки не совершены, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия Департамента.

Вступившим в законную силу решением от 20.10.2020 Арбитражного суда Омской области года по делу А46-16281/2020 удовлетворены исковые требования предпринимателя к Департаменту, судом признано незаконным бездействие Департамента, выразившееся в не подготовке в установленный законом срок надлежащей рыночной оценки выкупаемого имущества - нежилых помещений 17П и 18П  площадью 84 и 29,9 кв.м соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>. 

Суд также обязал Департамент совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ: в двухнедельный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу принять решение об условиях приватизации не жилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилых помещений 17П и 18П площадью 84 и 29,9 кв.м соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>, направить предпринимателю проект договора купли-продажи названного имущества. 

Производство по делу № А46-16280/2020, в рамках которого предпринимателем оспаривались бездействия департамента по не заключению договора в отношении нежилых помещении площадью 32, 2 кв. м., расположенных по адресу: 

<

...>, Арбитражным судом Омской области прекращено в связи с отказом истца от иска в связи с направлением Департаментом в январе 2021 года проекта договора-купли продажи.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон, заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованным имуществом (по смыслу пункта 2 статьи 224 ГК РФ).

Соответственно, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Применительно к настоящему делу, бездействия Департамента по отказу ИП ФИО2 в преимущественном праве выкупа признаны незаконными, как не соответствующие требованиям Закона № 159-ФЗ, решением от 20.10.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-16281/2020, вступившим в законную силу 20.01.2021 (по результату рассмотрения апелляционной жалобы  Департамента) на Департамент возложена обязанность направить предпринимателю проект договора купли-продажи.

Законом № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие статье 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления Департамент обязан:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления (пункт 1);

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке (пункт 2);

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3).

Факт обращения предпринимателя к Департаменту 18.11.2019 и 06.03.20290  с заявлениями о выкупе нежилого помещения сторонами не оспаривается, установлен в порядке части 2 статьи 69 АПК РФ.

Соответственно, поскольку действия Департамента по отказу в заключении договоров купли-продажи были признаны незаконными, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в случае надлежащего исполнения Департаментом своих обязанностей у предпринимателя не возникла бы обязанность по уплате арендных платежей в связи с своевременным выкупом арендуемого имущества в исковой период.

Так, исходя из положений статьи 9 Закона № 159-ФЗ, договоры между сторонами должны быть заключены не позднее 18.02.2020 (с учетом даты обращения 18.11.2019) в отношении помещений по договору аренды № 1 и 06.03.2020 (с учетом даты обращения 06.12.2019) в отношении помещений по договору аренды № 2.

Доводы подателя жалобы о необходимости исчисления дополнительного срока (30 дней) на урегулирование разногласий по договору купли-продажи, предусмотренного статьей 4 Закона № 159-ФЗ, подлежат отклонению, поскольку податель жалобы не учитывает, что в данном случае предпринимателем реализовано право, предусмотренное статьей 9 Закона № 159-ФЗ.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что уклонение Департамента от своевременного заключения договоров купли-продажи арендуемого имущества создало ситуацию, при которой арендные отношения не прекращались.

В случае своевременного заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества с предпринимателем, обязательство последнего по внесению арендных платежей прекратилось бы ввиду приобретения права собственности на объект недвижимости. 

Как разъяснено, в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Исходя из изложенного, действия Департамента по взысканию арендной платы за использование предпринимателем нежилых помещений являются недобросовестными – взыскание арендной платы по формальным основаниям стало возможно лишь ввиду действий самого Департамента, признанных судебным актом незаконными.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 10 ГК РФ в удовлетворении исковых требований в отношении взыскания арендной платы по договорам следует отказать, так как задолженность начислена Департаментом за время после даты возможного заключения договоров купли-продажи.

Соответственно, производные требования о взыскании неустойки на основании 329, 330, 331 ГК РФ и пункта 4.1.1 договора также подлежат оставлению без удовлетворения, в том числе, с учетом приобщения апелляционным судом дополнительных доказательств, подтверждающих оплату пени, в частности, за январь 2021 года.

Относительно доводов подателя жалобы о том, что в случае заключения договоров купли-продажи ответчик как собственник обязан платить налог на имущество, подлежат отклонению, поскольку не имеют отношения к предмету заявленного спора о взыскании арендной платы по договору.

Таким образом, при принятии судебного акта суд первой инстанции полно исследовал обстоятельства, относящиеся к предмету доказывания, верно применил нормы права, подлежащие применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле, и принял законный, обоснованный и мотивированный судебный акт. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. 

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного оснований для отмены решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.04.2022 Арбитражного суда Омской области по делу №  А46-13391/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов

 А.С. Грязникова