АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9139/2020

15 октября 2021 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 08.10.2021. В полном объеме решение изготовлено 15.10.2021.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Дрючиной Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению (с учетом уточнения от 24.08.2021)

общества с ограниченной ответственностью «СБМ»

к Комитету по управлению имуществом Курской области

о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области исх. № 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020 об отказе в предоставлении в аренду запрашиваемого земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:29:102018:107 площадью 920 кв.м.,

об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области продлить договор аренды земельного участка № 01-27/37-5973-19ю,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 15.06.2021, представлен диплом №ЮР-2162;

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью «СБМ»  (далее – заявитель, общество, ООО «СБМ») обратилось в арбитражный суд с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 24.08.2021 заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее – заинтересованное лицо, комитет) о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области исх. № 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020 об отказе в предоставлении в аренду запрашиваемого земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:29:102018:107 площадью 920 кв.м., об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области продлить договор аренды земельного участка № 01-27/37-5973-19ю.

До начала судебного заседания от ООО «СБМ» через канцелярию суда поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

До начала судебного заседания от Комитета по управлению имуществом Курской области посредством электронной системы подачи документов «Мой Арбитр» поступило  ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела: копии заявления ООО «СБМ» от 19.06.2017, копии соглашения от 17.07.2017, копии заявления ООО «СБМ» от 06.02.2019.

Поступившие документы приобщены к материалам дела.

Представитель заявителя поддержала уточненные требования по основаниям, изложенным в уточненном заявлении от 24.08.2021, полагала, что у Комитета имелись правовые основания для продления срока действия договора аренды.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

ООО «СБМ» адрес регистрации: 305000, 

<

...> А, ОГРН 

<

***>, зарегистрировано в качестве юридического лица 26.10.2009, ИНН 

<

***>, является собственником объекта незавершенного строительства (крытая стоянка автомобилей), назначение: объект незавершенного строительства; общая площадь застройки: 358 кв.м.; степень готовности – 14 %; Литер В; с кадастровым номером 46-46-01/094/2021-891, расположенного по адресу: Россия, 

<

...> дом № б/н, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2011 № 46-АК 062130 (т. 1 л.д. 12).

23.08.2012 между ООО «СБМ» (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды № 4194-12ю (т. 1 л.д. 76-79) земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:102018:107, находящийся по адресу: 

<

...> для строительства крытой автостоянки для автомобилей спецтехники, площадью 920 кв.м., сроком аренды по 06.08.2015.

16.11.2012 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска обществу выдано разрешение на строительство № ru 46302000-2045 (т. 1 л.д. 13-15) крытой стоянки по ул. Поныровской на вышеуказанном земельном участке, срок действия разрешения установлен до 16.07.2013. Указанный срок неоднократно продлевался, в последний раз – до 31.01.2020.

12.08.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001       № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» без проведения торгов между ООО «СБМ» (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды № 01-30/455253-15ю (т. 1 л.д. 82-85) земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:102018:107, находящийся по адресу: 

<

...> для строительства крытой автостоянки для автомобилей спецтехники, площадью 920 кв.м. сроком  аренды до 06.08.2017.

09.09.2016 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор № 01-30/45-5253-15ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 12.08.2015, согласно которому стороны договорились внести изменения в пункт 1.1 договора, определив, что земельный участок предоставляется с видом разрешенного использования «обслуживание автотранспорта».

17.07.2017 стороны договора заключили соглашение (т. 1 л.д. 86), в соответствии с которым в договор аренды № 01-30/455253-15ю от 12.08.2015 внесены изменения, в том числе, касающиеся условия о сроке аренды. Срок аренды в соответствии с данным соглашением установлен с 07.08.2015 по 06.08.2018.

04.03.2019 на основании подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов между ООО «СБМ» (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды № 01-27/37-5973-19ю (т. 1 л.д. 87-90) земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:102018:107, находящийся по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования – «обслуживание автотранспорта», площадью 920 кв.м., сроком аренды до 06.02.2020.

В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды № 01-27/37-5973-19ю от 04.03.2019 условия настоящего договора распространяются на период использования Арендатором земельного участка, указанного в п.п. 1.1 настоящего договора, с 07.08.2018.

27.07.2020 общество, ссылаясь на то, что строительные работы на объекте полностью завершены, однако без действующего договора аренды земельного участка отсутствует возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, обратилось в комитет с заявлением № 09/3-24 от 16.06.2020 (т. 1 л.д. 122) на приобретение земельного участка с кадастровым номером 46:29:102018:107, находящегося по адресу: 

<

...> в аренду без проведения торгов.

Письмом от 17.08.2020 № 05.6-01.01-19/10261 комитет отказал обществу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, указав, что на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Посчитав, что решение комитета по управлению имуществом Курской области, оформленное письмом исх. № 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:29:102018:107, площадью 920 кв.м., не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что срок действия разрешения на строительство № ru 46302000-2045 от 16.11.2012 был продлен до 31.01.2020, общество приняло меры по завершению строительства объекта в пределах срока действия разрешения на строительство, а действия заявителя, направленные на сохранение арендных отношений, являются добросовестными, поскольку необходимы для оформления правоустанавливающих документов в отношении объекта строительства и его эксплуатации.

Также заявитель, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 по делу № А64-6041/2018, указал, что, поскольку спорный земельный участок находился в непрерывном пользовании ООО «СБМ» с 23.08.2012, за период пользования земельным участком, равно как и после истечения срока действия последнего договора от 04.03.2019, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, общество продолжило использование участка без возражений со стороны арендодателя, то по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. 

При этом общество полагает, что факт заключения договора после 01.03.2015 не имеет правового значения, если фактически земельный участок находился в непрерывном пользовании арендатора по договору, заключенному до 01.03.2015.

Указанное, по мнению заявителя, свидетельствует о том, что ООО «СБМ», обратившись с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный земельный участок на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорного земельного участка на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения спора заявитель уточнил заявленные требования (в части способа восстановления нарушенного права) и обосновал их со ссылкой на пункт 6 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

Так, по мнению общества, в данном случае выполнены все условия для предоставления спорного участка: договор аренды заключен до принятия Губернатором Курской области Распоряжения от 10 марта 2020 г. № 60-рг «О введении режима повышенной готовности»; по истечении формального срока действия договора аренды арендатор продолжил пользование земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, стороны продолжают действовать в условиях заключенного договора аренды и исполнять принятые на себя обязательства по договору; запись о государственной регистрации указанного договора аренды содержится в сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в настоящее время не погашена; задолженность по арендной плате отсутствует, заявителю уведомления о возврате участка не направлялись, требование о расторжении договора в суд не поступало; информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка отсутствовала, на участке фактически завершены строительством гаражи, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией.

Заинтересованное лицо представило письменный отзыв, где возражало по заявленным требованиям и сослалось на законность и обоснованность оспариваемого решения, пояснив, что, поскольку общество уже воспользовалось правом на приобретение земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства, то ООО «СБМ» не имеет права на заключение договора аренды в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на новый срок.

Требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленных настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 Кодекса).

Оспариваемое решение, оформленное письмом № 05.6-01.01-19/10261, принято заинтересованным лицом 17.08.2020, в арбитражный суд заявление поступило 17.11.2020, то есть с соблюдением установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока.

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102018:107 площадью 920 кв.м. расположен по адресу: 

<

...> то есть, находится на территории городского округа «Город Курск».

В силу пункта 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами (пункт 2 статьи 16 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В соответствии с частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», законами субъекта Российской Федерации в случаях, установленных федеральными законами, может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации. Перераспределение полномочий допускается на срок не менее срока полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Такие законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года.

Закон Курской области от 05.03.2015 № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено» (далее – Закон № 8-ЗКО) в соответствии с частью 6.1 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» перераспределяет полномочия органов местного самоуправления городского округа «Город Курск» между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено.

В соответствии с пунктом г) части 1 статьи 2 Закона № 8-ЗКО, администрация Курской области и (или) уполномоченные Губернатором Курской области исполнительные органы государственной власти Курской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления городского округа «Город Курск» по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории городского округа «Город Курск», за исключением земельных участков, площадь которых не превышает 200 кв.м.

Исходя из буквального толкования нормы пункта г) части 1 статьи 2 Закона № 8-ЗКО, органы, указанные в части 1 статьи 2 Закона № 8-ЗКО, осуществляют полномочия органов местного самоуправления городского округа «Город Курск» по предоставлению земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенных на территории городского округа «Город Курск», которые превышают 200 кв.м.

Согласно Постановлению Губернатора Курской области от 10.04.2015 № 174-пг «О мерах по реализации части 1 статьи 2 Закона Курской области от 5 марта 2015 года № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено» комитет по управлению имуществом Курской области определен органом исполнительной власти Курской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа «Город Курск», в пределах полномочий, предусмотренных Законом Курской области от 5 марта 2015 года № 8-ЗКО «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа «Город Курск» и органами государственной власти Курской области по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено».

В соответствии с Положением о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденным Постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007       № 286, комитет заключает договоры аренды, купли-продажи, безвозмездного срочного пользования, дарения, мены, соглашения об установлении сервитута, объектом которых являются земельные участки, полномочия по управлению и распоряжению которыми наделен комитет (пункт 3.16).

Учитывая изложенное, комитет является органом, уполномоченным на предоставление земельного участка с кадастровым номером 46:29:102018:107 площадью 920 кв.м., а оспариваемое решение принято уполномоченным на то органом государственной власти, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.

При этом согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Так, в силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - п. 4 данной статьи.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 данного Кодекса).

В п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные п. п. 1 - 30 п. 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в п. 21 ст. 3 Закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу п. 21 ст. 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Из вышеприведенных норм не следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на два вида продления договора без торгов для целей завершения строительства: по п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и по п. 21 ст. 3 Законом № 137-ФЗ.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство, и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства, однако условия предоставления различны и четко поименованы в соответствующих статьях этих законов, они не являются дублирующими.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Анализ изложенных выше правовых норм в их совокупности позволяет с достаточной степенью определенности сделать вывод о том, что они действуют только в отношении добросовестных собственников объектов незавершенного строительства и (или) арендаторов. В частности, возведение объекта недвижимости и заключение предыдущего договора аренды земельного участка должны осуществляться с соблюдением установленного законодателем порядка.

Указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102018:107 площадью 920 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> изначально был предоставлен обществу в аренду для строительства крытой автостоянки для автомобилей спецтехники на основании договора аренды от 23.08.2012 № 4194-12ю.

Впоследствии стороны заключили два договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства: договор от 12.08.2015 № 01-30/455253-15ю (со ссылкой на п. 21 ст. 3 Законом № 137-ФЗ), продлив срок аренды соглашением от 17.07.2017 и установив его с 07.08.2015 по 06.08.2018, и договор от 04.03.2019 № 01-27/37-5973-19ю (со ссылкой на п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, поскольку обществом как собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды 12.08.2015 № 01-30/455253-15ю (т.е. после 01.03.2015), то повторное предоставление земельного участка для завершения строительства без торгов противоречит действующему земельному законодательству.

Соответственно, у комитета не имелось правовых оснований ни для заключения договора от 04.03.2019 № 01-27/37-5973-19ю на основании п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, ни для предоставления земельного участка в аренду на основании заявления ООО «СБМ»       № 09/3-24 от 16.06.2020.

Следовательно, комитет законно и обоснованно отказал обществу в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с договором аренды от 12.08.2015 № 01-30/455253-15ю, с учетом соглашения к данному договору от 17.07.2017, срок действия договора аренды определен на период с 07.08.2015 по 06.08.2018.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что заявителем на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ было реализовано право на однократное продление договора аренды для завершения строительства сроком на три года.

Довод заявителя о продлении договора аренды на неопределенный срок со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907 по делу № А64-6041/2018, суд полагает несостоятельным, поскольку указанная позиция затрагивает ситуацию, когда после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты.

Между тем, в рассматриваемом случае стороны после истечения срока аренды, установленного договором от 23.08.2012 № 01-30/455253-15ю, заключили новый договор аренды № 4194-12ю от 12.08.2015, то есть после внесения и вступления в законную силу соответствующих изменений в ЗК РФ (01.03.2015). Из приведенных выше положений ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ следует, что после 01.03.2015 продление договора аренды земельного участка на новый срок по общему правилу возможно только по результатам торгов (аукциона), следовательно, не может быть продлен (возобновлен) на неопределенный срок договор аренды, заключенный после 01.03.2015.

Ссылка заявителя на подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ также несостоятельна, поскольку указанная норма касается предоставления земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, к которым спорный земельный участок не относится.

Оценивая доводы заявителя о том, что комитет обязан продлить срок договора аренды на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», суд полагает необходимым руководствоваться следующим.

Пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (в ред. Федерального закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ) установлено, что до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

При этом одним из условий заключения дополнительного соглашения об увеличении срока аренды является то, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек.

Как было указано выше, основания для заключения с ООО «СБМ» договора от 04.03.2019 № 01-27/37-5973-19ю без проведения торгов, предусмотренные п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, отсутствовали.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При таких обстоятельствах спора договор аренды от 04.03.2019 № 01-27/37-5973-19ю следует считать заключенным с нарушением установленных законом требований (статьи 39.6 ЗК РФ), посягающим на публичные интересы, связанные с конкурентными способами распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу требований части 2 статьи 168 ГК РФ указанную сделку следует считать ничтожной.

В соответствии с частью 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку договор аренды от 04.03.2019 № 01-27/37-5973-19ю является недействительным как ничтожная сделка, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, то у комитета в отсутствие действующего договора аренды отсутствовали предусмотренные пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» правовые основания для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия договора.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение комитета по управлению имуществом Курской области, оформленное письмом исх. № 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:29:102018:107, площадью 920 кв.м., является законным и обоснованным.

Суд также учитывает, что согласно представленному в материалы дела техническому плану в отношении объекта с кадастровым номером 46:29:102018:266, расположенного на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 46:29:102018:107, по адресу: 

<

...>, здание нежилое, крытая стоянка по ул. Поныровская, строительство указанного объекта недвижимости было завершено в 2018 году.

Как следует из устных пояснений представителя заявителя, расчеты с подрядными организациями были осуществлены в 2019 году, поскольку имелись финансовые трудности, после чего был собран пакет необходимых документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и 28.01.2020 ООО «СБМ» обратилось с соответствующим заявлением в Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска, рассмотрев заявление Общества письмом от 04.02.2020 № 677/031-01-11 принял решение об отказе в выдаче соответствующего разрешения на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, так как отсутствуют документы, указанные в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.  Данный отказ не являлся предметом обжалования в судебном порядке.

В судебном заседании представитель заявителя пояснила, что после получения отказа от 04.02.2020 № 677/031-01-11, Общество повторно подготовило комплект документов и обратилось с заявлением в Комитет архитектуры и градостроительства города Курска 28.02.2020.

04.03.2020 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска принято решение об отказе в выдаче соответствующего разрешения на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в связи с отсутствием документов, указанных в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (правоустанавливающих документов на земельный участок).

ООО «СБМ» оспорило данный отказ в судебном порядке; решением Арбитражного суда Курской области от 27.04.2021 по делу № А35-7062/2020 в удовлетворении требования ООО «СБМ» о признании незаконным решения Комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 04.03.2020 № 1440/03101-11 об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Крытая стоянка по ул. Поныровская», расположенного на земельном участке с кадастровым номером        № 46:29:102018:107, по адресу: 

<

...> и об обязании Комитета архитектуры и градостроительства выдать ООО «СБМ» разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Крытая стоянка по ул. Поныровская», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102018:107, по адресу: 

<

...> отказано. Данный судебный акт вступил в законную силу.

Оценивая доводы заявителя относительно того, что для оформления всех документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию потребовалось длительное время, в связи с чем, документы были поданы только в январе 2020 года, а срок действия договора аренды истек 06.02.2020, суд считает необходимым руководствоваться следующим.

Гражданское законодательство определяет предпринимательскую деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Общество, являясь профессиональным участником на рынке оказания услуг по строительству объектов недвижимости, осуществляя предпринимательскую деятельность с целью извлечения прибыли, должно рассчитывать предпринимательские риски при осуществлении своей деятельности, учитывать запланированные сроки строительства, а также возможные сроки арендных отношений, возобновляемых на льготных условиях в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем, ссылки на наличие финансовых трудностей не могут быть приняты во внимание судом.

Как следует из представленного технического плана и пояснений представителя заявителя фактически строительство объекта окончено в 2018 году. Следовательно, в период, на который был заключен договор аренды  № 01-27/37-5973-19ю от 04.03.2019, фактические работы по строительству объекта недвижимости – крытая автостоянка ООО «СБМ» уже не осуществлялись.

Довод ООО «СБМ» о том, что Комитет по управлению имуществом Курской области не имеет законной возможности изъять незавершенный строительством объект, строительство которого осуществлялось на основании договоров долевого участия в строительстве, также подлежит отклонению судом.

Отсутствие возможности изъятия и последующей продажи незавершенного строительством объекта на торгах не может служить законным основанием для повторного предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов. 

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 02.07.2021 № А07-11256/2020.

Ссылки заявителя и Комитета на позицию, изложенную в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.08.2018 № Д23и-4738, также подлежат отклонению, поскольку данное письмо не является нормативным правовым актом, обязательным к применению.

В соответствии ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, для признания в рассматриваемом случае решения комитета по управлению имуществом Курской области об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:29:102018:107, площадью 920 кв.м., выраженного в письме исх. № 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020, незаконным необходимо одновременное соблюдение двух условий, а именно – несоответствие оспариваемого решения закону и нарушение указанным решением прав и законных интересов лица, в отношении которого оно принято.

Доказательствами, представленными в материалы дела, подтверждается, что оспариваемое решение соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в силу чего не нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, требования заявителя не подлежат удовлетворению. 

В силу положений части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Госпошлина уплачена заявителем при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 17, 29, 110, 167-170, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью «СБМ» к Комитету по управлению имуществом Курской области о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области исх.        № 05.6-01.01.-19/10261 от 17.08.2020 об отказе в предоставлении в аренду запрашиваемого земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:29:102018:107 площадью 920 кв.м., и об обязании Комитета по управлению имуществом Курской области продлить договор аренды земельного участка  №01-27/37-5973-19ю отказать.

Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.

Судья                                                      Л.В. Дрючина