АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-47123/2020

10 июня  2021 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Талановой К.В., рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 1027402931500, далее – истец, Комитет)

к закрытому акционерному обществу «Фабрика специальных столярных изделий «Краснодеревщик», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ЗАО ФССИ «Краснодеревщик»)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – Управление Росреестра)

об изъятии объекта незавершенного строительства, 

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 (доверенность от 05.10.2020 № 142), 

УСТАНОВИЛ:

Комитет  обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ЗАО ФССИ «Краснодеревщик» с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровый номер 74:36:0706002:5216, площадь застройки 695 кв.м., со степенью готовности  10%, расположенного по адресу: Свердловский тракт, 11 в Курчатовском районе города Челябинска.

В обоснование заявленных требований истец сослался на ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определением от 12.11.2020 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и назначено к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра.

В ходе судебного разбирательства ответчиком  заявлялось ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения. Ходатайство подписано конкурсным управляющим  ЗАО ФССИ «Краснодеревщик» ФИО3 (т.1 л.д.104-106). В обоснование ходатайства конкурсный управляющий  ссылается на то, что ЗАО ФССИ «Краснодеревщик» признано банкротом, в отношении его имущества открытого конкурсное производство, в связи с чем заявленное истцом требование об изъятии объекта незавершенного строительства подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника с применением специальных норм Закона о банкротстве.

Истец представил письменное мнение на ходатайство ответчика (т.1 л.д.108-110), в котором высказал возражения относительно рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве. 

Определением от 04.03.2021, вынесенным в протокольной форме, суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения.

В судебное заседание, назначенное на 27.05.2021, ответчик и третье лицо явку представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в соответствии со ст.121 АПК РФ, в том числе  путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчика и  третьего лица по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

На начало заседания от ответчика поступило повторное ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения (т.1 л.д.123-125).

Истец высказал возражения по ходатайству ответчика, поддержал заявленные исковые требования, представил дополнительные доказательства.

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании был объявлен перерыв до 03.06.2021. Информация о перерыве в виде публичного объявления размещалась на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва лица, участвующие в деле,  явку представителей не обеспечили.

За время перерыва от истца поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств в обоснование заявленного требования.

От  третьего лица поступило мнение по делу. Третье лицо считает, что продажа имущества ответчика должна осуществляться в порядке, установленном ст.110,111 и 139 Закона о несостоятельности (банкротстве) исходя из судебной практики. Одновременно третье лицо заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

От ответчика дополнительных доказательств в обоснование позиции по делу не поступило.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле  по правилам ч.3,5 ст.156,163 АПК РФ.

Исследовав   материалы дела, арбитражный суд установи следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и ЗАО ФССИ «Краснодеревщик» (арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска №УЗ №012553-К-2014 от 17.04.2014  (далее – договор аренды №УЗ №012553-К-2014 от 17.04.2014, т.1 л.д.23-26), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 960 кв.м., расположенный по Свердловскому тракту, 11, в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (производственно-складская территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства многоэтажной автостоянки. Кадастровый номер земельного участка 74:36:0706002:4782 (п.1.1 договора).

В соответствии с п.2 ст.425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 14.12.2014 по 14.02.2016  (п.1.4 договора).

В период действия указанного договора аренды в пределах земельного участка  с кадастровым номер 74:36:0706002:4782 на кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства, которому присвоен кадастровый номер 74:36:0706002:5216 (далее – Объект), что следует из выписки из ЕГРН, содержащей основные характеристики объекта недвижимости (т.1 л.д.34-35).

Согласно данной выписке степень готовности Объекта 10%, площадь застройки 695 кв.м., дата постановки на кадастровый учет 09.03.2016, право собственности зарегистрировано за ЗАО ФССИ «Краснодеревщик» 29.03.2016.

Соглашением сторон  от 25.11.2016 договор аренды №УЗ №012553-К-2014 от 17.04.2014  расторгнут. Согласно п.1.2 соглашения обязательства сторон по договору прекращены с 01.07.2016 (т.1 л.д.38).

На основании заявления ЗАО ФССИ «Краснодеревщик» в порядке ст.39.6, 39.17 ЗК РФ между сторонами был подписан новый договор краткосрочной аренды земельного участка г. Челябинска УЗ №014661-К-2016 от 25.11.2016 (далее – договор УЗ №014661-К-2016 от 25.11.2016, т.1 л.д.28-31), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 960 кв.м., кадастровый номер 74:36:0706002:4782, расположенный по Свердловскому тракту, 11 в Курчатовском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (производственно-складская территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства многоэтажной автостоянки (п.1.1 договора).

Срок действия договора установлен три года с даты акта приема-передачи земельного участка  (п.1.4 договора).

Акт приема-передачи земельного участка датирован 25.11.2016 (т.1 л.д.32).

Уведомлением от 29.11.2019 (т.1 л.д.41) Комитет сообщил арендатору о том, что с учетом положений п.1.4, 1.5 договора УЗ №014661-К-2016 от 25.11.2016, данный договор прекращен 25.11.2019.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0706002:4782, в пределах которого расположен спорный объект,  относится к землям права на которые не разграничены (т.1 л.д.33), в связи с чем право на их распоряжение принадлежит органам местного самоуправления, от имени которых в качестве арендатора выступает Комитет.

Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в п. 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Соответственно договор аренды УЗ №014661-К-2016 от 25.11.2016 прекратил свое действие по истечении срока определенного в нем – 25.11.2019 (три года).

Считая, что после истечения срока действия договора аренды  орган местного самоуправления вправе обратиться с иском об изъятии объекта незавершенным строительством, Комитет обратился в суд с настоящим иском. 

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п. 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Договор аренды на предоставление земельного участка был заключен сторонами 17.04.2014. 

Договор аренды, устанавливающий цель аренды – завершение строительства заключен 25.11.2016. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, правоотношения по аренде имели место фактически на дату 01.03.2015.

Доказательств возврата спорного земельного участка арендодателю материалы дела не содержат. 

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Между тем, договор для завершения строительства был заключен после 01.03.2015, то есть на него подлежат распространению указанные положения.

В силу п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Доказательств ввода в эксплуатацию объекта недвижимости суду не представлено. 

При этом представлено заключение по результатам обследования технического состояния строительных конструкций объекта, расположенного по Свердловскому тракту, 11, в Курчатовском районе города Челябинска, от 15.09.2020, подготовленное архитектурно-строительной мастерской (ИП ФИО4) (т.1 л.д.42-51). 

Согласно данному заключению в результате обследования технического состояния строительных конструкций на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706002:4782, можно установлено следующее:

-фундамент представляет собой единую целостную конструкцию, который как несущая конструкция в данном виде пригоден для дальнейшего возведения здания,

-фундамент заглублен на глубину промерзания грунта, присутствует прочная связи с землей, что является необходимым для конструкций фундаментов зданий, произведена гидроизоляция поверхности бетона, соприкасающегося с грунтом.

-фундамент не имеет разрушений, техническое состояние фундамента – работоспособное, пригодное в качестве фундамента для возведения здания.

С учетом изложенного техническое состояние объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0706002:5216, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706002:4782, оценивается как работоспособное.

Данный объект относится к недвижимым объектам. Перенос объекта незавершенного строительства невозможен без причинения существенного ущерба его целевому назначению. Объект незавершенного строительства – фундамент находится работоспособном состоянии и пригоден для завершения строительства.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, при этом строительство объекта недвижимости не закончено. 

Фактически на месте объекта имеется объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, а договор аренды земельного участка от 25.11.2016 на момент обращения Комитета с настоящим иском прекращен, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ, а требования Комитета об изъятии Объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворению.

Согласно п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В силу абз.2 п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).

В соответствии с п. 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подп. «з» п. 7 Правил).

Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено Правилами № 1299.

Что касается заявления ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, то суд не находит оснований для этого, исходя из следующего.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

В п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что согласно абз.7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), возникшие до возбуждения этого дела и которые рассматриваются по правилам ст. 100 Закона о банкротстве.

Продажа имущества должника в конкурсном производстве регулируется специальными нормами ст. 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу имущества должника на торгах в целях получения максимальной цены.

Статья 239.1 ГК РФ введена законодателем с целью стимуляции завершения строительства незавершенных объектов, предоставления собственнику земельного участка реальной возможности смены застройщика.

Соответственно, истец, заявляя требование об изъятии объекта на основании ст. 239.1 ГК РФ, преследует цель его последующей реализации с торгов лицу, которое готово завершить строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику.

Изъятие объекта согласно положениям ст. 239.1 ГК РФ и специальным номам земельного законодательства возможно лишь в случае, если арендатор земельного участка воспользовался правом на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства, которым ответчик в данном случае воспользовался. 

Поскольку ответчик воспользовался правом на получение земельного участка для завершения строительства, ни он, ни иное лицо, приобретая у него соответствующий объект незавершенного строительства, не имеет права на получение земельного участка для завершения такого строительства, не вправе осуществлять строительные работы с объектом.

Согласно положениям подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в настоящий момент рассматриваемый земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, завершение строительства возможно лишь при соблюдении процедуры установленной ст. 239.1 ГК РФ, а не путем продажи имущества в рамках его реализации в процедуре банкротства.

При таких обстоятельствах, поскольку в данном случае имеет место публичное правоотношение по реализации незавершенного строительством объекта, оно не подлежит безусловному разрешению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника. Оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется.

На основании п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение принято в пользу истца, поэтому с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.  

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. 

Изъять у закрытого акционерного общества «Фабрика специальных столярных изделий «Краснодеревщик», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0706002:5216, площадь застройки 695 кв.м., со степенью готовности  10%, расположенного по адресу: Свердловский тракт, 11, в Курчатовском районе города Челябинска, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Фабрика специальных столярных изделий «Краснодеревщик», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб., являющуюся текущим платежом.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина