АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Железнодорожная, 14, г. Ульяновск, 432970

              Тел. (8422)33-46-09 Факс (8422)32-54-54  E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru

                                                 Сайт суда: www.ulyanovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск                                                                              Дело №А72-7143/2019  

24.10.2019

Резолютивная часть решения объявлена 17.10.2019. 

Полный текст решения изготовлен 24.10.2019.    

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Промтех» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ульяновск

 третье лицо: ФИО2

о взыскании 841 150 руб. 64 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность 02.09.2019 № 64;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 05.06.2019; ФИО5, доверенность от 25.06.2019

от третьего лица - не явились, уведомлены;

                                                             УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Промтех» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 042 828 руб. 69 коп., пеней в сумме 148 827 руб. 62 коп. за период с 11.02.2016 по 01.12.2017, пеней с 02.12.2017 по день фактической оплаты задолженности.

Определением от 25.06.2019 Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству ответчика привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2.

Определением от 18.07.2019 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований, в котором истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 512 497 руб. 80 коп., пени в сумме 64 150 руб. 95 коп. за период с 11.06.2016 по 01.12.2017, пени с 02.12.2017 по день фактической оплаты задолженности.

Протокольным определением от 14.10.2019 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство истца об увеличении размера исковых требований, в котором истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 729 990 руб. 72 коп., пени в сумме 111 159 руб. 92 коп. за период с 11.02.2016 по 01.12.2017, пени с 02.12.2017 по день фактической оплаты задолженности.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие не явившегося лица в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими  частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 12.10.2007 между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (правопредшественником  Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) (Арендодатель) и ООО «СТРОЙМАРКЕТ» (Арендатор) оформлен договор аренды земельного участка №02/24-246, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории: земли населенных пунктов, площадью 11073,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:011401:42, расположенный по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул.Ярославского, 1А, в границах, указанных в плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1), сроком до 01.09.2056. 

В границах земельного участка расположены:

- административно-бытовое здание (литера А), свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.09.2007 серии 73 АТ №611746;

- здание растворо-бетонного узла (литера В), свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.09.2007 серии 73 АТ №611747;

- одноэтажное здание материально-технического склада (литеры Д,Д1), свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.09.2007 серии 73 АТ №611799;

- здание теплой стоянки на 25 а/м (литеры Б, Б1), свидетельство о государственной регистрации права собственности от 17.09.2007 серии 73 АТ №615146 (п.1.2. договора от 12.10.2007 №02/24-246.

Пунктом 2.1 договора №02/24-246 от 12.10.2007 стороны предусмотрели, что договор заключается на срок, определяемый с момента его подписания сторонами до 01.09.2056.

По акту приема-передачи указанный земельный участок передан Обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙМАРКЕТ». 

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно договору от 06.09.2010 № 39-02/24-246 права и обязанности Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области по договору переданы Администрации г.Ульяновска.

Из материалов дела следует, что право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:24:011401:42 из земель населенных пунктов, площадью 11073,8 кв.м, находящийся по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, по ул.Ярославского, №1А, не разграничено.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий  между органами местного самоуправления и органами государственной власти  субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской  области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность  на которые не разграничена, между органами местного самоуправления  муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО.

Согласно ст.2 указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее – уполномоченный орган)  в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного  самоуправления  соответствующих муниципальных  образований Ульяновской области (далее – органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная  собственность на  которые не разграничена.

Днем начала  осуществления  уполномоченным органом  указанных полномочий  органов местного самоуправления  является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи. 

С января 2016 года в соответствии с Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области  № 500-П от 09.12.2008, Департамент госимущества  являлся исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, уполномоченным  от имени Ульяновской области осуществлять  полномочия собственника имущества Ульяновской области, в том числе распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

С января 2017 года до 01.01.2019 таким уполномоченным органом являлось Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в соответствии с Положением об Агентстве, действующим в редакции постановления Правительства Ульяновской области  от 19.01.2017 №1/20-П.

С 1 января 2019 года вступило в силу постановление Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, которым было утверждено Положение о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области.

Согласно частям 1, 20 пункта 2.2 раздела 2 Положения о Министерстве строительства и архитектуры Ульяновской области, утвержденного постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 N25/557-П, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Ульяновской области; в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015 N85-ЗО  распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответствующие изменения внесены и в Положение об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области: Агентство лишено полномочий в сфере земельных правоотношений. Данные изменения вступили в силу также с 01.01.2019.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области является надлежащим истцом по заявленным требованиям.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.22-28)  право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу: 

<

...>, ранее принадлежавшие ООО «Строймаркет», с 29.08.2012 зарегистрировано за ООО «Промтех», за исключением здания растворо-бетонного узла (РБУ), право на которое с 05.05.2017 зарегистрировано за ФИО2

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшего по состоянию на 2012 год) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Учитывая изложенное, истец (ООО «Промтех») с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, находящийся на спорном земельном участке (то есть с 29.08.2012), приобрело право пользования данным земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом договор аренды в отсутствие доказательств расторжения либо прекращения его действия в установленном законом порядке считается действующим. 

При таких обстоятельствах с момента государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости (29.08.2012) договор аренды земельного участка от 12.10.2007 №02/24-246 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 № ВАС-1047/12). 

К указанным выводам пришли судебные инстанции при рассмотрении дел №А72-16884/2013, №А72-4991/2014, №А72-14723/2015; судебные акты по данным делам имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора (ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Таким образом, с 29.08.2012 арендатором по договору аренды земельного участка от 12.10.2007 №02/24-246 являлось ООО «Промтех». С 05.05.2017 в договор вступил ФИО2, ввиду чего возникла множественность лиц на стороне арендатора.

Как усматривается из материалов дела, 12.04.2017 собственники зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером 73:24:011401:42 по адресу: 

<

...> №1А, Общество с ограниченной ответственностью «Промтех» и ФИО2 заключили Соглашение о порядке пользования земельным участком, по условиям которого:

ООО «Промтех» имеет право пользоваться той частью земельного участка, на которой расположены принадлежащие ему: здание теплой стоянки, здание материально-технического склада и административно-бытовое здание. Общая площадь используемой ООО «Промтех» части земельного участка составляет 6 644 кв.м. Границы данной части земельного участка определяются как внешние границы земельного участка с западной, северной и восточной стороны. Южная граница определяется как прямая линия, проходящая в пяти метрах от южной стены здания теплой стоянки параллельно ей (приложение №1 к настоящему Соглашению);

   ФИО2 имеет право пользоваться той частью земельного участка, на которой расположено принадлежащее ему здание растворо-бетонного узла. Общая площадь используемой ФИО2 части земельного участка составляет 4 430 кв.м. Границы данной части земельного участка определяются как внешние границы земельного участка с западной, восточной и южной стороны. Северная граница определяется как прямая линия, проходящая в пяти метрах от южной стены здания теплой стоянки параллельно ей (приложение №1 к настоящему Соглашению)  (л.д.97).

В материалы дела представлена Схема земельного участка, являющаяся Приложением №1 к Соглашению о порядке пользования земельным участком от 12.04.2017 (л.д.104).

Учитывая условия оформленного сторонами Соглашения о порядке пользования земельным участком, истец уточнил исковые требования и просит взыскать с ООО «Промтех» задолженность по арендной плате в сумме 729 990 руб. 72 коп., пени в сумме 111 159 руб. 92 коп. за период с 11.02.2016 по 01.12.2017, пени с 02.12.2017 по день фактической оплаты задолженности.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.3.6 договора №02/24-246 от 12.10.2007 арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с 1 по 10 числа месяца, следующего за отчетным. Оплата за декабрь производится с 16 до 25 декабря.

Поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный договором срок, то есть не исполнил свои обязательства надлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с требованием о  взыскании суммы долга в судебном порядке.

По расчету истца сумма задолженности ответчика по арендной плате составляет 729 990 руб. 72 коп. за период с 01.01.2016 по 30.11.2017.

Ответчик доказательств оплаты задолженности в судебное заседание не представил, с расчетом истца по существу согласился.

Правопредшественник истца - Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области направило в адрес ответчика претензию №73-ИОГВ-10-01.01-54/4457 от 07.12.2017, в которой просило оплатить имеющуюся задолженность (л.д.29). Данная претензия оставлена ответчиком без внимания.

Тем самым претензионный порядок урегулирования спора был соблюден. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства надлежащим образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 729 990 руб. 72 коп. за период с 01.01.2016 по 30.11.2017  законно и обоснованно.

В процессе рассмотрения спора ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно положениям п.п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 729 990 руб. 72 коп. за период с 01.01.2016 по 30.11.2017. При этом арендные платежи являются ежемесячными периодическими платежами.

Как следует из материалов дела, истец обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением 06.05.2019 (согласно штампу канцелярии суда).

Согласно п.3 ст.202 Гражданского кодекса РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В настоящем случае срок исковой давности приостанавливался на 30 календарных дней со дня направления истцом претензии от 07.12.2017 (часть 5 статьи 4 АПК РФ). 

Следовательно, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с января по март 2016 года истцом пропущен.

В силу ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, с учетом применения срока исковой давности, законным и обоснованным следует признать требование Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 561 832 руб. 89 коп. за период с апреля 2016 года по ноябрь 2017 года.

Истец также просит взыскать с ответчика пени в размере 111 159 руб. 92 коп. за период с 11.02.2016 по 01.12.2017, пени с 02.12.2017 по день фактической уплаты основного долга.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

 В п.5.5 договора №02/24-246 от 12.10.2007 стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 0,04% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа. 

При этом истец производит расчет неустойки исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, что в суммовом выражении меньше, чем мог бы предъявить истец, если бы произвел расчет исходя из 0,04% от суммы задолженности, как это предусмотрено договором.

Тем самым расчет неустойки, произведенный истцом, не нарушает прав и интересов ответчика.

Поскольку требование о взыскании неустойки является акцессорным по отношению к требованию о взыскании основного долга (ст.207 Гражданского кодекса РФ), исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области в части взыскания неустойки также следует удовлетворить частично в сумме 77 343 руб. 70 коп. за период с 11.05.2016 по 01.12.2017.

При присуждении ответчику пени по день фактического исполнения обязательств суд исходит из того, что положения статей 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют истцу требовать присуждения неустойки или иных процентов по день фактического исполнения обязательства.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ  № 7 от 24.03.2016.

Поскольку ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период апреля 2016 года по ноябрь 2017 года не исполнены в срок, предусмотренный соглашением сторон, требование истца о взыскании неустойки с 02.12.2017 по день исполнения решения суда в размере, установленном договором, является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

В остальной части в иске надлежит отказать.

Расходы по госпошлине согласно части 1 статьи 110 АПК РФ возлагаются на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Промтех» в пользу Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области 561 832 руб. 89 коп. – основной долг, 77 343 руб. 70 коп. – пени за период с 11.05.2016 по 01.12.2017, а также пени за период с 02.12.2017 по день фактической оплаты основного долга в размере 0,04% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Промтех» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15 064 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                           И.В. Рыбалко