СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                            Дело № А45-20031/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2024 года

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего                 Апциаури Л.Н.,

судей                                                 Аюшева Д.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Крючковой Е.А. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии» (№07АП-4368/2024) на решение от 07.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20031/2023 (судья Айдарова А.И.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Востокбурвод» (ОГРН 

<

***>, г Новосибирск), к автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск), о взыскании 354 418 рублей 89 копеек задолженности по договору аренды нежилых помещений № 58 от 20.03.2017, 

объединенному делу с делом № А45-21910/2023 по иску 1) автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии», ОГРН 

<

***>, 

<

...>) общества с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана», ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью «Востокбурвод», ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск, о признании договора аренды расторгнутым с 15.05.2023 года, взыскании в пользу общества с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана», ОГРН 

<

***>, 

<

...> 500 рублей убытков, 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «МКС-Новосибирск» (630015, ИНН: 

<

***>, 

<

...>, этаж 2) Фонда модернизации ЖКХ (ИНН: 

<

***>, 630008, 

<

...>), учредителя ООО «Востокбурвод» ФИО2,

 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, доверенность от 03.08.2021, диплом, паспорт (в здании суда); 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Востокбурвод» (далее – ООО «Востокбурвод», истец) обратилось в арбитражный суд с уточненным в порядке положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением  к автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии» (далее – АНО ДПО «МИПИП», ответчик)  о взыскании  задолженности по договору аренды нежилых помещений № 58 от 20.03.2017 за период с 01.05.2023 по 27.06.2023 в размере 354 418,89 руб., в том числе арендной  платы в размере 346 636,00 руб., 7 782,89 руб. задолженности  по оплате коммунальных услуг за период с 01.03.2023 по 31.05.2023. 

АНО ДПО «МИПИП» и общество с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана» (далее - ООО ПЦ «Беркана», субарендатор) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора аренды нежилых помещений № 58 расторгнутым с 15.05.2023 и  взыскании 894 500 рублей убытков с ООО «Востокбурвод» (дело № А45-21910/2023).

Определением суда от 30.10.2023 дела № А45-20031/2023 и № А45-21910/2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен № А45-20031/2023.

Решением от 07.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Востокбурвод» с автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии» взыскано 354 418 рублей  89 копеек задолженности по договору аренды нежилых помещений № 58 от 20.03.2017, 10 088 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 67 000 рублей судебных издержек  по оплате экспертных услуг.  Обществу с ограниченной ответственностью «Востокбурвод» (ОГРН 

<

***>, г Новосибирск) из дохода федерального бюджета возвращено 412 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении  исковых требований автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии», ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск, общества с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана», ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск, о признании договора аренды расторгнутым с 15.05.2023 года, взыскании в пользу общества с ограниченной ответственностью психотерапевтический центр «Беркана», ОГРН 

<

***>, 

<

...> 500 рублей убытков,  отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик АНО ДПО «МИПИП» обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.05.2024 по делу № А45-20031/2023 отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что согласно выводам строительно-технического заключения № Т.2081.23 выявленные нарушения являются существенными, не обеспечивают условия для нахождения людей в исследуемом помещении, то есть эксплуатация помещения не возможна и даже запрещена и не может являться безопасной; судебная экспертиза подтвердила выводы досудебной, более того в судебном заседании 28.03.2024 были опрошены эксперты, которые проводили как до судебной экспертизы, так и судебную; эксперт, поводивший до судебной экспертизы под протокол судебного заседания пояснил, что помещению требуется капитальный ремонт, трещины в кирпичной кладке могли образоваться в любой период времени, судебный эксперт пояснила, что эксплуатация данного помещения несет угрозу, его эксплуатация не рекомендуется, либо возможно только после проведения комплекса ремонтных работ и (или) под постоянным мониторированием помещения. 

Истец в отзыве на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) возражает относительно доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступившего на нее отзыва, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ (исходя из доводов апелляционной жалобы), суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 20.03.2017 между ООО «Востокбурвод» (арендодатель) и АНО ДПО «МИПИП» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 58.

По  акту приема-передачи от 20.03.2017 ООО «Востокбурвод» передало, а АНО ДПО «МИПИП» приняло нежилые помещения, расположенные в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, для использования под офис: 

Нежилые помещения на первом этаже площадью 135,4 кв.м., границы, которых определены в Приложении №1 к договору аренды;

Нежилые помещения на втором этаже площадью 65,4 кв.м., границы, которых определены в Приложении №2 к договору аренды. 

Дополнительными соглашениями от 01.03.2018 и от 01.02.2019 договор аренды продлен по 31.12.2019.

Согласно дополнительному соглашению от 26.06.2019 прекращена с 01.07.2019 аренда в отношении помещения № 26, площадью 14,6 кв.м., расположенного на первом этаже здания, при этом по акту приема-передачи от 26.06.2019 и акту приема-передачи от 01.07.2019 ООО «Востокбурвод» дополнительно передало в  аренду в АНО ДПО «МИПИП» расположенные в здании следующие нежилые помещения для использования под офис:

-    Нежилое помещение на первом этаже площадью 188,8 кв.м. Границы арендуемых помещений указаны в Приложении № 3 к договору, в котором арендуемые помещения заштрихованы. 

-    Нежилое помещение на втором этаже площадью 65,4 кв.м. Границы и номера арендуемых помещений указаны в Приложении № 2 к договору.

Дополнительными соглашениями от 31.12.2019, от 30.11.2020, от 31.10.2021  договор продлен по 30.09.2022.

Согласно дополнительному соглашению от 24.03.2022 ООО «Востокбурвод» с 24.03.2022 передало АНО ДПО «МИПИП» в аренду следующие нежилые помещения в здании, для использования под офис:

Нежилые помещения на первом этаже здания общей площадью 203,4 кв.м. Границы арендуемых помещений на первом этаже здания указаны (помещения заштрихованы на плане) в Приложении №1 к договору и соответствуют номерам помещений №№ 1, 2, 3, 4, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 литера VI.

Нежилые помещения на втором этаже здания, общей площадью 65,4 кв.м. Границы арендуемых помещений на втором этаже здания указаны в (помещения заштрихованы на плане) Приложении № 2 к договору и соответствуют номерам помещений №№ 1, 2, 3, 4 и одно нежилое помещение без номера.

Указанные помещения, принадлежат ООО «Востокбурвод» на праве собственности, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре недвижимости № 54-01/00-70/2000-545 от 10.07.2000, согласно выписке ЕГРН. 

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата по договору включает плату за пользование помещениями, оборудованием и за потребленные коммунальные услуги (электро-, тепло- и водоснабжение, канализация, городская и междугородняя телефонная связь).

В силу пункта 3.2 договора арендная плата складывается из двух составляющих: фиксированной составляющей, из расчета арендной платы за один месяц, вносимой до 10 числа расчетного месяца и переменной составляющей, вносимой в течение 5-ти дней после выставления счета и представляющей собой возмещение расходов арендодателя за оплату энергоснабжения и междугородней телефонной связи в текущем месяце.

Расчет за потребляемую тепловую, электрическую энергию и воду производится по приборам учета расхода, а в случае их отсутствия по расчётам арендодателя.

Согласно пунктам 8.1, 8.3 договора арендная плата в части платы за пользование площадями может быть пересмотрена досрочно по требованию арендодателя, но не чаще одного раза в течение каждого года аренды. Арендодатель обязан предупредить арендатора об увеличении арендной платы по п. 8.1. за 30 (тридцать) дней до начала очередного расчётного месяца.

30.09.2022 истек срок договора аренды, установленный дополнительным соглашением от 31.10.2021, арендатор продолжил использовать арендуемые помещения при отсутствии возражений от арендодателя, следовательно, с 30.09.2022 договор аренды возобновлен на неопределенный срок. 

Письмом исх. №121 от 22.12.2022 арендодатель сообщил арендатору, что в соответствии с пунктами 8.1, 8.3 договора фиксированная составляющая арендной платы с 01.01.2023 составит 182 440 руб.

В силу пункта 5.4 договора любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор досрочно путем направления письменного уведомления о расторжении договора не менее чем за два месяца до даты расторжения.

28.04.2023 арендатором в адрес арендодателя направлено уведомление о расторжении договора аренды с 15.05.2023 и необходимости прибытия арендодателя для подписания акта возврата помещений. 

В ответ на данное уведомление ООО «Востокбурвод» сообщило АНО ДПО «МИПИП», что в соответствии с условиями договора аренды договор может быть расторгнут только 27.06.2023, в связи с чем 15.05.2023 представители арендодателя не будут принимать помещение, так как договор аренды не может быть прекращен 15.05.2023. 

03.05.2023 арендатором направлено письмо, в котором повторно сообщено арендодателю о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что с 09.01.2023 по 15.01.2023, с 23.02.2023 по 28.02.2023, а также 02.03.2023 и 23.03.2023 происходили затопления (намокания) стен и пола возле окон нежилых помещений №№1, 2, 3 общей площадью 54,6 кв.м., на втором этаже здания, а также на то, что Фондом модернизации ЖКХ в соответствие с Региональной программой области в части туалета и помещения №38 на первом этаже здания происходила замена труб отопления, водоснабжения и канализации, о котором арендатор не был предупрежден.

По состоянию на дату окончания договора аренды 28.06.2024 у арендатора имеется задолженность перед арендодателем по арендной плате и оплате коммунальных услуг.

Согласно расчету арендодателя задолженность арендатора по переменной составляющей (задолженность по оплате коммунальных услуг) за период с 01.03.2023 по 31.05.2023 составляет: 7782,89 руб., по фиксированной составляющей за период с 01.05.2023 по 27.06.2023 составляет: 346 636 руб. 

Указанное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим  заявлением.

Согласно контррасчету арендатора, задолженность по арендной плате по состоянию  на 15.05.2023 составила  77 060,00 руб. в период с 01.05.2023 до 15.05.2023, в остальной части ответчик просит в иске отказать, ссылаясь на от, что договор аренды прекращен на основании заявления арендатора с 15.05.2023, спорные помещения освобождены от имущества, однако арендодатель необоснованно уклонился от подписания акта приема-передачи имущества.  

В своих доводах арендатор (АНО ДПО «МИПИП») ссылается на то, что до 23.03.2023г. в помещениях №№1, 2, 3 общей площадью 54,6 кв.м. на втором этаже здания были затопления (намокания стен и пола возле окон помещений), в период с января по март 2023 г. и что в марте и апреле 2023 г. в арендуемых помещениях Фондом модернизации ЖКХ в соответствии с Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области, на 2014-2043гг. (далее – Региональная программа области) утв. Постановлением Правительства от 27.11.2013 проводилась замена труб отопления, водоснабжения и водоотведения в части четырех арендуемых помещений, в связи с чем в марте и апреле 2023 г. арендатор не мог использовать часть нескольких арендуемых помещений. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства АНО ДПО «МИПИП» направлено в адрес арендодателя одностороннее уведомление от 28.04.2023 о расторжении договора аренды. 

АНО ДПО «МИПИП» и ООО ПЦ «Беркана» (субарендатор) просят суд признать договор аренды расторгнутым с 15.05.2023 на основании вышеуказанного уведомления, а также взыскать с ООО «Востокбурвод» 894 500 рублей убытков в пользу ООО ПЦ «Беркана». 

В обоснование убытков истцы (АНО ДПО «МИПиП» и ООО ПЦ «Беркана»)  ссылаются на то, согласно выписке из ЕГРЮЛ субарендатором осуществляется деятельность в области оказания медицинских услуг и субарендуемые помещения использовались субарендатором для ведения врачебного приема и консультаций; что вынуждены были отменить приемы пациентов, в связи с чем понесли убытки от простоя в размере 894 500 рублей.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Востокбурвод», суд первой инстанции пришел к выводу, что задолженность арендатора по арендной плате и оплате коммунальных услуг подлежит взысканию в полном объеме ответчика, в размере 354 418 рублей  89 копеек. Оснований для удовлетворения иска в части признания договора аренды расторгнутым с 15.05.2023 не имеется, так как данное требование не основано на положениях пункта 5.4 договора аренды. Договором субаренды не предусмотрено участие арендодателя в субарендных отношениях, доказательств наличия прямых договорных отношений между ООО «Востокбурвод» и  ООО ПЦ «Беркана» в материалы дела не представлено, срок договора субаренды закончился 28.02.2022.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

При этом в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма от 11.01.2002 № 66).

Как следует из материалов дела, 30.09.2022 истек срок договора аренды, установленный дополнительным соглашением от 31.10.2021, арендатор продолжил использовать арендуемые помещения при отсутствии возражений от арендодателя, следовательно, с 30.09.2022 договор аренды возобновлен на неопределенный срок. 

В силу пункта 5.4 договора любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор досрочно путем направления письменного уведомления о расторжении договора не менее чем за два месяца до даты расторжения.

28.04.2023 арендатором в адрес арендодателя направлено уведомление о расторжении договора аренды с 15.05.2023 и необходимости прибытия арендодателя для подписания акта возврата помещений. 

В ответ на данное уведомление ООО «Востокбурвод» сообщило АНО ДПО «МИПИП», что в соответствии с условиями договора аренды договор может быть расторгнут только 27.06.2023, в связи с чем 15.05.2023 представители арендодателя не будут принимать помещение, так как договор аренды не может быть прекращен 15.05.2023. 

По расчету арендодателя, задолженность арендатора по переменной составляющей (задолженность по оплате коммунальных услуг) за период с 01.03.2023 по 31.05.2023 составляет: 7782,89 руб., по фиксированной составляющей за период с 01.05.2023 по 27.06.2023 составляет: 346 636 руб. 

Доказательств внесения указанное арендной платы в полном объеме ответчиком не представлено. 

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ закреплено, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе потребовать возмещения убытков (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе в размере уплаченных арендных платежей.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053).

Из материалов дела следует, что спорным имуществом ответчик владеет с 2017 года, согласно актам приема-передачи к договору аренды имущество было передано в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества 

В период с 12.01.2023 по 24.03.2023 в помещениях начались подтопления, факт которых истцом не отрицается.

Так, 12.01.2023 и 16.01.2023 АНО ДПО «МИПИП» направило в адрес ООО «Востокбурвод» письма из-за затопления (намокания) в период с 09.01.2023 по 15.01.2023 стен и пола возле окон нежилых помещений №№ 1, 2 общей площадью 23,9 кв.м. на втором этаже здания.

27.03.2023 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, в котором арендодателем соразмерно уменьшена арендная плата на 3 786,02 руб., с 182 440 руб. до 178 653,98 руб.

Оплата со стороны АНО ДПО «МИПИП» по указанному дополнительному соглашению произведена в размере 178 653,98 руб.

27.02.2023 и 28.02.2023, со стороны АНО ДПО «МИПИП» в адрес ООО «Востокбурвод» поступали письма из-за затопления (намокания) в период с 23.02.2023 по 28.02.2023 стен и пола возле окон нежилых помещений №№1, 2, 3 общей площадью 54,6 кв.м., на втором этаже здания.

27.03.2023 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в котором арендодателем соразмерно уменьшена арендная плата на 2 163,44 руб., с 182 440 руб. до 180 276,56руб.

Оплата со стороны АНО ДПО «МИПИП» по указанному дополнительному соглашению произведена в размере 180 276,56руб.

03.03.2023, 09.03.2023 и 24.03.2023 со стороны АНО ДПО «МИПИП» в адрес ООО «Востокбурвод» поступали письма из-за затопления (намокания) 02.03.2023 и 23.03.2023 стен и пола возле окон нежилых помещений №№1, 2 и 3 общей площадью 23,9 кв.м. на втором этаже здания.

21.03.2023 со стороны АНО ДПО «МИПИП» в адрес ООО «Востокбурвод» поступило письмо, согласно которому с 06.03.2023 по 21.03.2023 Фондом модернизации ЖКХ в соответствии с Региональной программой области происходила замена труб отопления, водоснабжения и канализации в помещении  санузла и помещения № 38 на первом этаже здания. 

31.03.2023 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды о соразмерном уменьшении арендной платы на 47 979,58 руб., с 182 440 руб. до 134 460,42 руб.

Доказательств затопления арендуемых помещений в апреле и мае 2023 года ответчиком не представлено. 

Суд первой инстанции, исследовав собранные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установил, что арендодатель, учитывая, что условия пользования, предусмотренные договором аренды, ухудшились, соразмерно уменьшил размер арендной платы за пользование имуществом в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ.

В обоснование довода о том, что пользование имуществом в апреле 2023 г. и в мае 2023 г. стало невозможным, что повлекло расторжение договора в ускоренном режиме, с 15.05.2023, ответчик представил заключение независимой экспертной организации.

Так, согласно заключению от 07.06.2023 №Т.2081.23, выполненному ООО «НовоСтройЭксперт», по состоянию на 30.03.2023 возле окон в нежилых помещениях №№1, 2, 3 общей площадью 54,6 кв.м., на втором этаже здания имелись пятна воды и разводы на оконных откосах, потолочных плитах «Армстронг» и обоях, отслоение шпаклевочного слоя на  оконных откосах и поверхностях стен, отслоение обоев, вздутие кромок напольного покрытия из ламината. 

Вместе с тем, данные о состоянии помещений на апрель, май и июнь 2023 года в заключении отсутствуют, в помещениях на первом этаже дефектов не обнаружено. 

Определением суда от 27.11.2023 удовлетворено ходатайство истца, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Новосибирский экспертно-правовой центр» ФИО4

Согласно выводам заключения эксперта от 31.01.2024 № 1902-1/1 причиной затопления помещения, площадью 65,4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, являются дефекты ограждающих строительных конструкций, ослабляющие конструкции и снижающие эксплуатационные характеристики зданий и сооружений, а также в результате воздействия внешних факторов природного или техногенного характера, механического происхождения (перегрузки, деформации грунтового основания, температурные воздействия, биологические процессы) при последующей эксплуатации. Уровень любого фундамента находится ниже поверхности земли, для проведения технического обследования требуется отрывка шурфов. На момент экспертного осмотра провести объективную оценку технического состояния и несущей способности строительных конструкций фундамента не представляется возможным из-за климатических условий. Осмотр кровли произвести не представляется возможным без повреждения кровли из-за большого снежного покрова, толстой ледяной корки под снежным покровом, так как согласно нормативным требованиям необходимо исследовать визуально по всей поверхности кровли.

В результате экспертного осмотра внутренних помещений установлено, что внутренние оконные откосы, внутренние стены и перекрытия вокруг окон указанных арендуемых помещений находятся в работоспособном техническом состоянии. Сами дефекты являются малозначительными. В результате экспертного осмотра наружных стен вокруг окон указанных арендуемых помещений установлено, что имеются трещины в кирпичной кладке несущих стен и наружной отделке, которые являются значительным дефектом, который существенно влияет на использование продукции по ее назначению и на ее долговечность, но не является критическим. 

Техническое состояние наружных несущих стен характеризуется как неудовлетворительное, при котором эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта путем усиления конструкций.

При сопоставлении технического состояния конструктивных элементов исследуемого строения жилого дома, определенных в результате экспертного осмотра, с требованиями действующих СНиП, СП, установлено, что техническое состояние конструктивных элементов жилого дома оценивается как ограниченно работоспособное состояние, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций), из-за снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик.

На момент экспертного осмотра имеется деформация конструктивных элементов исследуемого строения жилого дома 

<

...>, угрожающая жизни и здоровью граждан в виде выветривание швов кирпичной кладки наружных стен на глубину до 6 см, выкрашивание и выпадение отдельных кирпичей, местами прогрессирующие сквозные трещины кирпичной кладки наружных стен, ослабление и частичное разрушение кладки наружных стен и стен  цоколя, искривление горизонтальной и вертикальной линии стен.

На вопрос, имеются ли иные дефекты помещения (номера на поэтажном плане № 1- № 4), площадью 65,4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, и если имеются, определить степень их опасности, получен ответ, что на момент экспертного осмотра иные дефекты помещения (номера на поэтажном плане № 1 - № 4), площадью 65,4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома отсутствуют вследствие проведения комплекса ремонтно-восстановительных работ, который скрыл повреждения, произошедших вследствие затопления.

На вопрос, возможно ли использование помещения, площадью 65,4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, под офис, по состоянию на апрель, май 2023 года, получен ответ, что в ходе проведения экспертного осмотра помещения, площадью 65,4 кв.м., расположенного на втором этаже в здании пятиэтажного административно-жилого дома по адресу: 

<

...>, установлено, что на день проведения экспертного осмотра имеются разрушения и деформации исследуемого строения, отдельных несущих строительных конструкций, их частей, систем инженерно-технического обеспечения, перемещения либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонения от вертикальности.

Учитывая ограниченно-работоспособное техническое состояние конструкций и конструктивных элементов исследуемого дома, наличие разрушений несущих строительных конструкций и их частей, деформации недопустимой величины, строительных конструкций, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения под офис по состоянию на апрель, май 2023 года  возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости). 

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства  в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая результаты судебной экспертизы, принимая во внимание, что ответчик арендовал на 1 этаже – 22 помещения, на 2 этаже – 5 помещений, отсутствуют доказательства наличия недостатков в помещениях первого этажа, пришел к выводу, что протечки воды в спорный период времени образовались вследствие имеющихся в конструкциях помещений дефектов, вследствие чего спорные помещения второго этажа имели недостатки, при этом доказательств того, что имелась какая-либо угроза жизни и здоровью граждан или имуществу арендатора, что потребовало ускоренного выезда арендатора, до истечения срока действия договора аренды, ответчиком в соответствии со статьёй 65 АПК РФ не представлено.

Также судом учтено, что явно видимые снаружи и существовавшие на момент заключения договора аренды  недостатки в отношении помещений второго этажа (трещины, выветривание шва кирпичной кладки наружных стен, выкрашивание и частичное выпадение одного кирпича, отображенные на фото, которые указаны в  ответе на вопрос 1 на стр.18, в ответе на вопрос 4 на стр.19 и в ответах на вопросы 3-6 на стр.12, 15 и 19 заключения ООО «НЭПЦ» №1902-1/1 от 31.01.2024) были заранее известны арендатору, как при заключении договора аренды, так и при его возобновлении 20.09.2022.

Вместе с тем, зная об указанных недостатках арендатор, не ссылался на указанные недостатки, арендатор не направлял в адрес арендодателя претензии об их устранении.

Невозможность использования арендуемых помещений №№ 1-4 общей площадью 65,4 кв.м., на втором этаже здания не подтверждена ни экспертом ФИО4, которой составлено заключение ООО «НЭПЦ" №1902-1/1 от 31.01.2024, ни специалистом ФИО5, которым составлено заключение №Т.2081.23 от 07.06.2023, ООО «НовоСтройЭксперт».

Сторонами не оспаривается возможность использования во все время действия договора аренды других арендуемых помещений, по которым отсутствуют доказательства о затоплении -  нежилых помещений №№1, 2, 3, 4, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, литера VI на первом этаже здания общей площадью 203,4 кв.м. и нежилого помещения № 4  и нежилого помещения без номера на втором этаже здания, в которых не было затопления, по которым отсутствуют доказательства о затоплении и отсутствуют претензии о затоплении. 

Фондом модернизации ЖКХ в соответствии с Региональной программой области в части санузла и помещения №38 на первом этаже здания происходила замена труб  отопления, водоснабжения и канализации. 

Капитальный ремонт системы отопления и канализации здания проводился Фондом модернизации ЖКХ в соответствие с Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Новосибирской области, на 2014-2043гг. в соответствии с Постановлением Правительства от 27.11.2013.

Информация о проведении капитального ремонта системы отопления и канализации Здания отражена с 2020 г. в открытом общем доступе на сайте https://www.fondgkh-nso.ru/my-house/#/1080436/kr (имеется в материалах дела). 

Письмом исх.№9 от 17.01.2023 арендодатель заранее уведомил арендатора о том, что в отношении общедомовых инженерных сетей (водоснабжение, водоотведения, теплоснабжения) здания в 2023 г. будет проходить капитальный ремонт Фондом модернизации ЖКХ, график работ будет представлен позже, поскольку арендодателю график не предоставлялся со стороны Фонда модернизации ЖКХ. 

Письмом исх.№14 21.02.2023 арендодатель повторно уведомил арендатора о том, что в 2023 г. в отношении общедомовых инженерных сетей (водоснабжение, водоотведения, теплоснабжения) здания будет проходить капитальный ремонт Фондом модернизации ЖКХ. Также данным письмом арендодатель сообщил арендатору, что капитальный ремонт может сопровождаться издержками ремонтно-строительных работ (шум, пыль и т.д.). 

С учетом изложенного, суд пришел к правомерному выводу, что арендатор мог и должен был знать о проведении капитального ремонта, как из открытых источников информации, так и непосредственно от арендодателя, при этом замена труб водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения проходила практически несколько дней в помещении санузла, в коридоре и двух помещениях небольшой площади, то есть остальные помещения, арендатор мог использовать даже во время проведения работ.

Кроме того, из представленных ответчиком фототаблиц не следует, что при проведении капитального ремонта Фондом модернизации ЖКХ, спорные помещения использовать невозможно.

Из актов осмотра общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

...> от 03.05.2023 и от 10.09.2023, следует вывод, что состояние фундамента, кирпичной кладки, перекрытий удовлетворительное, указанный дом жилой, не аварийный, следовательно, помещения в данном доме могут быть использованы под офис.

30.04.2023 со стороны ООО «Востокбурвод» в адрес  АНО ДПО «МИПИП» направлено дополнительное соглашение к договору аренды, которым арендодателем в целях разрешения возникших разногласий соразмерно уменьшена арендная плата за апрель на 48 861,04 руб., с 182 440 руб. до 133 578,96 руб. 

04.05.2023 письмом ООО «Востокбурвод» сообщило АНО ДПО «МИПИП», что все претензии арендатора в период с 01.01.2023 по 30.04.2023 урегулированы путем подписания сторонами дополнительных соглашений о соразмерном уменьшении арендной платы.

15.06.2023 АНО ДПО «МИПИП» вместо арендной платы в размере 182 440 руб., оплачена сумма в меньшем размере 133 578,96 руб. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что все претензии арендатора, которые имеются в материалах дела, заявлены им в период с 01.01.2023 по 31.03.2023 - урегулированы сторонами путем подписания и исполнения дополнительных соглашений от 27.03.2023, 27.03.2023, 31.03.2023 и от 30.04.2023 путем соразмерного уменьшения арендной платы в соответствии с частью 2 статьи 612 ГК РФ, по состоянию на 15.05.2023 все арендуемые помещения находятся в технически исправном состоянии, что подтверждается актом приема-передачи от 15.05.2023 к договору аренды нежилых помещений № 58 от 20.03.2017, подписанным директором АНО ДПО «МИПИП» в присутствии директора ООО ПЦ «Беркана» (ФИО6), в материалах дела отсутствуют претензии арендатора АНО ДПО «МИПИП» за апрель, май и июнь 2023 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендатором не доказан факт невозможности использования арендованного имущества в период с 01.04.2023 по 28.06.2023, следовательно, задолженность арендатора по арендной плате и оплате коммунальных услуг подлежит взысканию в полном объеме ответчика, в размере 354 418 рублей  89 копеек.

Учитывая, что в силу пункта 5.4 договора любая из сторон вправе расторгнуть настоящий договор досрочно путем направления письменного уведомления о расторжении договора не менее чем за два месяца до даты расторжения, 28.04.2023 арендатором в адрес арендодателя направлено уведомление о расторжении договора аренды с 15.05.2023, однако, в соответствии с условиями договора аренды договор может быть расторгнут только 27.06.2023, суд посчитал, что оснований для удовлетворения иска в части признания договора аренды расторгнутым с 15.05.2023 не имеется, так как данное требование не основано на положениях пункта 5.4 договора аренды.

Заявляя требование о взыскании с ООО «Востокбурвод» 894 500 рублей убытков в пользу ООО ПЦ «Беркана», истцы (АНО ДПО «МИПиП» и ООО ПЦ «Беркана»)  ссылаются на недостатки помещений №№ 1, 2, 3 на втором этаже здания, согласно выписке из ЕГРЮЛ субарендатором осуществляется деятельность в области оказания медицинских услуг и субарендуемые помещения использовались субарендатором для ведения врачебного приема и консультаций, что вынуждены были отменить приемы пациентов, в связи с чем понесли убытки от простоя в размере 894 500 рублей.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Применение положений ГК РФ о возмещении убытков разъяснено в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25), от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7).

Согласно пункту 12 Постановления № 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Как указано в пункте 5 Постановления № 7, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, с предварительного письменного согласия ООО «Востокбурвод» 05.04.2017 заключен договор субаренды нежилых помещений №1 между ООО ПЦ «Беркана» (субарендатором) и АНО ДПО «МИПиП» (арендатором), по условиям которого в субаренду переданы часть нежилых помещений, расположенных на первом  и втором этажах пятиэтажного здания по адресу: 

<

...>, помещение на первом этаже № 33, площадью 13, 7 кв.м. и помещения на втором этаже № 1, площадью 26, 1 кв.м. и № 4, площадью 4, 3 кв.м. для использования психотерапевтическим центром «Беркана» и осуществления консультативной деятельности. 

В связи с продлением договора аренды № 58 стороны договора субаренды пришли к соглашению о возобновлении отношений субаренды на условиях данного договора на  новый срок по 28.02.2022, что подтверждается соглашением от 25.02.2021.  

Учитывая, что договором субаренды не предусмотрено участие арендодателя в субарендных отношениях, доказательств наличия прямых договорных отношений между ООО «Востокбурвод» и  ООО ПЦ «Беркана» в материалы дела не представлено, гражданско-правовую ответственность перед ООО  ПЦ «Беркана» несет арендатор   АНО ДПО «МИПИП», суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательства того, что ответчик ООО «Востокбурвод» принял на себя какие-либо риски, связанные с несением АНО ДПО «МИПИП» ответственности по возмещению убытков перед его контрагентами, истцами не представлены доказательства, подтверждающие причинно-следственную связь между понесенными  убытками  и   противоправностью поведения ООО «Востокбурвод».

Кроме того, приложенные к иску АНО ДПО «МИПИП» и ООО ПЦ «Беркана» документы, не подтверждают убытки арендатора и субарендатора по следующим основаниям.

Так, копия выписки из ежедневника о назначенных дате и времени приема имеет следующие пороки: 

- Оригинал копия выписки не представлен, копия не заверена, кому принадлежит ежедневник и для каких целей указаны имена и фамилии в нем, из указанной копии сделать вывод нельзя; 

- Отсутствуют номера (названия) кабинетов, что не позволяет никак идентифицировать кабинеты, в которых якобы был прием клиентов;

- Отсутствует идентификация лиц, которые на страницах копии (написано либо имя, либо фамилия, отсутствует даже номер телефона, что может свидетельствовать о вымышленности клиентов арендатором (субарендатором); 

- В графах, в которых указано «студенты», отсутствует указание на заведение, в котором лица являются студентами; 

- В копии не указаны причины, по которым лицам не оказана консультация;

- В копии отсутствует предмет консультаций, при этом консультации по разным предметам имеют разные цены, как следует из прайслиста, представленного субарендатором. 

- Часть листов копии выписки не датировано. 

Кроме того, прайс лист не содержит номеров кабинетов, в которых должна проводиться консультация. ПринтСкрины электронной переписки никак не заверены и не содержат никакую информацию ни о субаренде, ни об убытках субарендатора.

Расчет убытков, представленный субарендатором, не содержит предмета консультаций, при отсутствии предмета консультации невозможно определить общую стоимость такого рода консультаций. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, из которых было бы видно, какой специалист ООО ПЦ «Беркана» в каком кабинете должен осуществлять определенную консультацию. 

Отсутствие убытков у субарендатора и наличие у него прибыли подтверждается и данными финансовой отчетности субарендатора с сайта https://checko.ru (имеется в материалах дела), согласно которой за 2023 год валовая прибыль субарендатора составляет 2,5 миллиона рублей, что на 103% выше чем в 2022 году.

При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20031/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Международный институт психологии и психотерапии» - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно - Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.  

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

Председательствующий                                                                 Л.Н. Апциаури 

 

Судьи                                                                                                           Д.Н. Аюшев

 

                                                                                                          ФИО1