Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-162868/2018

31 августа 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  31 августа 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ЛОМОНОСОВСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ; Комитет по управлению муниципальный имуществом Администрации МО Ломоносовского муниципального района ЛО (адрес:  Россия 198412, Санкт-Петербург, Ломоносов, Владимирская 18; Россия 188502, дер.  Горбунки, Ленинградская обл., д. 5А, ОГРН:  1024702183494);

ответчик: :ООО "Русбалтпетролеум" (адрес:  Россия 198096, Санкт-Петербург, МАРИНЕСКО 4, ОГРН:  5067847062993);

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, встречному иску о внесении изменений в договор,

при участии

- от истца: не явились

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 27.06.2020

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Русбалтпетролеум» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате 533851 руб 81 коп, пени 605955 руб 29 коп, иск был удовлетворен, решение арбитражного суда оставлено без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 года, постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.03.2020 решение и постановление были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

В судебном заседании 26.08.2020 года исковые требования были уточнены,  Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области просит взыскать с ответчика задолженность 970627 руб, пени 500022 руб.. в судебное заседание представитель истца не явился, уточненные требования поддерживает, встречный иск не признали.

Представитель ООО «Русбалтпетролеум» исковые требования не признал, предъявили встречный иск о внесении изменений в договор аренды земельного участка – рассчитать размер арендной платы за период с 01.10.2017 по 15.09.2019 года из расчета коэффициента разрешенного использования участка равного 1.

Заслушав представителя ответчика, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом и ООО «СПб-Петрол» 14.03.2013 был заключен договор аренды земельного участка №1342, в соответствии с условиями которого арендатору в пользование предоставлен земельный участок, кадастровый номер 47:14:1119001:1, находящийся по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, Кипенское сельское поселение , Глуховский ПЛХ, квартал 1, площадью 4338 кв.м.

Участок предоставлен для эксплуатации АЗС на 250 условных заправок.

Размер арендной платы и порядок расчетов по договору установлен разделом 2 договора и приложением № 2 к договору.

Исполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы обеспечивается предусмотренной пунктом 5.2 договора возможностью взыскания пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

24.10.2014 между ООО «СПб Петрол» и ООО «Русбалтпетролеум» был заключен договор б/н уступки прав, в соответствии с которым Цедент уступает, а Цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по Договору аренды земельного участка № 1342  от 14.03.2013.

31.10.2018 Комитет направил Обществу претензию №1156 с требованием погасить задолженность и пени.

Поскольку претензия добровольно Обществом исполнена не была, акт сверки не подписан, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В уточненном исковом заявлении истец указывает на то, что в нарушение условий договора аренды ответчик ООО «Русбалтпетролеум» не исполнил обязательства по внесению арендной платы за земельный участок, задолженность за 2-4 кварталы 2017 года и 1-4 кварталы 2018 года составила 970627 руб., также истец начислил ему 133662 руб. 37 коп  пеней за просрочку оплаты задолженности по мировому соглашению по состоянию на 18.12.2018 года, 366360 руб – пени за просрочку оплаты арендных платежей по состоянию на 01.01.2019 года.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что согласно условиям договора аренды, заключенного между Комитетом и ООО «СПб Петрол», ООО «СПб Петрол» приняло на себя обязанность в установленные договором порядке и сроки вносить плату за пользование земельным участком.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику. Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное.

Возражений относительно перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Арендодатель не заявлял.

Судом установлено, что обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом надлежащим образом ответчиком не исполнена, что привело к возникновению задолженности в размере 970627 руб.

Размер задолженности подтверждается представленным Комитетом расчетом, ответной стороной оспорен, предъявлен встречный иск о внесении изменений в договор аренды земельного участка, просят рассчитать размер арендной платы за период с 01.10.2017 по 15.09.2019 года из расчета коэффициента разрешенного использования участка равного 1 .

Ответчик в обоснование своей позиции ссылается на невозможность использования арендованного имущества по назначению (для эксплуатации АЗС), так как в связи с проведением реконструкции автодороги «Нарва» отсутствуют временные выезды/въезды на территорию арендуемого участка.

Согласно части первой статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем суду не представлены доказательства как наличия недостатков в арендуемом земельном участке, так и доказательства невозможности использования переданного в аренду имущества по назначению, так как из представленных ООО «Европейская столица»  государственного контракта № 161/14/102026 от 17.06.2014 на реконструкцию автодороги «Нарва» на участке 31+440-км 54+365 с выполнением комплекса землеустроительных и оценочных работ и схемы организации дорожного движения по состоянию на 04.03.2019 года следует, что к территории АЗС имеются въезд и выезд, обозначенные на схеме как «временная дорога с покрытием дорожными плитами» (лист 4 схемы), п.13.7 государственного контракта предусмотрено, что Подрядчик в соответствии с проектом и рабочей документацией должен обустроить и содержать временные подъездные дороги, а также применять меры по сохранности используемых дорог, принадлежащих третьим лицам, сведений о наличии претензий по исполнению государственного контракта № 161/14/102026 от 17.06.2014  в данной части суду не представлено. Представленные письма ФКУ Упрдор «Северо-Запад» об отсутствии в проектной документации проезда к АЗС опровергаются представленными суду документами ООО «Европейская столица».

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Между тем в данном случае имеет место неисполнение Подрядчиком ООО «Буер» обязанностей, предусмотренных государственным контрактом (п.13.7), истец по встречному иску не лишен возможности предъявления убытков к виновным лицам в установленном порядке.

Также суд учитывает, что частью 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (часть 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Порядок определения размера арендной платы в Ленинградской области установлен Постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области".

Пунктом 1.2 Порядка N 520 установлено, что арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель, видом разрешенного использования, местоположением, обеспеченностью объектами инфраструктуры. Категория земель, вид разрешенного использования, местоположение земельного участка определяются в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости или правоустанавливающими документами (пункт 1.3 Порядка N 520 в редакции постановления Правительства Ленинградской области от 22.12.2017 N 603).

В соответствии Порядком, расчет арендной платы за использование земельного участка осуществляется по указанной в нем формуле с обязательным применением в формуле расчета коэффициента разрешенного использования земельного участка (далее - Кри), устанавливаемого Приказом Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 11.01.2016 N 2 "Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка" 

Как следует из представленного Истцом Расчета арендной платы по Договору аренды, при подсчете размера арендной платы Истцом использовался Кри (5.12.2), равный 25, установленный для вида деятельности "размещение автозаправочных станций" (пункт 5.12.2. таблицы приложения к Приказу).

Исходя из пунктов 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ спорный участок должен использоваться согласно виду разрешенного использования. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором.

Администрация не уполномочена самовольно изменить вид разрешенного использования земельного участка.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Так как доказательства погашения задолженности ответчиком не представлены, требование Комитета о взыскании 970627 руб. арендной платы подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 500022 руб пеней, начисленных за просрочку внесения арендной платы.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания пени в размере 0,15% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 5.2 договора аренды, расчет составлен в соответствии с условиями договора.

Как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В суде было заявлено ответчиком ходатайство об уменьшении неустойки.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Кредитор для опровержения заявления о несоразмерности неустойки вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах.

В рассматриваемом споре суд учитывает, что размер неустойки может уменьшаться, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ).

Нарушение ответчиком сроков оплаты арендных платежей и оплаты задолженности по мировому соглашению не оспаривается, вместе с тем суд учитывает наличие затруднений в пользовании земельным участком в соответствии с целями использования – для размещения АЗС в связи с реконструкцией автодороги «Нарва» , что по мнению суда является основанием для уменьшения неустойки до 1/3 – 500022:3=166674 руб, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Государственная пошлина по настоящему делу в связи с рассмотрением дела судом первой инстанции в размере 27706 руб подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ (абзац 2 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 46 от 11.07.2014 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русбалтпетролеум» в пользу Комитета по управлению имуществом и градостроительной деятельности администрации муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области 970627 руб – задолженность по арендной плате с 2 квартала 2017 по 4 квартал 2018 года, 166674 руб – неустойку, в остальной части отказать.

Во встречном иске обществу с ограниченной ответственностью «Русбалтпетролеум» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русбалтпетролеум» в федеральный бюджет государственную пошлину 27706 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКорчагина Н.И.