АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А45-4279/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоДерхо Д.С.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 24.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области (судья ФИО2) и постановление от 26.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сорокина Е.А., Афанасьева Е.В., Смеречинская Я.А.) по делу № А45-4279/2022 по иску мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 31654760018139) о взыскании денежных средств.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель) с иском о взыскании арендных платежейза период с февраля 2021 года по ноябрь 2021 года в размере 1 642 615 руб. 90 коп., неустойки за период с 02.03.2021 по 14.12.2021 в размере 123 091 руб. 58 коп. по договору аренды земельного участка для строительства от 13.03.2017 № 128105т (далее – договор).

Решением от 24.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 26.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, мэрия обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что при обращении к истцу с заявлением о заключении договора аренды земельного участка ответчиком в нарушение пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не были представлены документы, подтверждающие право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке, ввиду чего, отказывая в заключении договора аренды на новый срок мэрия действовала на законных основаниях, что не может расцениваться как нарушение прав ответчика. Мэрия утверждает, что доказательств, подтверждающих невозможность использования земельного участка либо препятствий в использовании со стороны арендатора, равно как и возврата земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в материалы дела не представлено, в связи с чем, исходя из принципа платности пользования землей, предприниматель обязан произвести соответствующую оплату.

Предприниматель представил в суд округа отзыв на кассационную жалобу, в котором просит решение суда и постановление апелляционной коллегии оставить без изменения, полагая их законными и обоснованными.

 Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 13.03.2017 между мэрией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:064665:31, площадью 1 009 кв. м (пункт 1.1 договора).

Разрешенное использование земельного участка: магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м (пункт 1.3 договора аренды).

 Срок действия договора аренды с 13.03.2017 по 12.11.2019 (пункт 1.4 договора).

В силу пункта 2.1 договора размер годовой арендной платы в соответствии с протоколом составил 1 701 000 руб.

Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязан вносить плату по договору ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В случае несовременного перечисления арендной платы в размере и в срок, установленные в пунктах 2.1, 2.2 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа (пункт 2.3 договора).

В период действия договора (26.09.2019) ответчику выдано разрешение на строительство магазина со сроком действия 30.04.2020. 

До окончания срока действия договора, то есть до 12.11.2019, работы по строительству магазина на земельном участке не были завершены. 

Вступившим в законную силу решением от 19.10.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-20198/2020 отказано в удовлетворении исковых требований мэрии к предпринимателю об обязании его возвратить земельный участок в первоначальном состоянии. Судебным актом установлено, что на земельном участке расположен возведенный арендатором в соответствии с условиями договора и разрешением на строительство объект незавершенного строительства, что исключает возможность применения положений статьи 622 ГК РФ об освобождении земельного участка, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды. При этом с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов мэрия в суд не обращалась.

Вступившим в законную силу решением от 01.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16669/2021 признано незаконным бездействие мэрии, выразившееся в не рассмотрении по существу заявлений предпринимателя от 15.09.2020, 13.11.2020 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064665:31 для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости. На мэрию возложена обязанность в двадцатидневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:064665:31, площадью 1 009 кв. м, для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости.

Ссылаясь на неисполнение предпринимателем обязанности по внесению арендных платежей за период с февраля 2021 года по ноябрь 2021 года в размере 1 642 615 руб. 90 коп., мэрия направила претензию о погашении задолженности и уплате неустойки, после чего обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, выводы которого в полном объеме поддержал апелляционный суд, руководствовался статьями 8, 328, 329, 606, 607, 611, 614 ГК РФ, статьями 1, 65 ЗК РФ, правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, исходил из взаимной и эквивалентной природы правоотношений аренды, предполагающей, что обязательство по внесению арендной платы возникает у арендатора лишь при надлежащем исполнении арендодателем своей обязанности по предоставлению в пользование контрагента вещи, физические и юридические свойства которой позволяют использовать ее по назначению; принял во внимание установленные решением от 01.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16669/2021 обстоятельства незаконного бездействия мэрии (охватывающего весь исковой период), выразившегося в не рассмотрении заявления предпринимателя о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства; констатировал невозможность использования спорного земельного участка по его целевому назначению (строительство магазина) в период отсутствия арендных отношений, обусловленного неправомерным поведением арендодателя, пришел к выводу о недоказанности истцом совокупности условий для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с февраля по ноябрь 2021 года и начисленной на нее неустойки.

По существу спор разрешен судами правильно.

Отношения сторон верно квалифицированы судами как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), условиями договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора от 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021 (далее – Обзор № 3(2021)), приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В пункте 25 Обзора № 3(2021) в качестве примера неисполнения арендатором (публичным собственником земельного участка) такой обязанности (освобождающего арендатора от внесения арендной платы) приведена реализация публично-правовым образованием своих полномочий в сфере градостроительной деятельности таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В ходе рассмотрения настоящего дела предприниматель, возражая против иска мэрии, указывал на невозможность использования спорного земельного участка по назначению в связи с истечением срока действия договора аренды и непринятия публичным собственником мер к рассмотрению заявлений арендатора о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства.

В пункте 1 статьи 239.1 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.  

В ситуации, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства заключен по результатам аукциона после 01.03.2015 и на нем возведено строение, права на которое зарегистрированы как на объект незавершенного строительства, то на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ его собственник однократно при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором он расположен, для завершения строительства, в том числе, в случае когда уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Недопустимо в отношении возможности завершения строительства создавать ситуацию правовой неопределенности, в течение которой собственник объекта незавершенного строительства, продолжая платить за пользование земельным участком, вынужден осуществлять строительство исключительно на свой страх и риск, поскольку у уполномоченного органа имеется шесть месяцев для предъявления в суд требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

По этой причине, собственник объекта незавершенного строительства имеет право обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения шестимесячного срока со дня окончания срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

В таком случае соответствующий орган в течение срока, установленного законом для рассмотрения заявления собственника объекта незавершенного строительства о заключении договора аренды земельного участка, должен или обратиться в суд с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и только по этому основанию имеет право отказать в удовлетворении заявления собственника объекта, или удовлетворить заявление о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства. 

Как установлено судами в делах № А45-20198/2020 и А45-16669/2021, по истечении срока договора аренды предприниматель неоднократно (15.09.2020, 13.11.2020) обращался в мэрию с заявлениями о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства магазина, однако мэрия не исполнила требования подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов в суд не обратилась, земельный участок в аренду на новый срок не предоставила, что исключило для предпринимателя возможность использования его по назначению (возведения объекта недвижимости).

Изложенные обстоятельства положены судами первой и апелляционной инстанций в основу вывода о том, что в период с февраля 2021 года по ноябрь 2021 года (заявленный в качестве спорного в настоящем деле) имело место незаконное бездействие органа местного самоуправления, исключавшее для арендатора возможность использования земельного участка по назначению и, соответственно, обусловившее отсутствие его встречной обязанности по оплате землепользования.

Поддерживая выводы судов двух инстанций об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя платы за пользование земельным участком в исковой период, суд округа отмечает, что неправомерное поведение (бездействие) органа местного самоуправления (преюдициально установленное в деле № А45-16669/2021) создало ситуацию правовой неопределенности, исключило для предпринимателя возможность правомерного осуществления строительства, то есть привело к ситуации, когда в силу принципа платности землепользования ответчик вынужден будет (при условии удовлетворении иска) оплачивать абсолютно непроизводительный для него (по вине мэрии) период, что применительно к требованиям статей 16, 1069 ГК РФ образует состав убытков в размере, эквивалентном размеру такой платы.

В таких условиях, учитывая закрепленные пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» правила непрофессионального процесса (в силу которых вопросы квалификации правоотношений и определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора, отнесены к компетенции суда), возражения предпринимателя по иску следует расценивать как аргументы о наличии у него требования к мэрии о возмещении убытков, причиненных незаконным бездействием при рассмотрении заявлений о предоставлении земельного участка для завершения строительства магазина.

Учитывая встречный характер требований мэрии (о взыскании платы за пользование земельным участком) и возражений предпринимателя (о необоснованном взимании такой платы в период невозможности его использования по вине мэрии, по сути, приведшем к образованию эквивалентных плате за землепользование имущественных потерь), изложенные обстоятельства в любом случае служат основанием для прекращения таких обязательств в соответствии со статьей 410 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств».

Соответственно, в иске о взыскании такой платы за спорный период судами отказано правомерно.

Несогласие заявителя кассационной жалобы с выводами судов относительно неправомерности бездействия мэрии, выразившегося в уклонении от заключения договора аренды на новый срок, направлены на преодоление вступившего в законную силу решения от 01.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-16669/2021.

Между тем, в соответствии со статьей 16 АПК РФ и пунктом 2 статьи 69 АПК РФ данные обстоятельства не подлежали доказыванию вновь при рассмотрении арбитражными судами настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Поскольку доводы заявителя в данной части фактически направлены исключительно на пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке вступивших в законную силу судебных актов по ранее рассмотренному делу № А45-16669/2021, они не могут быть приняты во внимание и о допущенной судебной ошибке не свидетельствуют.

Позиция мэрии относительно сохранения у предпринимателя обязанности по внесению арендной платы до момента фактического возврата объекта аренды не учитывает: 1) существо правового регулирования арендных отношений, как синаллагматической (взаимной) договорной связи, в рамках которой право арендодателя на получение арендной платы обусловлено встречным исполнением в виде предоставления арендатору объекта аренды, отвечающего определенным физическим и юридическим критериям (обладающего согласованными полезными свойствами), позволяющим использовать его по назначению; 2) обстоятельств неправомерного бездействия администрации в исковой период, в условиях которого сохранение у предпринимателя обязанности по оплате землепользования создаст совокупность условий для включения этой же самой платы в полном объеме в состав убытков землепользователя (лишенного возможности осуществлять строительство), подлежащих возмещению за счет арендодателя.

Доводы заявителя кассационной жалобы об иных фактических обстоятельствах дела  сопряжены с обращенным суду округа требованием о другой оценке доказательств и установлении обстоятельств, отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций. Между тем, как указано в Определении от 17.02.2015 № 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, положения статей 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Судами первой и апелляционной инстанций во исполнение требований статей 8, 9 АПК РФ обеспечены сторонам равные условия для реализации ими своих процессуальных прав, в том числе на представление доказательств, в состязательном процессе; созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с наличием у заявителя кассационной жалобы налоговой льготы расходы по уплате государственной пошлины в порядке статьи 110 АПК РФ между сторонами не распределяются.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 26.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-4279/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Д.С. Дерхо

СудьиЕ.Ю. ФИО4

ФИО1