АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-13254/19

г. Уфа

09 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.06.2021

Полный текст решения изготовлен 09.06.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Пакутина А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью  "ТрансДорСтрой» (ОГРН 

<

***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, обществу с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг»

третье лицо: Саморегулируемая организация  Союз «Федерация специалистов оценщиков»

об урегулировании разногласий;

при участии в судебном заседании:

от истца  – не явились, извещены надлежащим образом,   

от ответчика – ФИО2, доверенность №24дв от 12.02.2021, 

Общество с ограниченной ответственностью «ТрансДорСтрой» (далее - общество «ТДС», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «Оценка и консалтинг» (далее - общество «Оценка и Консалтинг», ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 27.03.2019 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа - объекта муниципального нежилого фонда в отношении нежилых помещений цокольного этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, ул. Айская, дом 67, общей площадью 165,6 кв. м (кадастровый номер 02:55:010606:1726): изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 4 728 813 (четыре миллиона семьсот двадцать восемь тысяч восемьсот тринадцать рублей) рублей 56 копеек, без учета НДС». Изложить пункт 3.1.1. договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает продавцу 2 6666982_1087071 первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 472 881 (четыреста семьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль 36 копеек, перечисляет на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца». Внести соответствующие изменения в график платежей (с учетом принятых судом уточнений в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Определением суда от 26.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена Саморегулируемая организация Союз «Федерация специалистов оценщиков» (далее – организация «Федерация специалистов оценщиков», третье лицо). 

Решением суда от 25.03.2020 исковые требования к Управлению удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении исковых требований к обществу «Оценка и консалтинг» отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2020 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2020 по делу № А07-13254/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2020 по тому же делу отменено.

Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Определением суда от 19.02.2021 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту СРО Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» (109147, 

<

...>, копр. 10). Производство по делу приостановлено.

12.04.2021 от СРО Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» поступило заключение эксперта № 2/Э от 07.04.2021г. Производство по делу возобновлено.

 Ответчик исковые требования не признал, изложил свои доводы. 

Поскольку истец и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей не обеспечили, дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно ч. 1 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непредставление возражений или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. Не является препятствием для рассмотрения спора по существу и неявка в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства (ч. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иных заявлений и ходатайств в судебном заседании не заявлено.

Рассмотрев заявленные исковые требования, изучив материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд,

УСТАНОВИЛ:

Как усматривается из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ТрансДорСтрой» (арендатор) заключены договоры аренды объекта муниципального нежилого фонда № 8214 от 27.10.2005, № 8214.1 от 02.10.2008, № 8214.3 от 14.11.2014, № 8214.4 от 12.01.2018, на основании которых арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда – цокольный этаж площадью 165,6 кв.м., расположенное по адресу: город Уфа, Советский район, ул. Айская, д.67 Литер А, (кадастровый номер 02:55:010606:1726).

ООО «ТрансДорСтрой»  обратилось в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения по адресу: 

<

...>, Литер А, площадью 165,6 кв. м, находящегося в арендном пользовании заявителя, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

25.03.2019 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан вынесено постановление № 355 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений цокольного этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Советский район, ул. Айская, д.67».

 27.03.2019 во исполнение указанного постановления ответчик письмом № УЗ-3418 направил в адрес истца проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 27.03.2019, указав цену приобретения имущества 6 626 981 рубль, без учета НДС.  

Согласно п. 2.1. проекта договора покупатель уплачивает продавцу стоимостьо в размере 6 626 981 рубль, без учета НДС.  

Согласно пункта 3.1.1. проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 662 698,10 (шестьсот шестьдесят две тысячи шестьсот девяносто восемь рублей 10 копеек), перечисляет на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.    

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № У036-19  от 07.02.2019, составленным ООО «Оценка и Консалтинг».   

Вместе с тем, согласно отчету № 381-18 от 07.12.2018г, составленному ООО «Ребус» по заказу истца, рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки составляет 4 283 000 (четыре миллиона двести восемьдесят три тысячи) рублей.

10.04.2019 ООО «ТрансДорСтрой» направило в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи.

Истец, не согласился с рыночной стоимостью, изложенной в проекте договора купли-продажи, в связи с этим, исходя из рыночной стоимости, установленной оценщиком ООО «Ребус», истцом было предложено изложить договор купли-продажи в следующей редакции:

- пункт 2.1 Договора: Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 283 000 (четыре миллиона двести восемьдесят три тысячи) рублей, без учёта НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом № 381-18  от 07.12.2018, составленным ООО «Ребус».   

- пункт 3.1.1. Договора: Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что 428 300 рублей, перечисляется на счёт по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца.

Письмом №125337 от 23.04.2019г. ответчик сообщил об отклонении протокола разногласий к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на невозможность внесения изменений в Условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В  п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005  №  92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). 

Согласно ч.1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В связи с наличием разногласий между сторонами по договору купли-продажи относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости истец заявил ходатайство  о назначении судебной экспертизы для оценки итоговой величины стоимости объекта.

07 августа 2019 года, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости муниципального нежилого фонда – помещения цокольного этажа площадью 165,6 кв.м., расположенного по адресу: город Уфа, Советский район, ул. Айская, д. 67 Литер А (кадастровый номер 02:55:010606:1726), по состоянию на 29.10.2018, без учета НДС..  Проведение экспертизы поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО3 (

<

...> Октября, 11/12,оф. 418).

 15.10.2019 года  в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заключение эксперта Индивидуального предпринимателя ФИО3 № 3 от 14.10.2019г., в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости муниципального нежилого фонда – помещения цокольного этажа площадью 165,6 кв.м., расположенного по адресу: город Уфа, Советский район, ул. Айская, д. 67 Литер А (кадастровый номер 02:55:010606:1726), по состоянию на 29.10.2018, без учета НДС, составляет: 4 728 813 руб. 56 коп.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что с заключением эксперта Индивидуального предпринимателя ФИО3 не согласен, просил вызвать эксперта для дачи разъяснений по вышеуказанной экспертизе.

В судебном заседании эксперт ФИО3 представил письменные пояснения по экспертному заключению и замечаниям ответчика.

Ответчик, в порядке  ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявил ходатайство о назначении повторной  экспертизы, указал на следующие противоречия, существенно влияющие на рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости: выбор объектов аналогов, эксперт применил поправку на торг в размере 16,5% из справочника, при том не уточнил, что данный коэффициент применяется на неактивном рынке; эксперт не учел, что улица, на которой расположен объект, является второстепенной.

На основании вышеизложенного ответчик, просил назначить повторную экспертизу и поручить ее проведение иной организации.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"), Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и вид стоимости" (ФСО N 2), Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта  № 3 от 14.10.2019 г. выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленный вопрос, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом  проведен необходимый анализ в обоснование вывода, в связи, с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта и ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы подлежит отклонению.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные по комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом также учтено, что указанное экспертное заключение имелось в материалах дела при пересмотре судебного акта вышестоящими судами. Из судебных актов вышестоящих судом не следует, что экспертиза была проведена с нарушением установленных норм и не может быть признана надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, имеющееся в материалах дела заключение эксперта № 3 является надлежащим доказательством и оценивается судом наравне с иными доказательствами, имеющимися в деле.

В целях определения соответствия отчета № У036-19 «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 165,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>», выполненного ООО  «Оценка и Консалтинг», федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки судом назначена судебная экспертиза. 

Проведение экспертизы поручено эксперту СРО Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» (109147, 

<

...>, копр. 10).    членом  которой  является  ООО  «Оценка и Консалтинг».

12.04.2021 от СРО Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» поступило заключение эксперта № 2/Э от 07.04.2021г.

По итогам исследования эксперт установил, что отчет №  У036-19 от 07.02.2019г. «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 165,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>», выполненного ООО  «Оценка и Консалтинг», не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством.

В силу положений ст. 17.1 Закона № 135-Ф3 Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Эксперт указал, что  несоответствие заключается в следующем:

- содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке;

- в отчете об оценке, при определении корректировок на различие количественно-качественных характеристик объекта оценки и применяемых для расчетов объектов-аналогов, оценщик приводит описание корректировок и информацию на основании которой эти корректировки определены. Оценщик, в описании корректировок, значения этих корректировок не указывает, а применяемые корректировки в расчетной таблице не подтверждаются информацией, приведенной оценщиком в описании корректировок;

- в отчете об оценке оценщик весовые коэффициенты для определения удельного показателя рыночной стоимости объекта оценки определил не верно;

- в отчете об оценке оценщик применил значения ставки НДС не верно;

- в отчете об оценке оценщик при подготовке разделов об оценке (раздел «Задание на оценку», раздел «Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках)», раздел «Анализ рынка объекта оценки»; раздел «Анализ наиболее эффективного использования», раздел «Описание процесса оценки в части применения подхода (подходов) к оценке») допустил нарушение требований федеральных стандартов оценки, предусмотренных действующим законодательством. 

Эксперт пришел к выводу, что выявленные несоответствия повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Согласно положениям ч. 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судом не установлено.

Судом учтено, что из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов:компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов № 2/Э от 07.04.2021г. , суд установил, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришел к выводу о том, что оснований для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством не имеется.

При этом суд исходит из того, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению ни от истца, ни от ответчика не поступало. Нарушения экспертами основополагающих методических и нормативных требований при ее производстве не установлены.

Оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертами дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Заключение экспертов № 2/Э от 07.04.2021г. достаточно мотивировано, выводы экспертов ясны, противоречия в выводах экспертов отсутствуют.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах при проведении по делу экспертизы на предмет установления достоверности отчета от № У036-19 «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 165,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>», выполненного ООО  «Оценка и Консалтинг», сведения которого были положены в основу при определении выкупной цены имущества Управлением, установлены существенные и неустранимые замечания по представленному отчету оценщика.

Согласно изложенному выше отчет от №  У036-19 подготовленный ООО  «Оценка и Консалтинг» не соответствует  требованиям федеральных стандартов оценки, а потому не может быть признан достоверным.

Судом учтено, что ООО  «Оценка и Консалтинг» не представлено дополнительных пояснений и документально подтвержденных опровержений выводов и доводов, содержащихся в заключении эксперта № 2-Э.

При таких обстоятельствах отчет №  У036-19 подготовленный ООО  «Оценка и Консалтинг» не может являться допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оценив содержание экспертного заключения, выполненного ФИО3, по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а  также учитывая пояснения эксперта ФИО3,   суд полагает, что при определении выкупной стоимости объекта недвижимости необходимо руководствоваться величиной определенной отчетом № 3 от 14.10.2019 г. в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости муниципального нежилого фонда – помещения цокольного этажа площадью 165,6 кв.м., расположенного по адресу: город Уфа, Советский район, ул. Айская, д. 67 Литер А (кадастровый номер 02:55:010606:1726), по состоянию на 29.10.2018, без учета НДС, составляет: 4 728 813 руб. 56 коп.

В соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, истец скорректировал заявленные исковые требования в части указания выкупной цены имущества.

При таких обстоятельствах, выкупная стоимость арендованного помещения определяется судом с учетом заключения эксперта и с учетом расчета исковых требований  истца в сумме 4 728 813 руб. 56 коп.  без учета НДС (п. 2.1 договор купли-продажи).

Поскольку при рассмотрении настоящего спора судом определена иная стоимость выкупаемого имущества, прилагаемый к проекту договора купли-продажи график платежей подлежит приведению в соответствие с вышеназванной стоимостью отчуждаемого имущества.  

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что уточненные требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Исковые требования не противоречат результатам судебной экспертизы. Истец вправе самостоятельно определять сумму исковых требований.

На основании изложенного, исковые требования к УЗИО Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан подлежат удовлетворению.

Поскольку ООО «Оценка и Консалтинг» не является стороной договорных правоотношений, возникших между ООО «ТДС» и УЗИО по передаче права собственности на объект недвижимости, суд не находит оснований для удовлетворения к нему требований.

Согласно абзацу 2 пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом (ч.2ст.107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей (ч.1ст.109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пропорционально удовлетворенным требованиям иска.

Как следует из материалов дела, определением суда от 07.08.2019  назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3, судом представленное заключение эксперта № 3 принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

В соответствии с ходатайством индивидуального предпринимателя ФИО3 об оплате экспертизы - стоимость экспертизы составила 20 000 руб. 

По общему правилу распределения судебных расходов, удовлетворение исковых требований влечет отнесение судебных расходов на ответчика, следовательно,  суд расходы на проведение экспертизы в сумме 20 000 руб. возлагает на Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Поскольку денежные средства внесены Обществом с ограниченной ответственностью "ТрансДорСтрой" платежным поручением № 91 от 08.08.2019 г.  на сумму 20 000 руб., на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика, а денежные средства, находящиеся на депозите подлежат перечислению эксперту.

Кроме того, определением суда от 19.02.2021 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту СРО Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» (109147, 

<

...>, копр. 10). Судом, представленное заключение эксперта № 2/Э от 05.04.2021г. принято в качестве надлежащего доказательства по делу.

В соответствии с ходатайством СРО Союз «Федерация Специалистов Оценщиков» об оплате экспертизы - стоимость экспертизы составила 25 000 руб.

Денежные средства на депозитный счет суда не внесены.

В соответствии с ч.6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Системное толкование положений ст. ст. 101, 106, 108, 109 Арбитражного процессуального кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что к судебным издержкам законодатель относит расходы, связанные с оплатой экспертизы вне зависимости от порядка оплаты, а неисполнение ответчиком обязанности по перечислению на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан суммы, необходимой для оплаты экспертизы, не лишает эксперта возможности требовать в дальнейшем вознаграждения по результатам проведенной экспертизы с лиц, участвующих в деле.

По общему правилу распределения судебных расходов, удовлетворение исковых требований влечет отнесение судебных расходов на ответчика, следовательно,  суд,  расходы на проведение экспертизы в сумме  25 000  руб. по заключению эксперта № 2/Э от 05.04.2021г. возлагает на УЗИО г. Уфы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов не подлежит применению подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливающий льготы по уплате государственной пошлины для органов местного самоуправления, которые выступают в качестве истцов или ответчиков, в виде освобождения от ее уплаты.

Названная правовая норма предусматривает льготы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражные суды и не определяет порядок распределения судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела. Наличие у ответчика льготы по уплате госпошлины по делам, в которых он принимает участие в качестве истца или ответчика, не влияет на порядок распределения судебных расходов, установленный частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Взыскание государственной пошлины по настоящему делу возлагает на ответчика обязанность не по ее уплате в бюджет, а по компенсации истцу затрат на ее уплату при обращении с иском.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ТрансДорСтрой» к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью Фирма «ТрансДорСтрой» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 4 728 813 (четыре миллиона семьсот двадцать восемь) рублей 56 копеек, без учета НДС. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной индивидуальным предпринимателем ФИО3  в заключении эксперта №3 от 14 октября 2019 года в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принять пункт 3.1.1. в следующей редакции: «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 472 881 (четыреста семьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль 36 копеек, перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца.».

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору)».

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью  "ТрансДорСтрой» (ОГРН 

<

***>)  к ООО «Оценка и Консалтинг» - отказать.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дом Моды" (ИНН0274903269, ОГРН 

<

***>) 20 000 руб. – суммы расходов по оплате судебной экспертизы, 6 000 руб. – суммы расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН 

<

***>) в пользу СРО «СФСО» (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) расходы на проведение  экспертизы в сумме 25 000 руб. по заключению эксперта  от 05.04.2021г. № 2/Э.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.В.Пакутин