ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-18453/24

22 декабря 2025 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Архиповой Ю.В., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Администрации городского округа Химки Московской области – неявка, извещена,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Вениса» - неявка, извещена,

от третьих лиц: Департамента городского имущества города Москвы – неявка, извещен,

Государственного казенного учреждения города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» - неявка, извещено,

рассмотрев 11 декабря 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вениса»

на решение от 02 декабря 2024 года

Арбитражного суда Московской области

и постановление от 11 сентября 2025 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску Администрации городского округа Химки Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Вениса»

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок,

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы, Государственное казенное учреждение города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства»,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «Вениса» (далее - ответчик, ООО «Вениса») с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании по договору аренды земельного участка от 22.05.2012 № ЮА-164 задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2023 года по 3 квартал 2024 года в размере 1 060 037,24 руб., неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 16.03.2023 по 04.10.2024 в размере 153 661,85 руб., расторжении договора аренды в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей более двух раз подряд и обязании возвратить земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2025 года, заявленные требования удовлетворены в части взыскания задолженности в размере 1 060 037,24 руб., неустойки в размере 153 661,85 руб.; требования о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Вениса» обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Истец, ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Вениса» (арендатор) заключен договор аренды от 22.05.2012 № ЮА-164, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93, общей площадью 395 кв. м, по адресу: Московская область, г. Химки, в районе Международного шоссе, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под размещение автомоечного комплекса и кафе.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи, при этом срок аренды участка составляет 49 лет с момента передачи участка.

В обоснование исковых требований истец указал, что по условиям договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством, однако, по мнению истца, данная обязанность ответчиком исполнена ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с 1 квартала 2023 года по 3 квартал 2024 года в размере 1 060 037,24 руб. и по неустойке за период с 16.03.2023 по 04.10.2024 в размере 153 661,85 руб.; договор аренды может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по основаниям, указанным в пункте 4.1.1 настоящего договора путем направления арендатору соответствующего уведомления или в случае неполучения арендатором уведомления и возврата уведомления в течение одного месяца с момента отправки уведомления арендатору (пункт 6.3 договора).

Поскольку претензия истца от 19.01.2024 N 153ИСХ-703/3.1-6 с требованием погасить образовавшуюся задолженность оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя требования в части взыскания задолженности и неустойки, суды обеих инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, признав доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и непредставление доказательств погашения спорной задолженности, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 330, 421, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», с учетом условий договора аренды, проверив представленный истцом расчет взыскиваемой задолженности и начисленных на нее пени и признав его верным, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности и неустойки в заявленных размерах.

Поскольку истцом в части требования о расторжении договора аренды не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя (пункт 2 статьи 452 гражданского кодекса Российской Федерации), суды оставили требование в данной части без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказали в удовлетворении требования об обязании возвратить земельный участок.

В указанной части судебные акты участвующими в деле лицами в кассационном порядке по существу не обжалуются, в связи с чем суд округа в указанной части законность и обоснованность судебных актов не проверяет.

Между тем, кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов в части исковых требований о взыскании задолженности и неустойки, а также в части распределения судебных расходов.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.	В соответствии со статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Таким образом, невозможность использования земельного участка для целей размещения объектов недвижимости - автомоечного комплекса и кафе является основанием для освобождения ответчика как арендатора от уплаты арендных платежей.

В процессу рассмотрения настоящего спора ответчик последовательно возражал против удовлетворения иска в части взыскания задолженности и неустойки, заявляя, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды для целей, предусмотренных договором (размещение объектов недвижимости - автомоечного комплекса и кафе), по причине, за которую арендатор не отвечает, поскольку земельный участок был перекопан и с 12.04.2022 в отношении части участка площадью 299 кв.м., что составляет 76% от площади всего арендуемого земельного участка (396 кв.м.), установлен публичный сервитут.

Данные обстоятельства, по мнению ответчика, освобождают его от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Из принятых по настоящему делу определений суда первой инстанции от 19.04.2024 и от 07.10.2024 следует, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 12.04.2022 № 18668 «Об установлении публичного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93» в соответствии с главой V.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 31.07.2020 № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 19.12.2007 № 48 82_16422828 «О землепользовании в городе Москве», постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», решением Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии по вопросам градостроительной деятельности города Москвы (протокол от 21.03.2020 №11) на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93 установлен публичный сервитут в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры, утверждены границы зоны действия публичного сервитута площадью 299 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0010301:93 (395 кв.м). Срок публичного сервитута на земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010301:93, предоставленный на праве аренды ООО «Вениса», установлен сроком на два года 10 месяцев (с 12.04.2022 по 12.02.2025) для обеспечения строительства объекта городского заказа «Строительство путепроводов на пересечении Октябрьского направления Московской железной дороги в 2 районе 24-25 км Ленинградского шоссе с необходимой для их функционирования улично-дорожной сетью». Обладателем публичного сервитута является ГКУ «УДМС».

Однако суды не учли указанные обстоятельства при разрешении спора в части требований о взыскании задолженности и неустойки, не исследовали приведенные ответчиком доводы о невозможности использовать объект аренды по его целевому назначению в спорный период, не оценили представленные в материалы дела доказательства применительно к вышеуказанным положениям, не установили обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему делу.

Ссылка суда первой инстанции на положения части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несостоятельна, учитывая наличие в материалах дела отзыва ответчика на иск с соответствующими возражениями и, кроме того, указанное в названной норме не оспаривание факта подчинено режиму, указанному в пункте 4 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, положения части 3.1 названной статьи Кодекса не могут применяться судом к отсутствующему поведению ответчика, т.к. суду не известна причина неявки стороны в судебное заседание.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами в обжалуемой части исковых требований не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части исковых требований о взыскании задолженности и неустойки, а также в части распределения судебных расходов подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить правовую природу и характер спорных правоотношений; дать оценку всем доводам и возражениям сторон и представленным ими доказательствам; в соответствии с подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами материального права определить предмет доказывания по делу и распределить между сторонами спора бремя доказывания, указав каждой из сторон, какие именно факты ей следует доказывать и какими средствами доказывания; на основании оценки всех представленных в материалы дела доказательств установить какие доказательства являются судебными и соответствующими требованиям относимости и допустимости; доказательства, признанные относимыми и допустимыми оценить на предмет их достоверности; на основании доказательств, признанных достоверными, установить все фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, имелась ли у ответчика в спорный период возможность использовать спорный земельный участок для целей размещения объектов недвижимости, проведения на земельном участке подготовительных работ для указанных целей, с учетом положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, наличие/отсутствие оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей по договору, после чего, на основании установленных фактов при правильном применении норм материального права определить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения иска в указанной части.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2024 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2025 года по делу № А41-18453/24 в части исковых требований о взыскании задолженности и неустойки, а также в части распределения судебных расходов, отменить.

В отмененной части направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суда Московской области.

В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий-судья	В.В. Кобылянский

Судьи:	Ю.В. Архипова

В.В. Петрова