Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-39864/2017

г. Краснодар

19 февраля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2018 г. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ООО «ГУК-Краснодар», г. Краснодар

к ФГБОУ ВО «Кубанский государственный университет», г. Краснодар

о взыскании 274 549 руб. 35 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома,  а также пени с 11.05.2009 г. до момента фактического исполнения ответчиком обязательств

при участии:

от истца: ФИО1      

от ответчика: ФИО2

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГУК-Краснодар» обратилось к ФГБОУ ВО «Кубанский государственный университет» с требованиями о взыскании 274 549 руб. 35 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома,  а также пени с 11.05.2009 г. до момента фактического исполнения ответчиком обязательств.

Истец в судебном заседании настаивал на исковых требованиях.

Ответчик в судебном заседании против иска возражал, представил дополнения к отзыву на исковое заявление.

В судебном заседании 05.02.2018 г. объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 12.02.2018 г., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие сторон.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в исковом заявлении, 01.04.2008 г. между ООО «ГУК-Краснодар» (управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> был заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

В результате затопления архива ООО «ГУК-Краснодар» экземпляры вышеуказанного договора и протокола общего собрания собственников помещений, согласно которому в качестве управляющей организации выбран ООО «ГУК-Краснодар», истцом утрачены.

Истец указывает, что с 01.04.2008 г. ООО «ГУК-Краснодар» фактически выполняло свои обязанности по договору управления от 01.04.2008 г., оказывало услуги и работы по созданию условий, необходимых для безопасного и комфортного проживания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, в частности услуги по сбору документов, выдаче необходимых справок, по вывозу твердых бытовых отходов, по заключению договоров по холодному водоснабжению, водоотведению, а также услуги по текущему ремонту и содержанию многоквартирного дома № 80 по ул. Мира в г. Краснодаре.

Как видно из материалов дела, нежилое помещение 1,2,3 площадью 31,5 кв.м. (кадастровый номер 23:43:0305038:90), нежилое помещение 1,2,3,4,5,6 площадью 93,3 кв.м. (кадастровый номер 23:43:0305038:91), нежилое помещение 1,2,3,4 площадью 32,3 кв.м. (кадастровый номер 23:43:0305038:92),  нежилое помещение 1,2,3,4,5,6,7,8 площадью 96,4 кв.м. (кадастровый номер 23:43:0305038:98), расположенные по адресу: 

<

...>, находятся в федеральной собственности Российской Федерации и закреплены с 14.04.2009 г. на праве оперативного управления за ответчиком - ФГБОУ ВО «Кубанский государственный университет»,  что подтверждается выписками из ЕГРН  от 04.09.2017 г. № 99/2017/26973817,  № 99/2017/26973912, № 99/2017/26973971, № 99/2017/26974047.

Согласно расчету истца, за период с 14.04.2009 г. по 31.07.2017 г. за ответчиком образовалась задолженность за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 274 549 руб. 35 коп.

Претензия истца от 10.05.2017 г. № 333701, направленная в адрес ответчика с требованием об оплате задолженности была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что спорное здание по адресу: 

<

...>, не является многоквартирным домом, а представляет собой одноэтажные жилые постройки – как смежные, так и отдельно стоящие, имеющие отдельный выход на земельный участок.

Как указывает ответчик, ООО «ГУК-Краснодар» не оказывались услуги по содержанию общего имущества и текущему ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме, а также по предоставлению коммунальных услуг, в связи с чем, основания для оплаты за жилые помещения и коммунальные услуги у ответчика отсутствуют.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса).

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Статьями 296, 298 Гражданского кодекса, определяющими права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник, передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 N 3 "О порядке закрепления и использования находящегося в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" эксплуатация государственными органами и организациями закрепленных за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения административных зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляется ими самостоятельно за счет средств, выделяемых по смете, и (или) иных разрешенных источников.

Таким образом, обладатели права оперативного управления с момента его возникновения обязаны нести расходы на содержание общего имущества.

Судом установлено, что право оперативного управления у ФГБОУ ВО «Кубанский государственный университет» в отношении спорных нежилых помещений по адресу: 

<

...> зарегистрировано 14.04.2009 г., что подтверждается выписками из ЕГРН  от 04.09.2017 г. № 99/2017/26973817,  № 99/2017/26973912, № 99/2017/26973971, № 99/2017/26974047.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Между тем, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 80 по ул. Мира в г. Краснодаре, подтверждающий выбор ООО «ГУК-Краснодар» в качестве управляющей организации многоквартирного дома, а также договор от 01.04.2008 г. на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома истцом в материалы дела не представлены.

Таким образом, доказательства выбора собственниками в качестве управляющей компании ООО «ГУК-Краснодар» (протокол собственников помещений), и доказательства заключения между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений многоквартирного дома № 80 по ул. Мира в г. Краснодаре договора от 01.04.2008 г. на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, отсутствуют достоверные основания полагать, что в спорный период именно ООО «ГУК-Краснодар» было уполномочено собственниками на оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Как указывает истец, согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, помещения ответчика (литеры Г и Д) расположены на общем с другими литерами земельном участке по одноименному адресу.

Возражая против исковых требований ответчик указал, что спорные помещения, закрепленные на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО «Кубанский государственный университет», находятся в отдельно стоящих зданиях, которые не имеют общих несущих конструкций и общих стен с соседними строениями, что отражено на плане земельного участка в техническом паспорте на спорные нежилые помещения.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 09.09.2014 г. № 6465 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по ул. Мира, 80 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, согласно которой указанный земельный участок предназначен для эксплуатации 1-2-этажного многоквартирного дома и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества.

Приказом Росстата от 15.08.2016 N 427(ред. от 30.08.2017) "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйством"  определено понятие жилых домов блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Изучив представленную в материалы дела техническую документацию в отношении спорных помещений, суд установил, что недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, не является многоквартирным домом, а представляет собой одноэтажные жилые постройки – как смежные, так и отдельно стоящие, имеющие отдельный выход на земельный участок, которые относятся к жилым домам блокированной застройки.

Таким образом, поскольку спорные нежилые помещения относятся к объектам блокированной застройки, общее имущество в виде общих помещений, крыши, технических подвалов и иных помещений, предназначенных для обслуживания более одного строения, в рассматриваемом случае отсутствует.

При этом, как следует из материалов дела, с 2009 года истец выставляет ответчику счета на оплату, в которых указана только графа «за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД».

Как указывает ответчик, спорные помещения используются им как склад, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение и другие коммунальные ресурсы в указанных помещениях отсутствуют; напряжение на концах кабеля в вводно-распределительном устройстве присутствует, но рубильник находится в выключенном положении, электроэнергия не потребляется.

Согласно письму ООО «Краснодар Водоканал» от 16.01.2018 г. № И.09.КВК.КД.УСП-ОРЮЛ0001, ответчику было отказано в выдаче копии акта разграничения балансовой принадлежности объекта, расположенного по адресу: 

<

...> в связи с отсутствием данного адреса в перечне объектов, включенных в договор холодного водоснабжения и водоотведения от 28.12.2016 г. № 5972.

Доводы истца о том, что помещения ответчика включены в технический план многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, сами по себе в совокупности остальных обстоятельств (блокированная застройка, отсутствие договора на управление от 01.04.2008 г., отсутствие коммунальных ресурсов у ответчика) не могут служить основанием для возложения на ответчика обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Истцом в подтверждение фактического оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> в материалы дела представлены акты выполненных работ, подписанные между ООО «ГУК-Краснодар» и МУРЭП-19 за период с 2009 г. по 2017 г.

К представленным истцом в качестве подтверждения фактического оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома актам выполненных работ за период с 2009 г. по 2017 г. суд относится критически, поскольку истцом не представлено достоверных доказательств фактического оказания услуг по содержанию общего имущества спорных жилых домов блокированной застройки.

В указанных актах поименованы работы по обслуживанию инженерных сетей (водоснабжение, водоотведение, канализация, электроснабжение), при этом судом установлено, что спорные помещения используются ответчиком как склад, и водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и другие коммунальные ресурсы в указанных помещениях отсутствуют. 

Помимо этого, суд учитывает отсутствие протокола собственников об избрании истца управляющей компанией, договора на управление спорным домом, а также то обстоятельство, что истец с 01.04.2008 года (с даты якобы заключения договора управления многоквартирным домом и избрания истца в качестве управляющей организации) вплоть до 2017 года не заявлял о взыскании с ответчика задолженности за содержание и ремонт общего имущества, предоставленные коммунальные услуги.

Как усматривается из материалов дела, претензия об оплате задолженности за жилые помещения и коммунальные услуги были направлены истцом в адрес ответчика только 26.05.2017 г.

Довод истца о том, что собственники помещений в указанном многоквартирном доме своими конклюдентными действиями по оплате счетов-квитанций управляющей организации за оказанные жилищно-коммунальные услуги подтверждают принятие от ООО «ГУК-Краснодар» исполнения договора управления  отклоняется судом, поскольку произведенная отдельными собственниками оплата счетов истца не подтверждает заключение между собственниками и управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом и не может повлечь для других собственников, в частности ответчика, в данном доме обязанности по оплате счетов управляющей компании.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «ГУК-Краснодар» о взыскании с ФГБОУ ВО «Кубанский государственный университет» 274 549 руб. 35 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также пени удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                          Н.А. Ермолова