Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-9407/2017

11 апреля 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  05 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  11 апреля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Резеда» (адрес: Россия 198020, 

<

...> лит. А, ОГРН: 

<

***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, 

<

...>/Б, ОГРН: 

<

***>)

Третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (адрес: Россия 191011, Санкт-Петербург, п. Ломоносова, д. 1)

об обязании произвести зачет денежных средств в размере 693763 руб.

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 09.10.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 18.09.2017;

- от третьего лица: ФИО4, представитель по доверенности от 18.09.2015

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Резеда» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об обязании Комитета произвести зачет денежных средств в размере                 693763 руб. по действующему договору аренды нежилого помещения № 11-А167404 от 18.10.2001, в счет уже начисленной арендной платы за предыдущие периоды аренды.

Определением суда от 05.09.2017 к участию в деле  в качестве третьего лица привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

В судебном заседании 17.10.2017 истец заявил об уточнении предмета исковых требований, просил обязать Комитет произвести зачет стоимости затрат по капитальному ремонту помещения в размере 693763 руб. в счет арендной платы по договору аренды № 11-А167404 от 18.10.2001.

Уточнение предмета исковых требований было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Распоряжением и.о. председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2017 в связи с назначением ФИО5 судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-9407/2017 передано в производство судьи Кротова С.М.

В судебном заседании 05.04.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 11-А167404 от 18.10.2001, согласно условиям которого арендатору передано во временное владение и пользование за плату нежилое помещение 9-н, расположенное по адресу: 198020, 

<

...>, литер А, площадью 120,7 кв.м., цокольный этаж, с кадастровым номером 78:1610:1:1:5.

Помещение передано на основании Распоряжения главы Территориального управления Адмиралтейского административного района Санкт-Петербурга от 18.10.2001 № 553-и для использования под нежилые цели.

Данное помещение расположено в здании, выявленного объекта культурного наследия "Жилой дом", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Петергофский пр., д. 3-5, литер А.

Объект передан по акту приема-передачи от 18.10.2001.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт объекта, согласовав время, объем и сроки его проведения с арендодателем. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора и действующим законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

16.05.2002 между сторонами заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 11-А167404 от 18.10.2001, которым Раздел 6 «Особые условия» дополнен п. 6.9, 6.10 и исключен п. 6.7 договора.

Согласно п. 6.9 договора, в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 16.05.2002, Обществу разрешено выполнить капитальный ремонт помещений (9-н), площадью 120.7 кв.м. по адресу: 198020, 

<

...>, литер А по плану-графику, согласованному с арендодателем и являющемся неотъемлемой частью договора, с зачетом затраченных средств в счет арендной платы в установленном порядке.

Согласно пункту 7.1 этого же договора производство арендатором неотделимых улучшений, в том числе капитального ремонта, осуществляется арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта являются собственность арендодателя. По окончании срока действия договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается.

В обоснование заявленных требований, Общество указало, что стоимость ремонтных работ составила 693 763 руб., которые являются прямыми затратами истца и подлежат зачету в счет начисленной арендной платы по действующему договору аренды № 11-А167404 от 18.10.2001.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Комитет неправомерно уклоняется от возмещения произведенных им затрат по капитальному ремонту здания.

 Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Арбитражный суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 195, 196, 199, 203, 606, 614, 616 ГК РФ, Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 387-58), постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 N 499 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Постановление N 499), Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение" (далее - Распоряжение N 1036-р), приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором аренды, арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества в сроки, установленные договором, либо в случае неотложной необходимости или в разумный срок, а арендатор - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

В силу статьи 623 ГК РФ арендатор вправе за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвести неотделимые улучшения арендованного имущества, стоимость которых может быть ему возмещена после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором.

Данная норма является диспозитивной и соглашением сторон могут быть предусмотрены иные правила распределения расходов на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, наличие арендных отношений, исходя из принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), не исключает возможность определения сторонами в рамках двустороннего соглашения порядка определения расходов каждого, направленных на улучшение имущества, которое было передано в пользование арендатору.

При разрешении настоящего спора суд исходит из того, что при заключении договора аренды стороны, действуя в своей воле и своем интересе осуществляя гражданские права, договорились о том, что затраты арендатора на проведения капитального ремонта и выполнение неотделимых улучшений арендуемого имущества могут быть возмещены только в случае их выполнения с разрешения арендодателя и предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы, путем зачета затрат в счет арендной платы в период действия договора аренды в соответствии с правовыми актами Санкт-Петербурга.

Порядок согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, арендодателем по которым выступает Комитет, регламентирован Положением, утвержденным распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 N 1036-р, Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 N 387-58 "О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 "О мерах по обеспечению содержания объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", в соответствии с которыми проведение арендатором за свой счет капитального ремонта объектов аренды, а также выполнение неотделимых улучшений арендуемого имущества допускаются при условии получения письменного согласия Комитета на проведение ремонта.

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.1997 № 1036-р «О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение», на которое содержится ссылка в исковом заявлении, предусмотрено что, по работам на Объектах в зданиях-памятниках смета и план-график должны быть согласованы дополнительно с КГИОП, а в составе комплекта документов для решения вопроса о зачете затрат предоставляется справка КГИОП о выполнении задания на производство работ по Объектам в зданиях-памятниках.

В соответствии с п. 345 приложения к приказу КГИОП от 20.02.2001 № 15 «Об утверждении Списка вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность» жилой дом, 1-я четверть XIX века, автор не установлен, по адресу Старо-Петергофский пр., д. 3-5, литера А, в котором расположено Помещение, является выявленным объектом культурного наследия.

Как следует из представленных в материалы дела документов, 22.08.2003 КГИОП согласована проектная документация по перепланировке встроенных помещений, находящихся в аренде ООО «Резеда», в пределах капитальных стен с заменой дверного заполнения: «Проект офиса ООО «Резеда» Архитектурно-строительная часть. Рабочий проект» (входящий номер КГИОП № 3-4561 от 25.07.2003).

20.04.2004 КГИОП приняты указанные работы в следующем объеме: 

-выполнена перепланировка встроенных помещений, находящихся в аренде ООО «Резеда» в пределах капитальных стен с заменой дверного заполнения;

-выполнен ремонт встроенных помещений с заменой инженерных сетей, с использованием современных отделочных материалов.

Вопрос об уклонении КГИОП от согласования в установленном порядке сметы на ремонт помещения, расположенного по адресу: 

<

...> литера А, пом. 9-Н являлся предметом исследования суда при рассмотрении дела № А56-35423/2011.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2011 по делу N А56-35423/2011, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2012, суд отказал Обществу в удовлетворении требований о понуждении КГИОП согласовать в установленном порядке сметы на ремонт помещения, расположенного по адресу: 

<

...> литера А, пом. 9-Н. При этом суды двух инстанций указали на отсутствие в действиях КГИОП злоупотребления правами, а также недоказанность факта нарушения прав и законных интересов Общества.

Установленные в указанных судебных актах обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат повтороному доказыванию в соответствиис положениями статьи 69 АПК РФ. 

Суд полагает заявленные истцом требования, по своей правовой природе, направленными на обход установленного законом порядка согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение.

Доказательства злоупотребления Комитетом правами и уклонении от согласования ремонта и зачета затрат в материалы дела не представлены.

Кроме того, суд принимает заявление Комитета о пропуске Истцом срока давности для возмещения понесенных в указанные выше периоды затрат (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, после проведения капитального ремонта в 2003 году у Общества возникло право требовать возмещения затрат путем зачета затрат в счет арендной платы по Договору до окончания срока действия Договора (срок действия истекал 15.11.2006) в соответствии с п. 7.1. Договора аренды.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга. Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.

Представленные в материалы дела документы не является признанием долга, поскольку не содержит объективных и достоверных данных о признании Комитетом как самого факта наличия задолженности, так и указаний о конкретном размере признанного долга. При этом, дополнительным соглашением № 1 к Договору подлежащая возмещению сумма арендодателем не согласована, а сама сумма не зачтена до настоящего времени.

Оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности у суда не имеется. Учитывая, что о нарушении своего права Общество узнало в 2003 году, исковое заявление подано в арбитражный суд 14.02.2017, срок исковой давности считается пропущенным в силу положений ст. ст. 195, 196 ГК РФ.

С учетом изложенных обстоятельств, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.