ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1668/2024

г. Челябинск

23 июля 2024 года

Дело № А07-25318/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Жернакова А.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело № А07-25318/2023 по исковому заявлению Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто», при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 о расторжении договора, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, об обязании привести нежилое помещение в соответствие с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте, о присуждении судебной неустойки.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто» - ФИО3 (доверенность от 01.06.2024, срок действия до 01.06.2025, паспорт, диплом).

 

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто» (далее – ответчик, ООО «Лидер-Авто») о взыскании задолженности в размере 13 750 руб. 33 коп., пени в размере 18 534 руб. 54 коп., о расторжении договора аренды № 7855.5 от 20.06.2016, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение первого этажа, общей площадью 279, 3 кв.м, пом. №№ 1, 2, 2а, 3-9, 9*, 9**, 9***, 1021, расположенное по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, передав его Управлению по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц, об обязании привести нежилое помещение первого этажа, общей площадью 279, 3 кв.м, пом. №№ 1,2,2а,3-9, 9*, 9**, 9***, 10-21, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, в соответствии с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте (выкопировке) № 33231 от 06.05.2006 в двухнедельный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, о взыскании 5 000 руб. судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного акта. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо, ИП ФИО2). 

В связи с полным погашением задолженности и пени истцом представлено заявление о частичном отказе от иска в части взыскания задолженности в размере 13 750 руб. 33 коп., пени в размере 18 534 руб. 54 коп. № 7855.5 от 20.06.2016

Судом первой инстанции на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований приняты.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2023 (резолютивная часть объявлена 12.12.2023) исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Лидер-Авто» (далее также – податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ( с учетом дополнений к ней) ее податель указывает, что не был надлежащим образом извещен о начавшемся судебном разбирательстве.

Также апеллянт указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи недвижимости в субаренду. Приобщенные истцом акты обследования помещений подтверждают только то, что ответчик занимается образовательной деятельностью в сфере автотранспорта и изучения иностранных языков. Приобщенный договор оказания услуг с ИП ФИО2 подтверждает, что услуги оказывает ИП ФИО2, который является работником ООО «Лидер-Авто», который организует образовательную деятельность. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что между ООО «Лидер-Авто» и ИП ФИО2 имеется арендные взаимоотношения по спорному объекту недвижимости (договор субаренды, соглашения и т.д.). Факт субаренды является вымышленным и недоказанным.

Все перепланировки арендного недвижимого имущества были согласованы с истцом. Имеется аудиозапись, согласно которой специалист Управления принял все документы по перепланировке и зарегистрировал их. 

Податель жалобы также просит обратить внимание на то, что специалист истца проверил соответствие нежилых помещений по техническому паспорту от 06.05.2006, когда как на момент вынесения решения суда (18.12.2024) имеется иной технический паспорт, обновленный БТИ, который имеется у истца. Согласно, последней редакции технического паспорта все перепланировки согласованы и внесены в документацию.

Ввиду вышеизложенного, факт перепланировки арендуемого помещения не соответствует действительности. Данный довод не был оспорен в первой инстанции, так как ответчик не знал о времени и месте судебного заседания. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 04.03.2024.

К дате судебного заседания от ООО «Лидер-Авто» поступило заявление о приобщении к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе, копии отрывного талона № 16/18215, копии заявления о переадресации № 16/18215, описи письма отправки документов истцу, копии письма Главе Республики Башкортостан.

Вышеуказанное дополнение к апелляционной жалобе было приобщено к материалам дела на основании ст. 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вопрос о приобщении к материалам дела всех приложенных  к нему документов оставлен открытым.

От ООО «Лидер-Авто» поступило дополнительное письменное дополнение к апелляционной жалобе с приложенным к нему заявлением о проведении по делу экспертизы.

Все вышеперечисленные документы приобщены к материалам дела.

В день судебного заседания 04.03.2024 от ООО «Лидер-Авто» поступило ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Вопрос о разрешении заявления о назначении по делу строительно-технической экспертизы оставлен открытым.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2024 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 01.04.2024. 

Вопрос о приобщении к материалам дела копии отрывного талона № 16/18215, копии заявления о переадресации № 16/18215, описи письма отправки документов истцу, копии письма Главе Республики Башкортостан, поступившие ранее от общества с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто», оставлен открытым.

Ранее поступившее ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, отозвано представителем ООО «Лидер-Авто» в судебном заседании.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 22.04.2024. 

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Соколовой И.Ю., находящейся в отпуске, судьей Аникиным И.А., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

От ООО «Лидер-Авто» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе, копии технического паспорта за 2006, 2014, 2016 годы.

Вопрос о приобщении поступивших документов оставлен открытым.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2024 судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено на 27.05.2024. 

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Аникина И.А., находящегося в отпуске, судьей Соколовой И.Ю., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил приобщить к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе, копии технического паспорта за 2006, 2014, 2016 годы.

Вопрос о разрешении заявления о назначении по делу строительно-технической экспертизы (вх. № 22804 от 17.04.2024) оставлен открытым.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2024 суд перешел к рассмотрению дела № А07-25318/2023 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; судебное заседание отложено на 02.07.2024. Управлению было предложено представить:

- письменный мотивированный отзыв на апелляционную жалобу и дополнения к ней;

- письменное мнение на представленные ответчиком дополнительные документы (технические паспорта за 2006, 2014, 2016 годы);

- письменное мнение относительно ходатайства ответчика о проведении строительно-технической экспертизы.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Камаева А.Х., находящегося в отпуске, судьей Жернаковым А.С., после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

До начала судебного заседания Управление представило в арбитражный апелляционный суд отзыв на апелляционную жалобу, с ходатайством о приобщении к материалам дела: копии акта осмотра нежилого помещения от 26.06.2024 с фотографиями.

Указанные документы приобщены к материалам дела.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 02.07.2024 объявлен перерыв до 09 часов 20 минут 09.07.2024.

09.07.2024 в материалы дела от истца поступило ходатайство об отказе от исковых требований в части обязания привести нежилое помещение первого этажа, общей площадью 279, 3 кв.м, пом. №№1,2,2а,3-9, 9*, 9**, 9***, 10-21, расположенное по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, в соответствие с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте (выкопировке) №33231 от 06.05.2006 в двухнедельный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

Заявление об отказе от исковых требований в части, подписано начальником Управления ФИО4, полномочия которой подтверждаются выпиской из ЕГРЮЛ. 

На основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Поскольку отказ Управления от иска в указанной части - обязания привести нежилое помещение первого этажа, общей площадью 279, 3 кв.м, пом. №№1,2,2а,3-9, 9*, 9**, 9***, 10-21, расположенное по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, в соответствие с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте (выкопировке) №33231 от 06.05.2006 в двухнедельный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, заявлен уполномоченным на совершение данного процессуального действия лицом, данный отказ подлежит принятию арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а производство по делу - прекращению в части.

Ответчиком ходатайство о назначении экспертизы отозвано.

Ранее представленные ответчиком документы приобщены к материалам дела.

Таким образом, судом апелляционной инстанции рассматривается требование истца о расторжении договора аренды № 7855.5 от 20.06.2016, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение первого этажа, общей площадью 279, 3 кв.м, пом. №№ 1, 2, 2а, 3-9, 9*, 9**, 9***, 1021, расположенное по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, передав его Управлению по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц.

После перерыва лица, участвующие в деле, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ли, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства. 

20.06.2016 между Управлением (арендодатель) и ОOO «Лидер-Авто» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 7855.5 (т. 1, л.д. 24-30) на нежилые помещения первого этажа, общей площадью 279,3 кв.м, пом. №: 1,2,2а, 39, 9*, 9**, 9***, 10-21, расположенные по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, для использования под образовательную деятельность.

Согласно п. 1.1 договора характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте № 33231 от 06.05.2006.

Вышеуказанный договор аренды был заключен на срок с 20.06.2016 по 19.06.2019 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 27.10.2016.

Помещение было передано ООО «Лидер-Авто» по акту приема-передачи 20.06.2016 (т. 1, л.д. 31).

Также, согласно п. п. 1.9, 2.2.16 договора арендатор вправе сдавать часть объекта муниципального нежилого фонда с согласия арендодателя в субарендное пользование. При этом размер общей площади, передаваемой в субаренду, не может превышать 25%.

На дату передачи помещения арендатору (20.06.2016), нежилые помещения первого этажа, общей площадью 279,3 кв.м, пом. №: 1, 2, 2а, 3-9, 9*, 9**, 9***, 10-21, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, соответствовали техническому паспорту № 33231 от 06.05.2006.

Истец указал, что ответчиком нарушены пункты 1.9, 2.2.6, 2.2.16 договора аренды № 7855.5 от 20.06.2016, до настоящего времени не устранены, спорное нежилое помещении в первоначальное состояние не приведено, кроме того, часть помещения сдается в субарендное пользование третьему лицу.

Уведомлением от 13.07.2023 № УЗ-6382 Управление предложило в течение пяти дней с момента получения данного уведомления устранить допущенные нарушения и подписать соглашение о расторжении договора аренды № 7855.5 от 20.06.2016, передав занимаемое нежилое помещение по акту приема-передачи.

Однако ответа на указанное уведомление от ответчика не поступило, соглашение о расторжении договора аренды не подписано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с рассматриваемым иском в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По своей правовой природе спорный договор является договором аренды, соответственно правоотношения сторон регулируются нормами 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из материалов дела усматривается, что 26.05.2022 представителем Управления было произведено обследование объекта муниципального нежилого фонда по ул. Транспортная, 40/1, общей площадью 279,3 кв.м, находящегося в арендном пользовании ООО «Лидер-Авто», о чем составлен акт (т. 1, л.д. 54).

По результатам осмотра установлено, что в части помещений, переданных по договору аренды № 7855.5 от 20.06.2016 ООО «Лидер-Авто» произведена перепланировка:

-  в помещении №7 (по техническому паспорту № 33231 от 06.05.2006) возведены межкомнатные перегородки с образованием трех помещений;

-  в помещении № 2 (по техническому паспорту № 33231 от 06.05.2006) возведена межкомнатная перегородка с образованием двух помещений.

Часть площади, ориентировочно 71,1 кв.м (помещения № 8, 7, 5, 6 и часть помещения № 2 после перепланировки) используется ИП ФИО2 для размещения языкового репетиторского центра «Англия».

Письмами от 10.06.2022 № 3367, № 3368 (т. 1, л.д. 65-66) Управление уведомило ООО «Лидер-Авто» о необходимости в трехдневный срок с момента получения уведомления устранить допущенные нарушения условий договора аренды по производству незаконной перепланировки и сдачи арендуемого помещения по договору субаренды третьим лицам без ведома и согласия арендодателя.

В ответ на указанное уведомление ответчик письмом от 21.06.2022 № 16 пояснил, что в арендуемом помещении по ул. Транспортная, 40/1 перепланировка не осуществлялась, часть площадей не была передана в субаренду ИП ФИО2, а образовательная деятельность принадлежит ООО «Лидер-Авто» на основании договора о франшизе (коммерческой концессии) от 01.06.2019 (т. 1, л.д. 40-43).

К данному письму были приложены копии технического паспорта арендуемого нежилого помещения и договор коммерческой концессии от 01.06.2019.

11.04.2023 представителем Управления было произведено обследование объекта муниципального нежилого фонда по ул. Транспортная, 40/1, общей площадью 279,3 кв.м, находящегося в арендном пользовании ООО «Лидер-Авто», о чем составлен акт (т. 1, л.д. 83).

По результатам осмотра установлено, что помещение расположено на 1 этаже отдельно-стоящего здания, имеется общая входная группа с соседним арендатором. В помещении расположена автошкола. Часть площадей передана в субарендное пользование ИП ФИО2 для использования под языковой репетиторский центр «Англия», произведена перепланировка.

Письмом от 13.04.2023 № УЗ-3401 Управление повторно уведомило ответчика о необходимости устранения допущенных нарушений в части незаконно произведенной перепланировки и субарендного пользования (т. 1, л.д.93). Данное уведомление осталось без ответа.

21.06.2023 представителем Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ было произведено повторное обследование объекта муниципального нежилого фонда по ул. Транспортная, 40/1, общей площадью 279,3 кв.м, находящегося в арендном пользовании ООО «Лидер-Авто».

По результатам осмотра установлено (т. 1, л.д. 98), часть помещений, находящихся в арендном пользовании у ООО «Лидер-Авто» по договору аренды № 7855.5 от 20.06.2016 переданы в субаренду ИП ФИО2 (языковой репетиторский центр «Англия»).

Письмом от 30.06.2023 № УЗ-6002 Управление (т. 1, л.д. 101) в очередной раз уведомило ответчика о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора аренды в части незаконно произведенной перепланировки и субарендного пользования. Данное уведомление также осталось без ответа.

Из представленных в суде апелляционной инстанции документов усматривается, что 26.06.2024 представителями Управления был осуществлен очередной выезд к спорному нежилому помещению для осмотра. Осмотр был произведен в присутствии директора ООО «Лидер-Авто» и представителей Управления, о чем был составлен акт от 26.06.2024.

В результате осмотра арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 272,1 кв.м. было обнаружено незаконное размещение субарендаторов - языкового центра «Англия», детской школы программирования «Coddy», без надлежащего согласования с Управлением. На дверях и стенах помещений размещены объявления и информационные таблички с указанием нахождения данных организаций в арендуемых ООО «Лидер-Авто» помещениях. В часть помещений арендатором доступ не обеспечен. К акту осмотра приложены подтверждающие фотографии.

Согласно пунктам 1.9, 2.2.16 договора арендатор вправе сдавать часть объекта муниципального нежилого фонда с согласия арендодателя в субарендное пользование. При этом размер общей площади, передаваемой в субаренду, не может превышать 25%.

Согласно пунктам 5.2.4, 5.2.7, 5.2.8 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при передаче объекта в субаренду без согласования с арендодателем, а также допущение арендатором фактического пользования объектом третьими лицами; переоборудования и реконструкции объекта без согласования с арендодателем; неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы более двух сроков подряд.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 342-О).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, из буквального содержания условий пунктов 1.9, 5.2.7 договора следует, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при передаче объекта в аренду без согласования с арендодателем. 

Текст данных пунктов в совокупности с толкованием действующих норм права (ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) указывает на возможность досрочного расторжения договора в перечисленных в них случаях только по решению суда.

Как видно из акта осмотра от 26.06.2024 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, до настоящего времени указанные помещения заняты третьими лицами без согласия арендодателя и надлежащего оформления права пользования.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма № 66) и предложения расторгнуть договор.

Уведомлением от 12.04.2023 № УЗ-3351 Управление в порядке п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации просило ответчика подписать соглашение о расторжении договора аренды № 7855.5 от 20.06.2016 передав нежилое помещение по акту приема-передачи в течении десяти дней с момента получения уведомления.

Уведомлением от 13.07.2023 № УЗ-6382 Управление, в том числе, предложило в течение пяти дней с момента получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды № 7855.5 от 20.06.2016, передав занимаемое нежилое помещение по акту приема-передачи.

Таким образом, установив, что ответчиком допущено нарушение условий договора и объект передан в субаренду без согласования с Управлением, факт направления арендодателем письменного предупреждения ответчику о необходимости исполнения договорного обязательства, суд апелляционной инстанции считает правомерным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды №7855.5 от 20.06.2016, по основанию, предусмотренному ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2.7 договора.

К представленному в материалы дела договору коммерческой концессии от 01.06.2019 (л.д. 41-43) судебная коллегия относится критически, поскольку согласно актуальной информации сети «Интернет» на сайте Репетиторского языкового центра «Англия» указано о том, что по адресу 

<

...> осуществляет деятельность ИП ФИО2 ИНН 

<

***>.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом расторжения судом договора аренды №7855.5 от 20.06.2016, ООО «Лидер-Авто» обязано возвратить Управлению нежилое помещение, переданное в рамках указанного договора.

Таким образом, поскольку доказательств возврата имущества арендодателю ответчиком не представлено, требование истца об обязании ООО «Лидер-Авто» освободить занимаемое нежилое помещение первого этажа, общей площадью 279, 3 кв.м, пом. №№1,2,2а,3-9, 9*, 9**, 9***, 10- 21, расположенное по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, передав его Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц, заявлено правомерно и обоснованно, а потому подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойки в случае неисполнения судебного акта в размере 5 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную названным Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления № 7, суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Учитывая изложенное, исходя из обстоятельств дела, в целях побуждения ответчика к своевременному исполнению обязанности в натуре, а также из вышеуказанных принципов наличия права определения размера судебной неустойки, суд полагает возможным удовлетворить требование в указанной части, присудить в пользу истца судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Учитывая наличие установленных пунктами 2, 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, на основании пункта 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. 

При указанных выше обстоятельствах апелляционный суд усматривает наличие оснований для безусловной отмены обжалуемого решения, предусмотренное пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворения иска.

Судебные расходы, понесенные при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в сумме 8 000 руб. взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что по итогам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для суда первой инстанции, с учетом обоснованных доводов апелляционной жалобы, а также принимая во внимание, что частичный отказ от иска также заявлен истцом с учетом доводов апелляционной жалобы, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции подлежат возмещению с истца в пользу апеллянта в размере 3 000 руб. 

Руководствуясь статьей 49, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2023 по делу № А07-25318/2023 отменить.

Отказ Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от исковых требований в части обязания привести нежилое помещение первого этажа, общей площадью 279, 3 кв.м, пом. №№1,2,2а,3-9, 9*, 9**, 9***, 10-21, расположенное по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, в соответствие с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте (выкопировке) №33231 от 06.05.2006 в двухнедельный срок с момента вступления судебного акта в законную силу, принять.

Производство по делу в указанной части прекратить. 

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть договор аренды №7855.5 от 20.06.2016. 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто» освободить занимаемое нежилое помещение первого этажа, общей площадью 279, 3 кв.м, пом. №№1,2,2а,3-9, 9*, 9**, 9***, 10- 21, расположенное по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Транспортная, 40/1, Литера А, передав его Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто» в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто»  в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 8 000 руб.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лидер-Авто» 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

А.С. Жернаков 

 

И.Ю. Соколова