ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело №А65-13752/2016

г. Самара

09 февраля 2017 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2017 года.

                       Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Садило Г.М. Холодковой Ю.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства,   

 

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, 

апелляционную жалобу ФИО2, 

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 декабря 2016 года по заявлению ФИО2 о признании права собственности на незавершенный строительный объект, об обязании ООО «Маг-Строй» передать нежилые помещения в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию, об исключении из конкурсной массы должника имущества 

по делу № А65-13752/2016 (судья Маннанова А.К.) 

о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04 марта 2016 года по делу №А40-210855/14-24-319 (резолютивная часть объявлена 02.03.2016) в отношении ООО «Маг-Строй» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2016 года (резолютивная часть объявлена 19.04.2016) удовлетворено ходатайство временного управляющего ФИО3  Применены в деле о банкротстве ООО «Маг-Строй» правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Дело №А40-210855/14-24-319Б передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Республики Татарстан.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 июня 2016 года дело №А40-210855/14-24-319Б о признании должника ООО «Маг-Строй» несостоятельным (банкротом), переданное по подсудности определением Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2016 принято к рассмотрению Арбитражного суда Республики Татарстан с присвоением ему номера дела №А65-13752/2016.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 11 ноября 2016 года поступило заявление ФИО2, г.Бугульма, о признании права собственности на незавершенный строительный объект: нежилые помещения №1.04, №1.38 общей проектной площадью 24,38 кв.м. на втором этаже в жилом доме по адресу: РТ, 

<

...> строительный №68, блок-секция №1; об обязании общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй», г.Москва, (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), передать нежилые помещения №1.04, №1.38 общей проектной площадью 24,38 кв.м. на втором этаже в жилом доме по адресу: РТ, 

<

...> строительный №68, блок-секция №1 в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию; об исключении из конкурсной массы должника общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй», г.Москва, (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), следующее имущество: незавершенный строительством объект в виде нежилых помещений №1.04, №1.38 общей проектной площадью 24,38 кв.м. на втором этаже в жилом доме по адресу: РТ, 

<

...> строительный №68, блок-секция №1.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 ноября 2016 года суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в рассмотрении спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и общество с ограниченной ответственностью «Ресейлер».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 декабря 2016 года в удовлетворении требования ФИО2 отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, просила определение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив требования.

От представителя ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без ее участия.

Лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что дает право суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения  судом  первой  инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 декабря 2016 года по заявлению ФИО2 о признании права собственности на незавершенный строительный объект, об обязании ООО «Маг-Строй» передать нежилые помещения в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию, об исключении из конкурсной массы должника имущества по делу № А65-13752/2016, в связи со следующим.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Из материалов дела следует, что ООО «Маг-Строй» является застройщиком жилого дома состоящего из двух блоков со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, на пересечении улиц Чистопольская и Амирхана, квартал 68, кадастровый номер земельного участка 16:50:110602:0002 на основании следующих документов:

1. Разрешения № RU16301000-191-ж от 30.04.2008 на строительство 24 этажного жилого дома со встроенными торговыми и офисными помещениями по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Амирхана, квартал 68, выданного Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ООО «Маг-Строй» сроком действия до 30.04.2008.

2. Разрешения № RU 16301000-204-ж на строительство 18-этажного жилого дома с магазинами по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Амирхана, квартал 68, выданного 26.12.2008г. Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ООО «Маг-Строй».

3. Разрешения № RU 16301000-74-ж на строительство жилого дома из двух блоков со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, на пересечении улиц Чистопольская и Амирхана, квартал 68, выданного 18.07.2014 Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ООО «Маг-Строй».

4. Постановления Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани №258 от 28.01.2008 «О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» земельного участка по ул. Ф.Амирхана, с кадастровым номером 16:50:110602:0002, площадью 5400 кв.м., расположенного по ул. Ф.Амирхана, в квартале 68.

5. Договора аренды земельного участка №12526 от 05.02.2008 заключенного между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета г. Казани и ООО «Маг-Строй», дополнительного соглашения №12526/дс-1 от 29.06.2011 к договору аренды земельного участка № 12526 от 05.02.2008.

6. Проектной декларации по строительству жилого дома состоящего из двух блоков со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Ново-Савиновский район, на пересечении улиц Чистопольская и Амирхана, квартал 68 размещенной на сайте www.mag-s.ru от 19.07.2010, изменения в проектную декларацию размещены на сайте www.mag-s.ru от 31.10.2013, изменения в проектную декларацию размещены на сайте www.mag-s.ru от 29.04.2014, изменения в проектную декларацию размещены на сайте www.mag-s.ru от 30.10.2014.

11.03.2011 между ООО «Маг-Строй» и ООО «Ресейлер» был заключен Договор №н-2/18/68 участия в долевом строительстве, по условиям которого, ООО «Маг-Строй» обязуется построить 18-24-х этажные жилые дома с торгово-офисными помещениями. Расположенные по адресу: РТ, г. Казань, Ново-Савиновский район, квартал строительный №68, блок -секция №2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную цену по договору № н-2/18/68 и принять объект долевого строительства.

Согласно  п.1.3. договора №н-2/24/68, с учетом дополнительного соглашения изменено описание объекта участия в долевом строительстве.

Согласно п.2.2. договора, с учетом дополнительного соглашения срок сдачи объекта ГАСН 30.11.2013. передача участнику долевого строительства 31.12.2013.

Моментом окончания строительства жилого дома считается дата подачи в установленном порядке заявки на проведение ГАСН по сдаче жилого дома в эксплуатацию.

09.12.2013 между ООО «Ресейлер» и кредитором (ФИО2) был заключен договор уступки права требования, согласно которому ООО «Ресейлер» уступил участнику право требования по договору № н-2/18/68 от 11.03.2011, заключенному между ООО «Ресейлер» и ООО «Маг-Строй», являющейся стороной, передающей нежилые помещения №1.04, №1.38 на втором этаже жилого дома, общей проектной площадью 24,38 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный №68, блок -секция №1.

Согласно п.2.1.4 договора объект приобретается цессионарием за счет собственных средств в размере 928 500 000 рублей и кредитных средств по договору №КПФ/24/11 -13/02 от 09.12.2013 в размере 900 000 рублей.

Заочным решением Ново-Савиновского районного суда города Казани от 25.01.2016 по делу №2-886/2016 признано право собственности ФИО2 на незавершенный строительством объект в виде нежилых помещений №1.04, №1.38 на втором этаже жилого дома, общей проектной площадью 24,38 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный №68, блок -секция №1.

Должником обязательство по передаче объекта долевого строительства в собственность кредитора не исполнено, строительство не завершено, в связи с чем кредитор обратился в суд с требованием, о признании права собственности на незавершенный строительный объект: нежилые помещения №1.04, №1.38 общей проектной площадью 24,38 кв.м. на втором этаже в жилом доме по адресу: РТ, 

<

...> строительный №68, блок-секция №1; об обязании общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй», г.Москва, передать нежилые помещения №1.04, №1.38 общей проектной площадью 24,38 кв.м.  на втором этаже в жилом доме по адресу: РТ,  

<

...> строительный   №68,   блок-секция   №1   в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию; об исключении из конкурсной массы должника общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй», г.Москва, следующее имущество: незавершенный строительством объект в виде нежилых помещений №1.04, №1.38 общей проектной площадью 24,38 кв.м. на втором этаже в жилом доме по адресу: РТ, 

<

...> строительный №68, блок-секция №1.

Отношения между должником и кредиторами, являющимися участниками долевого строительства и имеющими право в отношении нежилого помещения, урегулированы иными нормами, в том числе ст. 71, 100 и п. 1 ст. 201.8 указанного Закона, содержащими перечень иных способов защиты прав таких лиц.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

По смыслу п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства, возводимого с привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.

Правовым последствием исполнения договора долевого участия является возникновение у участников долевого строительства права собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

В соответствии с толкованием правовых норм, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 №13534/10 (далее -постановление №13534/10), в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав  на него,  если  иное  не установлено законом.  

Согласно  ст.  219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально определенного договором.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитор вправе потребовать отобрания этой вещи у должника на предусмотренных обязательством условиях. Взамен требования передачи имущества, являющегося предметом обязательства, кредитор имеет права требования возмещения убытков.

Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), могут быть удовлетворены судом только при условии, если право собственности продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 №54).

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с до говорами на участие в строительстве», до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения, а, в соответствии с разъяснениями; данными в абзаце 2 пункта Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

В соответствии с разъяснениями, указанными в абзаце 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности); по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем. 

По условиям договора от 11.03.2011 обязанность передать нежилое помещение возникает у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Обязательство по передаче инвестору не завершенного строительством объекта застройщик не принимал.

По смыслу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела не усматривается, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию выдано. При этом строительство жилого дома не завершено, доказательств обратного заявителем апелляционной жалобы не представлено.

Доказательства, свидетельствующие о регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, в материалах дела также отсутствуют.

Одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре (статья 12 ГК РФ), которое по существу является понуждением должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

Судебный акт, удовлетворяющий изложенные выше требования, не будет обладать свойством исполнимости и, фактически дублируя содержание соответствующего раздела договора (передать объект долевого строительства дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию), не защитит прав кредитора.

Из материалов дела следует, что жилой дом по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный №68, в эксплуатацию не введен, соответственно помещения, которые кредитор просит передать ему не существуют как объекты недвижимого имущества, а потому невозможно обязать должника передать эти помещения кредитору.

При этом, обязанность передать объект долевого строительства может быть исполнена только после приемки объекта в эксплуатацию.

Таким образом, принимая во внимание положения содержащиеся в Законе о долевом строительстве и Законе о банкротстве следует, что участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). 

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 декабря 2016 года по заявлению ФИО2 о признании права собственности на незавершенный строительный объект, об обязании ООО «Маг-Строй» передать нежилые помещения в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию, об исключении из конкурсной массы должника имущества по делу №А65-13752/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                       Е.А. Серова

Судьи                       Г.М. Садило 

                                                                                                                      Ю.Е. Холодкова