Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-133736/2022

27 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  17 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  27 октября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "СЕМЁРОЧКА" 

о взыскании,

при участиии- от истца: не явился (извещен);  - от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 01.03.2023,

установил:

Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – истец, Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СЕМЁРОЧКА" (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 №06а/88, образовавшейся за период с 01.07.2021 по 31.07.2022, в размере 2 651 489,92 руб., а также пени в размере 796 219,89 руб., начисленные за период с 12.03.2021 по 31.07.2022. 

Определением от 09.01.2023 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

Определением от 09.03.2023 суд принял к производству встречный иск общества с ограниченной ответственностью "СЕМЁРОЧКА" о признании недействительной (недостоверной) арендную плату по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 рублей в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки»; об установлении с 16.06.2020 величину ежегодной арендной платы по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88, исходя из рыночной стоимости арендной платы определенной на основании судебной экспертизой.

Определением от 28.05.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, производство по делу приостановил.

В материалы дела поступило экспертное заключение ЗАО «НКГ «ААА+» № XLI/23-ОН от 19.06.2023.

Ознакомившись с экспертным заключением, Управление Росимущества ходатайствовало о назначении по делу повторной судебной экспертизы, а Общество заявило об уточнении встречного искового заявления и просило признать недействительной (недостоверной) арендную плату по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 рублей в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки»; установить за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 арендную плату в размере 3 781 862 руб. и с 13.06.2023 – в размере 1 491 859 руб. в год, определенную на основании экспертного заключения № XLI/23-ОН от 19.06.2023.

Заявление ответчика об уточнении встречных исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом не установлено.

В судебном заседании 17.10.2023 представитель Общества поддержал встречное исковое заявление в полном объеме, с учетом уточнений; против удовлетворения первоначального иска возражал.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явился (направил суд справочный расчет), в связи с чем, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявление рассмотрено в отсутствие его представителей.

Суд в соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области и ООО «Семёрочка» (Арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 (далее - Договор), предметом которого является здание, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. В.

Объект находится в собственности Российской Федерации.

Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (Арендодатель) на основании приказа от 19.12.2016 №464 является правопреемником Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области.

Договором установлена обязанность Арендатора своевременно и полностью уплачивать установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование Объектом, а также налог на добавленную стоимость (п. 2.2.2 Договора).

В соответствии с п. 3.1. Договора размер арендной платы определялся на основании отчета об оценке рыночной стоимости прав аренды от 27.11.2006 № 21/02/06 и составляла 1 505 000 рублей в год.

В соответствии с условиями Договора, в случае нарушения Арендатором п. 2.2.2 Договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 4.4 Договора).

На основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ-09/4218 Управление Росимущества изменило величину арендной платы по Договору, установив ее с 01.05.2020 в размере 4 140 400 рублей в год. Увеличение арендной платы обосновывалось отчетом об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, составленным ООО «Городской центр оценки».

Управление Росимущества направляло в адрес Общества претензию от 04.08.2022 №78-09/11233, с требованием перечислить в десятидневный срок со дня получения претензии сумму задолженности по Договору в размере 2 717 888,76 руб. за период с 01.16.2021 по 31.07.2022, а также сумму пени за просрочку платежей в размере 796 219,89 руб. за период с 12.03.2021 по 31.07.2022.

В ответ на претензию Общество письмом вх. № 78-28995 от 01.11.2022 направило в адрес Управления Росимущества отчет № 229/2022-Н, составленный ООО «Городской центр оценки» 07.10.2022 года, согласно которому арендная плата по Договору с начала 2022 года составляет 3 320 692 рубля в год, и просило Управление Росимущества установить арендную плату по Договору в размере 3 320 692 рубля в год с 01.01.2022.

Ссылаясь на оставление Обществом претензии без удовлетворения, Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество направило встречное исковое заявление, в обоснование которого указало, что считает размер арендной платы в сумме 4 140 400 рублей в год не соответствующим конъюнктуре рынка, и при наличии спора относительно надлежащего размера платы за пользование объектом аренды, считает необходимым проведения судебной экспертизы.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт заключения Договора и предоставления Здания во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела.

Принимая во внимание наличие спора относительно размера арендной платы, представление в материалы дела двух отчетов об оценки, устанавливающих различную величину арендной платы, арбитражный суд определением от 28.05.2023 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам ЗАО «НКГ «ААА+» ФИО3 и ФИО4 

Перед экспертами поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость арендной платы за пользования объектом нежилого фонда, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. В с 01.05.2020 по дату подготовки судебной экспертизы?

В результате проведенной экспертизы (заключение эксперта № XLI/23-ОН от 19.06.2023) эксперты пришли к следующим выводам:

«Рыночная стоимость арендной платы за пользования объектом нежилого фонда, расположенным по адресу: 183306, 

<

...> лит. B, за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 г. округленно составляет             3 781 862 руб. (Три миллиона семьсот восемьдесят одна тысяча восемьсот шестьдесят два) рублей. или в год 1 491 859 руб. (Один миллион четыреста девяносто одна тысяча восемьсот пятьдесят девять) рублей.».

Принимая во внимание результаты судебной экспертизы, ответчик заявил об уточнении исковых требований, которые были приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец представил справочный расчет исковых требований, согласно которому, с учетом экспертного заключения № XLI/23-ОН от 19.06.2023, по состоянию на 12.06.2023 у Общества имеется переплата по договору в размере 2 942 613, 91 руб.

Ознакомившись с указанным заключением эксперта, истец, полагая его необоснованным, выполненным с существенными нарушениями законодательства РФ об экспертной деятельности, с нарушением установленных методик определения размера платы, законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Рассмотрев экспертное заключение, суд пришел к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

Возражения, заявленные истцом, свидетельствуют о его несогласии с выводами эксперта, что по смыслу статьи 87 АПК РФ, не является основанием для назначения повторной экспертизы. 

При таких обстоятельствах суд признает заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы надлежащим доказательством по делу и отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Рыночная стоимость арендной платы за пользования объектом нежилого фонда, расположенным по адресу: 183306, 

<

...> лит. B, подлежит определению на основании экспертного заключения ЗАО «НКГ «ААА+» № XLI/23-ОН от 19.06.2023, и составляет за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 в размере 3 781 862 руб. и с 13.06.2023 – в размере 1 491 859 руб. в год.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Управления Росимущества и одновременным удовлетворением встречного иска Общества.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно частям 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, расходы ответчика по уплате госпошлины и судебной экспертизы относятся на истца в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального искового заявления отказать.

Встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительной (недостоверной) арендную плату по договору аренды объекта нежилого фонда от 12.03.2007 № 06а/88 в размере 4 140 400 рублей в год с 01.05.2020, установленную на основании уведомления от 03.04.2020 № 78-СШ09/4218, отчета об оценке от 16.12.2019 № 330/3-2019-НЗ, выполненного ООО «Городской центр оценки». 

Установить за период с 01.05.2020 по 12.06.2023 арендную плату в размере 3 781 862 руб. и с 13.06.2023 – в размере 1 491 859 руб. в год, определенную на основании экспертного заключения № XLI/23-ОН от 19.06.2023.

Взыскать с Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "СЕМЁРОЧКА" 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины и 30 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.