ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-1969/2020

город Ростов-на-Дону

13 января 2023 года

15АП-18373/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко Н.В.,

судей Димитриева М.А., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседанияФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ФИО2 и ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 26.01.2022,

ФИО3,

посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции:

от АО «Альфа-Банк»: представитель ФИО5 по доверенности от  02.11.2021,

от финансового управляющего ФИО6: представитель ФИО7 по доверенности от 01.12.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2022 по делу № А53-1969/2020 об удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной по заявлению финансового управляющего должника ФИО6 к ФИО2,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО8,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО8 (далее - должник, ФИО8) в Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий должника ФИО6 (далее - финансовый управляющий должника ФИО6) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 31.01.2019, заключенного между должником и ФИО2 (далее - ответчик, ФИО2) в отношении нежилого помещения площадью 38,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Центральный район ул. Чайковского д. 2А., кадастровый номер 23:49:0203026:1837; и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в конкурсную массу должника денежных средств в размере4 902 513 руб. (с учетом уточнения заявленного требования, принятого судом первой инстанции).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2022 по делу№ А53-1969/2020 (с учетом определения суда от 10.11.2022 об исправлении опечатки) признан недействительным договор купли-продажи от 31.01.2019, заключенный между должником и ФИО2 Применены последствия недействительности сделки.С ФИО2 в конкурсную массу должника взысканы денежные средства в размере4 902 513 руб. Восстановлена задолженность должника перед ФИО2 в размере3 500 000 руб. В удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2022 по делу № А53-1969/2020, ФИО2 обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что у суда отсутствовали правовые основания для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительной сделкой, поскольку превышение рыночной стоимости отчужденного имущества над договорной ценой само по себе не свидетельствует об осведомленности ответчика о противоправной цели сделки. Апеллянт не согласен с выводом суда о неравноценности встречного предоставления со стороны ответчика. Суд не дал оценку представленному ответчиком в материалы дела отчету № 465/2021 от 18.11.2021, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 31.01.2019 составила 3 234 516,86 руб. Заключение судебной экспертизы № 0.97 от 05.04.2022 подготовлено с нарушением стандартов оценки, поэтому является недопустимым и ненадлежащим доказательством. Согласно доводам апеллянта, суд в целях устранения противоречий в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не вызвал в судебное заседание эксперта для дачи пояснения по экспертному заключению, а также необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. Расхождение между договорной стоимостью объекта недвижимости и рыночной стоимостью в размере 40,47 % нельзя считать существенным, поэтому сделка не может быть признана недействительной на основании статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В отзыве на апелляционную жалобу финансовый управляющий должникаФИО6 просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

В возражениях на апелляционную жалобу АО «Альфа-Банк» просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Ответчик заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой просил поручить эксперту ООО «Гранд СИ Нова» ФИО9 ФИО10. 

На разрешение эксперта поставить следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 38,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Центральный район ул. Чайковского д. 2А., кадастровый номер 23:49:0203026:1837, по состоянию на 31.01.2019 с учетом следующего:

- спорная недвижимость располагается на пристроенном 5-ом этаже здания;

- отсутствует перекрытие между 5-ым этажом и чердаком, чердак и помещение разделяют подвесной потолок типа «Армстронг», который не выполняет ни изоляционную, ни несущую функцию;

- в здании отопительная система имеет недостатки, в результате чего в спорное помещение не подается отопление, согласно акту от 07.09.2022, а также договорам о возмещении коммунальных услуг, квитанциям о возмещении стоимости  коммунальных услуг ГБУЗ «ЦОМиД» г. Сочи, где отсутствует начисление платы за теплоснабжение;

- в результате перепланировок, произведенных предыдущими собственниками на 5-ом этаже коридор, который ведет к спорному помещению, заужен таким образом, что дверь в помещение не открывается полностью; 

- здание, в котором расположена спорная недвижимость, не имеет парковки и лифта;

- попасть в спорное помещение можно только через запасный выход. 

Согласно гарантийному письму ООО «Гранд СИ Нова» от 05.12.2022 производство экспертизы будет поручено эксперту ФИО9 ФИО10. Срок производства экспертизы составит 20 рабочих дней; стоимость - 15 000 руб. 

Ответчик также представил гарантийное письмо ООО «Независимый оценщик».

Согласно гарантийному письму ООО «Независимый оценщик» производство экспертизы будет поручено эксперту ФИО11; срок производства экспертизы составит 20 рабочих дней; стоимость - 15 000 руб. 

ФИО2 представила копию чека-ордера от 06.12.2022 на сумму 15 000 руб. о перечислении денежных средств на депозитный счет апелляционного суда для оплаты услуг эксперта.

Представители финансового управляющего должника и банка возражали против удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы. 

Рассмотрев ходатайство ФИО2 о назначении повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению. 

Заключение экспертизы представляет собой один из видов доказательств по делу (часть 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и оценивается арбитражным судом наряду с другими представленными сторонами доказательствами по правилам, установленным статьей 71 данного Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение арбитражного суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Назначение экспертизы является способом получения доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение, находятся в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств.

В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Основания для проведения по делу повторной экспертизы установлены статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Повторная экспертиза назначается по тем же вопросам.

Изучив экспертное заключение от 05.04.2022 № 0.97, подготовленное по результатам назначенной судом первой инстанции экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы, поскольку не имеется оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Экспертное заключение от 05.04.2022 № 0.97 составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства о проведении судебной экспертизы. Составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ на поставленный судом вопрос. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена лицом, имеющим соответствующее образование, необходимое для проведения исследования.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, не имеется.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ (далее - Закон № 73-ФЗ) эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Статьей 8 Закона № 73-ФЗ предусмотрено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводимый из смысла части 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений обусловливает самостоятельность эксперта в выборе методов проведения экспертного исследования; при этом свобода эксперта в выборе методов экспертного исследования ограничена требованием законности, а избранные им методы должны отвечать требованию допустимости судебных доказательств.

Несогласие ФИО2 с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы.

Доводы апеллянта о том, что эксперт в нарушение требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) на момент проведения судебной экспертизы не имел действующий квалификационный аттестат, не являлся членом саморегулируемой организации оценщиков, отклоняется судебной коллегией, поскольку данный закон не регулирует организацию и производство судебной экспертизы, а применяется в отношении оценочной деятельности. Нарушений требований Закона № 73-ФЗ не установлено, возражений в отношении кандидатуры назначенного судом эксперта, а также отвода эксперту в порядке части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до и в ходе производства судебной экспертизы не заявлено.

Кроме того, согласно сайту Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (далее - Ассоциация), ФИО12 включен в реестр Ассоциации 01.10.2019 (реестровый номер: 2721); соответствует условиям членства в СРО, предусмотренным законодательством РФ и (или) внутренними документами СРО.

ФИО12 имеет квалификационный аттестат № 017267-1 от 07.06.2019 (протокол № 125 от 07.06.2019) с направлением «Оценка недвижимости».

Документы, подтверждающие квалификацию, образование эксперта, приложены к экспертному заключению, что не вызывает сомнений в его компетенции. В связи с этим довод апеллянта об отсутствии у эксперта ФИО12 квалифицированного аттестата, а также отсутствии членства в СРО, не соответствует действительности.

Эксперт ФИО12 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в экспертном заключении имеется подписка; лица, участвующие в деле, отводов эксперту не заявляли, ФИО12 имеет надлежащую квалификацию; компетентность данного эксперта не опровергнута допустимыми доказательствами.

Судебная коллегия также учитывает, что ответчик в обоснование ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы ссылается на обстоятельства, которые учтены экспертом при производстве экспертизы, в частности: 

- отсутствие парковок у здания. В экспертном заключении указано: наличие автомобильной парковки - отсутствует. Данные обстоятельства также подтверждаются наличием фотографий с изображением подъездных путей к зданию в экспертном заключении, в котором находится спорный объект недвижимости, а также с указанием в экспертном заключении вида подъездных путей (асфальтовые, в хорошем состоянии);

- пятый этаж является пристроенным, между пятым этажом и чердаком нет перекрытия, а только потолок типа Армстронг, который не выполняет изоляционную и несущую функции. В экспертном заключении указано: «описание внутренней отделки помещений - потолочное покрытие Армстронг, выводы по состоянию помещения - хорошее», (стр.7 экспертного заключения);

- располагается на 5 этаже, здание не имеет лифта. В экспертном заключении указано, что спорный объект недвижимости находится на 5 этаже 5-ти этажного дома. Как известно, в 5-ти этажных зданиях не предусмотрен лифт. Кроме того при сравнении с аналогами эксперт также ссылался на этажность аналогов, следовательно, расположение спорного объекта недвижимости на 5 этаже также учитывалось экспертом.

При проведении экспертизы эксперт использовал сравнительный подход и аналоги (тип, площадь, адрес, этаж, этажность, удаление от моря, цена за 1 кв.м./руб., а также оценка состояния помещения).

Довод ответчика о том, что эксперт использовал сведения о стоимости объектов недвижимости, которые не являются аналогами оцениваемого объекта, отклоняется судом как необоснованный.  

В экспертном заключении были учтены те особенности оцениваемого объекта, на которые ссылается ФИО2 и которые, по ее мнению, влияют на цену объекта недвижимости.  

ФИО2 не привела убедительных доводов, которые ставили бы под сомнение выводы эксперта, не представила доказательства, объективно опровергающие выводы эксперта (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из содержащихся в заявлении о проведении экспертизы доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения науки и закона методы исследования, поэтому у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, а также о недостоверности содержащихся в заключении выводов.

Реализация предусмотренного статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной, дополнительной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для проведения повторной экспертизы, в связи с этим ходатайство ФИО2 о назначении повторной судебной экспертизы не подлежит удовлетворению.

В пояснениях к апелляционной жалобе ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетелей: 

- ФИО13 - для дачи пояснений относительно обстоятельств приобретения объекта недвижимости;

- ФИО14 - для дачи пояснений относительно факта отсутствия в спорном помещении отопления, а также для предоставления документов о работе в ГБУЗ «Центр охраны материнства и детства города Сочи». 

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно не подлежит удовлетворению, поскольку согласно статье 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда. Суд самостоятельно определяет относимости допустимость и достаточность доказательств по делу. Обстоятельства по настоящему делу должны быть подтверждены определенными доказательствами, выраженными в документальной форме, поэтому в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не могут быть подтверждены только свидетельскими показаниями.

В рассматриваемом случае суд не усмотрел установленных процессуальным законодательством оснований для удовлетворения ходатайства ответчика, поскольку обстоятельства, на которые ссылается ответчик, подлежат доказыванию путем предоставления письменных доказательств. Между тем, договор возмездного оказания услуг, заключенный между ответчиком и риелтором, в материалы дела не представлен, как и не представлены доказательства того, что сообщение о продаже спорного объекта недвижимости было размещено должником на сайте «Авито» в сети Интернет.

Наличие или отсутствие между сторонами правоотношений и факт заключения договора не может быть подтверждено свидетельскими показаниями.

В отношении вызова в судебное заседание ФИО14 судебная коллегия исходит из того, что свидетельские показания ФИО14 не могут подтверждать факт неудовлетворительного состояния спорного объекта недвижимости на дату совершения сделки - 31.01.2019. В данном случае свидетельские показания не являются допустимыми доказательствами. 

Таким образом, основания для вызова свидетелей в судебное заседание отсутствуют. 

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Судебная коллегия на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу без участия не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2022 по делу № А53-1969/2020 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда от 27.07.2020 ФИО8 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена кандидатура ФИО15.

Сведения о признании должника банкротом и введении процедуры реализации имущества гражданина опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 08.08.2020 №141(6862).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.12.2020 ФИО6

утвержден финансовым управляющим должника.

В Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий должника ФИО6 с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 31.01.2019, заключенного между должником и ФИО2 в отношении нежилого помещения площадью 38,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Центральный район ул. Чайковского д. 2А., кадастровый номер 23:49:0203026:1837; и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в конкурсную массу должника денежных средств в размере4 902 513 руб.

В обоснование заявления финансовый управляющий должника указал следующие обстоятельства.

Между должником (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор от 31.01.2019, в соответствии с которым должник обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить объект недвижимости - нежилое помещение площадью 38,5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, д. 2 А, кадастровый номер 23:49:0203026:1837.

Согласно пункту 3 договора нежилое помещение продано по цене 3 500 000 руб.

Согласно пункту 4 договора расчет между сторонами произведен полностью, покупатель уплатил продавцу сумму, указанную в пункте 3 договора в полном объёме до подписания настоящего договора.

Полагая, что указанная сделка совершена с признаками неравноценного встречного предоставления, выразившегося в существенном занижении рыночной стоимости объекта недвижимости, в отсутствие экономической целесообразности в заключении оспариваемого договора по заниженной стоимости, а также направлена на вывод ликвидного недвижимого имущества должника из конкурсной массы, то есть заключена в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов должника, финансовый управляющий должника обратился в Арбитражный суд Ростовской области с рассматриваемым заявлениям о признании недействительным договора купли-продажи от 31.01.2019 на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявление финансового управляющего должника, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Статьей 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротств сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона нала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из условий, предусмотренных указанной нормой.

Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с оспариваемым договором купли-продажи от 01.09.2020 отчуждено недвижимое имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2018 № 307-ЭС18-1843 по делу № А56-31805/2016, следует учитывать, что конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. Следовательно, необходимо принимать во внимание не дату подписания сторонами соглашения, по которому они обязались осуществить передачу имущества, а дату фактического вывода активов, то есть исполнения сделки путем отчуждения имущества (статья 61.1 Закона о банкротстве). Конструкция купли-продажи недвижимости по российскому праву предполагает, что перенос титула собственника производится в момент государственной регистрации. Поэтому для соотнесения даты совершения сделки, переход права на основании которой подлежит государственной регистрации, с периодом подозрительности учету подлежит дата такой регистрации.

Принимая во внимание, что регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи произведена 12.02.2019, оспариваемый договор купли-продажи заключен 31.01.2019, а производство по делу о несостоятельности (банкротстве) возбуждено определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.02.2020, то сделка совершена в период подозрительности, установленный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Исходя из разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление № 63), при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Одним из основных обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении вопроса о признании сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, является факт равноценности или неравноценности совершенного по сделке встречного исполнения, следовательно, чтобы установить данное обстоятельство, необходимо обладать информацией о действительной рыночной стоимости как переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств, так и полученного встречного исполнения.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Конкурсный кредитор АО «Альфа-Банк», поддерживая заявленное финансовым управляющим должника требование, указал, что оспариваемый договор купли-продажи заключен по заниженной и несоответствующей рыночной стоимости цене.

В обоснование заявленного довода банк указал, что 29.03.2019 должник заключил аналогичную сделку - договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого должник продал, а покупатель приобрел нежилые помещения № 84,№ 85 Литера А1, общей площадью 25,9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Центральный район ул. Чайковского д. 2А, по цене 3 500 000 руб.

В соответствии с условиями оспариваемого договора стоимость 1 кв.м. за объект недвижимости составила 90 909,09 руб., при этом по условиям аналогичной сделки, стоимость 1 кв.м. составила 135 135,13 руб.

Банк указал, что разница в стоимости объектов, расположенных по одному и тому же адресу, по сделкам, совершенным должником фактически в одно и то же время с разными лицами, составляет 48,6 %, т.е. является существенной.

Возражая против доводов банка, ответчик в материалы дела представил отчет об оценке № 465/2021 от 18.11.2019, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет  3 234 516,86 руб.

В обоснование возражений на представленный в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции отчет об оценке № 465/2021 от 18.11.2019 банк представил рецензию№ АБ/2021-Р-6, согласно которой отчет об оценке № 465/2021 от 18.11.2021 не соответствует требованиям законодательства, рыночная стоимость нежилого помещения необоснованно занижена, используемая оценщиком ООО «ДИ ТРАСО» рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого помещения (86 822,39 руб.) находится на нижней границе рассчитанного диапазона предложений (в интервале 85 000 – 170 000 руб. за квадратный метр). Величина арендной ставки занижена. Осмотр объекта оценки не проводился, не указаны причины, по которым объект оценки не был осмотрен, не указаны  допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра, а также в отчете указано, что оценщик лично произвел осмотр объекта оценки, что не соответствует действительности. В отчете отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценке. В отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. В отчете не описан объем доступных оценщику данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов и отсутствует обоснование использования лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. Выявленное несоответствие напрямую оказывает влияние на итоговую величину стоимости, определенную в отчете № 465/2021 от 18.11.2019 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату совершения сделки.

Таким образом, отчет об оценке № 465/2021 от 18.11.2019 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В целях проверки обстоятельств, входящих в предмет доказывания по рассматриваемому спору, банк заявил в суде первой инстанции ходатайство о назначении судебной экспертизы, производство которой просил поручить эксперту ООО «Национальный цент экспертиз» ФИО16, просил поставить на разрешение эксперта следующий вопрос: Какова рыночная стоимость спорного нежилого помещения  по состоянию на 31.01.2019 ?

Ответчик также заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, производство которой просил поручить эксперту ООО «Гранд СИ НОВА» ФИО9 ФИО10.

Вопросы выбора экспертного учреждения, эксперта и формулировка вопросов являются компетенцией суда, рассматривающего дело по существу.

В абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что для получения информации о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения от лица, обладающего специальными знаниями, а при поручении проведения экспертизы экспертному учреждению (организации) - также и об экспертах, которым она может быть поручена, суд вправе направить указанному лицу (экспертному учреждению, организации) соответствующее определение об отложении судебного разбирательства (предварительного судебного заседания) или перерыве в судебном заседании (предварительном судебном заседании) либо выписку из протокола судебного заседания (предварительного судебного заседания).

Для установления экспертной организации суд направлял запросы в экспертные учреждения в целях получения ответов о возможности проведения экспертизы, в материалы дела поступили ответы от экспертных организаций (т. 2 л.д. 14 - 29).

Финансовый управляющий должника представил в материалы гарантийное письмо общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» от 02.03.2022, согласно которому производство экспертизы будет поручено эксперту ФИО12, срок проведения экспертизы составит 15 рабочих дней, стоимость - 15 000 руб.

В силу статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по вопросам, касающимся рассмотрения дела. В соответствии с разъяснениями, данными Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд первой инстанции выяснил сведения, касающиеся профессиональной подготовки экспертов, которым может быть поручено проведение экспертизы, и пришел к выводу о том, что основания сомневаться в компетентности эксперта ФИО12 отсутствуют.

Принимая во внимание спор между финансовым управляющим должника, банком и ответчиком в отношении стоимости имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки, и разногласия относительно собранных по делу доказательств, определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2022 назначена судебная экспертиза для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов требующих специальных знаний. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» ФИО12.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 38,5 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, 2А, кадастровый номер 23:49:0203026:1837 по состоянию на 31.01.2019?».

По результатам проведенной судебной экспертизы в суд первой инстанции представлено заключение эксперта от 05.04.2022 № 0.97, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 31.01.2019 составила 4 902 513 руб.

Из представленного экспертного заключения следует, что при исследовании предмета оценки экспертом применялись те подходы и методы оценки, использование которых было целесообразным для ответа на поставленный судом вопрос, для целей выявления факторов, непосредственно влияющих на стоимость объекта исследования.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

При применении сравнительного подхода, которым руководствовался эксперт, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7).

Как усматривается из исследовательской части заключения, рыночная стоимость объекта оценки определена судебным экспертом в рамках сравнительного подхода, то есть стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. В сравнительном анализе экспертом было использовано 7 наиболее сопоставимых по основным характеристикам объектов. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, правильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный объект недвижимости. При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. В том числе судебным экспертом применены корректирующие коэффициенты на площадь, этажность, цену с учетом поправки на торг 5%, удаление от моря. При этом подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины стоимости спорного объекта недвижимости.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены скриншоты использованных объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Проведенная по настоящему делу судебная оценочная экспертиза является полной, заключение эксперта в необходимой степени аргументировано, содержит подробное описание принятых им при проведении оценки методик, является внутренне логичным и непротиворечивым, не содержит неясностей и неточностей, в том числе при ссылке на источники сведений, которые были использованы судебным экспертом при исследовании.

Возражая против выводов, изложенных в экспертном заключении от 05.04.2022№ 0.97, ответчик указал, что выбранные экспертом объекты-аналоги не сопоставимы с объектами исследования.

Отклоняя возражения ответчика как необоснованные, судебная коллегия исходит из того, что наличие вопросов у ответчика к выводам эксперта фактически представляет собой несогласие с результатами судебной экспертизы, что само по себе не может являться основанием для признания судебной экспертизы ненадлежащим доказательством.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение эксперта от 05.04.2022 № 0.97 содержит полную информацию по поставленному вопросу, экспертом обоснован применяемый подход оценки стоимости нежилого помещения по состоянию на дату совершения сделки. При выборе аналогов оценщиком осуществлен мониторинг информации в открытом доступе на специализированных сайтах в сети «Интернет». При проведении экспертизы эксперт, руководствуясь положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), использовал сравнительный подход, в результате чего получен ориентир рыночной стоимости недвижимого имущества.

Более того, экспертом приведено обоснование выбора сравнительного подхода; экспертом указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предположений. В ходе проведения анализа рынка экспертом было установлено, что по состоянию на дату оценки на рынке недвижимости было представлено большое количество объектов недвижимости с известными характеристиками и ценовым предложением.

При проведении экспертизы осуществлен выезд на объект с целью его осмотра. Из всего массива предложений по продаже объектов - аналогов (27), доступных для анализа, экспертом отобраны наиболее приближенные к объекту оценки по местоположению и  назначению, с учетом специфики использования, техническим и иным характеристикам (7 объектов-аналогов).

Ссылка ФИО2 на среднее значение цены предложения за 1 кв.м., указанное в рецензии – 110 617 руб., является несостоятельной, та как на странице 42 рецензии указано, что это среднее значение цены предложения за 1 кв.м. без учета корректирующих коэффициентов. Рецензент указал, что для определения рыночной стоимости объектов, к ним необходимо внести корректировки на ряд ценообразующих факторов, что не учитывается в среднем значении цены предложения за 1 кв.м.

Похожие значения без корректировок указаны и в исследовательской части заключения эксперта на странице 15 – Цены на недвижимость в г. Сочи по состоянию на 2019 г. по данным портала РОСРЭЛТ – офисы – 113 177 руб. за кв.м.

Довод ответчика о том, что экспертом при проведении экспертизы не учтено, что доступ в помещение осуществляется через запасный вход, не принимается во внимание, поскольку из экспертного заключения следует, что вход в здание - со двора (фотографии№ 5, № 6), следовательно, информация о том, что в спорное здание можно попасть только через запасной выход, не соответствует действительности.

Довод ФИО2 о том, что коридор заужен, дверь не открывается полностью в помещение, не соответствует действительности, что подтверждается фотографиями № 8, № 10, № 12, № 14 в экспертном заключении.

Оценивая довод апеллянта о необходимости произвести осмотр нежилого помещения при проведении повторной экспертизы и учесть ценообразующие факторы, судебная коллегия исходит из того, что при проведении оценки на ретроспективную дату проведение осмотра не является обязательным. Более того, 29.03.2022 экспертом ФИО12 произведен осмотр нежилого помещения в присутствии собственника - ФИО3 (страница № 3 экспертного заключения).

На страницах 5 - 6 экспертного заключения отражены результаты осмотра нежилого помещения, включая те характеристики, на которые указывает ФИО2: помещение располагается на 5 этаже 5 этажного здания; в помещении потолочное покрытие «Армстронг»; инженерное оборудование дома – теплоснабжение центральное – батареи; вход в здание – со двора, состояние подъезда, парадной – хорошее, состояние лестничного пролета, на котором находится помещение – хорошее; наличие лифта в здании – нет; наличие и тип автомобильной парковки – отсутствует.

Таким образом, факторы, на которые ФИО2 указала в качестве ценообразующих, учтены экспертом при производстве экспертизы.

Эксперт ФИО12 произвел оценку нежилого помещения путем применения нескольких методов, используемых в сравнительном подходе – методом анализа иерархий и методом качественного анализа цен сравнимых продаж.

Выбор объектов-аналогов обоснован экспертом на страницах 15 - 31 экспертного заключения. Он выбрал факторные переменные для математической модели, которые наиболее всего влияют и в конечном итоге формируют результат – рыночную стоимость нежилого помещения. Факторные переменные указаны экспертом на страницах 28 - 31 экспертного заключения.

Довод ФИО2 о том, что аналоги № 2, № 4, № 6 и № 7 расположены в больших торговых центрах и бизнес - центрах и не могут быть применены как аналоги, так как относятся к другому сегменту рынка; аналоги № 1, № 3 и № 6 имеют площадь, значительно отличающуюся от объекта оценки, и даже применив корректировку на площадь, все равно будет большая погрешность в стоимости 1 кв.м., отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку объекты-аналоги № 2, № 4, № 6 и № 7 подобраны корректно.

Аналог № 2 находится в административном здании. Согласно открытым источникам в сети интернет, здание не позиционируется как бизнес-центр или торговый центр, классность не присвоена. Согласно данным портала zoon помещения, расположенные в здании, предлагаются под различные цели (услуги, торговля, административные цели), следовательно, сопоставимы с объектом оценки по назначению.

Объекты-аналоги № 1, № 3, № 6 корректируются на ценообразующий параметр -площадь. Учитывая, что площадь объекта оценки 38,5 кв.м., а объектов-аналогов № 1,№ 3, № 6  - 195, 142,6 и 120 кв.м., разница является не существенной, и использована с применением корректирующих коэффициентов, что и было отражено в экспертном заключении на страницах 30 - 33.

Судебная коллегия также учитывает, что стоимость объектов торгового назначения превышает стоимость офисных объектов. Объект исследования представляет собой офисное помещение. Объекты – аналоги № 1 - № 7 являются офисными помещениями. Объекты относятся к сегменту рынка «Офисные помещения», что определяется назначением и возможным использованием объектов. Аналоги сопоставимы с объектом исследования по этому признаку (что подтверждается снимками объявлений объектов-аналогов), корректировка не требуется.

Назначение здания, в котором расположено офисное помещение, не имеет существенного влияния на стоимость объекта исследования. Это обосновано тем, что офисные помещения используются с целью выполнения административной работы сотрудниками организации, поддержки и реализации целей и задач организации. Данные функции не подразумевают необходимость наличия большого трафика для успешного выполнения.

Таким образом, по данному признаку объект исследования и объекты-аналоги сопоставимы.

С учетом вышеизложенного, объект исследования и объекты-аналоги № 1 - № 7 принадлежат к классу B. Корректировка не требовалась.

Объекты-аналоги № 1 - № 7 обеспечены аналогичным набором коммуникаций (отопление, электричество, водопровод, канализация), как и объект оценки. Корректировка не требовалась.

Апеллянт заявил довод об использовании экспертом объявлений о продаже объектов-аналогов, опубликованных после даты оценки – 31.01.2019, и об отсутствии корректировок в связи с этим обстоятельством.

Давая правовую оценку указанному доводу, судебная коллегия исходит из следующего.

На страницах 15 - 17 заключения эксперт ФИО12 указал результаты анализа рынка «предложений» объектов недвижимости по архивным данным эксперта с информационного сайта в сети Интернет – ЦИАН (Центр Информации и Аналитики Недвижимости) https://sochi.cian.ru

Из 28 предложений по продаже нежилых помещений в г. Сочи экспертом были выбраны 7 объектов-аналогов, которые указаны на странице 18 заключения, в том числе указаны ссылки на объявления о продаже каждого объекта-аналога.

При открытии указанных архивных объявлений усматривается, что в них указана цена продажи, актуальная именно на январь 2019 года (на дату оценки).

Одно и то же объявление о продаже объекта недвижимости может размещаться в сети интернет длительное время, при этом продавец меняет цену объекта недвижимости в зависимости от наличия/отсутствия спроса на него и периода экспозиции. Дата размещения объявлений в интернете не имеет значения, так как цена предложений была актуальна именно на январь 2019 года, что подтверждается соответствующими архивными объявлениями.

ФИО2 не представила доказательства того, что объявления о продаже объектов-аналогов были размещены в интернете после даты оценки.

Банк со ссылкой на рецензию № АПДО/22-66 от 16.12.2022 указал, что в оценочной практике принято использовать аналоги, выложенные в период до даты исследования, равный сроку экспозиции типа недвижимости, к которому относится объект исследования. Сроки экспозиции офисных объектов в регионе расположения объекта оценки составляют от 8 до 16 месяцев (среднее значение 12 месяцев), корректно использовать аналоги в пределах 12 месяцев до даты исследования. Аналоги, использованные экспертом для расчета, размещены до 31.01.2019 (в пределах 12 месяцев), на дату исследования данные аналоги не находились в архивах, что подтверждается снимками объявлений.

Используемые аналоги актуальны на дату исследования, внесения каких-либо дополнительных корректировок не требовалось.

Таким образом, заключение эксперта от 05.04.2022 № 0.97 соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит необходимые сведения, является ясным и полным, выводы эксперта не противоречивы, определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта исследования не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, в связи с чем, признано судом допустимым доказательством.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в материалах дела не имеется.

Судебная коллегия также учитывает, согласно рецензии № АПДО/22-66 от 16.12.2022 результаты оценки, полученные в экспертном заключении № 0.97 от 05.04.2022, соответствуют рыночной стоимости объекта оценки. ООО «Аврора Партнерз» по заказу АО «Альфа-Банк» провело исследование с целью анализа корректности составления экспертного заключения № 0.97 от 05.04.2022 по определению рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 23:49:0203026:1837, площадью 38,5 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, 2А, выполненного ООО «Центр экономических и инженерных экспертиз «Стандарт» по состоянию на 31.01.2019.

Рецензентом, в том числе проведен анализ использованных для расчета в экспертном заключении № 0.97 от 05.04.2022 объектов-аналогов по каждому ценообразующему фактору, в результате которого не было обнаружено нарушений, существенно влияющих на стоимость объекта исследования.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что доказательств наличия противоречий в выводах эксперта не представлено, необходимость проведения повторной экспертизы не доказана. Как обоснованно указал суд первой инстанции, несогласие с результатом экспертизы не является основанием для проведения повторной экспертизы. Заключение экспертизы является ясным, понятным и полным. Доказательств, свидетельствующих о резких колебаниях цен в указанном сегменте рынка в рассматриваемый период, ответчик  не представил.

Оснований не доверять представленному в материалы дела экспертному заключению не имеется.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения по настоящему обособленному спору повторной судебной экспертизы, ввиду чего в удовлетворении соответствующего ходатайства ответчика отказано.

Суд, сопоставив стоимость имущества, согласованную сторонами в договоре купли-продажи от 31.01.2019, со стоимостью согласно экспертному заключению № 0.97 от 05.04.2022, пришел к выводу о том, что согласованная сторонами оспариваемого договора купли-продажи от 31.01.2019 стоимость нежилого помещения существенно занижена.

Ответчиком заявлен довод о том, что спорное нежилое помещение находилось в неудовлетворительном состоянии.

Отклоняя указанный довод, суд правомерно исходил из того, что вышеуказанный довод документально не подтвержден. В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о неудовлетворительном состоянии нежилого помещения на дату заключения оспариваемого договора - 31.01.2019.

Из пункта 5 договора купли-продажи от 31.01.2019 следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием помещения, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

В силу пункта 11 договора купли-продажи от 31.01.2019 договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

По смыслу пункта 7 договора передача недвижимого имущества осуществлялась на основании договора, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.

Судебная коллегия также учитывает, что внесение в договор или акт приема-передачи соответствующих оговорок о техническом состоянии продаваемого предмета является обычной практикой для договоров купли-продажи, стороны которых должны быть заинтересованы в исключении будущих претензий друг к другу относительно предмета договора.

В оспариваемом договоре купли-продажи отсутствует оговорка о каких-либо недостатках передаваемого нежилого помещения.

Ответчиком не представлены надлежащие и достоверные доказательства, свидетельствующие о неудовлетворительном состоянии нежилого помещения в 2019 году и наличии у него повреждений, а также о том, что указанные выше обстоятельства существенным образом повлияли на состояние и определенную в договоре стоимость - 3 500 000 руб.

В апелляционной жалобе ответчик заявил довод о том, что отопительная система имеет недостатки, в результате чего в спорном помещении не подается отопление. В обоснование заявленного довода в материалы дела представлен акт от 07.09.2022, акты сверок за 2019, 2020, договор № 277 на возмещение коммунальных услуг от 17.09.2019, расчеты суммы оплаты за потребление коммунальных услуг.

Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции исходит из того, что представленные доказательства не свидетельствует о неудовлетворительном состоянии нежилого помещения на дату сделки - 31.01.2019, поскольку в акте от 07.09.2022 отсутствует информация о том, что именно на дату сделки - 31.01.2019 не подавалось отопление в спорное помещение; договор № 277 на возмещение коммунальных услуг заключен 17.09.2019, то есть не на дату заключения сделки; в актах сверок за 2019, 2020 отсутствует информация о том, что именно на дату сделки -31.01.2019 не подавалось отопление в спорное помещение; расчеты суммы оплаты за потребление коммунальных услуг произведены не за период заключения сделки.

Суд первой инстанции, указав на отсутствие в деле доказательств подтверждающих, что рыночная стоимость помещения на момент продажи составляла 3 500 000 руб., а довод ответчика о неудовлетворительном состоянии помещения в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтвержден, пришел к обоснованному выводу о занижении цены в спорном договоре и, как следствие, совершении оспоренной сделки при неравноценном встречном исполнении.

Довод апеллянта о том, что расхождение между договорной стоимость объекта недвижимости и рыночной стоимостью - 40,47 % нельзя считать существенным, и как следствие признавать оспариваемый договор недействительным, как совершенный на заведомо невыгодных для должника условиях, отклоняется судом как необоснованный, исходя из следующего.

Понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03.02.2022 № 5-П, наличие в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве оценочных характеристик создает возможность эффективного ее применения к неограниченному числу конкретных правовых ситуаций.

Таким образом, квалификация осуществленного предоставления как неравноценного определяется судом в каждом случае исходя из конкретных характеристик сделки и отчуждаемого имущества (его количества, ликвидности, периода экспозиции и т.п.).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.05.2022 по делу № 306-ЭС21-4742 выражена позиция, согласно которой понятие неравноценности является оценочным, в силу чего к нему не могут быть применимы заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.06.2011 № 913/11 определил в качестве критерия существенной разницы в стоимости объекта разницу в размере более 30 %.

Данный правовой подход (признание в качестве существенного занижения цены имущества на 30% и более) воспринят и Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 11.09.2019 по делу № А32-41623/2015, от 09.06.2018 по делу№ А40-49715/2016, от 09.01.2018 по делу N А33-14543/2015, а также применяется судами при рассмотрении дел (например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2022 по делу № А29-7126/2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.11.2021 по делу № А56-137667/2018).

С учетом установленной экспертом рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату заключения договора в размере 4 902 513 руб., разница составляет 40,07 % между фактически установленной договором ценой и рыночной ценой, установленной экспертом.

Таким образом, спорное нежилое помещение отчуждено должником ответчику по заниженной стоимости, сделка совершена при неравноценном встречном исполнении, разница в цене является существенной.

Существенное и безосновательное отклонение договорной цены от рыночной может указывать на неравноценность встречного исполнения и, как следствие, на недействительность сделки.

Отчуждение имущества по заниженной цене возлагает на добросовестных участников гражданского оборота особые требования к осмотрительности, а, следовательно, ответчик, приобретая у должника нежилое помещение, должен был предпринять все необходимые действия, направленные на установление причин отчуждения.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, стороны договора, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, должны были и могли получить необходимую информацию о среднерыночных ценах на аналогичное нежилое помещение, следовательно, должны были быть осведомлены о действительной рыночной стоимости нежилого помещения.

Судебная коллегия при рассмотрении апелляционной жалобы исходит из совокупности представленных доказательств, учитывая, что в рамках реализации принципа состязательности стороны осуществляют свои процессуальные права своей волей и в своем интересе, следствием чего является риск наступления для них негативных последствий от использования либо неиспользования принадлежащих им прав.

Свобода договора, подразумевающая самостоятельное определение сторонами сделки условий связывающих их обязательств, не означает, что эти стороны могут осуществлять права недобросовестно, причиняя вред иным лицам, не являющимся участниками рассматриваемых договорных отношений.

Участники договора свободны в волеизъявлении и купля-продажа товаров по цене ниже рыночной является их правом. Вместе с тем, когда деятельность контрагента регулируется законодательством о банкротстве, затрагиваются права не только самого должника, но и его кредиторов, поэтому вся хозяйственная деятельность должника должна быть подчинена необходимости сохранения конкурсной массы и соблюдения прав кредиторов должника.

Судебной практикой выработан подход, согласно которому приобретение имущества по очевидно заниженной стоимости не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому покупатель, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых должник по явно заниженной цене продает имущество. Он не мог не осознавать, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2015 № 310-ЭС15-7328 по делу № А35-2362/2013 также закреплена правовая позиция о том, что приобретение имущества по заниженной стоимости и осведомленность приобретателя об этом являются достаточными основаниями, указывающими на недобросовестность приобретателя, и является основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества, независимо от возражений приобретателя о том, что он является добросовестным приобретателем.

Занижение цены продаваемого имущества, при отсутствии отвечающих требованиям разумности объяснений отчуждения имущества по такой цене, для любого разумного участника оборота должно свидетельствовать о том, что цели, преследуемые совершаемой сделкой, являются явно недобросовестными. Продажа по такой цене не может являться действительной экономической целью совершения сделки для продавца. Поведение покупателя, согласившегося на приобретение имущества в таких условиях, не отвечает требованию осмотрительности и добросовестности.

В нарушение приведенных выше норм права ответчик не представил доказательства, опровергающие правомерность заявленных финансовым управляющим должника требований.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что представленными в материалы дела доказательствами, в том числе, проведенной по делу судебной экспертизой, подтверждается реализация имущества должника по заниженной стоимости, что свидетельствует о недействительности сделки на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Возражая против доводов финансового управляющего должника, ответчик указал, что он в полном объеме осуществил оплату за спорное нежилое помещение, что подтверждается распиской от 31.01.2019, выданной должником ответчику, согласно которой в соответствии с пунктами 3, 4 договора ФИО8 в качестве полного расчета получил от ФИО2 денежную сумму в размере 3 500 000 руб. Расчет с должником произведен полностью, претензий ФИО8  не имеет.

Исследовав фактические обстоятельства, связанные с оплатой за спорное недвижимое имущество, суд апелляционной инстанции установил следующее.

При расчетах между физическими лицами в соответствии с положениями статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может подтверждаться распиской в получении исполнения. Гражданский кодекс Российской Федерации особых требований к форме расписки, в частности требования о ее составлении на отдельном листе, не устанавливает. Следовательно, стороны договора купли-продажи могут включить в текст договора положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом.

Запрет на осуществление расчетов между физическими лицами при совершении бытовой сделки наличными денежными средствами законодательством Российской Федерации не установлен.

В тексте договора от 31.01.2019 содержится условие, согласно которому расчет между сторонами произведен полностью, покупатель уплатил продавцу сумму, указанную в пункте 3 договора в полном объёме до подписания настоящего договора.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав договор и расписку, должник подтвердил факт оплаты ему стоимости договора и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи от 31.01.2019.

В рассматриваемом случае должник и ответчик не являются аффилированными лицами, а потому у суда не имеется оснований для применения к ответчику повышенного стандарта доказывания факта оплаты приобретенного им нежилого помещения.

Таким образом, обязательства по договору купли-продажи со стороны ответчика исполнены в полном объеме, что подтверждается распиской.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать, что ответчик не произвел оплату по оспариваемому договору купли-продажи.

При этом, принимая во внимание, что ответчик ссылается на передачу должнику наличных денежных средств в размере 3 500 000 руб., суду помимо прочего необходимо установить обстоятельства, связанные с тем, имелись ли у ответчика наличные денежные средства для осуществления оплаты за спорное имущество в размере не меньшем, чем произведенная оплата.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» суд первой инстанции выполнил проверку финансовой возможности ответчика произвести оплату стоимости спорного нежилого помещения в размере 3 500 000 руб.

В обоснование наличия финансовой возможности произвести оплату по договору ФИО2 представила в материалы дела следующие доказательства: выписку по сберегательному счету, выписку о состоянии вклада за период с 30.11.2018 по 18.01.2019, согласно которой по состоянию на 30.12.2018 остаток вклада составлял 1 103 616,44 руб., выписку из лицевого счета по вкладу, согласно которой по состоянию на 31.01.2019 остаток по счету составлял 3 230 026,27 руб., справку, выданную ПАО «Сбербанк России», согласно которой 18.01.2019 на счет ответчика переведены денежные средства в размере 2 100 000 руб., справку от 31.01.2022, выданную ТСЖ «Победа 111», согласно которой с 01.04.2010 по настоящее время ежемесячный должностной оклад составил 1 410 000 руб.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что ответчик представил  доказательства финансовой возможности произвести оплату цены сделки.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что должник реализовал в пользу ответчика нежилое помещение по заниженной рыночной стоимости. Доводы ответчика и представленные им доказательства не подтверждают равноценность совершенной сделки.

Принимая во внимание значительную разницу между рыночной стоимостью спорного имущества и ценой, указанной в оспариваемом договоре, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания договора недействительной сделкой.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы об отсутствии доказательств совершения оспариваемой сделки с целью причинения вреда кредиторам должника, о недоказанности осведомленности ответчика о наличии у должника признаков неплатежеспособности, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку эти обстоятельства не входят в предмет доказывания в рамках рассмотренного спора о признании сделки недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Финансовому управляющему достаточно было доказать, что сделка была совершена в течение года до возбуждения дела о банкротстве общества при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, что существенно ухудшило положение должника.

Вопреки позиции апеллянта, при установлении факта отчуждения имущества в отсутствие адекватного встречного предоставления выявление наличия либо отсутствия у должника признаков неплатежеспособности на дату совершения сделки не является обязательным, так как неплатежеспособность гражданина наступает, в том числе в результате вывода его активов.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что финансовый управляющий должника доказал совокупность обстоятельств, необходимую для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной, подлежит возврату в конкурсную массу.

В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

Исходя из указанных разъяснений, с учетом представленных Управлением Росреестра по Ростовской области сведений о том, что ответчик в настоящее время не является собственником спорного объекта недвижимого имущества, суд пришел к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика денежных средств в размере 4 902 513 руб., составляющих рыночную стоимость объекта недвижимости.

С учетом установления судом факта оплаты ответчиком спорного нежилого помещения, суд первой инстанции правильно применил последствия недействительной сделки в виде двусторонней реституции, восстановил право требования ответчика к должнику на сумму 3 500 000 руб.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, входящие в предмет судебного исследования по данному спору и имеющие существенное значение для дела; доводы и доказательства, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, полно и всесторонне исследованы и оценены; выводы суда сделаны, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения. Оснований для иной оценки доказательств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у судебной коллегии не имеется.

На основании вышеизложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 82, 86, 87, 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.09.2022 по делу № А53-1969/2020 (с учетом определения от 10.11.2022 об исправлении опечатки) оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                               Н.В. Сулименко

 

Судьи                                                                                             М.А. Димитриев

 

Д.В. Николаев