Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

г. Волгоград                                                                                                Дело № А12-185/2023

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 апреля 2023 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гланц – ФИО2 (ОГРНИП 311343501900061, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о внесении изменений, взыскании задолженности

при участии в заседании представителей

от индивидуального предпринимателя Гланц – ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 01.09.2022;

от общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» - ФИО4 по доверенности №5 от 30.12.2022;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гланц – ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (далее – ответчик, общество), в котором с учетом заявления об уточнении просит внести изменения в договор аренды недвижимого имущества 09 декабря 2016 года, а именно, изменить п. 5.1.1 подпункт Б) и изложить в следующей редакции: «По окончании периода, указанного в подпункте А) настоящего пункта договора - 150 00 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек без НДС. С 30 декабря 2019 года арендная плата за каждый месяц составляет 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей. С 01 июля 2021 года ежемесячная арендная плата составляет 141 615 (сто сорок одна тысяча шестьсот пятнадцать) рублей. С 01 июля 2022 года ежемесячная арендная плата составляет 153 497 (сто пятьдесят три тысячи четыреста девяноста семь) рублей». Кроме того, предприниматель просит взыскать с общества задолженность в виде недополученной арендной платы за период с июля 2022 года по февраль 2023 года в размере 95 056 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «Тамерлан» иск не признает по мотивам, изложенным в отзыве.

Из представленных лицами, участвующими в деле доказательств усматривается, что 09 декабря 2016 года между индивидуальным предпринимателем Гланц - ФИО2 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (арендатор) оформлен договор аренды недвижимого имущества.

30 декабря 2019 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 09 декабря 2016 года, внесены изменения и дополнения в п. 5.1.1 « Постоянная часть арендной платы с 01.01.2020 года составляет 135000 (сто тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек в месяц, без НДС:..».

Стороны согласовали пунктом 5.5 договора аренды недвижимого имущества от 09 декабря 2016 года условие о том, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, но не раннее чем по истечении одного года. Размер арендной платы может быть изменен не более чем по истечении первого года на 5 (пять) процентов; по истечении второго и последующих лет аренды - не более чем на коэффициент инфляции (индекс потребительских цен), установленный за предшествующий календарный год по данным Росстата по Российской Федерации.

Истец ссылается на то, что в декабре 2019 года арендодатель, учитывая финансовую ситуацию, снизил размер арендной платы с 150 000 до 135 000 рублей, в ущерб собственным интересам. 29 октября 2021 года дополнительным соглашением №2 сторонами определен размер арендной платы с 01 июля 2021 года и составил 141 615 рублей.

В адрес ответчика направлено соглашение об изменении арендной платы с 01 июля 2022 года до 153 497 (ста пятидесяти трех тысяч четырехсот девяноста семи) рублей 00 копеек в месяц.

В связи с отказом общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» подписать соглашение предприниматель обратился в суд.

В силу статей 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

По общим правилам, лицо, чьи права нарушены, вправе требовать их защиты любым способом, установленным законом, при этом участник правоотношения вправе выбирать такой способ защиты своих прав, который соответствует их природе и характеру нарушенных прав.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору.

Целью статьи является общее урегулирование отношений сторон договора, когда существенное изменение обстоятельств приводит к значительно большей обременительности исполнения.

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием для изменения договора. Оно считается таковым в силу предписаний части 1 указанной статьи только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований: установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2017 года N 306-ЭС17-2823 по делу N А12-28452/2016).

Буквальное толкование вышеуказанной нормы позволяет сделать вывод о том, что нарушение соотношения имущественных интересов сторон является следствием сложной причинно-следственной связи, поскольку изменение обстоятельств, служащее основанием для изменения или расторжения договора, - результат определенных юридических фактов, которые сторона договора не могла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Невозможность преодолеть указанные причины является критерием оценки причин, вызывающих изменение обстоятельств, а не поведения стороны как такового, то есть подпункт 2 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не возлагает на заинтересованную сторону обязанность предпринимать меры для преодоления причин, вызвавших изменение обстоятельств. Таким образом, причины, вызвавшие изменение обстоятельств, должны находиться вне контроля стороны и не могут быть следствием собственных действий такой стороны, а также действий третьих лиц, например контрагентов стороны договора (нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств).

Именно такое толкование позволяет разграничить положение подпункта 2 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации от содержания понятия "невиновность" субъекта гражданского оборота, указанного в пункте 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства, что по общему правилу является основанием для освобождения лица от ответственности за нарушение обязательства.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации одно из условий применения положений данной статьи состоит в том, что из обычаев делового оборота или существа договора не должно следовать, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Под обычаем в гражданском праве понимается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской и иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе (пункт 1 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях.

В соответствии с разъяснением, сформулированном в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как разъяснено в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.

В рассматриваем случае истец ссылается на следующие обстоятельства, в 2016 году инфляция составила 5,5%. в 2017 году - 2,5%. в 2018году - 4,3%. а в 2019 году – 3,04%, в 2020 году – 4,9 %. Исходя из анализа изменений размера арендной платы но Волгоградской области стоимость с 2016 года по 2021 года за квадратный метр превысил более чем в два раза.

В декабря 2019 года арендодатель, учитывая финансовую ситуацию, снизил размер арендной платы с 150 000 до 135 000 рублей, в ущерб собственным интересам. Исходя из динамики развития цен в Волгоградской области, изменение арендной платы выглядит так: по предыдущей редакции договора: 2016 год =150 000 * 105.5%= 158 250, 2017 год = 158 250 * 102,5 %= 162 206, 2018 год = 162 206 * 104.3 %= 169 181, 2019 год = 169 181 * 103.04 %= 174 324, 2020 год = 174 324 * 104.9 % = 182 866.

По дополнительному соглашению от 30 декабря 2019 года, 2019 год = 135 000, 2020 год = 135 000 * 104.9%= 141 61*.

По рыночным ценам исходя из площади арендуемого помещения (620 кв. м.), в 2016 году = 186 000, в 2020 году = 360 000 рублей.

По мнению истца. убытки арендодателя в связи с подписанием дополнительного соглашения от 30 декабря 2019 года составляют 129 %, а при сопоставлении с рыночными ценами - двукратный размер. 

Суд считает, что изменение индекса потребительских цен само по себе не относятся к обстоятельствам в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствует такой признак, как непреодолимость и невозможность стороной договора предусмотреть указанные изменения обстоятельств.

Однако, оценивая доводы сторон и буквальное содержание пунктов 5.5 договора, суд руководствуясь статьями 421, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу, что, в данном случае изменение арендной платы возможно.

Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика в виде недополученной арендной платы за период с июля 2022 года по февраль 2023 года составила 95 056 рублей.

Представитель ответчика в судебном заседании расчет истца и сумму платы не оспорил.

На основании изложенного, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, переводчикам, свидетелям, оплате услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 года № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. 

В материалы дела представлен договор от 09.01.2023 на оказание юридических услуг истцу. Стоимость услуг по договору составила 20 000 рублей, которые выплачены представителю, что подтверждается квитанцией от 09.01.2023. 

Факт несения расходов и оказания представителем услуг при рассмотрении дела, доказаны. Доказательств чрезмерности расходов не представлено. 

В связи чем с общества в пользу предпринимателя подлежат взысканию понесенные расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 руб., а также по уплате государственной пошлины в размере 8 880 руб., на почтовые расходы в размере 221 руб. 54 коп.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Внести изменения в договор аренды недвижимого имущества 09 декабря 2016 года, а именно, изменить п. 5.1.1 подпункт Б) и изложить в следующей редакции: «По окончании периода, указанного в подпункте А) настоящего пункта договора - 150 00 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек без НДС. С 30 декабря 2019 года арендная плата за каждый месяц составляет 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей. С 01 июля 2021 года ежемесячная арендная плата составляет 141 615 (сто сорок одна тысяча шестьсот пятнадцать) рублей. С 01 июля 2022 года ежемесячная арендная плата составляет 153 497 (сто пятьдесят три тысячи четыреста девяноста семь) рублей».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 311343501900061, ИНН 

<

***>) задолженность в виде недополученной арендной платы за период с июля 2022 года по февраль 2023 года в размере 95 056 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 311343501900061, ИНН 

<

***>) понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 880 руб., на почтовые расходы в размере 221 руб. 54 коп., на оплату услуг представителя в размере 20000 рублей.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                             С.Г. Пильник