﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45716/2018

г. Краснодар

25 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2020 года.

      Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – Администрации муниципального образования Ейский район     (ОГРН 1022303860842) – Лукьянчикова К.С. (доверенность от 12.12.2019), в отсутствие представителей ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Стак»          (ОГРН 1026104152293), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стак» на решение Арбитражного суда Краснодарского края                 от 06.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда               от 07.02.2020 по делу № А32-45716/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования Ейский район (далее – администрация района) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стак» (далее – общество «Стак», ООО «Стак»), в котором просила:

– взыскать с общества «Стак» задолженность по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.02.2004 № 0800000463 (далее – договор аренды, договор от 10.02.2004) за период с 15.09.2017 по 22.10.2018 в размере 1 077 350 руб. 83 коп.,

– взыскать с общества «Стак» неустойку по договору аренды за период с 16.09.2017 по 22.10.2018 в размере 58 694 руб. 53 коп.,

–  расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.02.2004,

– указать, что судебный акт является основанием для аннулирования межмуниципальным отделом по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 27.05.2004 № 23-01.20-3.1.2004-407 о праве аренды общества «Стак» на земельный участок площадью 44 206 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:11, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Должанский с/о, ст. Должанская, под существующей базой отдыха «Мечта», Коса Долгая (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:08:0101001:11).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент; т. 1, л. д. 102 – 103).

Решением от 06.11.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 07.02.2020, с общества «Стак» взыскано в пользу администрации района 1 077 350 руб. 83 коп. задолженности, 58 694 руб. 53 коп. неустойки, а также в доход федерального бюджета 30 360 руб. государственной пошлины. Суд расторг договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:11 от 10.02.2004           № 0800000463. Суд указал, что решение является основанием для аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) регистрационной записи            от 27.05.2004 № 23-01.20-3.1.2004-407 об аренде ООО «Стак» земельного участка с кадастровым номером 23:08:0101001:11.

Судебное решение мотивировано следующим. На основании постановления Главы Ейского района Краснодарского края от 10.02.2004 № 98 между администрацией района (арендодатель) и обществом «Стак» (арендатор) 10.02.2004 подписан договор                     № 0800000463 аренды земельного участка площадью 44 206 кв. м с кадастровым номером 23:08:0101001:0011, сроком действия с 01.01.2004 по 01.01.2029. Земельный участок предоставлен для эксплуатации существующих зданий и сооружений базы отдыха сезонного действия. Договор прошел государственную регистрацию. Право собственности общества «Стак» объекты, расположенные на земельном участке, подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права. Договор                          от 10.02.2004 заключен со стороны арендодателя надлежащим лицом, что не оспаривалось привлеченным к участию в деле департаментом. Согласовано сторонами, что арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (пункт 4.4.3); расчет арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в соответствии с действующим законодательством, внесение арендной платы арендатором в бюджет осуществляется за каждое полугодие: за первое – не позднее 15 марта, за второе – не позднее 15 сентября текущего года (пункт 3.1); за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер. Доказательства оплаты задолженности и неустойки (ответственности) арендатор суду не представил. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66). Арендатору предложено расторгнуть договор, в связи с систематическим нарушением принятых на себя обязательств, после неоднократных предложений оплатить задолженность. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. На момент принятия решения судом ответчик не вносил плату восемь периодов подряд. Указанное нарушение существенно, местный бюджет длительное время не получал значительные денежные суммы. Расходы по государственной пошлине отнесены на ответчика.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал полностью, дополнительно отметив следующее. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора    (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжение договоров). Правильными являются выводы суда о соблюдении администрацией района обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса, и о наличии оснований для расторжения спорного договора, ввиду нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей на протяжении длительного срока. Наличие на спорном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу на праве собственности, не исключает возможность расторжения договора аренды как крайней меры воздействия, применяемой к недобросовестному контрагенту, допустившему существенные нарушения договора. Соответствующая правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации              от 15.02.2011 № 14381/10. 

В кассационной жалобе общество просит решение от 06.11.2019 и апелляционное постановление от 07.02.2020 в части расторжения договора от 10.02.2004 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка отказать.

Податель жалобы указал, что на земельном участке расположены принадлежащие обществу «Стак» на праве собственности строения. На неоднократные обращения в Администрацию Должанского сельского поселения с заявлениями о приватизации земельного участка, занимаемого существующей базовой отдыха «Мечта», ООО «Стак» получены отказы. Отказ в приватизации земельного участка не позволил привлечь в реконструкцию базы отдыха, сильно пострадавшей в сентябре 2014 года от ураганного ветра и нагонной волны, денежные средства, что повлекло увеличение убытков             ООО «Стак» и невозможность производить арендную плату. В 2015 году база отдыха объективно работать не могла, какую-либо помощь в ликвидации последствий наводнения администрация района не оказала. Расторжение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости общества «Стак», повлечет привлечение общества и его руководителя к ответственности за незаконное пользование землей. Судебные акты в обжалуемой части расторжения договора от 10.02.2004 нарушают права  и  законные интересы общества в сфере экономической деятельности. Суд апелляционной инстанции не исследовал в полной мере обстоятельства, повлекшие за собой возникновение задолженности, ограничился только упоминанием о наводнении 2014 года. Истец не применил условия форс-мажора к арендным платежам, отказал в предоставлении отсрочки по их уплате, в рамках настоящего дела фактически требует прекратить деятельность и снести объекты недвижимости ответчика. 

Администрацией представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

Решение от 06.11.2019 и апелляционное постановление от 07.02.2020 обжалованы обществом в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, поэтому в остальной части судом округа не проверяются.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1          статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили факт заключения администрацией района и обществом «Стак» договора аренды земельного участка            от 10.02.2004; длительное невыполнение арендатором своих договорных обязательств по внесению арендной платы за находящийся в государственной собственности земельный участок (на момент вынесения решения восемь периодов подряд), в том числе и после получения досудебных претензий; проверив представленный истцом, и не оспоренный ответчиком, расчет задолженности по арендной плате, договорной неустойки, установив отсутствие доказательств их уплаты, квалифицировали допущенное ответчиком нарушение договора аренды в качестве существенного и, руководствуясь применимыми нормами правами, удовлетворили иск администрации района в полном объеме.

  Возражения подателя жалобы, обусловленные наличием на спорном земельном участке принадлежащих обществу «Стак» на праве собственности строений, рассмотрены и мотивированно отклонены апелляционным судом, как не препятствующие расторжению договора аренды, и не исключающие последующее приобретение собственником объектов прав на земельный участок, занимаемый и необходимый для эксплуатации расположенных на нем зданий, сооружений (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, статья 39.20 Земельного кодекса, пункты 5, 13 постановления Пленума № 11, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011                № 13535/10, 03.06.2014 № 1152/14).

Доводы жалобы относительно отказа ООО «Стак» в приватизации арендуемого земельного участка, невозможности привлечь инвестора, в отсутствие права собственности на участок, окружным судом не принимаются, ввиду неотносимости их к предмету спора по настоящему делу.

Приведенные в жалобе аргументы о повреждении объектов базы отдыха «Мечта» в результате природных явлений (ураганный ветер, нагонная волна) в сентябре 2014 года, подлежат отклонению, поскольку не были заявлены и документально подтверждены в суде первой инстанции. В деле отсутствуют ответы арендатора на претензии арендодателя, содержащие ссылки на указанные обстоятельства, обращения арендатора к арендодателю в порядке пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса с требованием об уменьшении арендной платы. Судебные инстанции ни в настоящем деле, ни в деле           № А32-32426/2017 (о взыскании долга и неустойки за иной период) достоверно не установили на основании представленных сторонами доказательств невозможность  пользования обществом арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, на протяжении восьми платежных периодов (4 года), принятых во внимание при удовлетворении требования о расторжении договора от 10.02.2004.

 

Окружной суд также учитывает, что суд первой инстанции дважды по ходатайству ответчика откладывал судебное разбирательство (определения от 16.07.2019,                     от 27.08.2019) для урегулирования спора путем заключения мирового соглашения или оплаты задолженности. Доказательств заключения мирового соглашения или погашения задолженности общество суду не представило. Отсутствуют в материалах дела и документы, подтверждающие погашение обществом «Стак» долга, взысканного вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 10.11.2017 по делу                      № А32-32426/2017 за предыдущий период (с 01.07.2015 по 18.07.2017).  

Вопреки утверждению заявителя в кассационной жалобе, требований о прекращении деятельности ООО «Стак», о сносе принадлежащих ему объектов, администрацией района в настоящем деле не заявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 06.11.2019 и апелляционного постановления от 07.02.2020 по доводам кассационной жалобы не имеется. Содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных     судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса), нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам суды применили верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на ее заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2020 по делу № А32-45716/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                          Н.С. Мазурова

Судьи                                                                                                                  А.И. Мещерин

                                                                                                                              И.В. Сидорова