АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-4509/2019

16 декабря 2019 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Салимзяновой Л.Ф., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Айлант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 187 579 руб. 47 коп, в том числе 1 073 072 руб. 00 коп - задолженности по арендной плате по договору аренды №1580 от 29.12.2016 за период с 01.07.2017 по 31.12.2018, 114 507 руб. 47 коп – пени за просрочку оплаты за период с 11.08.2017 по 12.02.2019, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности №3-38/4629 от 11.03.2019, 

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Айлант» о взыскании 1 185 791 руб. 01 коп, в том числе 1 073 072 руб. 00 коп - задолженности по арендной плате по договору аренды №1580 от 29.12.2016 за период с 01.07.2017 по 31.12.2018, 112 719 руб. 01 коп – пени за просрочку оплаты за период с 01.07.2017 по 31.12.2018.  

В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами заключен договор аренды №1580 от 29.12.2016, согласно которому ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 38:36:000034:1564 по адресу 

<

...>, площадью 415 кв.м.

Ответчик в нарушение принятых на себя обязательств ненадлежащим образом исполняет обязанности по оплате арендной платы, в связи с чем, за ответчиком имеет место задолженность в размере 1 073 072 руб. 00 коп за период с 01.07.2017 по 31.12.2018.

Истцом также начислены пени за просрочку оплаты в размере 112 719 руб. 01 коп. 

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 25.09.2019 судом принято заявленное истцом увеличение размера исковых требований до суммы 1 187 579 руб. 47 коп, в том числе 1 073 072 руб. 00 коп - задолженности по арендной плате по договору аренды №1580 от 29.12.2016 за период с 01.07.2017 по 31.12.2018, 114 507 руб. 47 коп – пени за просрочку оплаты за период с 11.08.2017 по 12.02.2019.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал. 

Ответчик в судебное заседание не явился, считается извещенным надлежащим образом в порядке части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определение, направленное ответчику по юридическому адресу заказными судебными письмами №67000837879386, 67000838876414, возвращено отделением почтовой связи за истечением срока хранения.

Определением от 25.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

ФИО2 в судебное заседание не явился, считается извещенным надлежащим образом в порядке части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Определение, направленное третьему лицу заказным судебным письмом №67000840878741, возвращено отделением почтовой связи за истечением срока хранения.

Ответчик, третье лицо отзывы на исковое заявление не представили.

Согласно части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, суд установил следующее.

В соответствии с договором аренды земельного участка №1580 от 29.12.2016 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее – арендодатель, Управление) предоставляет, а ООО «Айлант» (далее – арендатор, Общество) принимает во владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с разрешённым использованием: для эксплуатации существующего административного здания, с кадастровым номером 38:36:000034:1564 (РНФИ П11400000429), расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 415 кв.м., в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Согласно  пункту 2.1 срок  аренды  предусмотрен  с момента его подписания и по 29.11.2017г.

Согласно пункту 4.1 договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью и согласован сторонами. 

Согласно пункту 4.2, арендная плата за использование земельным участок определяется в соответствии с правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы на земли, находящееся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582.

В приложении к договору сторонами согласован расчет арендной платы, согласно которому годовой размер арендной платы на 2016 г составляет 696 800 руб, подлежит к оплате в квартал – 174 200 руб.

Передача земельного участка ответчику подтверждена актом приема-передачи земельного участка от 29.12.2016г.

В соответствии с приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом (РОСИМУЩЕСТВО) от 16.12.2016 № 454 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области реорганизовано в форме присоединения к нему Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае, а также переименовано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республики Бурятия и Забайкальском крае.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально не позднее десятого числа второго месяца оплачиваемого квартала (10.02, 10.05, 10.08, 10.11).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30.03.2018 по делу № А19-26247/2017 взыскано с Общества с ограниченной ответственностью «Айлант» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае задолженность по арендной плате по договору №1580 от 29.12.2016 за период с 25.11.2016 по 30.06.2017 в размере 418 841 руб 53 коп.

Предметом настоящего иска являются требования о взыскании 1 073 072 руб. 00 коп - задолженности по арендной плате по договору аренды №1580 от 29.12.2016 за период с 01.07.2017 по 31.12.2018, 114 507 руб. 47 коп – пени за просрочку оплаты за период с 11.08.2017 по 12.02.2019.

Согласно договору аренды и кадастровому паспорту площадь спорного земельного участка составляет 415 кв.м, кадастровый номер 38:36:000034:1564. Разрешенное использование: для эксплуатации существующего административного здания. 

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 02.09.2019 следует, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1564 расположено здание площадью 322,2 кв.м. с кадастровым номером 38:35:000034:2742, адрес: 

<

...>. Собственником здания значится ФИО2, право собственности которого зарегистрировано 04.08.2017. 

Из материалов дела следует, что согласно  договору купли-продажи от 24.07.2017 ООО «Айлант» (продавец) продал ФИО2 (покупатель) нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 322,2 кв.м. 

Указанный договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Иркутской области 04.08.2017 за номером 38:36:000034:2742-38/001/2017-2.

Также переход права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, от ООО «Айлант» к ФИО2 подтвержден выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 02.09.2019. 

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Однако ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости, ранее принадлежавший Обществу, право пользования спорным земельным участком перешло к ФИО2, в свою очередь, ответчик из арендных отношений с Управлением выбыл. 

С учетом перехода права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, от ООО «Айлант» к ФИО2 04.08.2017, требование истца в отношении ответчика обосновано за период с 01.07.2017 по 03.08.2017.

Размер арендной платы за период с 01.07.2017 по 03.08.2017 составляет 64 378 руб 26 коп из расчета 174 200 руб  (аренда за квартал) / 92 дня в квартале х 34 дня аренды. 

Доказательств оплаты в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №1580 от 29.12.2016 обоснованно и подлежит удовлетворению в сумме 64 378 руб. 26 коп за период с 01.07.2017 по 03.08.2017.

В остальной части требование судом отклоняется.

Рассмотрев требование истца о взыскании 114 507 руб. 47 коп – пени за просрочку оплаты за период с 11.08.2017 по 12.02.2019, суд установил следующее.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренным разделом 4 договора. 

Оплата арендной платы предусмотрена ежеквартально не позднее десятого числа второго месяца оплачиваемого квартала (п. 4.3 договора).

Истец  заявил  о  взыскании  пени с 11.08.2017г, что соответствует пункту 4.3. договора.

Размер пени за период с 11.08.2017 по 12.02.2019 составляет сумму 31 994 руб 70 коп из расчета 58 066 руб. 67 коп (месячный размер аренды 174 200 руб/3мес) х 0,1% х 551 дн.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

О несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательств ответчик не заявил. Оснований рассматривать вопрос о снижении размера неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ у суда не имеется. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о взыскании пени обоснованно и подлежит удовлетворению в сумме 31 994 руб. 70 коп.

В остальной части требование о взыскании пени судом отклоняется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, учитывая, что Управление в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины, 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Айлант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в  пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 64 378 руб 26  коп – задолженность по арендной плате по договору аренды №1580 от 29.12.2016 за период с 01.07.2017 по 03.08.2017, 31 994 руб 70 коп  – пени за просрочку оплаты за период с 11.08.2017 по 12.02.2019г;

в доход федерального бюджета 2 019  руб 93  коп -  государственную  пошлину.

В удовлетворении  иска в остальной  части  отказать.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяЛ.Ф. Салимзянова