Дело № А79-3863/2018

29 марта 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Александровой О.Ю., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.12.2018 по делу № А79-3863/2018, принятое судьей Васильевым Е.В.,

по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, 

<

...>, к обществу с ограниченной ответственностью "Твоя Аптека", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428022, 

<

...>, третьи лица: Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, об изъятии нежилого помещения и долей в праве общей долевой собственности путем выкупа и прекращении права собственности,

при участии представителей: от истца (заявителя) – полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от ответчика  – ФИО2 (по доверенности от 2504.2018 сроком на 3 года);

от третьих лиц – полномочные представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

установил.

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Твоя Аптека» (далее - ООО «Твоя Аптека», Общество, ответчик), в котором  просит:

1) изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики", находящееся в собственности ответчика:

- нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;

- 0,14 (14%) доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>;

- 0,155 (15,5%) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030103:149, общей площадью 653 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, с определением подлежащей выплате денежной компенсации в размере 1 854 274 рублей,

2) прекратить право собственности ответчика на спорные объекты.

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Заключением межведомственной комиссии от 23.11.2011 многоквартирный жилой дом № 99 по ул. Калинина признан аварийными и подлежащим сносу в связи с фактическим износом в процессе его эксплуатации. Уведомлением от 11.10.2016 № 29/08-4473 собственнику спорного помещения было предложено самостоятельно осуществить снос дома. Данное уведомление собственником  получено. 

Постановление

м администрации города Чебоксары от 05.07.2017 № 1679 в отношении спорного нежилого помещения и земельного участка с кадастровым номером 21:01:030103:149  принято решение об изъятии их для муниципальных нужд. Согласно отчету 28-02/17 от 15.02.2017, выполненному ООО «НОК «Актив», рыночная стоимость изымаемого имущества составила 1 854 274 руб. 27.11.2017 Горкомимуществом в адрес ответчика направлялся проект соглашения об изъятии и оплате выкупной стоимости изымаемого имущества. Однако до настоящего времени стороны не пришли к соглашению.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Решением от 27.12.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики изъял путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «город Чебоксары - столица Чувашской Республики» находящееся в собственности ООО «Твоя Аптека» нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; и соответствующие доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, и в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030103:149, общей площадью 653 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, с выплатой ООО «Твоя Аптека» денежной компенсации в размере 4 964 750  руб. 

Прекратил право собственности ООО «Твоя Аптека» на нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; и соответствующие доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, и в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030103:149, общей площадью 653 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>. Взыскал с ООО «Твоя Аптека» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт изменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в части установления выкупной стоимости нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>; и соответствующие доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, и в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030103:149, общей площадью 653 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 4 964 750 руб.

Заявитель жалобы указал, что предложения по продаже встроенных помещений на открытом рынке размещаются, исходя из условий, что стоимость встроенного помещения предполагает включение в него как стоимости самого нежилого помещения, так и стоимости следующих за ним долей в местах общего пользования в многоквартирном доме и на земельный участок под многоквартирным домом. Таким образом, суд первой инстанции безосновательно завысил выкупную стоимость путем двойного учета спорных долей.

В судебном заседании представитель ответчика возразил против доводов заявителя, просил решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, ООО «Твоя Аптека» на праве собственности принадлежит нежилое помещение №1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.01.2018 (л.д. 13-19 Том 1).

Указанное помещение было приобретено обществом на основании договора купли-продажи от 27.08.2012 в качестве квартиры. Распоряжением администрации г. Чебоксары от 28.12.2012 № 3568-р на основании заявления Общества квартира переведена в нежилое помещение для использования под офис. Постановлением администрации г. Чебоксары от 15.07.2013 № 2244  утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию нежилого помещения после произведенной Обществом перепланировки и переустройства указанного жилого помещения под офис. В данном помещении Общество осуществляет предпринимательскую деятельность путем организации работы аптечного пункта (л.д. 126-141 Том 1).

Заключением межведомственной комиссии от 23.11.2011, созданной постановлением администрации города Чебоксары от 02.08.2011 № 1983-р, многоквартирный жилой дом № 52 по ул. Б.Хмельницкого признан аварийным и подлежащим сносу в связи с фактическим износом в процессе его эксплуатации (л.д. 1-4 Том 3).

Постановлением администрации города Чебоксары от 05.07.2017 № 1679 в отношении спорного нежилого помещения и земельного участка с кадастровым номером 21:01:030103:149 было принято решение об изъятии их для муниципальных нужд.

Согласно отчету 28-02/17 от 15.02.2017, выполненному привлеченным Горкомимуществом оценщиком, рыночная стоимость нежилого помещения №1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 1854274 руб.; стоимость 0,14 (14%) доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 172520 руб.; стоимость 0,155 (15,5%) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030103:149, общей площадью 653 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 413261 руб.

Поскольку соглашение о выкупной цене сторонами достигнуто не было истец обратился в суд с настоящим иском..

Возможность обращения в суд с заявленными требованиями установлена частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3,5-9 статьи 32.

Согласно части 6 статьи 32 Кодекса возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником нежилого помещения.

Как установлено судом первой инстанции, между сторонами отсутствует спор по поводу соблюдения процедуры изъятия помещений, а существуют разногласия по размеру компенсации, подлежащей выплате.

          Порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения определен частью 7 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием,

Таким образом, при определении размера возмещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Под убытками согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (01.03.2005).

Как видно из материалов дела, земельный участок для эксплуатации многоэтажного многоквартирного жилого дома, в котором находится спорное помещение, сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В связи с наличием разногласий сторон по размеру компенсации, подлежащей выплате, по ходатайству сторон определением суда от 03.07.2018 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО3 и ФИО4 На разрешение экспертов, с учетом мнения сторон, поставлены следующие вопросы:

1) Какова рыночная стоимость следующих объектов, подлежащих изъятию:

- нежилое помещение №1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;

- 0,14 (14%) доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>;

- 0,155 (15,5%) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030103:149, общей площадью 653 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>?

2) Каков размер убытков, в том числе упущенной выгоды, которые могут быть причинены ООО «Твоя Аптека» в случае изъятия принадлежащего ему нежилого помещения?

3) Каков размер компенсации, причитающейся ООО «Твоя Аптека», за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>?

Согласно заключению экспертов № 144-07-18Ц от 30.08.2018 рыночная стоимость нежилого помещения №1 с кадастровым номером 21:01:030103:1154, общей площадью 56,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, определена в размере 3495000 руб.; рыночная стоимость 0,14 (14%) доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, - 313000 руб.; рыночная стоимость 0,155 (15,5%) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:030103:149, общей площадью 653 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания многоэтажного жилого дома, расположенный по адресу: 

<

...>, - 335000 руб. Размер убытков, в том числе упущенной выгоды, которые могут быть причинены ООО «Твоя Аптека» в случае изъятия принадлежащего ему нежилого помещения, составляет 821750 руб. Размер компенсации, причитающейся ООО «Твоя Аптека», за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 11112,87 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение  в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал данное экспертное заключение надлежащим доказательством. Суд пришел к выводу, что оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного исследования не имеется и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Квалификация эксперта подтверждена приложенными к заключению документами.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд первой инстанции не нашел оснований для назначения повторной экспертизы, поскольку  противоречия в выводах эксперта не установлены, надлежащие доказательства, подвергающие сомнению обоснованность заключения эксперта, суду не представлены. 

Приведенные заявителем жалобы  доводы не свидетельствуют о недостатках экспертного заключения, которые могли бы поставить под сомнение указанные в нем выводы. Несогласие стороны спора с выводами эксперта само по себе не влечет необходимость проведения повторной экспертизы.

С учетом изложенного при определении размера компенсации, подлежащей включению в выкупную цену, суд правомерно счел необходимым руководствоваться выводами, содержащимися в экспертном заключение № 144-07-18Ц от 30.08.2018.

Суд апелляционной инстанции согласен с позицией суда и не находит правовых оснований для иных выводов.

Экспертами подтверждено, что рыночные стоимости нежилого помещения в размере 3 495 000 руб., доли в праве общей долевой собственности жилого дома в размере 313 000 руб. и доли в праве общей собственности на земельный участок в размере 335 000 руб. определены экспертом отдельно и не включаются друг в друга.

При этом суд правомерно не нашел оснований для включения в сумму подлежащего выплате ответчику возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 11112,87 руб., поскольку указанное помещение Общество приобрело на основании договора купли-продажи от 27.08.2012 и уплатило за него указанную в договоре стоимость, определенную с учетом его технического состояния на указанную дату, то есть уже после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу заключением межведомственной комиссии от 23.11.2011. 

Таким образом, размер денежной компенсации, подлежащей выплате ООО "Твоя Аптека", определен судом первой инстанции в размере 4964750 руб. (3495000 руб. + 313000 руб. + 335000 руб. + 821750 руб.). 

Каких – либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Доводы и аргументы заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и могли бы повлиять на обоснованность и законность принятого судебного акта либо опровергнуть выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.12.2018 по делу № А79-3863/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

            О.Ю. Александрова

Судьи

            Д.Г. Малькова 

            Е.Н. Наумова