АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-630/23 

Екатеринбург

21 марта 2023 г.

 

Дело № А07-28031/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Краснобаевой И. А., Суспициной Л. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Марат» (далее – общество «Марат», общество) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2022 по делу № А07-28031/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 по тому же делу. 

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление) обратилось с исковым заявлением к обществу «Марат» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 02.03.2020 по 31.03.2022 в размере 553 287 руб. 97 коп., пени в размере 1 581 795 руб. 98 коп. за период с 11.12.2018 по 31.03.2022; об обязании ответчика освободить занимаемый объект недвижимого имущества (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (далее - предприятие). 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2022 (с учетом определения об исправлении опечатки от 19.08.2022) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика задолженность в сумме 553 287 руб. 97 коп., неустойку в сумме 1 192 630 руб. 95 коп., а также расторг договор аренды № 67/17 от 27.06.2017 и обязал ответчика возвратить занимаемый объект недвижимого имущества.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Марат» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 242 929 руб. 02 коп. и неустойки в размере 100 000 руб. В удовлетворении остальных исковых требований просит отказать. Заявитель полагает, что расчет арендной платы должен был производиться в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 № 403, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 05.05.2016 № 166 о порядке внесения арендной платы: в первый год аренды - 40 % от размера арендной платы; во второй год аренды - 60 % от размера арендной платы; в третий год аренды - 80 % от размера арендной платы; в четвёртый год аренды и далее - 100 % от размера арендной платы. Указал, что в отсутствие соответствующего уведомления со стороны арендодателя об изменении арендной платы или порядка ее уплаты, взыскание арендных платежей в 100 % размере за первые годы аренды является необоснованным. Сам по себе переход права собственности (из государственной в муниципальную) на объект недвижимости не является достаточным основанием для одностороннего изменения размера арендных платежей, установленных при заключении договора. Поскольку вышеуказанная Методика расчета размера арендной платы была согласована сторонами при заключении договора аренды, то она должна сохранять свое действие и при смене арендодателя. После согласования использование данной Методики стало условием договора аренды, в связи с чем ее изменение возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также податель указывает, что начисление арендной платы за период с апреля 2020 года по декабрь 2020 года является незаконным, поскольку общество «Марат» является субъектом малого и среднего предпринимательства, арендованный объект недвижимого имущества был предоставлен ответчику для бытового обслуживания населения. В результате введенных на территории Российской Федерацией ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекцией, ответчик фактически на длительный период времени лишился выручки, из которой и оплачивались арендные платежи. После снятия ограничений, с апреля 2021 года ответчик начал оплачивать арендные платежи ежемесячно, что подтверждает его добросовестность. По мнению заявителя, удовлетворение требований истца в части расторжения договора аренды приведет к банкротству общества в связи с невозможностью оплаты взысканной основной задолженности по арендным платежам. Продолжение же деятельности на арендованном объекте позволит в будущем погасить задолженность перед истцом, что положительно скажется и на наполняемости бюджета, а истца избавит от длительной процедуры заключения договора аренды с новым арендатором.     

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.06.2017 между предприятием (арендодатель) и обществом «Марат» заключен договор аренды № 61/17 в отношении находящихся в государственной собственности нежилых помещений, зданий, сооружений, закрепленных за государственным унитарным предприятием, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: 

<

...>, включающий в себя: нежилые помещения № 4,5,7,11-29, 37-40, 51-60 литер А на 1 этаже, общей площадью 319,4 кв.м, функциональное назначение: бытовое обслуживание населения.

На основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан от 12.02.2018 № 100-р Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указанные помещения были переданы муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан передаточным актом № 70 от 16.11.2018 о передаче государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Управлением 30.10.2019 в адрес общества «Марат» направлено уведомление № 34586, в котором арендатор уведомлен о передаче арендованного нежилого помещения в собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 15 лет с момента государственной регистрации договора. 

В силу пункта 4.2.5 договора арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную договором или уведомлением арендодателя, направленным в соответствии с пунктом 6.3.1 настоящего договора. 

Согласно пункту 6.1 договора размер арендной платы составляет 32 385 руб. 82 коп. в месяц (в т.ч. НДС) в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 № 403. 

По акту приема-передачи от 04.09.2018 объект государственного нежилого фонда передан ответчику. 

Доказательства возврата помещений арендодателю ответчиком в материалы дела не представлены. 

Ответчиком обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнены, в связи с чем в период с 11.12.2018 по 15.09.2021 образовалась задолженность в размере 1 204 811 руб. 56 коп. 

Истцом 09.06.2021в адрес ответчика было направлено уведомление исх. УЗ-4424, в котором предложено в течение десяти дней с момента получения уведомления погасить образовавшуюся задолженность, подписать соглашение о расторжении договора аренды и освободить занимаемое помещение муниципального нежилого фонда. 

Отсутствие со стороны ответчика действий по оплате задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из доказанности материалами дела задолженности ответчика по заключенному договору, доказательств погашения задолженности не представлено. При этом судами установлено, что ответчику предоставлена мера государственной поддержки в виде моратория на банкротство, в связи с чем отсутствуют основания для начисления штрафных санкций в период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждения дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», что привело к частичному взысканию заявленной истцом договорной неустойки. Также суды пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1 и 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 6.1 договора размер арендной платы составляет                      32 385 руб. 82 коп. в месяц (в т.ч. НДС) в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 № 403. 

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 02.03.2020 по 31.03.2022 составила 553 287 руб. 97 коп.

Проверив представленный истцом расчет и признав его арифметически верным, суды в отсутствие в материалах дела доказательств погашения ответчиком задолженности по арендной плате, правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за спорный период в сумме 553 287 руб. 97 коп.

Кроме того, в связи с нарушением ответчиком срока оплаты арендной платы, истец просил взыскать пени в размере 1 581 795 руб. 98 коп. за период с 11.12.2018 по 31.03.2022. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 7.2.1 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Согласно расчету истца, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 11.12.2018 по 31.03.2022 в размере 1 581 795 руб. 98 коп.

Судами установлено, что ответчик обладает признаками лица, на которое распространяется действия моратория на взыскание неустойки, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждения дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников», поэтому требование о взыскании неустойки за период с 06.04.2020 по 07.01.2021 удовлетворению не подлежит. 

В суде первой инстанции истцом был представлен справочный расчет с учетом введенного моратория, согласно которому сумма пени за период с 11.12.2018 по 05.04.2021, с 08.01.2021 по 31.03.2022 составила 1 192 630 руб. 95 коп.

Проверив расчет, представленный истцом и признав его арифметически верным, установив факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей, суды правомерно пришли к выводу о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в виде уплаты истцу пени в сумме 1 192 630 руб. 95 коп.

Как видно из материалов дела, в суде первой инстанции о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлялось, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки судом апелляционной инстанции не установлено. Кассационная жалоба такого довода не содержит.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 61/17 от 27.06.2017 и обязании ответчика освободить занимаемые помещения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

В силу пункта 8.3 договора, настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при систематическом (более двух раз) невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.3, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.10, 4.2.21 настоящего договора. 

Согласно части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Соответственно, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма № 66) и предложения расторгнуть договор. 

В подтверждение факта соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в материалы дела представлена претензия от 09.06.2021 № УЗ-4424. 

Поскольку ответчиком допущена просрочка перечисления арендной платы, а также, учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика о необходимости произвести оплату задолженности в установленный срок, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения, правомерно признано судами обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Поскольку действие договора аренды прекращается судом, объекты аренды подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу приведенных положений норм права, учитывая фактическое использование объекта аренды ответчиком, требование о возвращении части недвижимого имущества судом первой инстанции удовлетворено правомерно. 

Судами установлено ненадлежащее исполнение и в срок принятых им на себя ответчиком обязательств в рамках договора аренды, в связи с чем вывод судов о существенном нарушении обществом условий договора аренды, является верным. 

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о доказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, что послужило основанием для удовлетворения требования истца.

Довод кассатора о том, что расчет арендных платежей должен был производиться в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 № 403, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 05.05.2016                  № 166, судами обоснованно признан несостоятельным, поскольку с 12.02.2018 арендуемый ответчиком объект недвижимого имущества перешел в муниципальную собственность, в связи с чем на него не могут быть распространено правовое регулирование, касающееся государственного имущества.

Довод заявителя об отсутствии основания для начисления арендных платежей с апреля по декабрь 2020 года также правомерно отклонен судами, поскольку в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17.04.2020 № 57/3 «Об освобождении от обязанности по внесению арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период распространения новой коронавирусной инфекции» арендаторы объектов муниципального нежилого фонда городского округа город Уфа Республики Башкортостан, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007                   № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» либо некоммерческие организации освобождаются от оплаты арендной платы на период с 01.04.2020 по 30.09.2020. Из расчета истца следует, что указанный период был исключен. Таким образом, основания для освобождения ответчика от оплаты арендных платежей за период с октября по декабрь 2020 года отсутствуют. 

Ссылка общества о том, что удовлетворение требований истца в части расторжения договора аренды приведет к банкротству ответчика, признана судом апелляционной инстанции необоснованной как документально не подтвержденная и основанная лишь на предположении подателя жалобы. Основания для переоценки данного вывода апелляционного суда у суда округа отсутствуют. 

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.08.2022 по делу № А07-28031/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Марат» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          И.А. Краснобаева 

 

                                                                                      Л.А. Суспицина