АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 сентября 2017 года

Дело №

А56-43615/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен  25 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Фарм-Терминал» Леончева Д.О. (доверенность от 01.02.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 29.12.2016 № 140997-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2017 № 87), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2016  (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Колосова Ж.В.) по делу                              № А56-43615/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Фарм-Терминал», место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 4, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1037828003036, ИНН 7813143255 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 306,7 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001283:4228, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, лит. А, пом. 46-Н, указанной в проекте договора купли-продажи названного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге; обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи данного помещения по цене 62 200 000 руб. с рассрочкой оплаты на пять лет (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие), и акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества).

Решением от 19.04.2016 прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи указанного выше помещения по цене 62 200 000 руб. с рассрочкой на пять лет. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 данное решение изменено; на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 64 321 000 руб. с рассрочкой на пять лет. 

Дополнительным постановлением от 03.07.2017 разрешен вопрос о судебных расходах; с Общества в пользу Предприятия взыскано 37 500 руб. расходов по экспертизе и 3000 руб. – по апелляционной жалобе. 

Предприятие в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение и нарушение судами норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции назначил экспертизу, основываясь на ошибочном утверждении о том, что в отчете Предприятия рыночная стоимость помещения определена не на дату подачи заявления Общества (03.04.2015) о реализации преимущественного права; выводы судов о величине рыночной стоимости нежилого помещения основаны на экспертных заключениях, являющихся недостоверными, необоснованными и противоречивыми.

Комитет в кассационной жалобе также просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов нормам материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта, из которого исходил суд апелляционной инстанции, является необоснованным и противоречивым, не соответствует законодательству, регулирующему экспертную и оценочную деятельность; состояние помещения необоснованно охарактеризовано экспертом как «удовлетворительное», а не «нормальное», что повлекло существенное занижение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования. 

Общество в отзыве на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, полагая, что эксперт обоснованно определил состояние помещения как «удовлетворительное», заключение эксперта соответствует требованиям процессуального законодательства и законодательства в области оценочной деятельности, соответствует критерию достоверности и является надлежащим доказательством по делу.  

В судебном заседании представители Предприятия и Комитета  поддержали кассационные жалобы, подтвердив приведенные в них доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета) и Обществом заключен договор от 23.11.2007 № 03-А017493 (в редакции дополнительного соглашения от 03.10.2014 № 1) аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 191014, Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 53, лит. А, а именно помещения 41-Н площадью 56,3 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001283:4114 на первом этаже, помещения 45-Н площадью 77,3 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001283:4224 в подвале, помещения 46-Н площадью 306,7 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001283:4228 на первом этаже.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 03.04.2015 о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения 46-Н по указанному выше адресу.

Распоряжением Комитета от 26.05.2015 № 170-рз определены условия приватизации указанного выше нежилого помещения путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 89 000 000 руб. в соответствии с отчетом от 12.05.2015 № 31-8-0119(144)К-2015, выполненным Предприятием, об оценке рыночной стоимости, с оплатой в рассрочку на 12 кварталов.

Фонд имущества направил Обществу предложение заключить договор купли-продажи названного помещения на условиях, определенных в распоряжении, с приложением проекта договора купли-продажи. 

Общество подписало указанный проект договора с протоколом разногласий по цене выкупаемого имущества, предложив определить цену помещения в размере 63 900 000 руб. в соответствии с отчетом от 22.06.2015   № НК-153/15ЛТ-в об оценке рыночной стоимости имущества, выполненным по заказу истца обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость и консалтинг», и установить рассрочку платежа на пять лет.  

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008           № 159-ФЗ)  субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, исходя из части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, части 4 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются общие положения названного Кодекса о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса). 

В случае передачи разногласий на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

В данном случае сторонами не достигнуто соглашение по цене продажи помещения. Кроме того, Общество просило увеличить срок рассрочки оплаты.

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В обоснование цены выкупаемого имущества каждая из сторон представила выполненный по ее заказу отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В ходе рассмотрения дела определением от 10.12.2015 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «АДВУС-НЕВА» Фаттахову Марату Джавдатовичу. 

Согласно заключению эксперта от 17.02.2016 № 884/15-ЭК рыночная стоимость нежилого помещения 46-Н по состоянию на 03.04.2015 составляет 62 200 000 руб. 

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами по делу, мотивированно отклонив замечания Предприятия и Комитета на данное заключение, пришел к выводу, что оно отвечает критерию достоверности доказательства, может служить надлежащим подтверждением величины рыночной стоимости нежилого помещения на дату подачи Обществом заявления о его выкупе и основанием для определения выкупной цены объекта недвижимого имущества.   

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело в установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределах, с учетом возражений и доводов участвующих в деле лиц пришел к выводу о необходимости для разрешения вопроса о рыночной стоимости спорного помещения на соответствующую дату повторно назначить экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Леонтьевой Ларисе Юрьевне.

Согласно заключению эксперта от 20.02.2017 № 16-124-Т-А56-43615/2015 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.04.2015 составляет 64 321 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость). 

Апелляционный суд, исследовав полученное по результатам повторно проведенной судебной экспертизы заключение эксперта, приняв во внимание непредставление ответчиком и третьими лицами документальных обоснований заявленных возражений относительно экспертного заключения, признал этот документ надлежащим доказательством, которое может быть использовано для подтверждения цены продажи спорного объекта, и изменил решение суда в части определения выкупной цены помещения. При этом следует отметить, что результаты обеих экспертиз сопоставимы друг с другом, в то же время определенная судебными экспертами итоговая величина рыночной стоимости помещения существенно отличается от величины, указанной в отчете Предприятия.  

Доводы подателей жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку  не подтверждают недостоверность, необъективность или необоснованность выводов эксперта, невозможность принятия заключения эксперта в качестве доказательства по делу, а свидетельствуют лишь о несогласии ответчика и третьего лица с этими выводами. В ходе рассмотрения дела Комитет и Предприятие не доказали, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости помещения до такой степени, что она была бы близка по значению к величине, определенной в отчете Предприятия. Требованиям законодательства об экспертной деятельности указанное заключение эксперта также соответствует. 

Довод об ошибочном определении экспертом состояния помещения как «удовлетворительное», в то время как следовало исходить из его состояния «нормальное», получил надлежащую оценку апелляционного суда, указавшего, что состояние помещения определено экспертом по результатам осмотра помещения в сопоставлении с данными, содержащимися в представленных ему документах. При этом в отчете Предприятия в разделе «Общая информация, идентифицирующая объект оценки» состояние помещения также определено как удовлетворительное (страница 4 отчета), а в разделе «Количественные и качественные характеристики объекта оценки» - как нормальное (страница 13 отчета).

Ссылка Предприятия на ошибочное утверждение суда первой инстанции об определении в отчете Предприятия величины рыночной стоимости помещения не на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на выкуп (03.04.2015) подлежит отклонению как не влияющая на выводы суда по существу спора. При наличии двух отчетов об оценке, существенно отличающихся по итоговым результатам, у суда первой инстанции имелись достаточные основания для проведения судебной оценки в целях установления действительной рыночной стоимости недвижимого имущества. К тому же, по результатам рассмотрения дела выкупная цена объекта нежилого фонда была определена на основании заключения эксперта, представленного в суде апелляционной инстанции. 

Возражения относительно установления судом периода рассрочки оплаты на пять лет участвующими в деле лицами не заявлены.     

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит, что с учетом изменения апелляционным судом решения арбитражного суда первой инстанции в части выкупной цены помещения, исходя из положений статей 180, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно быть оставлено в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 по делу № А56-43615/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 А.В. Кадулин