АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2974/24 

Екатеринбург

07 июня 2024 г.

 

Дело № А47-4668/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г. 

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центральная лаборатория Интерэко» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2023 по делу № А47-4668/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Оренбургской области прибыли представители:

общества с ограниченной ответственностью «Центральная лаборатория Интерэко» – ФИО1 (доверенность от 01.04.2024).

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – истец, глава КФХ ФИО2) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Центральная лаборатория Интерэко» (далее – ответчик, общество «Центральная лаборатория Интерэко») с исковым заявлением о взыскании 554 012 руб. неосновательного обогащения, возникшего ввиду пользования помещением по адресу 

<

...> за период с 2019 по 2021 год (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Монолит-Техно».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2023 исковые требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 удовлетворены. Суд взыскал с общества «Центральная лаборатория Интерэко» в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 554 012 руб. неосновательного обогащения, а также 14 080 руб. расходы по оплате государственной пошлины.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, общество «Центральная лаборатория Интерэко» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указывает на то, что замена арендодателя в договоре аренды не влечет прекращения арендных отношений, возникших на основании договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

Общество «Центральная лаборатория Интерэко» поясняет, что не имело возможности пользоваться помещениями, принадлежащими истцу, поскольку доступ в эти помещения возможен только через другие помещения в здании, принадлежащем истцу, не находящиеся в пользовании ответчика. Ключи от других помещений здания (через которые осуществляется проход в спорные помещения) у ответчика отсутствуют. Представитель истца пояснил, что ключей у ответчика от других помещений здания, принадлежащего главе КФХ ФИО2 не имеется (кроме спорных помещений), попасть в помещения можно было только после телефонного звонка ФИО3 (представителя собственника по доверенности), который давал разрешение на проход через другие помещения в этом здании. В свою очередь ФИО3 давал разрешение на доступ в помещения, только для совершения исполнительных действий судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

Заявитель также указывает, что при рассмотрении гражданского дела № 2-458/2020 Дзержинским районным судом г. Оренбурга 30.12.2019 в качестве обеспечительных мер наложен арест на имущество истца и ответчика, с режимом хранения без права использования. Ответственным хранителем назначен ФИО3 (представитель собственника помещений ФИО2). Арестованное оборудование находилось в спорных помещениях, доступ в которые у ответчика отсутствовал. В связи с чем, использовать помещение по назначению, как и забрать имеющееся в нем оборудование, было невозможно не по вине ответчика.

Таким образом, по мнению общества «Центральная лаборатория Интерэко», поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору купли-продажи от 21.11.2018 истцом приобретено здание, находящееся по адресу: 

<

...>, литер Б1. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.11.2018 сделана запись регистрации № 56:44:0106003:133-56/001/2018-112.06.2019. Адрес здания изменен 10.07.2020 с 

<

...> на г. Оренбург, у л. Конституции СССР, д. № 27/2.

На момент заключения договора купли-продажи часть нежилых помещений на первом и втором этаже занимало общество «Центральная лаборатория Интерэко».

Договор аренды с истцом общество «Центральная лаборатория Интерэко» не заключало. Направленные истцом проекты договоров аренды, со стороны общества «Центральная лаборатория Интерэко» не подписывались, ответы и предложения в адрес истца не направлялись.

Общая площадь занимаемых обществом «Центральная лаборатория Интерэко» помещений составляет 191,1 кв. м.

Как указано в исковом заявлении, по состоянию на 16.03.2022 общество «Центральная лаборатория Интерэко» пользуется помещениями более 3-х лет. Доступ к данным помещениям у истца отсутствуют, ключи от помещений находятся исключительно у работников общества «Центральная лаборатория Интерэко».

В помещениях находится имущество общества «Центральная лаборатория Интерэко», в том числе оборудование, принадлежащее им на праве собственности.

Главой КФХ ФИО2 произведен расчет стоимости аренды за период с 2019 по 2021.

С целью досудебного урегулирования спора истцом 16.02.2022 направлена претензия об оплате, однако ответа на нее не поступило.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения требований, поскольку между обществом «Центральная лаборатория Интерэко» и ФИО4 (предыдущим собственником здания) заключен бессрочный договор аренды от 01.04.2014 № 1-А/14, а также следует учитывать, что отсутствует допуск к спорным помещениям, невозможно использовать спорные помещения, невозможно демонтировать и вывезти лабораторное оборудование.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта использования ответчиком помещений. Ответчиком не представлены доказательства ограничения пользования помещениями, доказательства заключения договора аренды имущества по иному адресу для размещения оборудования.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судами установлено, что с 21.11.2018 в собственности истца находится здание, расположенное по адресу: 

<

...> (до 10.07.2020г. - дом № 27, литер Б1), 30.11.2018 сделана запись регистрации № 56:44:0106003:133- 56/001/2018-112.06.2019г., приобретенное по договору купли-продажи с ФИО5. 

Судами также установлено, что 01.04.2014 года между ФИО4 (предыдущим собственником одноэтажного незавершенного строительством здания арматурного цеха, расположенного по адресу: 

<

...>) и обществом «Центральная лаборатория Интерэко» заключен договор аренды нежилых помещений № 1 -А/14.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 200 кв.м. в здании, расположенном по адресу: 

<

...> и обозначенной красной линией на плане здания (соответствующем поэтажном плане), содержащемся в Приложении № 1 к настоящему договору. Арендуемые помещения предоставляются арендатору для размещения испытательной лаборатории. 

Согласно пункту 4.2 договора, размер арендной платы определяется ежемесячно путем сложения платы за пользования арендуемыми помещениями и расходов по оплате стоимости потребленной электроэнергии, коммунальных услуг. Ежемесячная плата за пользование арендуемыми помещениями составляет 3000 руб.

Согласно пункту 3.1 договора, срок аренды не ограничен. 

Ответчик полагал, что указанные правоотношения не окончены и исчисление арендных платежей следует производить, исходя из положений данного договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанции данный довод не приняли, ввиду того, что в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, и арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Собственником указанное имущество отчуждено по договору купли-продажи; новым собственником на заключение договора аренды он не уполномочен, в связи с чем договор № 1-А/14 не подлежит к применению в правоотношениях с индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО2.

Между тем суды двух инстанций не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (пункт 24).

Таким образом, по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.

Замена арендодателя в договоре аренды не влечет прекращения арендных отношений, возникших на основании договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, в силу закона, вне зависимости от волеизъявления арендатора, приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019).

Следовательно, суды при рассмотрении спора должны были исходить из условий договора аренды от 01.04.2014 № 1 -А/14, регламентирующего, в числе прочего, размер и порядок внесения арендных платежей, а также четко определяющий предмет аренды.

Учитывая изложенное, доводы жалобы относительно того, что договор аренды в части спорных объектов сохраняет силу по правилам статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем за пользование нежилыми помещениями с общества «Центральная лаборатория Интерэко» не подлежит взыскание неосновательное обогащение, размер которого определен на основании рыночной стоимости, признаются обоснованными.

Между тем соответствующие обстоятельства имеют существенное правовое значение для разрешения настоящего спора, поскольку напрямую влияют на вывод судов о размере непогашенной ответчиком задолженности и подлежащих удовлетворению исковых требований в части взыскания основного долга с учетом наличия/отсутствия факта пропуска срока исковой давности .

С учетом изложенного выводы судов в части размера подлежащих удовлетворению исковых требований не могут быть признаны в полной мере законными и обоснованными, в связи с чем обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, при новом рассмотрении дела суду первой инстанции фактически следует произвести новый расчет подлежащих удовлетворению исковых требований в зависимости от сделанных им выводов относительно обоснованности вышеизложенных доводов истца, в том числе по периодам взыскания и итоговому размеру подлежащей к взысканию задолженности, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства и сложившейся судебной практики; распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины 

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2023 по делу № А47-4668/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          М.В. Торопова 

 

                                                                                      Н.Г. Беляева