Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-4399/2019

29 августа 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2019 года.Полный текст  постановления изготовлен 29 августа 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Усенко Ж.А.

судей  Волковой М.О., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска:  ФИО2 представитель по доверенности от 01.07.2019г № 7250.12\08-37;

от Общества с ограниченной ответственностью "Универсальная строительная компания": ФИО3 представитель по доверенности от 30.05.2019г  ;

от третьего лица  - Муниципального унитарного предприятия  г.Хабаровска "Водоканал"; 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  Общества с ограниченной ответственностью "Универсальная строительная компания"

на решение от  04.06.2019

по делу № А73-5135/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Медведевой О.В.

по иску  Департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска

к Обществу с ограниченной ответственностью "Универсальная строительная компания"

о  взыскании 23 136 768,07 рублей, расторжении договора аренды

и по встречному иску  Общества с ограниченной ответственностью "Универсальная строительная компания"

к Департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска

об уменьшении  размера  арендной платы

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие г.Хабаровска "Водоканал"; 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (далее – Департамент) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная компания» (далее – ООО «УСК») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №184 от 03.10.2016  за период с 01.09.2018 по 28.02.2019, пени за период с 10.09.2018 по 28.02.2019 в сумме 530 524,57 руб., а также о расторжении договора аренды земельного участка №184 от 03.10.2016. 

       Определением суда от 18.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска «Водоканал» (далее – МУП г.Хабаровска «Водоканал»). 

      Определением от 15.05.2019 судом в порядке статьи 132 АПК РФ для рассмотрения одновременно с первоначальным исковым заявлением принят встречный иск ООО «УСК» к Департаменту о возложении на ответчика обязанности уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 03.10.2016 №184 путем освобождения от уплаты арендных платежей за период с 01.09.2018 по дату фактической передачи земельного участка в том объеме, в каком он предполагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды, и планировался использоваться ООО «УСК» (без канализационного коллектора, свободным от прав третьих лиц) и расчета 3 767 707,25 руб. в месяц (согласно принятому судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнению исковых требований). 

      Решением суда от 04.06.2019г иск Департамента  удовлетворен,   с ООО «УСК» в пользу Департамента взыскана  задолженность в размере 22 606 243 руб. 50 коп., пени в размере 530 524 руб. 57 коп., всего 23 136 768 руб. 07 коп.  Договор аренды земельного участка от 03.10.2016 №184, заключенный между Департаментом и ООО «УСК» расторгнут. В удовлетворении встречного иска  судом отказано.  С ООО «УСК» в доход федерального бюджета  взыскана  государственная пошлина  в размере 144 684 руб. 

      В апелляционной  жалобе ООО «УСК» просило  отменить решение суда в  полном  объеме, принять новый судебный акт  об отказе в удовлетворении  первоначального иска, расторжении  договора и удовлетворении  встречного иска  об уменьшении арендной платы. В  обоснование  своих доводов   заявитель указал на неполное  выяснение  судом  всех обстоятельств  дела и неприменение подлежащих применению норм права.  Указал, что аукционная документация, а также градостроительный  план, передаточный акт   не содержали  сведений   об обременении  земельного участка сооружением – канализационным  коллектором, проходящим посреди  участка, а  ссылка  на  письмо третьего лица, как  на доказательство  наличия такой информации,  не может быть расценена в качестве  наличия такой информации. Таким образом, истец  лишился возможности  использования  по назначению   более 5 000 кв.м. площади земельного участка. В связи  с чем, ввиду невозможности использования земельного участка в  полном  объеме, арендная плата  должна быть  уменьшена.

       Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2019 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 27.08.2019 , информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет. 

        В отзыве на  апелляционную жалобу  Департамент,  ссылаясь на неисполнение  ООО «УСК»  своих обязательств по договору  аренды земельного участка,  а также   на наличие  в   аукционной документации  всей  необходимой  информации относительно земельного участка,  полагает, что оснований для  отмены  судебного акта не имеется.

        В отзыве МУП города Хабаровска «Водоканал»   с доводами  жалобы не согласилось.  Указало, что в  извещении о проведении  аукциона   имелась ссылка на   технические  условия МУП  города Хабаровска «Водоканал»,  в  которых содержалась информация  о наличии канализационного коллектора, его месторасположения, характеристик. О наличии на земельном участке  канализационного коллектора    ООО «УСК»    обладало информацией  и   при проектировании строительства.

       В  судебном  заседании  представители ООО «УСК», Департамента поддержали доводы апелляционной  жалобы, возражений  на нее.

       Представители МУП города Хабаровска  «Водоканал»  в судебное  заседание  не явились,   ходатайствовали о рассмотрении  апелляционной  жалобы в  свое отсутствие.  

      В силу части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба  подлежит рассмотрению в отсутствие  третьего лица.

       Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. 

      Материалами дела судом установлено    следующее.

      03.10.2016 Департаментом (арендодатель) и ООО «УСК» (арендатор) по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка заключили договор аренды №184, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду арендатору из земель категории «земли населенных пунктов», земельный участок площадью 18 081кв.м с кадастровым номером 27:23:0050106:693, расположенный в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу: примерно в 15м на юг от ориентира жилое здание, адрес ориентира - 

<

...>, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны центра деловой, общественной и коммерческой активности Ц-1-1 (далее – договор №184). 

     Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 03.10.2016. 

    Срок договора №184 определен с 03.10.2016 по 02.10.2023 (пункт 1.2). 

     Пунктом 2.1 договора №184 предусмотрено, что за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Хабаровскому краю, в размере, установленном протоколом от 23.09.2016 № 39 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. 

     В соответствии с пунктом 2.2 договора №184 размер годовой арендной платы, установленной на аукционе, составляет 45 212 487 руб.

     Пунктом 4.1. договора №184 аренды предусмотрено, что в случае невнесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

     Согласно пунктам 6.2, 6.3.5 договора №184 по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные договором сроки.  

       Договор №184 зарегистрирован в установленном законом порядке за №27-27/001-27/23/2016-1038/2, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. 

       Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, и возникшую в связи с этим задолженность, Департаментом в адрес ООО «УСК» направлена претензия от 12.02.2019 исх. №17-06/1777 о наличии задолженности по состоянию на 01.03.2019 с требованием о ее оплате, а также с указанием, что в случае неоплаты долга, Департамент вынужден будет обратиться в суд с требованием о расторжении договора. 

    Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в суд с иском о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды №184.

     В свою очередь, ООО «УСК», указывая, что в процессе использования участка им выявлены недостатки переданного в аренду земельного участка, препятствующие его использованию по назначению, – наличие обременения участка в виде расположенного на нем канализационного коллектора, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию Город Хабаровск и на праве хозяйственного ведения МУП г.Хабаровска «Водоканал», которые не могли быть установлены им при заключении договора ввиду отсутствия этой информации в аукционной документации, обратился в суд с встречным иском об уменьшении размера арендной платы в виде освобождения от ее уплаты за период 01.09.2018 по дату фактической передачи земельного участка в том объеме, в каком он предполагался к использованию при выставлении на торги и заключении договора аренды, и планировался использоваться ООО «УСК». 

      Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы,  отзывов на нее, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

    Удовлетворяя первоначальный иск Департамента, и отказывая во встречном иске ООО «УСК», арбитражный суд руководствовался  следующим. 

    Договор №184 от 03.10.2016 регулирует отношения сторон по передаче имущества – земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050106:693, общей площадью 18 081кв.м, во временное владение и пользование арендатору ООО «УСК» в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде – статьи 606-625 ГК РФ.

     Правоотношения  сторон   регулируются  общими нормами Гражданского кодекса  Российской Федерации  (далее – ГК РФ)  об обязательствах, об аренде, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

      В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

     По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). 

    В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

     Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

      Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

       В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

     В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. 

      В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавший на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

      Судом установлено, что Департаментом исполнены обязательства по предоставлению в аренду земельного участка, и на стороне ООО «УСК» возникло обязательство по внесению арендных платежей.  Следовательно,   требование  о взыскании с  ООО «УСК»   задолженности по договору в размере 22 606 243,50 руб. за период с 01.09.2018 по 28.02.2019 (3 767 707,25 руб./мес. * 6мес. с сент.2018 по февр.2019 года включительно) правомерно удовлетворено судом первой  инстанции.  При этом, как  установлено  судом, задолженность по договору №184 в размере 17 520 961,36 руб. за период с 10.10.2016 по 28.02.2017 взыскана решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.07.2017 по делу № А73-5879/2017. Долг по арендной плате в размере 18 838 536,25 руб. за период с 01.03.2017 по 31.07.2017 зафиксирован в мировом соглашении сторон, утвержденном постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу № А73-14534/2017. Задолженность по договору №184 в размере 44 980 194,25 руб. за период с 01.08.2017 по 31.08.2018 взыскана решением Арбитражного суда Хабаровского края от 25.08.2017 по делу № А73- 17284/2018.   Изложенное свидетельствует  о  систематическом неисполнении арендатором своей обязанности по  внесению согласованной  договором  арендной платы.

     За невнесение арендатором платежей по договору №184 Департаментом начислены пени в соответствии с пунктом 4.1 договора в сумме 530 524,57 руб. за период с 10.09.2018 по 28.02.2019.

     Требование  о взыскании неустойки  удовлетворено судом    на основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ, пункта 4.1 договора аренды.

      Установив факт неоднократного нарушения ООО «УСК»   срока  внесения  арендной  платы, неисполнение  данной обязанности,  что  подтверждено материалами настоящего дела,  установлено судами в рамках  дел  № А73-5879/2017, А73-14534/2017, А73- 17284/2018, суд  на основании  пункта 2 статьи 450 ГК РФ,  статьи 619 ГК РФ,     пункта  6.3.5 договора №184,  приняв  во  внимание  соблюдение  Департаментом  предусмотренного статьей 452 ГК РФ порядка расторжения договора,   пришел к обоснованному выводу о наличии  оснований  для расторжения   договора аренды  № 184.   

       При рассмотрении  встречного требования  ООО «УСК»  судом установлено, что  договор  аренды №184 заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1-1 (протокол аукциона №39 от 23.09.2016). 

    В результате исследования  и     анализа  в совокупности представленных в дело доказательств, в том числе  извещения о проведении открытого аукциона,  

 технических условий №365 от 19.06.2015,    20.04.2015 №203, от 31.01.2018 №61,   выписки из ЕГРН от 18.09.2018, схемы границ охранных зон сетей инженерного обеспечения,  судом первой инстанции  сделан верный вывод  о наличии  у участника аукциона возможности установить  наличие  в аукционной документации сведений о нахождении на передаваемом в аренду земельном участке инженерных сетей, в том числе канализационного коллектора Д-600мм (ж/б), проходящего вдоль ул. Пионерской, и его охранных зон.  При этом, исходя из представленных схем, ориентир  участка  по ул. Блюхера, 4  находится  в  непосредственной  близости от ул.Пионерской  и соответственно  коллектора. Действуя разумно, добросовестно и проявляя должную степень осмотрительности,  ООО «УСК» должно было установить точное местонахождение коллектора, границы его охранных зон, в целях определения характеристик, расположения предполагаемых к строительству капитальных объектов, осуществления проектирования. 

      Вместе с тем, земельный участок принят арендатором по передаточному акту от 03.10.2016 без указания на недостатки участка, которые исключали бы возможность его использовать по назначению. 

      Изложенные  обстоятельства   явились  основанием  для   отказа судом в удовлетворении встречных исковых требований.

       Выводы суда являются верными, сделаны на основе анализа фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, установленных судом при полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств,  с учетом всех  доводов  и возражений участвующих в деле лиц, соответствует  фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

        Доводы апелляционной  жалобы   о невозможности строительства на земельном участке жилого комплекса, соответствующего параметрам разрешенного строительства, а также, что эта невозможность вызвана именно наличием на земельном участке канализационного коллектора Д-600мм, ответчиком не подтверждены.   

     Доводы  апелляционной жалобы  относительно     отсутствия сведений о прохождении канализационного коллектора в градостроительном плане земельного участка №RU27301000-070920160704 от 07.09.2016, подлежит отклонению судом апелляционной   инстанции, ввиду того, что данное  обстоятельство при наличии  такой информации  в других источниках  правового значения не имеет.

       Судом  также  принято во внимание, что торги, по результатам которых заключен договор аренды №184, в установленном законом порядке обществом не оспорены, недействительными не признан.

       Доводы ООО «УСК» о неисполнении арендодателем обязанности по предоставлению полной характеристики имущества, выступающего объектом аренды, в аукционной документации,   опровергаются   представленными  в дело доказательствами.

       Всем  доводам ООО «УСК», продублированным  в апелляционной  жалобе, судом первой инстанции дана надлежащая  правовая  оценка, с которой суд апелляционной   инстанции согласился.

      Несогласие  стороны с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке  доказательств, иное  толкование  норм действующего  законодательства не свидетельствуют о неправильном  применении  норм материального и  процессуального права, повлиявшем на исход дела.

     При изложенном, оснований  для удовлетворения  апелляционной   жалобы  не  имеется.

     Согласно  части 1  статьи 110 АПК РФ расходы по  государственной  пошлине  за рассмотрение  апелляционной  жалобы относятся на  заявителя.

     Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Хабаровского края  от 04.06.2019 по делу А73-5135/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.А. Усенко

Судьи

М.О. Волкова

И.В. Иноземцев