АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-23376/2023

г. Уфа

09 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 30.01.2024

Полный текст решения изготовлен 09.02.2024

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З. Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО МАГАЗИН "ЗИФА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "ЛАБИРИНТ-УФА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  об обязании заключить дополнительное соглашение, взыскании 26 672 руб. 75 коп. с последующим начислением неустойки

 

при участии в судебном заседании:

От истца – ФИО2, по доверенности от 10.07.2023

От ответчика – ФИО3, по доверенности от 10.09.2023

 

ООО МАГАЗИН "ЗИФА" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО "ЛАБИРИНТ-УФА" об обязании заключить дополнительное соглашение, взыскании 26 672 руб. 75 коп. с последующим начислением неустойки.

Истец  в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  уточнил  требования, просил:

1)  обязать ООО «Лабиринт-Уфа» заключить с ООО магазин «Зифа» дополнительное соглашение к договору аренды №ЛФ-179-10/2018 нежилого помещения от 20.06.2018 об увеличении арендной платы до 71 500 (семьдесят одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек ежемесячно, начиная с 01 апреля 2023 года, изложив пункт 3.1 Договора аренды ЖЛФ-179- 10/2018 в следующей редакции:

«3.1. Размер постоянной части арендной платы составляет 71 500 (семьдесят одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен»;

2) взыскать задолженность по арендной плате по договору №ЛФ-179-10/2018 от 20.06.2018 за период с 01.04.2023 по 31.10.2023 в размере 45 500 (сорок пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек;

3) взыскать неустойку в размере 2 782 (две тысячи семьсот восемьдесят два) рубля 00 копеек от суммы задолженности за каждый день просрочки ее оплаты за период с 11.04.2023 по 10.11.2023, с продолжением ее начисления по дату фактического погашения задолженности.

Судом уточнение иска принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил  отзыв, в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на то,  договор аренды №ЛУ-179-10/2018 от 20.06.2018 не является публичным, следовательно, не порождает у ООО «Лабиринт-Уфа» обязанности заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке и, кроме того, не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В данном случае стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы исключительно по соглашению сторон, при этом каких-либо изъятий из этого правила, ни рассматриваемое положение, ни иные пункты договора не содержат.

По мнению истца, из формулировки п. 3.2 Договора аренды: «...пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год...», следует, что у него имеется безусловно право на увеличение постоянной части арендной платы в одностороннем порядке.

Ответчик полагает, что если исходить из понимания истца данного пункта договора, а также принципа равенства (п. 1 ст. 1 ГК РФ), ООО «Лабиринт-Уфа», как арендатор, также вправе в одностороннем порядке пересмотреть постоянную часть арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, поскольку указанный пункт договора не конкретизирует, что право пересмотра арендной платы сохраняется только за арендодателем и только в сторону увеличения размера арендной платы.

По утверждению ответчика мнение истца, что в системном толковании условий договора и норм гражданского права, стороны достигли соглашения как об увеличении, так и об уменьшении постоянной части арендной платы на индекс потребительских цен не чаще одного раза в год как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора не соответствует смыслу условий настоящего Договора аренды.

Ответчик со ссылкой на условия Договора аренды (п. 3.2) и ч. 3 ст. 614 ГК РФ о том, что для изменения размера постоянной части необходимо совершения ряда условий и требований: изменение индекса потребительских цен; согласие обеих сторон на изменение размера постоянной части арендной платы; направление предложения об изменении размера арендной платы; заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, пояснил, что в рассматриваемом споре стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы, сторонами не было заключено соответствующее соглашение.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик просил  в удовлетворении исковых требований  отказать в полном объеме.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 20.06.2018 между ООО магазин «Зифа» и ООО «Лабиринт-Уфа» заключен договор аренды №ЛУ-179-10/2018 нежилого помещения с кадастровым номером 02:55:010210:82, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, 

<

...>.

Срок действия договора аренды - с 01.11.2018 по 27.07.2028.

Помещение передано по акту приема-передачи от 10.10.2018. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 01.11.2018.

Согласно п. 1.3 Договора Арендатор использует Помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим наименованием.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 65 000 рублей за площадь Помещения ежемесячно.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 10%. Первое повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы в сумме 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей, предусмотренной п. 3.1.1 Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Истец полагает, что в соответствии с условиями Договора, с 20 апреля 2020 года у ООО магазин «Зифа» возникло право на повышение постоянной части арендной платы.

Письмом от 26.07.2022 000 магазин «Зифа» обратилось к ООО «Лабиринт - Уфа» с предложением о повышении размера арендной платы до 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей 00 копеек в месяц.

ООО «Лабиринт - Уфа» письмом от 16.08.2022 отказало в увеличении арендной платы и выказало намерение сохранить ставку арендной платы на действующем уровне. Письмом от 20.02.2023 ООО магазин «Зифа» уведомило ООО «Лабиринт-Уфа» об увеличении арендной платы с 01.04.2023 до 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.

В свою очередь ООО «Лабиринт-Уфа» письмом № б/н без указания даты вновь отказало в увеличении размера арендной платы, сославшись на ч.3 ст.614 ГК РФ, п. 21 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 (размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год) и указав, что предложение в виде письма не является обязательным условием для принятия решения об увеличении арендной платы и начале выплат.

04.07.2023 истец в целях досудебного урегулирования обратился к ООО «Лабиринт-Уфа» с досудебной претензий о заключении дополнительного соглашения №1 к договору аренды №ЛФ-179-10/2018 от 20.06.2018 об увеличении размера арендной платы в соответствии с условиями договора 71 500 (семьдесят одна тысяча пятьсот) рублей 00 копеек, а также выплате образовавшейся с 01.04.2023 задолженности в размере 19 500 (девятнадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

Письмом №б/н от 05.07.2023 ООО «Лабиринт-Уфа» отказало в увеличении размера арендной платы.

Полагая, что отказ ООО «Лабиринт - Уфа» незаконный и необоснованный, противоречащий сложившимся правилам хозяйственного и делового оборота, противоречащий принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды, нарушающий права ООО магазин «Зифа» и подрывающим экономическую деятельность арендодателя, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования не  подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 №1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Согласно ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной арендной платы, а следует лишь возможность внесения предложения о его изменении.

Таким образом, толкование п. 3.2 Договора аренды свидетельствует о том, что изменение условий договора (в части величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения.

Возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке по волеизъявлению одной стороны договором не предусмотрена.

Доказательств того, что ООО «Лабиринт-Уфа» выразило свое согласие на изменение условий договора, а именно увеличение размера вознаграждения по договору с 01.04.2023, материалы дела не содержат.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абз. 1 п. 2 ст. 310 ГК РФ), что разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений арендодатель не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы, если это не оговорено в договоре.

Поскольку сторонами при подписании договора не было достигнуто соглашение о возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, применяется диспозитивность нормы. Оснований для понуждения ответчика к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды в представленной истцом редакции не имеется.

Учитывая вышеизложенное, поскольку договором аренды между ООО «Зифа» и ООО «Лабиринт-Уфа» не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы, требование истца является необоснованными.

Настоящий договор аренды №ЛУ-179-10/2018 от 20.06.2018  не является публичным договором либо договором присоединения, при заключении которого арендодатель был лишен права влиять на условия договора, отказаться от его заключения. Договор аренды был заключен добровольно, и даже без протокола разногласий.

Иной подход свидетельствовал бы о предоставлении арендодателю более выгодных условий и преимущественного положения, что недопустимо в силу приведенных норм права и разъяснений действующего законодательства.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения иска не имеется.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся  на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, учитывая, что истцу предоставлена отсрочка в ее уплате.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО МАГАЗИН "ЗИФА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "ЛАБИРИНТ-УФА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании заключить дополнительное соглашение, взыскании 26 672 руб. 75 коп. с последующим начислением неустойки отказать.

Взыскать с ООО МАГАЗИН "ЗИФА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                       З.Ф. Шагабутдинова