СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068, e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3723/2019-ГК

г. Пермь

29 апреля 2019 года

Дело № А60-49722/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 апреля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Ивановой Н.А., 

судей  Гладких Д.Ю., Лихачевой А.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой С.Н., 

при участии

от истца: Пинженин Р.А., доверенность от 15.04.2019 № 4, 

от ответчика: Злобина М.А., доверенность от 14.01.2019 № 426/Ю

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

истца, ООО «Управляющая компания «Клевер-Парк»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.01.2019,

принятое судьей Франк Ю.Ю., 

по делу № А60-49722/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк» (ОГРН 1146685008920, ИНН 6685053509)

к закрытому акционерному обществу «Эй-Си-Эс» (ОГРН 1076670023979, ИНН 6670182406)

о взыскании задолженности за потребленные коммунальные услуги,

установил:

ООО «УК «Клевер-Парк» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ЗАО «Эй-Си-Эс» (ответчик) о взыскании 199 846 руб. 71 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг, предоставленных по договорам об оказании услуг по управлению от 03.03.2014 № 1У, от 01.09.2014 № 2У (с учетом уменьшения суммы иска, принятого арбитражным судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 30.01.2019 в удовлетворении иска отказано.

Истец с данным решением не согласился и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своих доводов указывает, что размер доли ответчика и, соответственно, объем коммунальных услуг, отнесенных на него, рассчитан судом неверно, этот расчет противоречит утвержденной методике распределения коммунальных услуг; также заявитель не согласен с выводом суда о том, что истцом неправомерно исключены из расчета коммунальной услуги «электроэнергия чиллера» собственники минус первого этажа.     

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, находя приведенные в ней доводы несостоятельными.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество «УК «Клевер-Парк» осуществляет управление объектами недвижимости, расположенными по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25 (БЦ «Клевер Парк»).

ЗАО "ЭЙ-СИ-ЭС" (ответчик) является собственником помещений в БЦ «Клевер Парк» на минус первом, 18-м, 19-м этажах по адресу Ткачей 23, и на минус первом, 2-м этажах по адресу Ткачей 25, всего общей площадью 2199,20 кв.м.

Ответчик подписал листы присоединения к договорам управления: 22.03.2017 к договору № 1У от 03.03.2014 и 14.11.2014 к договору № 2У от 01.09.2014.

В соответствии с п.1 указанных договоров общество «УК «Клевер-Парк» (управляющий) по заданию собственников в течение срока действия настоящего договора обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным пользующимся помещениями в задании лицами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность. Собственник обязан  оплатить стоимость оказанных  услуг на основании счета на оплату (п.9 договоров).

Состав мест общего пользования согласован в приложениях № 2 к указанным договорам, в том числе – помещения в здании, не являющиеся офисными, торговыми и пр., предназначенные для обслуживания здания и свободного доступа третьих лиц (посетителей здания), в том числе лестничные площадки, лестницы, лифтовые и иные шахты, тепловой пункт, инженерные сети, коридоры, технические помещения, инженерные коммуникации и иное инженерное оборудование, обслуживающее здание. 

Истец указал, что в период с сентября 2017 по июнь 2018 им, как управляющей организацией, оказаны услуги по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования общей стоимостью 1 990 208 руб. 90 коп. С учетом произведенной ответчиком частичной оплаты в сумме 1 790 362 руб. 19 коп., задолженность последнего составляет 199 846 руб. 71 коп. 

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что объем и стоимость услуг, оказанных ответчику, определены им исходя из полезной площади БЦ «Клевер Парк», составляющей 35 028,10 кв.м летом и 34 563,60 кв.м. зимой.

Возражая против иска, ответчик пояснил, что истцом оказаны услуги по содержанию и текущему ремонту мест общего пользования общей стоимостью 1 790 362 руб. 19 коп., которые оплачены ответчиком в полном объеме, задолженность отсутствует.

В обоснование своих доводов ответчик указал, что возражений относительно общего объема и стоимости ресурсов, а также общего объема оказанных истцом в спорный период услуг не имеется, однако, истцом неправильно определен размер полезной площади БЦ «Клевер Парк», которая фактически утверждена протоколом общего собрания собственников от 08.09.2017, установлена  вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-11608/2017 и составляет 36 182,99 кв.м. Фактически истец завышает размер и стоимость коммунальных услуг, распределяемых им на места общего пользования, применяя полезную площадь БЦ «Клевер Парк» в меньшем объеме, распределяя стоимость коммунальных услуг не на всех собственников БЦ «Клевер-Парк», принимая при распределении коммунальных услуг не утвержденные методики и формулы и другое. Неверное определение истцом полезной площади, по мнению ответчика, ведет к тому, что ответчик, несет бремя содержания общего имущества в большем размере, чем те собственники, на площади которых истец не начисляет коммунальные платежи, а перераспределяет их в места общего пользования, что  нарушает основополагающий принцип, предусмотренный ст.ст. 210, 249 ГК РФ.

Из материалов дела также следует, что между ООО «УК «Клевер-Парк» (агент) и ЗАО "ЭЙ-СИ-ЭС" (принципал) заключен агентский договор № Э15-010-001 от 18.03.2015, по условиям которого принципал поручил, а агент принял на себя обязанности по выполнению функций полномочного и постоянного представителя принципала по вопросам снабжения энергоресурсами мест общего пользования (МОП) и офисных помещений принципала, расположенных в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 23, этажи: 18, 19 и ул. Ткачей, 25, этаж: минус 1.

Все расчеты за потребленные коммунальные услуги осуществляются в соответствии с п. 4.4. агентского договора № 315-010-001 от 18.03.2015, а именно: согласно п. 9 Договора № 2У от 01.09.2014 «об оказании услуг по управлению» и по результатам исполнения поручения Принципал возмещает Агенту стоимость потребленных коммунальных услуг: 

в помещениях Принципала - на основании отчета Агента (Приложение № 3), составленного в соответствие с показаниями приборов учета расхода соответствующего ресурса, установленных в помещениях Принципала (Приложение №1) (п.4.4.1);

в МОП (места общего пользования) – пропорционально площади занимаемого Принципалом помещения к общей площади мест общего пользования Здания на основании расчета Агента с предоставлением расшифровки стоимости коммунальных платежей, рассчитанной по «Методике расчета» (Приложение № 2). Методика расчета составлена на основании Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 (п. 4.4.2).  

Оплата коммунальных услуг за МОП производится Принципалом ежемесячно на основании счета Агента на оплату энергоресурсов и счета-фактуры на стоимость энергоресурсов, где Принципал обозначен в качестве покупателя. К счету на оплату коммунальных услуг в обязательном порядке прилагаются: расшифровка затрат МОП по коммунальным платежам Принципала за расчетный месяц; копии счетов за коммунальные услуги от снабжающих организаций, выставленные в адрес Агента за отчетный период; счет-фактура на стоимость энергоресурсов, где Принципал обозначен в качестве покупателя (4.4.2.1. договора).

По условиям агентского договора, Принципал (истец) возмещает Агенту (ответчику) расходы по оплате коммунальных услуг отдельно: по показаниям индивидуальных приборов учета ответчика, по оплате коммунальных услуг на места общего пользования (МОП) при условии предоставления Агентом отчета агента с расшифровкой затрат на МОП за расчетный месяц с первичными документами Поставщиков коммунальных услуг и счет-фактур.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с агентским договором распределение коммунальных услуг на МОП осуществлялось на основании Методики расчета размера платы за коммунальные услуги, утверждённой, протоколом от 08.09.2017 собрания собственников нежилых помещений БЦ «Клевер Парк», расположенных по адресу г. Екатеринбург, Ткачей 23, 25, прошедшим в период 15.08.2017 г.- 31.08.2017 г (далее - Методика).

 Согласно указанной Методикой, размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды БЦ «Клевер Парк» определяются следующим образом:

Рi (одн) = Vi (одн) *Т (формула 6 Методики)

где, Vi (одн) – объем (количество) коммунального ресурса, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в БЦ и приходящиеся на i-е помещение;

Т - тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством РФ.

Объем коммунального ресурса, распределяемого на МОП, вычисляется следующим образом:

Vi (одн) = (Vд - Ʃvi - ƩVjэ) * Si / Sоб (формула 7 Методики),

где:

Vд - объем (количество) коммунального ресурса, потребленный за расчетный период БЦ, определенный по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета коммунального ресурса (для тепловой энергии использовать Vтд)

Vi — объем (количество) потребленного за расчетный период в i-м помещении коммунального ресурса, определенный по показаниям индивидуального прибора учета в i-м помещении

Vjэ - объем (количество) коммунального ресурса, предоставленный за расчетный период на нужды j-ого этажа БЦ

Si - общая площадь i-го помещения в БЦ

Sоб - сумма площадей помещений БЦ находящихся в собственности (берется из свидетельства о праве собственности).

Ссылаясь на то, что за ответчиком числится задолженность по оплате оказанных коммунальных услуг, предоставленных по договорам об оказании услуг по управлению от 03.03.2014 № 1У, от 01.09.2014 № 2У, ООО «УК «Клевер-Парк» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Установив, что истцом расчет задолженности произведен неверно, ответчиком в полном объеме произведена оплата оказанных коммунальных услуг, суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Как видно из материалов дела, между сторонами возник спор относительно способа определения общей площади помещений БЦ «Клевер Парк», которая учитывается при расчете доли в праве общей собственности на общее имущество (Sоб). 

Вопреки доводу заявителя жалобы, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что полезная площадь БЦ «Клевер Парк» составляет 36182,99 кв. м., а доля ответчика – 6,08%. 

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее по тексту - Постановление от 23.07.2009 N 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как установлено статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 постановления от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

В силу статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 2 Постановления от 23.07.2009 N 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее по тексту - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам (свидетельствам о государственной регистрации, выпискам из единого государственного реестра недвижимости, представленным на все зарегистрированные в БЦ «Клевер Парк» помещения), общая площадь находящихся в собственности помещений здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25, составляет 36182,99 кв. м. Указанные доказательства истцом не опровергнуты. Документов, свидетельствующие об иной площади, находящихся в собственности помещений, не представлено.

Судом также обоснованно установлено, что на места общего пользования бизнес центра (техпомещения, лифтовой холл, теплопункт, электрощитовая, венткамера, запасные лестницы, крыша, диспетчерская, лестничная клетка, общие лестницы, велопарковка) фактически зарегистрировано право собственности юридических и физических лиц, следовательно, данные лица обязаны соразмерно со своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу в соответствии со ст. 210, ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом тот факт, что право собственности указанных лиц на помещения, являющиеся общим имуществом, зарегистрировано в ЕГРП не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона прекратилось (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 № 14828/12, от 25.02.2014 № 16030/13).

Согласно п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае регистрация права индивидуальной собственности на помещения, которые, по мнению истца, относятся к местам общего пользования, никем не оспорена.  

Доказательств, свидетельствующих о том, что указанные помещения предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании, суду не представлено. Из материалов дела не следует, что указанные помещения, на которые зарегистрировано право собственности, используются в интересах иных собственников помещений в данном здании. Таким образом, функциональное назначение данных помещений, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам, не доказано. 

Принимая во внимание, что обязанность по несению расходов по содержанию общего имущества прямо закреплена действующим законодательством и распространяется на  каждого собственника, учитывая порядок определения полезной площади, согласованный сторонами в Методике (формула № 7), суд первой инстанции правомерно счел, что площади помещений, на которые зарегистрировано право собственности, независимо от их наименования в технической документации, подлежат включению в общую полезную площадь бизнес центра в целях расчета доли собственника в расходах по содержанию общего имущества здания. 

С учетом изложенных норм права, разъяснений и приведенной методики полезная площадь БЦ «Клевер Парк» обоснованно определена судом в размере  36182,99 кв.м, а доля участия ответчика в плате за коммунальные услуги на общедомовые нужды БЦ «Клевер Парк» - исходя из того, что площадь нежилых помещений, находящихся в собственности ответчика составляет 2199,2 кв.м., в размере  6,08% (2199,2 кв.м./36182,99 кв.м. * 100 %).

Аналогичный размер полезной  площади утвержден протоколом общего собрания собственников от 08.09.2017 и установлен  вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-11608/2017 в целях определения кворума, как площадь всех помещений, принадлежащих собственникам, имеющим право участвовать в голосовании. 

Ссылка истца на правомерность исключения из расчета в целях определения размера коммунальной услуги «электроэнергия чиллера» площадей помещений минус первого этажа, на котором данная услуга не оказывается, также признана судом несостоятельной ввиду следующего.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, чиллер является общим имуществом. Обязанность собственника нести расходы на содержание общего имущества в здании обусловлена наличием права собственности на помещение в этом здании. Следовательно, не является основанием для освобождения собственника от обязанности по содержанию общего имущества неиспользование им отдельных элементов указанного имущества. При возложении на собственников помещений бремени содержания общего имущества здания действующее законодательство не устанавливает взаимосвязи между фактом пользования собственником помещения отдельными объектами общего имущества и обязанностью нести бремя расходов на их содержание. При определении размера расходов по содержанию общего имущества, приходящихся на конкретного собственника помещения, правовое значение имеет только его доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в жилом доме.

Таким образом, вопреки доводу истца, все собственники помещений в спорном здании должны нести расходы на содержание чиллера, исключение этих расходов применительно к собственникам минус первого этажа не допустимо.

Таким образом, суд первой инстанции, с учетом характера требований истца и возражений ответчика против заявленного требования, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения настоящего спора (ч. 2 ст. 65 АПК РФ) и надлежаще оценил их с учетом представленных в дело доказательств (ст. 71 АПК РФ).

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу.

Суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. 

В связи с этим решение арбитражного суда от 30.01.2019 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 3 000 руб., понесенные при подаче апелляционной жалобы, относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2019 года по делу № А60-49722/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Н.А. Иванова 

 

Судьи

Д.Ю. Гладких 

 

А.Н. Лихачева