Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-2161/2024

г. Калининград

18

октября

2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 09.10.2024.

Полный текст решения изготовлен 18.10.2024.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Оксенчук А.А.,

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Текстиль» (ИНН 

<

***>; 236040, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «УК НЭЙМС» (ИНН 

<

***>; 426077, 

<

...>)

о взыскании 1 850 436 руб. задолженности по арендной плате и 42 004 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины,

 

при участии:

от истца:                ФИО1, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика:        не явился, извещен; 

 

установил:

25.02.2020 между ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендодатели) и ООО «Текстиль» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости – нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе помещений № 12, 13, 14, 21, 22, 23, 24, 25.

Договор заключен на срок до 01.03.2025 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 3.2 договора арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать помещения в субаренду.

Помещение переданы арендатору по акту приема-передачи недвижимости в день заключения договора аренды.

24.09.2021 между ООО «Текстиль» (арендатор) и ООО «УК НЭЙМС» (субарендатор) заключен договор субаренды № 23/09/2021 указанных выше помещений общей площадью 280,6 кв.м.

Согласно п. 2.3 договора субаренды размер ежемесячной платы составляет:

- первые шесть месяцев с момента приема помещений по акту приема-передачи -140 300 руб. по ставке 500 руб. /кв.м,

- с седьмого месяца аренды – 280 600 руб. по ставке 1 000/кв.м.

В случае расторжения договора по вине или инициативе субарендатора ранее четырех календарных лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи, арендная плата за последний месяц аренды определяется в следующем размере: сумма арендной платы за предыдущий месяц плюс 500 000 руб.

При этом стороны договорились, что арендодатель имеет право на повышение арендной платы в одностороннем порядке не ранее 12 месяцев со дня подписания договора, но не чаще одного раза в год и не более чем на 7 % от размера ежемесячной арендной платы на момент принятия такого решения.

Внесение арендной платы производится субарендатором ежемесячно авансовыми платежами до 5 банковского дня каждого расчетного (текущего) месяца (п. 3.3. договора).

Согласно п. 3.4 договора субаренды субарендатор обязался перечислить в срок не позднее 5 банковских дней с даты подписания договора на расчетный счет арендатора оплату за первый и второй  месяц аренды из расчета 500 руб./кв.м, а также обеспечительный платеж в сумме, равной арендной плате за один месяц арендуемого помещения из расчета 1 000 руб. /кв.м на основании счета на оплату.

В соответствии с п. 3.5 договора сумма обеспечительного платежа может быть засчитана арендатором в счет исполнения любых денежных обязательств субарендатора, в том числе штрафных санкций. При прекращении настоящего договора в связи с истечением его срока обеспечительный платеж может быть засчитан в счет оплаты последнего месяца аренды помещения с согласия субарендатора.

При досрочном расторжении договора по инициативе субарендатора, либо досрочном расторжении договора по инициативе арендатора в связи с нарушением его условий субарендатором, обеспечительный платеж не засчитывается в счет арендной платы по договору, не возвращается субарендатором и является собственностью арендатора. При этом субарендатор обязан оплатить последний месяц аренды (п. 3.6 договора).

Пунктом 5.1.10 договора предусмотрено, что арендатор имеет право прекратить доступ субарендатора в помещение в случае нарушения сроков исполнения денежных обязательств по настоящему договору более чем на 30 календарных дней и удерживать имущество субарендатора, находящееся в помещении до момента полного расчета по договору (ст. 359 ГК РФ). О применении такой меры с указанием сроков устранения субарендатором нарушений арендатор письменного уведомляет субарендатора. В случае, если в сроки, установленные в уведомлении, субарендатор не произведены полностью расчеты по настоящему договору, арендатор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке и произвести опись удержанного имущества субарендатора. 

Ущерб (убытки), вызванные воспрепятствованием доступа, возмещению со стороны арендатора не подлежат (п. 5.1.11).

В п. 9.8 договора стороны установили, что арендатор компенсирует субарендатору стоимость неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора ранее чем через пять лет с момента подписания акта приема-передачи, за исключением случаем когда причиной расторжения являются нарушения условий договора со стороны субарендатора, в том числе по основаниям, указанным в п. 5.1.10 договора.

В п. 11.6 установлено, что споры по договору передаются на рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Уведомлением, направленным субарендатору 07.11.2023, начиная с 01.12.2023 ежемесячная арендная плата была увеличена на 7 % и составила 1 070 руб./кв.м.

В нарушение условий договора арендная плата не была внесена субарендатором:

-  за декабрь 2023 года в размере 300 242 руб. (280,6 кв.м. * 1 070 руб.),

-  за январь 2024 года в размере 800 242 руб. (280,6 кв.м. * 1 070 руб. + 500 000 руб.).

В связи с этим в порядке ст. 5.1.10 договора 18.01.2024 арендатор направил субарендатору уведомление о расторжении договора с 01.02.2024, которое было получено субарендатором.

В письме от 19.01.2024 субарендатор подтвердил наличие задолженности перед арендатором.

24.01.2024 субарендатор подтвердил день расторжения договора и возврата помещений – 01.02.2024.

Поскольку задолженность не была погашена субарендатором, 20.02.2024 арендатор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с субарендатора 1 100 484 руб. задолженности по арендной плате и 24 005 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Исковое заявление принято к производству 21.02.2024, делу присвоен № А21-2161/2024.

Также 24.09.2021 между ООО «Текстиль» (арендатор) и ООО «УК НЭЙМС» (субарендатор) заключен договор субаренды № 23/09/2021 нежилых помещений МОП общей площадью 116,8 кв.м с аналогичными условиями.

Уведомлением, направленным субарендатору 07.11.2023, начиная с 01.12.2023 ежемесячная арендная плата была повышена на 7 %, и составила 1 070 руб./кв.м.

В нарушение условий договора субаренды субарендатором не была внесена арендная плата:

- за декабрь 2023 года в размере 124 976 руб. (116,8 кв.м * 1070 руб.),

- за январь 2024 года в размере 624 976 руб. (116,8 кв.м * 1 070 руб. + 500 000 руб.).

18.01.2024 субарендатору направлено уведомление о расторжении договора с 01.02.2024, полученное субарендатором.

В письме от 19.01.2023 субарендатор подтвердил наличие задолженности перед арендатором.

24.01.2024 субарендатор подтвердил день расторжения договора и возврата помещений – 01.02.2024.

Поскольку задолженность не была погашена субарендатором, 20.02.2024 арендатор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с субарендатора 749 952 руб. задолженность по арендной плате и 17 999 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Исковое заявление принято судом к производству 28.02.2024, делу присвоен № А21-2162/2024.

Определением от 14.03.2024 указанные выше дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела № А21-2161/2024.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, в том числе ссылаясь на изменение дополнительным соглашением № 1 от 01.11.2023 даты внесения арендной платы с 5 на 10 число расчетного (текущего) месяца, нарушение порядка ограничения доступа в помещение и удержание имущества, отсутствие оснований для начисления арендной платы за период с 25.12.2023, покрытие обеспечительным платежом задолженности по арендной плате, превышение стоимостью удержанного имущества размера задолженности по арендной плате, необоснованное начисление к сумме арендной плате 500 000 руб. ввиду отсутствия со стороны субарендатора вины и инициативы в расторжении договора субаренды, а также на злоупотребление правом со стороны арендатора.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании 09.10.2024 представитель истца требования поддержала.

Суд признает необходимым требования истца удовлетворить по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При этом согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

 Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Следовательно, при заключении договора его стороны должны понимать, какие права и обязанности они на себя принимают при заключении договора, порядок исполнения договора, а также последствия его нарушения и ответственность за это.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 и 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Доводы ответчика об изменении даты внесения арендной платы с 5 на 10 число расчетного (текущего) месяца не принимаются судом во внимание по следующим основаниям.

Факт подписания такого соглашения истцом не признается.

Подписанного сторонами дополнительного соглашения суду не представлено.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение, в котором указано:

«документ подписан электронной подписью

отправлено ООО «Текстиль», ФИО2, директор, 08.11.2023 15:44 (MSK)

подписано ООО «УК НЭУМС», ФИО5, руководитель юридической службы по арендному направлению, 08.11.2023 16:24 (MSK), 

Оператор ЭДО ООО «Компания Тензор».

На запрос суда ООО «Компания «Тензор» сообщило, что ООО «Текстиль» сформировал и отправил ООО «УК НЭЙМС» следующие документы:

- дополнительное соглашение 08.11.23 в 15:44, по состоянию на 20.08.2024 указанный документ не подписан ООО «УК НЭЙМС»,

- дополнительное соглашение 08.11.23 в 13:29, документ был аннулирован отправителем ООО «Текстиль» 08.11.23 в 15:42.

08.11.23 в 16:24 ООО «УК Нэймс» сформировал и отправил в адрес ООО «Текстиль» дополнительное соглашение, однако по состоянию на 20.08,2024 извещение о получении документа от получателя ООО «Текстиль» не сформировано.

Таким образом, бесспорных доказательств подписания сторонами дополнительного соглашения № 1 от 01.11.2023 об изменении даты внесения арендных платежей материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 3.2 договоров субаренды истец направил ответчику уведомление об увеличении размера арендной платы на 7 %. 

Из материалов дела следует, что задержки по внесению арендной платы носили систематический характер, в связи с чем в целях получения предусмотренной договорами субаренды арендной платы уведомления о возможности одностороннего расторжения договора и отграничении доступа в арендуемые помещения, регулярно направлялись ответчику: 03.08.2022, 18.08.2022, 06.10.2022, 28.10.2022. 28.11.2022, 08.12.2022, 27.01.2023, 14.03.2023, 12.09.2023, 14.12.2023.

В этом случае временное прекращение доступа субарендатора в арендуемые помещения нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее его обязанность вносить предусмотренную договорами субаренды арендную плату за период указанного прекращения доступа в помещения.

Ссылки ответчика на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 от 26.06.2015 не принимаются судом во внимание, поскольку в нем идет речь о невозможности использования арендованного помещения по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, в то время как в рассматриваемом случае доступ в арендованные помещения был прекращен арендатором  ввиду неоднократного невнесения субарендатором арендной платы.

Отсутствие финансирования со стороны материнской компании не освобождает ответчика от необходимости внесения арендной платы.

Заключенные сторонами договоры субаренды не обязывают арендатора засчитывать стоимость оставшегося в помещениях оборудования в счет задолженности по арендной плате.

Пункт 9.8 договоров субаренды предусматривает, что если причиной досрочного расторжения договоров субаренды является нарушение условий договоров со стороны субарендатора, в том числе по основаниям, указанным в п. 5.1.10 договоров, арендатор не компенсирует субарендатору стоимость неотделимых улучшений.

Указываемая ответчиком в отзыве на исковое заявление стоимость оставшегося имущества (4 284 105,91 руб.) документально не подтверждена. 

Доводы ответчика о покрытии задолженности суммой внесенного обеспечительного платежа противоречат п. 3.6 договоров субаренды.

Начисление истцом к сумме арендной платы 500 000 руб. соответствует п. 3.2 договоров субаренды, поскольку в данном случае договоры расторгнуты арендатором по вине субарендатора. 

Ссылки ответчика на то, что с 01.02.2024 договоры субаренды заключены с третьим лицом – ООО «Фьюжн» не имеют правового значения для рассматриваемого спора.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом при изложенных выше обстоятельствах не нашли своего подтверждения.

Расчет задолженности судом проверен, признан верным.

 Доказательств погашения задолженности материалы дела не содержат.

При обращении в арбитражный суд истцом оплачена государственная пошлина в общей сумме 42 004 руб., в то время как по объединенным требованиям государственная пошлина составляет 31 504 руб., которая подлежит возмещению ответчиком в порядке ст. 110 АПК РФ.

Излишне оплаченную истцом государственную пошлину в сумме 10 500 руб. следует вернуть истцу из бюджета согласно п. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Текстиль» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «УК НЭЙМС» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Текстиль»:

- 1 850 436 руб. задолженности по арендной плате, 

- 31 504 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Текстиль» из федерального бюджета Российской Федерации 10 500 руб. излишне оплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в  Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                               С.А. Зинченко