﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-14753/2020

23 июля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     21 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 июля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Васильевой Я.А.

при участии:  

от истца: не явился, извещено.

от ответчика: Григорьева Т.В. (доверенность от 02.06.2021)

от 3-го лица: не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-18322/2021)  ООО «Терус» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2021 по делу № А56- 14753/2020 (судья Балакир М.В.), принятое по иску ООО «Терус» к ООО "Экополис ВОМЗ" об обязании, 3-е лицо: Управление Росреестра по ЛО,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Терус" (далее – истец, ООО «Терус») обратилось в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Экополис Вомз" (далее – ответчик, ООО "Экополис ВОМЗ") об обязании обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018: Земельный участок площадью 60 000 (шестьдесят тысяч) кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, шт. Вырица, ул. Пограничная, д.1, расположенный на землях населенных пунктов (категория земель) и предоставленный под производственную деятельность (разрешенное использование), кадастровый (или условный) номер земельного участка - 47:23:0605007:1, обратить взыскание на земельный участок путем продажи с публичных торгов; начальную продажную цену установить в размере 237 957, условных единиц (НДС не облагается) эквивалентных 237 957,68 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018, то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018;

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018г.: Нежилое здание (Комплекс, состоящий из гаража, материально-технического склада, материально-технического склада с пристройкой), назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 2422,3 кв.м, инв.№ 12662-В, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:1177.Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную цену установить в размере 12 978,22 условных единиц (включая НДС) эквивалентных 12 978,22 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018г., то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018г.

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018г.: Нежилое здание (комплекс, состоящий из главного корпуса и производственно-промышленного корпуса) назначение: нежилое, общая площадь 7972,9 (семь тысяч девятьсот семьдесят два целых девять десятых) кв.м, инв.№ 12662-И, лит. И, И1, И2, ИЗ, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:7994. Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.Начальную продажную цену установить в размере 56 596,60 (Пятьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто шесть целых шестьдесят сотых) условных единиц (включая НДС) эквивалентных 56 596,60 (Пятьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто шесть целых шестьдесят сотых) евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату5.10.2018, то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018. 

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018г.: Нежилое здание (Механический цех), объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, объект незавершенного строительства, степень готовности 43%, инв.№ 41:218:001:000000930:0100:00000, лит. А, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:1597. 

Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную цену установить в размере 60 643,91 условных единиц (включая НДС) эквивалентных 60 643,91 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018, то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018. 

Обратить взыскание на предмет залога по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 18.12.2018: недвижимое имущество в виде объектов, не прошедших государственный кадастровый учет и регистрацию в едином государственном реестре недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым (или условный) номер земельного участка - 47:23:0605007:1 по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, пгт. Вырица, ул. Пограничная, д. 1: нежилое здание (котельная)(лит. Е), нежилое здание (проходная) (лит. М), открытый склад (подкрановый путь) (лит. I), склад материальный (лит.Н), ограждение территории, цех товаров народного потребления, склад ГСМ (лит.Л), благоустройство (производственная площадка), сеть наружного водопровода, теплосеть наружного водопровода, электростанция и Щит ШДЕ. 

Обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную цену имущества определить в размере 13 149,16 условных единиц (включая НДС) эквивалентных 13 149,16 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018г., то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018.

Решением от 29.04.2021 в иске отказано.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и указав на неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенной в отзыве.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 17.12.2018 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге (далее - договор), в соответствии с которым истец продал ответчику недвижимое имущество в соответствии с условиями договора. 

Согласно п.4.2. договора цена проданного ответчику недвижимого имущества составляет 381 325, 57 условных единиц, включая НДС (где применимо). 

В соответствии с п.4.1 договора условная единица равна одному евро. Оплата покупателем договорной пены осуществляется в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты. В случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более, чем на 20% по сравнению с курсом евро на дату подписания Предварительного договора от 05.10.2018г., то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно, чем 20% по сравнению с курсом евро на дату подписания Предварительного договора от 05.10.2018. 

В соответствии с п.4.3.2 договора ответчик принял на себя обязательство в счет оплаты договорной цены производить ежемесячные платежи в сумме 21184,76 условных единиц в согласованные даты (10 го числа каждого календарного месяца с 10.01.2019г. по 10.02.2020г. включительно). 

Установленный пунктом 4.3.2 договора график платежей ответчиком нарушен. Последний платеж в счет оплаты договорной цены поступил 19.06.2019. 

По состоянию на 11.02.2020 ответчик допустил просрочку платежей по договору в сумме 181 449,76 условных единиц. 

В соответствии с п.7.3 договора в случае нарушение покупателем сроков оплаты договорной цены согласно п.4.3.2. договора покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,2 % от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, но не более 10% договорной цены. 

По состоянию на 11.02.2020 сумма неустойки за нарушение срока платежей по договору составляет 38132,55 условных единиц. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате по договору послужило основанием для обращения истца с требованием о взыскании с ответчика задолженности по договору от 17.12.2018. 

Решением арбитражного суда от 22.06.2020 по делу А56-123673/2019 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по указанному договору купли-продажи в сумме 181 449,76 условных единиц эквивалентных 181 449,76 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты, неустойка за нарушение сроков оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о залоге от 17.12.2018 в сумме 38132,55 условных единиц, эквивалентных 38 132,55 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты, кроме того, суд указал на то, что в случае если курс евро на дату оплаты изменится (увеличится или уменьшится) по отношению к рублю Российской Федерации более чем на 20% по сравнению с курсом евро по состоянию на дату 05.10.2018, то размер платежа будет определяться из расчета курса евро, составляющего не более или не менее соответственно чем 20% по сравнению с курсом евро на дату 05.10.2018. 

 Из п.5.1 договора следует, что в целях обеспечения исполнения покупателем своего обязательства по уплате договорной цены недвижимого имущества в размере, предусмотренном п. 4.2, настоящего договора, недвижимое имущество до его полной оплаты покупателем (залогодатель) находится в залоге у продавца (залогодержатель) на основании положений п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно  п.5.15 договора в соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их удовлетворения за счет предмета залога, включая требование об уплате суммы основного долга (договорной цены полностью или в части), выплате неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, требование о возмещении убытков вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по уплате договорной цены, а также требование о возмещении расходов на взыскание и реализацию предмета залога.

В соответствии с пп.5.1.1.-5.1.5 договора предметом залога является недвижимое имущество, включая: 

-земельный участок площадью 60 000 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, пгт. Вырица, ул. Пограничная, д.1, расположенный на землях населенных пунктов (категория земель) и предоставленный под производственную деятельность (разрешенное использование). Кадастровый (или условный) номер земельного участка 47:23:0605007:1; 

- нежилое здание (Комплекс, состоящий из гаража, материально-технического склада, материально-технического склада с пристройкой), назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 2422,3 кв.м, инв.№ 12662-В, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:1177;

- нежилое здание (комплекс, состоящий из главного корпуса и производственнопромышленного корпуса) назначение: нежилое, общая площадь 7972,9 (семь тысяч девятьсот семьдесят два целых девять десятых) кв.м, инв.№ 12662-И, лит. И, И1, И2, ИЗ, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:7994; 

- нежилое здание (Механический цех), объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, объект незавершенного строительства, степень готовности 43%, инв.№ 41:218:001:000000930:0100:00000, лит. А, кадастровый (условный) номер 47:23:2028001:1597; 

- объекты, не прошедшие государственный кадастровый учет и регистрацию, являющиеся предметом отчуждения по договору купли-продажи, расположенные в границах земельного участка, указанного в п. 1.1. договора, зафиксированные сторонами в Приложении № 1 к настоящему договору: нежилое здание (котельная) (лит. Е); нежилое здание(проходная) (лит. М); открытый склад (подкрановый путь) (лит. I), склад материальный (лит.Н), ограждение территории; цех товаров народного потребления; склад ГСМ (лит.Л); благоустройство (производственная площадка); сеть наружного водопровода; теплосеть наружного водопровода; электростанция и щит ШДЕ. 

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате, обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что обеспеченное залогом обязательство исполнено ответчиком в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 5.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что в целях обеспечения исполнения Покупателем своего обязательства по уплате договорной цены Недвижимого имущества в размере, предусмотренной в п. 4.2 договора, недвижимое имущество до его полной оплаты Покупателем находится в залоге у Продавца.

В соответствии с п. 4.2 договора договорная цена недвижимого имущества составляет 381 325,57 условных единиц, эквивалентных одному евро (п. 4.1 договора).

Таким образом, из условия договора следует, что залогом обеспечивались обязательства покупателя по оплате стоимости недвижимого имущества в размере 381 325,57 евро.

Решением суда от 22.06.20 по делу А56-123673/2019 с ответчика взыскана задолженность по указанному договору купли-продажи в сумме 181 449,76 условных единиц эквивалентных 181 449,76 евро в рублевом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком РФ на день фактической оплаты.

Данная задолженность являлось задолженностью по долгу (по оплате стоимости объектов недвижимости).

Во исполнение решения суда ответчик перечислил денежные средства на сумму по курсу на дату оплаты 182 911,6 евро, что подтверждается платежными документами: ордер №685865 от 12.03.2021, ордер №585865 от 19.03.2021, п/п №203 от 05.04.2021, п/п №204 от 06.04.2021.

Таким образом, обязательство по оплате объектов недвижимости, предусмотренное п. 4.2 договора купли-продажи исполнено в полном объеме. Истец указанное обстоятельство не оспаривал.

По состоянию на 07.04.21 у ответчика перед истцом имеется задолженность по оплате неустойке в размере 36 670,71 евро.

По состоянию на 07.04.21 у ответчика перед истцом имеется задолженность по оплате неустойке в размере 36 670,71 евро.

Между тем в силу пп. 1 п. 1 ст. 352, п. 1 408 ГК РФ обязательство ответчика прекратилось его исполнением при этом залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, неустойка не обеспечена залогом в связи с чем оснований для обращения взыскания на предмет залога не имеется.

Суд пришел к правильному выводу, установив, что условия п. 5.1 договора о том, что залог обеспечивает требования залогодержателя, включая требование об уплате суммы основного долга, выплате неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, требование о возмещении убытков, не соответствуют требованиям п. 1 ст. 3 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), согласно которой ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, пункт 3 этой же нормы предусматривает, что, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, на что указано в п.4.2 договора, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

При этом довод о неприменении судом п.п.  2, 5 ст. 166 ГК РФ основан на неправильном применении норм материального права. 

Кроме того, вывод суда о несущественности нарушения является верным и соответствует разъяснениям, данным в п. 12 "Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013.

По состоянию на 07.04.21 задолженность ответчика перед истцом по неустойке составляла 36 670,71 евро. Вместе с тем в соответствии с п. 4.2 договора, цена предмета договора составляет 381 325,57 евро.

Таким образом, размер неустойки составлял менее 10% о стоимости залогового имущества.

Согласно ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Залог является способом обеспечения обязательства, своеобразным дополнительным гарантирующим средством исполнения должником обязательств перед кредитором. 

Неустойка является также самостоятельным способом обеспечения обязательств.

С учетом изложенного правовых оснований для удовлетворения требований у суда не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.04.2021  по делу №  А56-14753/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 К.В. Галенкина