АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

17 июня 2022 года

Дело №

А56-30317/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В.,  Сергеевой И.В., 

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО1 (доверенность от 10.01.2022), от общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» ФИО2 (доверенность от 15.04.2021), 

рассмотрев 08.06.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу не привлеченного к участию в деле общества с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 по делу                   № А56-30317/2020,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спутник», адрес: 199155, Санкт-Петербург, Уральская ул.,  д. 19, корп. 8, лит. А, пом. 1Н, ком. 50, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 3 667 575 руб. 31 коп. задолженности по арендной по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.07.2009 №08/ЗКС-000105 плате за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 и 474 951 руб. неустойки за просрочку оплаты соответствующих платежей за период с 11.07.2019 по 25.03.2020. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2020 иск удовлетворен.

Конкурсный кредитор Общества - общество с ограниченной ответственностью «ЖилСтройСервис», адрес: 197371, Санкт-Петербург, Комендантский пр., д. 25, корп. 1, пом. 9Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), требования которого включены в реестр требований кредиторов Общества определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2021 по делу                                    № А56-61011/2020 о несостоятельности (банкротстве) Общества, ссылаясь на разъяснения, приведенные в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», обжаловало решение от 06.08.2020 в апелляционном порядке.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 в удовлетворении апелляционной жалобы Компании отказано. 

В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неправильное применение судами норм  материального права, просит отменить решение 06.08.2020 и постановление от 02.02.2022, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении иска. 

Суды, по мнению подателя жалобы, не учли, что строительство жилого комплекса, для возведения которого был представлен в аренду земельный участок площадью 29 356 кв.м, было завершено (первая очередь введена в эксплуатацию 14.06.2017, вторая - 05.03.2019) и права собственности на квартиры в этом комплексе зарегистрированы  до начала спорного периода (в первой очереди - 24.07.2017, во второй - 16.04.2019). Общество считает, что при указанных обстоятельствах права на земельный участок, предоставленный по договору для строительства жилого комплекса, в качестве объекта общего имущества многоквартирных жилых домов (далее - МКД), возникло у собственников помещений МКД до начала спорного периода.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.07.2009 № 08/ЗКС-000105 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью              29 356 кв.м с кадастровым номером 78:40:8341:25, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 7 (северо-западнее пересечения с                       ул. Доблести), и земельный участок площадью 2853 кв.м с кадастровым номером 78:40:8341:22, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., уч. 18 (северо-западнее пересечения с ул. Доблести), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест.

В соответствии с пунктом 9.1 договора срок его действия определен до 14.10.2014.

Как предусмотрено пунктом 4.1 договора, общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы составляет в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга, протоколом о результатах торгов 235 000 000 руб. за период действия договора, установленный                   пунктом 9.1.

Перечисление арендной платы, предусмотренной пунктом 4.1 договора, осуществляется арендатором в соответствии с приложением 5 к договору поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года – не позднее 31 января), в течение срока проектирования  строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга; арендатор вправе в течение действия договора единовременно и досрочно выплатить оставшуюся часть денежной суммы, указанной в пункте 4.1 договора (пункт 4.3 договора).

За нарушение арендатором условий внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере            0,05 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение условий договора, Комитет направил в адрес Общества претензию от 18.07.2019 № 4901-пр./19 с требованием уплатить 3 667 575 руб. 31 коп.  задолженности по арендной плате за период 01.07.2019 по 30.09.2019  и соответствующую сумму неустойки. 

Указывая на непринятие ответчиком мер по урегулированию спора в претензионном порядке, Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции признал требования Комитета обоснованными и удовлетворил иск в полном объеме.

Апелляционный суд, рассмотрев апелляционную жалобу Компании - конкурсного кредитора Общества, посчитал выводы суда первой инстанции верными и отказал в удовлетворении жалобы.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В данном случае один из земельных участков, являющихся объектом аренды по договору от 15.07.2009, был представлен Обществу для строительства жилого комплекса.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Нормами частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004                   № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) определен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования; вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Компания в апелляционной жалобе ссылалась на то, что строительство всего жилого комплекса (двух его очередей) на земельном участке площадью            29 356 кв.м с кадастровым номером 78:40:8341:25 было завершено и права на квартиры в этих очередях МКД были зарегистрированы до начала спорного периода (в первой очереди - 24.07.2017, во второй - 16.04.2019). Компания также указывала, что на земельный участок с кадастровым номером 78:40:8341:25 зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса.

При проверке выполненного Комитетом расчета задолженности по арендной плате, суд первой инстанции не исследовал обстоятельства, связанные с завершением строительства на участке с кадастровым номером 78:40:8341:25 обеих очередей жилого комплекса и регистрацией прав на помещения в МКД.

Признавая правомерным произведенный Комитетом расчет задолженности, апелляционный суд посчитал, что арендная плата за период с 01.07.2019 по 30.09.2019 подлежит уплате в отношении площади земельных участков             11 752,8 кв.м и при ее определении исходил из того, что эта площадь не является необходимой для эксплуатации первой очереди строительства МКД, указав, что в спорный период на участке такой площадью осуществлялось строительство иных объектов.

Между тем, констатируя такой вывод относительно площади земельных участков, на которых осуществляется строительство после ввода в эксплуатацию первой очереди МКД, суд не учел и не оценил обстоятельства, на которые ссылалась Компания, относительно завершения строительства на земельном участке с кадастровым номером  78:40:8341:25 второй очереди жилого комплекса в марте 2019 года и государственной регистрации прав на помещение во второй очереди МКД в апреле 2019 года.

Эти обстоятельства имеют значение для разрешения спора с учетом положений статьи 16 ЖК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 67 Постановления № 10/22.

При таком положении вывод судов о наличии оснований для удовлетворения иска в полном объеме не может быть признан обоснованным и соответствующим нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 06.08.2020 и постановление от 02.02.2022 подлежат, а дело в указанной части - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам                               статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по делу, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 по делу № А56-30317/2020 отменить. 

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева