/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-3000/2016

г. Краснодар

11 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Ричард» (ИНН 7728500058, ОГРН 1037789002822) – Шурыгиной А.В. (доверенность от 10.05.2017), в отсутствие представителей истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Смирнова Алексея Владимировича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ричард» на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2017 (судья Нефедов В.Н.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 (судьи Новик В.Л., Величко М.Г., Баранова Ю.И.) по делу № А01-3000/2016, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее – управление) подало в Арбитражный суд Республики Адыгея иск к обществу с ограниченной ответственностью «Ричард» (далее – общество) о взыскании 10 880 781 рубля 82 копеек долга по договору от 28.09.2004 № 25 аренды земельного участка площадью 94 383 кв. м с кадастровым номером 01:08:0518010:7, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, 98, (далее – договор аренды, земельный участок) и 20 188 рублей 48 копеек пени.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик Смирнов А.В. (далее – оценщик).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018, с общества в пользу управления взыскано 10 880 781 рубль 82 копейки долга по договору аренды и 14 556 рублей 17 копеек пени с 11.03.2014 по 16.05.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Стороны согласовали возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в связи с изменением коэффициента, характеризующего уровень инфляции (без оформления дополнительного соглашения) и рыночной стоимости земельного участка (с оформлением дополнительного соглашения). За 2014 год арендная плата доначислена управлением в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика от 25.11.2013 № 1077, а за 2015 год и 1, 2 кварталы 2016 года – с учетом нормативно установленных уровней инфляции. Недостоверность результатов оценки рыночной стоимости земельного участка не установлена. Уменьшение суммы пени обусловлено применением к части требований по заявлению обществом исковой давности. Судебные акты по делу № А01-1091/2016 приняты с учетом иных обстоятельств (рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 2017 год за пределами спорного периода).

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Правительством Российской Федерации не определена ставка арендной платы для земельного участка, поэтому новый порядок расчета арендной платы неприменим. Арендная плата должна определяться на основании рыночной стоимости конкретного земельного участка, установленной в отчете независимого оценщика. Установленный сторонами в договоре аренды порядок изменения размера арендной платы при изменения рыночной стоимости земельного участка предусматривает обязательное оформление дополнительного соглашения. Одностороннее изменение размера арендной платы не допускается. Направленный управлением проект соответствующего дополнительного соглашения общество не подписало в связи с имеющимися разногласиями относительно рыночной стоимости земельного участка. Привлеченный обществом независимый оценщик (общество с ограниченной ответственностью «Институт оценки и управления собственностью») установил иной размер рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 20.11.2013. Управление отказалось от заключения дополнительного соглашения на предложенных обществом условиях. В судебном порядке договор аренды не изменен. Общество добросовестно вносит арендную плату в ранее согласованном сторонами размере. Увеличение арендной платы дополнительным соглашением возможно только на будущее время. Предварительные уведомления о корректировке арендной платы на размер уровня инфляции до мая 2016 года общество не получало. У общества отсутствовала необходимость в оспаривании представленного управлением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка в связи с предоставлением им альтернативного отчета. Привлеченный управлением оценщик подобрал объекты-аналоги, не тождественные земельному участку по ряду характеристик, в том числе по площади и разрешенному использованию, не откорректировал их по каждому элементу сравнения, применил неподтвержденную информацию. Представленные обществом доказательства (заключение специалиста от 20.04.2017 № А17-Эк-007 и отчет об оценке № 1-784-О/2014) судами не оценены, чем нарушен принцип состязательности сторон. При определении рыночной стоимости земельного участка не учтено наличие на нем действующего объекта гражданской обороны (бомбоубежища), что ранее послужило основанием отказа обществу в предоставлении земельного участка в собственность. Влияние этого обстоятельства на рыночную стоимость земельного участка оценщиком не отрицается, а с 12.08.2017 получило нормативное подтверждение в виде условия для расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В отзывах на кассационную жалобу управление и оценщик выразили мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 26.08.2012 серии 01-АА № 433661). Решением правопредшественника управления от 28.09.2004 № 61 обществу с ограниченной ответственностью «Андор» предоставлен в аренду земельный участок площадью 96 180 кв. м с кадастровым номером 01:08:0518010:0002, находящийся по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Шоссейная, 98, (далее – исходный земельный участок) для размещения объектов деревообрабатывающего комбината. Стороны заключили договор аренды со сроком действия до 25.09.2009. Исходный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.09.2004. Дополнительным соглашением от 17.12.2004 стороны указали в качестве объекта аренды земельный участок (площадью 94 383 кв. м с кадастровым номером 01:08:0518010:7), образованный из исходного земельного участка. Размер арендной платы (1 345 901 рубль 58 копеек) определен на основании ставки земельного налога (14 рублей 26 копеек).

В связи с приобретением обществом по договору купли-продажи от 16.02.2010 в собственность расположенных на земельном участке объектов недвижимости дополнительным соглашением от 19.06.2013 № 2 стороны внесли в договор аренды соответствующие сведения о новом арендаторе, установили срок аренды 49 лет и порядок внесения арендной платы (ежеквартально равными долями не позднее десятого числа последнего месяца квартала), согласовали возможность односторонней корректировки арендодателем арендной платы на относительную величину уровня инфляции с предварительным уведомлением арендатора, а также пересмотра арендной платы при изменении рыночной стоимости земельного участка и при введении в действие нормативно-правового акта, устанавливающего иной порядок определения размера арендной платы с оформлением дополнительного соглашения. При таком пересмотре новая арендная плата должна была начисляться с 01 января года, следующего за годом проведения оценки. Действие дополнительного соглашения распространено на отношения, возникшие с 15.05.2012 (пункты 1, 2, 3, 4, 5, 11). Записи о договоре и дополнительных соглашениях к нему внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В целях установления размера арендной платы на 2014 год управление обеспечило проведение оценки рыночной стоимости земельного участка. В отчете оценщика от 25.11.2013 № 1077 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.11.2013 установлена в размере 66 млн. рублей. Управление подготовило и направило обществу проект дополнительного соглашения от 01.04.2014 № 3 к договору аренды с годовой арендной платой в размере 5445 тыс. рублей (произведение рыночной стоимости земельного участка и действующая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации), предложив в сопроводительном письме от 01.04.14 № 567 подписать и возвратить его в двухмесячный срок. Общество от подписания дополнительного соглашения уклонилось.

Управление произвело расчет арендной платы за 2014 год в сумме 5445 тыс. рублей, за 2015 год – 5 744 475 рублей (с учетом установленного Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» уровня инфляции, не превышающего 5,5 процентов) и за 2016 год – 6 112 121 рублей 40 копеек в год (с учетом установленного Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» уровня инфляции, не превышающего 6,4 процента). Применив ранее действовавший размер арендной платы  – 1 345 901 рубль 58 копеек, управление доначислило обществу арендную плату за 2014 год в сумме 4 099 098 рублей 42 копеек, за 2015 год – 4 398 573 рублей 42 копеек, за 1 квартал 2016 года – 1 191 554 рублей 96 копеек, за 2 квартал 2016 года – 1 191 554 рублей 96 копеек.  На сумму задолженности на основании пункта 5.4.5 договора аренды начислена пеня в размере 20 188 рублей 48 копеек за 2013 – 2016 годы.

В письме от 20.05.2016 № 845 управление предупредило общество о необходимости погашения задолженности по арендной плате за 2013, 2014, 2015 и 2016 годы в размере 10 880 781 рубля 82 копеек, а также уплаты пени в размере 20 188 рублей 48 копеек.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 22, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, (далее – Принципы) и  правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила).

Действовавшей в спорный период редакцией Правил одним из способов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год назван расчет на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 Правил). За исключением предусмотренных Правилами случаев, при которых расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости земельных участков или в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, (пункты 3 – 5 Правил), арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года (пункт 6 Правил).

При заключении такого договора аренды федеральному органу исполнительной власти предписано предусматривать в нем возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год, с ее перерасчетом по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 10 Правил).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, проанализировав условия договора аренды и дополнительных соглашений к нему, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Стороны согласовали расчет арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка. Независимо от того, подписано ими соответствующее дополнительное соглашение или нет, установление новой рыночной стоимости земельного участка на основании отчета независимого оценщика влечет перерасчет арендной платы с 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Основания для вывода о недостоверности содержащихся в отчете независимого оценщика от 25.11.2013 № 1077 сведений о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20.11.2013 отсутствуют. Отчет содержит подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта оценки, описание подходов к оценке, указание на основные экономические, материальные, технические и другие характеристики участков-аналогов, ссылки на соответствующие сведения о них в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Его соответствие требованиям действовавшего на дату составления законодательства подтверждено экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». Представленному обществом в обоснование своей правовой позиции заключению специалиста от 20.04.2017 № А17-Эк-007 дана надлежащая правовая оценка. Ходатайств о проведении экспертизы с целью проверки достоверности рыночной стоимости земельного участка обществом не заявлено. Само по себе его несогласие с отчетом об оценке от 25.11.2013 № 1077 не свидетельствует о недостоверности содержащихся в нем сведений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 ранее утвержденные Принципы дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Для таких случаев Правилами установлен расчет арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков, а ее величина ограничена размером земельного налога в отношении аналогичных земельных участков, для которых указанные ограничения отсутствуют. Вместе с тем, данное постановление в соответствии с его пунктом 2 вступило в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования (12.05.2017), поэтому не могло быть применено при расчете арендной платы в спорный период. Влияние на величину рыночной стоимости земельного участка расположения на нем объекта гражданской обороны заявителем не подтверждено.

Управлением правомерно доначислена арендная плата за 2014, 2015, 1-2 кварталы 2016 года, а судом первой инстанции – взыскана соответствующая задолженность и неустойка с учетом применения по заявлению общества исковой давности.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2018 по делу № А01-3000/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волков

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин