/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8895/17 

Екатеринбург

20 марта 2018 г.

 

Дело № А60-5318/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Полуяктова А.С., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Оптима»  (далее – общество «Инвест-Оптима») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2017 по делу № А60-5318/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по тому же делу.

 Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация городского округа Пелым (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Инвест-Оптима» о взыскании задолженности  по договору от 25.07.2013 № 3 в сумме 48 237 руб. 40 коп., в том числе основного долга по арендной плате в сумме 19 636 руб. 27 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 28 601 руб. 13 коп.; задолженности   по договору от 18.08.2015 № 1 в сумме 13 963 руб. 93 коп., в том числе основного долга по арендной плате в сумме 13 279 руб. 21 коп., пени просрочку внесения арендной платы в сумме 684 руб. 72 коп.; задолженности   по договору от 17.08.2016 № 14/16 в сумме 13 993 руб. 13 коп., в том числе основного долга по арендной плате в сумме 13 679 руб. 90 коп., пени просрочку внесения арендной платы в сумме 313 руб. 23 коп. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казенное учреждение Свердловской области «Фонд жилищного строительства».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2017 (судья Горбашова И.В.) исковые требования удовлетворены частично. С общества «Инвест-Оптима» в пользу администрации взыскано 46 132 руб. 87 коп., в том числе по договору аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3 пени в сумме 18 175 руб. 81 коп.; по договору аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1 долг в сумме 13 279 руб. 21 коп., пени в сумме 684 руб. 72 коп., по договору аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16 долг в сумме 13 679 руб. 90 коп., пени в сумме 313 руб. 23 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 (судьи Дюкин В.Ю., Жукова Т.М., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Инвест-Оптима» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя, по договору аренды от 25.07.2013 № 3 суды не оценили его довод о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Заявитель жалобы указывает, что договор аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16 также прекращен, что подтверждается  разрешением на ввод в эксплуатацию жилого дома № RU 6634000-4-2016 и актом приема-передачи жилых помещений от 24.10.2016. Истец оформил право собственности на квартиры в доме, расположенном на земельном участке, арендуемом по данному договору, до 01.11.2016, а суд взыскал арендные платежи и пени по состоянию на 31.01.2017. Кроме того, общество «Инвест-Оптима» полагает, что по договору аренды от 18.08.2015 № 1 судом допущена арифметическая ошибка, поскольку по расчетам истца арендная плата составляет 11 631 руб. 75 коп., а не 13 279 руб. 21 коп. 

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании протокола от 15.07.2013 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между администрацией (арендодатель) и обществом «Инвест-Оптима» (арендатор) 25.07.2013 заключен договор № 3 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:70:0101001:166, общей площадью 1418 кв. м, расположенного по адресу: г. Ивдель, п. Пелым, ул. Фестивальная, д. 3, сроком на три года для строительства многоквартирного жилого дома.

Земельный участок передан арендатору по акту-приема передачи.

Согласно п. 2.3.1 договора аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3, размер арендной платы определяется арендодателем и указывается в Приложении № 1 к договору № 3 «Расчет арендной платы», который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора № 3.

Пунктом 2.3.3 договора аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3 закреплена обязанность арендатора ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3 в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день прострочки в размере 0, 1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

На основании протокола от 05.08.2015 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, 18.08.2015 между администрацией (арендодатель) и обществом «Инвест-Оптима» (арендатор) заключен договор № 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:70:0101001:159, общей площадью 973 кв. м, расположенного по адресу: г. Ивдель, пгт. Пелым, ул. Фестивальная, 3а, с разрешенным использованием по благоустройство многоквартирного жилого дома, на период с 18.08.2015 по 16.08.2016.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1 размер ежемесячной арендной платы за земельный участок был установлен в соответствии с итоговым протоколом от 05.08.2015 аукциона и составил 1 728 руб. 42 коп.

Согласно п. 3.2 договора аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1 размер арендной платы определен сторонами в приложении № 1 к договору № 1 «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора № 1.

Пунктами 3.3 и 3.4 договора аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1 закреплена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование земельным участком ежемесячно в полном объеме до 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 5.2 договора аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Также 17.08.2016 между администрацией (арендодатель) и обществом «Инвест-Оптима» (арендатор) заключен договор № 14/16 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:70:0101001:166 общей площадью 1418 кв. м, расположенного по адресу: г. Ивдель, п. Пелым, ул. Фестивальная, д. 3, для строительства многоквартирного жилого дома, на период с 26.07.2016 по 01.07.2017.

Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16, размер арендной платы определен сторонами в приложении № 1 к договору аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16 «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью договора № 14/16.

Пунктами 3.2 и 3.3 договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16 закреплена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование земельным участком ежемесячно в полном объеме до 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 5.2 договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,01 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Из материалов дела также следует, что 01.09.2015 получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Ивдель, п. Пелым, ул. Фестивальная, д. 3 - № RU 6634000-1-2015 (3 очередь 1 пусковой комплекс).

Между сторонами подписан акт приема-передачи жилых помещений (квартир) от 01.12.2015.

Право собственности на жилые помещения по адресу: Свердловская область, г. Ивдель, пгт Пелым, ул. Фестивальная, д. 3, квартиры с 1 по 8, зарегистрировано за Свердловской областью 14.12.2015, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.12.2015.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей по договорам аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3,  от 18.08.2015 № 1, от 17.08.2016  № 14/16 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе договоры аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3,  от 18.08.2015 № 1, от 17.08.2016  № 14/16, приняв во внимание п. 2.3.3 договора аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3, п. 3.3 и 3.4 договора аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1, п. 3.2 и 3.3 договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16, разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Ивдель, п. Пелым, ул. Фестивальная, д. 3 от  01.09.2015 № RU 6634000-1-2015 (3 очередь 1 пусковой комплекс), акт приема-передачи жилых помещений (квартир) от 01.12.2015, свидетельства о государственной регистрации права от 14.12.2015, из которых следует, что право собственности на жилые помещения по адресу: Свердловская область, г. Ивдель, пгт. Пелым, ул. Фестивальная, д. 3, квартиры с 1 по 8, зарегистрировано за Свердловской областью, суды первой и апелляционной инстанций признав, что с момента государственной регистрации права собственности на квартиры в многоквартирном доме  договор аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3 прекратился на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт ненадлежащего исполнения обществом «Инвест-Оптима» обязательств по внесению арендных платежей по иным договорам, правомерно взыскали с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1 в сумме 13 279 руб. 21 коп., задолженность по договору аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16 в сумме 13 679 руб. 90 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер неустойки согласован сторонами в п. 3.1 договора аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3, п. 5.2 договора аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1, п. 5.2 договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16, и составляет 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3 и 0,01% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки - по договорам аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1, от 17.08.2016  № 14/16.

Установив, что арендатором обязанность по внесению арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для взыскания пени по договору аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3 в сумме 18 175 руб. 81 коп., пени по договору аренды земельного участка от 18.08.2015 № 1 в сумме 684 руб. 72 коп., пени по договору аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16 в сумме 313 руб. 23 коп.

Вопреки утверждениям заявителя суды оценили довод общества «Инвест-Оптима» о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства по договору аренды земельного участка от 25.07.2013 № 3 и пришли к выводу об отсутствии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения предъявленной ко взысканию суммы неустойки.

Отклоняя довод общества «Инвест-Оптима» о том, что по договору аренды от 18.08.2015 № 1 судом допущена арифметическая ошибка, поскольку по расчетам истца арендная плата составляет 11 631 руб. 75 коп., а не 13 279 руб. 21 коп., суд апелляционной инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно последнему уточнению иска, поступившему в арбитражный суд 17.08.2017, истец просил взыскать задолженность по договору от 18.08.2015 № 1 именно в удовлетворенной сумме 13 279 руб. 21 коп. 

Довод заявителя кассационной жалобы о прекращении договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 14/16 с 01.11.2016, что  подтверждается  разрешением на ввод в эксплуатацию жилого дома № RU 6634000-4-2016 и актом приема-передачи жилых помещений от 24.10.2016, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку  доказательств регистрации права собственности на квартиры в данном доме не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.09.2017 по делу                               № А60-5318/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Оптима» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                      З.Г. Семенова