2/2023-28875(1) 

 

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,  

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-38277/2021

г. Саратов

29 июня 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «22» июня 2023 года. Полный текст постановления изготовлен «29» июня 2023 года. 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Никольского С.В., судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на  решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 марта 2023 года по делу   № А12-38277/2021,  

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316774600259738) к публичному  акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) об изменении условий договора,  

при участии в судебном заседании:  

-представитель ПАО «Сбербанк России» - ФИО3, действующая на  основании доверенности от 02.08.2022;  

-представитель ПАО «Сбербанк России» - ФИО4, действующий на основании  доверенности от 08.08.2022;  

-представитель ИП ФИО2 – ФИО5,  действующая на основании доверенности от 10.04.2023.  

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным  

в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) к публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК  РОССИИ» (далее – ПАО «Сбербанк») об изменении условий договора № 24/2019 от  17.10.2019 долгосрочной аренды нежилого помещения, увеличив постоянную часть  арендной платы за арендованную площадь помещения № 1 до 267 440 рублей 96  копеек, без НДС, из расчета 304 рубля за 1 кв., без учета НДС; помещения № 2 до  106 347 рублей 06 копеек без НДС, из расчета 258 рублей за I кв.м. без учета НДС;  

Об обязании ПАО Сбербанк заключить с ИП ФИО2  дополнительное соглашение к договору № 24/2019 от 17.10.2019 долгосрочной  аренды нежилого помещения в следующей редакции:  

абзацы 1, 2 пункта 4.2 раздела 4 «Платежи и расчеты» Договора изложить в  следующей редакции: «4.2. Постоянная часть арендной платы:  

- постоянная часть арендной платы за всю арендованную площадь  Помещения № 1 в месяц составляет 267 440 рублей 96копеек, без НДС, из расчета  304 рубля за 1 кв., без учета НДС.  

- постоянная часть арендной платы за всю арендованную площадь  Помещения № 2 в месяц составляет 106 347 рублей 06 копеек, без НДС, из расчета  258 рублей 00 копеек за 1 кв. м, без учета НДС.  

2. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора. 

3. Настоящее соглашение вступает в силу с даты его подписания и  распространяет свое действие с 01.11.2021. Настоящее соглашение подлежит  государственной регистрации в установленном законом порядке.  

4. В остальном, что не предусмотрено настоящим соглашением, стороны  руководствуются условиями договора.  

5. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в трех экземплярах,  имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из  сторон и 1 (один) экземпляр для органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  

 Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.03.2023 в иске  отказано.  

С ИП ФИО2 в пользу ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР»  взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 46 500  рублей.  

ИП ФИО2, не согласившись с принятым судебным актом,  обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять  новый судебный акт.  

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в  том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд  приходит к следующему.  

Как следует из материалов дела, 17.10.2019 между ИП ФИО2  (Арендодатель) и ПАО Сбербанк (Арендатор) заключен договор № 24/2019  долгосрочной аренды нежилого помещения (Объект), общей площадью 1260,88  кв.м., по адресу: 

<

...> (далее – договор).  

При подписании договора стороны в пункте 4.1.согласовали, что арендная  плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной частей.  

Согласно пункту 4.2. договора, постоянная часть арендной платы за  арендованную площадь помещения № 1 составляет 171 433, 36 рублей в месяц.  

Стоимость постоянной арендной платы за арендованную площадь  помещения № 2 составляет 76 257, 00 рублей.  

В соответствии с абзацами 10 и 11 пункта 4.2 договора аренды: «постоянная  часть арендной платы может ежегодно по соглашению сторон (не чаще одного раза  в год, начиная с третьего года срока аренды) увеличиваться, но не чаще раз в год, в  размере, не превышающем индекс потребительских цен за прошедший  календарный год, публикуемый на официальном сайте Федеральной службы  государственной статистики РФ www.uks.ru. но не более 5 % от величины  постоянной части арендной платы.  

В случае изменения рыночной стоимости аренды аналогичной  недвижимости в г. Михайловка Волгоградской области, либо по инициативе одной  из сторон, размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не  чаще 1 раза в год до рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости.  Оценка производится оценщиком, выбранным арендатором».  

«Новый размер постоянной части арендной платы устанавливается  Дополнительным соглашением к Договору».  

По мнению ИП ФИО2 возникла необходимость внести  изменения в договор аренды, в связи с чем, 21.10.2021 направил в адрес ответчика  уведомление о намерении увеличить стоимость постоянной части аренной платы  на основании абзаца 11 пункта 4.2. договора и предложение о предоставлении  ответчиком списка кандидатов, которым ответчик хотел бы поручить проведение  независимой оценки рыночной стоимости аренды аналогичной недвижимости.  

Поскольку уведомление истца о предстоящем увеличении арендной платы  осталось со стороны ответчика без внимания, истец обратиться в ООО «Бюро  независимой экспертизы «Феникс» для получения отчета об оценке рыночной  стоимости аренды аналогичной недвижимости.  

Согласно отчету № 598/11/2020-0, выполненного ООО Бюро независимой  экспертизы «Феникс», рыночная стоимость арендной платы объекта  недвижимости: двухэтажное нежилое здание с подвалом расположенным по  адресу: Россия, 

<

...>,  без учета НДС, по состоянию на 07 сентября 2021 составляет: первый этаж 304  рубля за 1кв.м. в месяц, второй этаж 258 рублей за 1кв.м. в месяц.  

В этой связи истцом в адрес ответчика направлено на подписание три  экземпляра дополнительного соглашения к договору долгосрочной аренды  нежилого помещения № 24/2019 от 17.10.2019 по изменению арендной платы за  арендуемые помещения.  

В связи с тем, что ответчик отказался на предложение о внесении изменений  в договор путем подписания дополнительного соглашения, истец обратился с  настоящим иском в суд.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой  инстанции, руководствуясь статьями 421, 450, 452 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом разъяснений, изложенных  Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее  пределах», отказал в удовлетворении заявленного иска.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о  расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона,  иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1).  

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено  стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение  изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в  предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в  тридцатидневный срок (пункт 2).  

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в  заключении договора.  

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по  усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия  предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).  

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора  возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, другими законами или договором.  

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут  по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;  в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или  договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон,  которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени  лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст.  450 ГК РФ).  

Статьей 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о  расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона,  иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.  

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС  РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с  пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в  установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении  любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора  определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание  соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами,  установленными законом или иными правовыми актами (императивными  нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях,  когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку,  поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма),  стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить  условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения  условие договора определяется диспозитивной нормой.  

Суд считает, что истец, заключив договор № 24/2019 от 17.10.2019,  согласился с его условиями.  

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что при заключении  вышеназванного договора, истец предложил ответчику изложить пункты договора,  

касающиеся изменения размера арендной платы, в иной редакции, чем те, которые  были включены в условия договора, и истцу было в этом отказано.  

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что положения договора  аренды не предусматривают возможности изменения в части порядка оплаты  арендной платы в судебном порядке. Такое договорное условие подчинено  вышеуказанному принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ)  

Согласно ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и  выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в  целом.  

 Буквальное толкование абзаца 10 и 11 пункта 4.2. договора аренды означает,  что постоянная часть арендной платы подлежит изменению (в сторону увеличения  или в сторону уменьшения) в случаях изменения рыночной стоимости аренды  аналогичной недвижимости в г. Михайловке Волгоградской области, либо по  инициативе одной из сторон. При этом увеличение постоянной части арендной  платы возможно по соглашению сторон в размере, не превышающем индекс  потребительских цен за прошедший календарный год, публикуемый на  официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ  www.gks.ru. но не более 5% от величины постоянной части арендной платы.  

Абзац 10 пункта 4.2. договора аренды о повышении постоянной части  арендной платы на размер не более 5 % от величины постоянной арендной платы  предусматривает способ определения размера увеличения постоянной части  арендной платы.  

Абзац 11 пункта 4.2 договора аренды определяет случаи изменения размера  арендной платы (рыночной стоимости), как в сторону уменьшения, так и в сторону  увеличения размера постоянной части арендной платы.  

«Новый размер постоянной части арендной платы устанавливается  Дополнительным соглашением к Договору».  

Согласно указанным абзацам пункта 4.2. договора аренды, увеличение  постоянной части арендной платы возможно только по соглашению сторон.  

Таким образом, поскольку стороны не согласовали в договоре № 24/2019 от  17.10.2019 условие о том, что вопрос об изменении порядка оплаты за переданный  объект аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение изменений в  договор по решению суда в данном случае недопустимо.  

Доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных  статьей 450 ГК РФ и предоставляющих стороне договора право в судебном  порядке требовать изменения договора по решению суда, истцом не представлено,  как и не представлено доказательств наличия у ответчика в силу норм  действующего законодательства или договора обязанности по изменению условий  договора.  

 Условия заключенного договора не предусматривают обязанности  арендатора безоговорочно принимать предложенные арендодателем изменения в  договор.  

 Суд считает несостоятельным довод истца, со ссылкой на письмо ПАО  Сбербанк (т. 2 л.д. 50) о достигнутой договоренности относительно условий  изменения постоянной части арендной платы по договору аренды № 24/2019 от  17.10.2019.  

 Изменения в договор № 24/2019 от 17.10.2019 о размере арендной платы не  вносились (ни составлением единого документа, ни путем обмена документами).  

Письмо ПАО Сбербанк, как односторонний документ, не подтверждает  изменение сторонами условий договора. Письмо не является соглашением сторон,  поскольку не соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской  Федерации, предъявляемым к договору, следовательно, не изменяет его условий.  

Доказательств, принятия ответчиком новых условий о размере арендной  платы, истцом не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).  

Истец оспаривает вывод суда о том, что не представлено доказательств того,  что рыночная стоимость аренды аналогичной недвижимости в г. Михайловка  Волгоградской области существенно изменилась с октября 2019 года по текущий  момент.  

 С целью определения величины рыночной стоимости годовой арендной  платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу:  

<

...>, определением  Арбитражного суда Волгоградской области от 30.05.2022 по ходатайству истца  назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Оценочная  фирма ТОСКОР» эксперту ФИО6  

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость годовой арендной платы за  пользование спорным нежилым помещением по состоянию на 28.10.2020  составляет 7 689 000 руб.  

Как следует из Информационного письма, представленного истцом, расчет  величины арендной платы за 1 кв.м. арендуемого помещения (1 и 2 этажа)  произведен истцом исходя из итогового расчета заключения эксперта (стр. 76  заключения).  

Однако, согласно расчету стоимости 1 кв.м. арендуемой площади, стоимость  аренды за 1 кв.м. арендной площади составляет 297 руб., что не соответствует  величине арендной платы за 1 кв.м. арендуемого помещения в итоговых  результатах при расчете стоимости 1 кв.м. исходя из итоговой суммы годовой  арендной платы (стр. 76 заключения).  

 Не согласившись с выводами проведенной экспертизы по тем основаниям,  что они не согласуются с исследовательской частью (в том числе в части  определения ставки арендной стоимости за 1 кв.м.), а также с учетом  дополнительно представленных документов, ходатайствовал о назначении по делу  дополнительной экспертизы.  

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.11.2022 по  ходатайству истца назначена дополнительная судебная экспертиза, производство  которой поручено ООО «Оценочная фирма ТОСКОР» эксперту ФИО6  

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость годовой арендной платы за  пользование спорным нежилым помещением по состоянию на 28.10.2020  составляет 7 689 000 руб.  

Экспертом проведен анализ рынка аренды офисной недвижимости в  Волгоградской области (в том числе в г. Михайловка) за период с октября 2019  года по настоящее время.  

Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость годовой арендной платы за  общую площадь помещений, расположенных на втором этаже двухэтажного  нежилого здания с подвалом общей площадью 3245,7 кв.м. по состоянию на  28.10.2020 составляет 2 132 000 руб. Рыночная арендная плата за помещения  

площадью 1038,9 кв.м., расположенных на втором этаже, по состоянию на  28.10.2020, составляет 171 руб. за 1 кв.м. в месяц.  

Таким образом, в результате проведенных исследований установлено, что за  указанный период времени существенных изменений среднего уровня арендных  ставок не происходило.  

Для разъяснений вопросов сторон, в судебное заседание суда первой  инстанции был приглашен эксперт, который ответил на все задаваемые вопросы.  

 В судебном заседании суда первой инстанции истцом заявлено ходатайство  о назначении повторной экспертизы.  

Проанализировав доводы, положенные в основу заявленного ходатайства,  суд первой инстанции, руководствуясь статьями 82, ч. 2 ст. 87 АПК РФ не  установил наличия перечисленных законом обстоятельств для назначения  повторной экспертизы и отказал в удовлетворении ходатайства о ее назначении.  

По мнению суда, имеющиеся в деле доказательства являются достаточными  для установления фактических обстоятельств.  

Проведенная экспертиза соответствуют требованиям статей 82, 83 и 86 АПК  РФ, в заключениях отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ  сведения. Оснований для признания выводов указанной экспертизы ненадлежащим  доказательством у суда не имеется.  

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключение экспертизы является  доказательством по делу.  

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по  своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого  доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь  доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом  достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что  содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое  доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими  доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда  заранее установленной силы.  

Оценив в порядке статей 68, 71 АПК РФ заключение судебной экспертизы (с  учетом дополнительной), суд признал его надлежащим и достоверным, оснований  сомневаться в обоснованности выводов эксперта и правильности произведенного  исследования суд не установил.  

 Следует отметить, что Отчет об оценке № 598/11/2020-О, подготовленный  ООО «Бюро независимой экспертизы «Феникс», на который ссылается истец, в  рамках настоящего дела был признан не соответствующим требованиям  Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,  федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.  

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что  обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования  фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с  чем, оснований для его отмены не имеется.  

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 марта 2023 года по делу   № А12-38277/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без   удовлетворения.  

 Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд  Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в  полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий С.В. Никольский 

Судьи Т.С. Борисова 

 О.А. Дубровина