Дело № А43-36290/2016

07 июля 2017 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2017 года.

Постановление

 изготовлено в полном объеме  07 июля 2017 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Бухтояровой Л.В., 

судей  Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Паритет-С» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.03.2017 по делу               № А43-36290/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Паритет-С», г.Дзержинск Нижегородской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, г.Н.Новгород (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), об обязании заключить договор в редакции предлагаемой истцом,

при участии:

от заявителя (истца) – ФИО2 по доверенности от 29.09.2016 (сроком на один год), ФИО3 по доверенности от 01.06.2016 (сроком на три года);

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 09.01.2017 (сроком до 31.12.2017),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Паритет-С» (далее – истец, ООО «Паритет-С», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее – ответчик, Теруправление) об обязании заключить договор в редакции предлагаемой истцом, а именно:

- пункт 2.1. договора: «Цена участка составляет 360 661 руб. 32 коп.,

- пункт 2.3. и 2.4 договора переименовать, в порядке очередности, в пункт 2.4. и 2.5. соответственно.

Решением от 14.03.2017 Арбитражный суд Нижегородской области  отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Паритет-С» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

Оспаривая законность судебного акта, ООО «Паритет-С» отметило, что судом не дана оценка первичной заявке истца на выкуп земельного участка от 23.09.2008, являющейся правовым основанием истца на приобретение участка по цене, действовавшей на момент подачи заявления. На дату подачи заявки от 23.09.2008 действовал порядок определения цены продажи земельного участка, установленный пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции ФЗ от 22.07.2008 №141-ФЗ.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал, что воля истца на выкуп земельного участка была ранее им заявлена и документально подтверждена материалами дела, от имеющегося права на выкуп земельного участка истец не отказывался и, соответственно, такого права в силу закона не может быть лишен по причине длительности реализации волеизъявления по использованию своего права по вине ответчика, указанной им в письме от 21.10.2008 №СТ-07/10681.

При этом, заявитель отметил, что при рассмотрении спора в рамках дела №А43-19451/2015 судом не исследовались обстоятельства о наличии или отсутствии у истца волеизъявления по выкупу земельного участка, вместе с тем, был установлен факт подачи заявления о выкупе в период с 23.09.2008 по 18.05.2015. 

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы было отложено с 19.05.2017 на 30.06.2017.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела 23.01.2013 ЗАО «Паритет-С» было преобразовано в ООО «Паритет-С», к вновь возникшему юридическому лицу перешли в полном объеме права и обязанности ЗАО «Паритет-С».

ООО «Паритет-С» является собственником 13 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:22:1300014:7, который используется Обществом на праве аренды.

Указанный земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учет 24.05.2001, сформирован площадью 99 768 квадратных метров, отнесен к категории особо охраняемых территорий и объектов с разрешенным использованием - для оздоровительного лагеря имени Горького.

По утверждению истца, 23.09.2008 и 18.05.2015 он обращался в Теруправление с заявкой на выкуп земельного участка, находящегося в государственной собственности (приватизацию), площадью 99768,00 кв.м, кадастровый номер: 52:22:1300014:7, местоположение: Нижегородская область, Володарский район, севернее поселка Желнино. Как отмечает истец, ответчик не принимал никаких решений о продаже или отказе заявителю в предоставлении земельного участка, о чем последний был проинформирован письмом от 27.05.2015 №ИБ-07/7482.

Указанное письмо было оспорено истцом и решением Арбитражного суда Нижегородской области от 09.12.2015 года по делу №А43-19451/2015 иск ООО «Паритет-С» удовлетворён. Суд обязал ответчика, в установленном законом порядке в течение одного месяца со дня принятия настоящего решения издать распорядительный акт о предоставлении ООО «Паритет-С» в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 52:22:1300014:7, площадью 99768,00 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Володарский район, севернее поселка Желнино, подготовить проект соответствующего договора купли-продажи и направить его в адрес ООО «Паритет-С» вместе с предложением о заключении договора. Решение вступило в законную силу 23.03.2016.

По сведениям истца, только 12.10.2016 ООО «Паритет-С» по почте получило от ответчика письмо №ОП-07/10890 от 05.10.2016 с подписанным ответчиком проектом договора от 05.10.2016 №09/2016 купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка в трех экземплярах, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность ООО «Паритет-С».

Пунктом 2.1 названного договора, представленного ответчиком, установлено, что цена участка составляет 9 880 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с ценой выкупа земельного участка, истцом была предложена ответчику следующая редакция пункта 2.1 договора: цена участка составляет 360 661 руб. 32 коп.

Истцом в адрес ответчика был направлен подписанный протокол разногласий от 24.10.2016 к договору 09/2016 (в 3 экземплярах).

Ответчик письмом от 25.11.2016 №НМ-07/13159 вернул без согласования направленный ему истцом протокол разногласий от 24.10.2016 к договору №09/2016.

Истец полагая, что в нарушение норм действующего законодательства по выкупу арендаторами на льготных основаниях земельного участка находящегося в федеральной собственности, ответчиком неверно рассчитана и необоснованно завышена выкупная цена земельного участка, которая, по мнению истца, должна составлять 360 661 руб. 32 коп., обратился в арбитражный суд с требованием об обязании заключить договор в редакции, предлагаемой истцом.

Рассматривая настоящий спор, арбитражный суд пришел к выводу, что разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи № 09/2016 находящегося в федеральной собственности земельного участка, урегулированию путем принятия спорных пунктов договора в редакции протокола разногласий, не подлежат, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации, самостоятельно.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации, в соответствии с нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Закона.

Статья 4 Закона № 159-ФЗ предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

По правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Спорные пункты договора купли-продажи касаются определения стоимости выкупаемого арендованного земельного участка и порядка его оплаты.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

В пункте 5 статьи 36 ЗК Российской Федерации (в редакции, действующей на момент подачи первоначальной заявки 2008 г.) указано, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

Пунктом 6 статьи 36 ЗК Российской Федерации (в редакции, действующей на момент подачи первоначальной заявки) предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, ООО «Паритет-С» неоднократно обращалось в Теруправление с заявлениями о выкупе земельного участка, занятого принадлежащими истцу объектами недвижимости. Первоначально ООО «Паритет-С» обратилось в Теруправление 23.09.2008, что подтверждается представленной в материалы дела копией заявления ООО «Паритет-С» и заинтересованным лицом не оспаривается факт получения этого заявления.

Согласно имеющемуся в материалах дела заявлению от 23.09.2008 ООО «Паритет-С» приложило все документы, необходимые для приобретения прав на участок, установленные Перечнем документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации  от 30.10.2007 №370. Получение заявки подтверждается письмом Теруправления от 21.10.2008 №СЛТ-07/10661 и материалами дела                   №А43-19451/2015. При этом, ответчик в письме от 21.10.2008 №СЛТ-07/10661 не ссылался на непредоставление истцом с заявкой от 23.09.2008 необходимых для приватизации участка документов. В ответе указано лишь на неустановление порядка продажи земельных участков, отсутствие которого не позволяет Теруправлению принять решение  о предоставлении в собственность земельного участка (л.д. 15).

Право ООО «Паритет-С» на приватизацию данного участка подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 09.12.2015 года по делу №А43-19451/2015.

Из содержания пунктов 5, 6, 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникает в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности кадастровый паспорт. Наличие указанных документов дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент первоначальной подачи заинтересованным лицом заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, так как согласно пункту 5 статьи 36 ЗК РФ право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а у уполномоченного государственного органа с этой же даты возникает обязанность совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о нормативном характере выкупной цены отчуждаемого земельного участка, подлежащей определению по состоянию на дату подачи ООО «Паритет-С» заявки - 23.09.2008.

При этом, вывод суда о том, что в период с 2008 по 2014 год истец утратил интерес к приобретению в собственность спорного земельного участка, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости определения цены земельного участка в размере 360 661 руб. 32 коп. 

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования истца и принимает п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 360 661 руб. 32 коп.».

Требование истца о переименовании пунктов 2.3 и 2.4 договора в порядке очередности в п. 2.4 и п. 2.5, соответственно, удовлетворению не подлежит, поскольку указанное требование не изменяет содержания условий договора.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.03.2017 по делу № А43-36290/2016 подлежит отмене на основании пунктов 1, 2, 3 части 1, пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.03.2017 по делу № А43-36290/2016 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Паритет-С»  удовлетворить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Паритет-С» удовлетворить.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Паритет-С» договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 05.10.2016 №09/2016 в редакции, предлагаемой обществом с ограниченной ответственностью «Паритет-С», с изложением пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 360 661 руб. 32 коп.».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Паритет-С» расходы по государственной пошлине в сумме 9000 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья           

Л.В. Бухтоярова

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова