АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

394030, г. Воронеж, ул. Среднемосковская, 77, http://voronej.arbitr.ru

Тел.: (473) 252-53-44, факс: (473) 252-47-09

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж                                                                    Дело № А14-23990/2018

«23» декабря 2019 г.

«16»декабря  2019 г. резолютивная часть

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи ШулеповойЛ.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем К.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  

 Акционерного общества «ВОЕНТОРГ-МОСКВА», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «СД-ДИЗАЙН», г. Воронеж  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды, выселении арендатора, взыскании задолженности

при участии в заседании :

от истца : ФИО1 представитель по доверенности №145 от 17.06.2019 г., диплом юриста, паспорт.  

от ответчика : представитель не явился, извещен    .

установил:

Акционерное общество «ВОЕНТОРГ-МОСКВА», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СД-ДИЗАЙН», г. Воронеж  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и с учетом произведенного уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, просит суд расторгнуть договор аренды №301/033-05 от 25.10.2005 г. нежилого помещения (здания), общей площадью 249,9 кв. м., расположенного по адресу 

<

...>.: выселить Общество с ограниченной ответственностью «СД-ДИЗАЙН», г. Воронеж  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из нежилого помещения (здания), общей площадью 249,9 кв. м., расположенного по адресу 

<

...> и обязать передать данное помещение в освобожденном виде истцу не позднее 3 дней со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СД-ДИЗАЙН», г. Воронеж  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Акционерного общества «ВОЕНТОРГ-МОСКВА», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате(  постоянной части) в размере 505 412 , 73 руб. за период с 10 апреля 2018 г. по 30 сентября 2018 г., , договорную неустойку в размере 608 516, 93 руб. за период с 01 мая 2018 г. по 19 октября 2018 г., продолжив ее начисление с 20.10.18 г.  по день фактической   уплаты задолженности ,исходя из размера 0,7% от суммы задолженности за каждый день просрочки.  

          Определением от 18.02.2019 производство по настоящему делу было приостановлено судом на основании пункта 1 части 1 статьи 144 АПК РФ в связи с назначением экспертизы.

25.04.2019 в канцелярию арбитражного суда поступило заключение эксперта         № 2300/6-3 от 22.04.2019 . 

Определением суда от 26.04.19 г. производство по делу было возобновлено.

 Ответчик отзыв на иск не представил, возражая против удовлетворения заявленных требований и  ставя под сомнение заключение эксперта.  

Между тем эксперт  ФИО2 была опрошена по ходатайству ответчика в судебном заседании 23.10.19 г.  и  дала пояснения на  вопросы задаваемые ответчиком. Ранее экспертом ФИО2 в материалы дела были представлены письменные пояснения на вопросы поставленные ответчиком.( л.д.180-184 т.3).

 Ответчик направил в суд отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения заявленных требований и  ходатайствует  о проведении повторной экспертизы по делу. 

Ответчик считает, что необходимо определить не стоимость 1 кв.м., а   рыночную стоимость объекта с указанием фактической площади 349,9 кв.м.

Отзыв приобщен к материалам дела.  

 Ответчиком для проведения повторной экспертизы представлена кандидатура других экспертных организаций: ООО «Эксон» и СОЮЗ СУДЪЭКПЕРТОВ «НИКА»

Перед  экспертом ответчик предлагает поставить следующий вопрос:

Определить на 25.10.2017 г. рыночную стоимость, права пользования и владения на условиях аренды в месяц нежилым встроенным помещением №349,назначение нежилое ,общая площадь 349,9.кв.м.,этажи: антресоль,1; адрес 

<

...>.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы принято судом к рассмотрению.

Истец  заявил возражения о проведении  повторной экспертизы и полагает , что в действиях ответчика имеет место злоупотребление правом поскольку ни оценка, проведенная  истцом, ни оценка , проведенная в ходе назначенной судебной экспертизы ,ответчика не устроила. 

Кроме того, истец пояснил, что расчет им произведен исходя из ранее произведенной оценки, которая значительно ниже, установленной в ходе проведения судебной экспертизы и исходя из площади арендуемого помещения , указанной в договоре аренды и свидетельстве о государственной регистрации права собственности..

Суд отклонил ходатайство, о проведении повторной экспертизы исходя из следующего. 

Частью2 ст. 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения   эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена  повторная экспертиза ,проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость повторной экспертизы возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы ( неполные ответы).

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается ,если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

При наличии сомнений у суда и неопределенности в ответах, проведением повторной экспертизы могут быть устранены выявленные противоречия, в ином же случае, при получении противоположного  вывода повторной экспертизы у суда отсутствуют процессуальные основания для исключения первой, либо повторной экспертизы по делу из числа доказательств.

Вопрос  о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.      Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в  случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

 Убедительных доводов, подтверждающих наличие противоречий или неясности в    выводах эксперта, отраженных в заключении, представленном в материалы дела, ответчиком не приведено.

В нарушение положений статей 9 , 65 АПК РФ бесспорных доказательств, свидетельствующих о необъективности экспертного заключения, ответчик в материалы дела не представил, выводы эксперта не опроверг.

Экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам поставленным  для разрешения , а также  в последующем и ответчиком. Доказательств, с достоверностью свидетельствующих о нарушении  экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, в материалах дела не содержится.      Эксперт  был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы не является достаточным основанием для назначения по делу повторной судебной экспертизы и не свидетельствует о недостаточной полноте и ясности, необъективности экспертного заключения.

Суд считает, что,  экспертиза проведена в соответствии с требованиями ст. ст. 82,83 и 86 АПК РФ, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для отклонения экспертного заключения в качестве доказательства.  Заключение эксперта не допускает двусмысленных толкований и оснований сомневаться в достоверности сделанных им выводах. (Постановление ФАС ЦО от 26.11.19 г. №Ф10-5465\2019,Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.19 г. №19АП-560/2019).

Оснований для проведения  повторной экспертизы с целью установления рыночной стоимости арендной платы  за помещение  большей площадью, у суда не имеется, поскольку расчет произведен и истцом и экспертом исходя из площади указанной в договоре аренды помещения и свидетельстве о государственной регистрации права собственности. 

Истцом в материалы дела представлены дополнительные доказательства, обосновывающие размер взыскиваемой суммы.

Исследовав материалы дела, и заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

25.10.2005 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Воронежской области и ООО «Воронеж» ЛЕСПРОМ» был заключен договор   № 301/033-05 о передаче в аренду нежилого помещения( здания), являющегося федеральной собственностью, общей площадью 249,9 кв. м., расположенного по адресу 

<

...>.

26.02.2007 г. ООО «Воронеж» ЛЕСПРОМ» передало свои права арендатора ответчику ООО «СД-Дизайн» по договору перенайма от 26.02.2007 г. и передаточному акту от 28.09.2007 г.

В ходе цепочки реорганизаций, нежилое встроенное помещение № 349 в литере А, общая площадь 249,9 кв. м., этаж 1 номера на поэтажном плане 1-26.,расположенного в здании по адресу 

<

...> кадастровый номер 36:34:0210001:2966 изначально  приобретенное ОАО «Управление торговли Московского военного округа» в ходе приватизации, перешло к истцу -  АО «Военторг-Москва».

       25.09.2017 г. АО «Военторг-Москва» зарегистрировало право собственности на объект - нежилое встроенное помещение № 349 в литере А, общая площадь 249,9 кв. м., этаж 1 номера на поэтажном плане 1-26.,расположенного в здании по адресу 

<

...> кадастровый номер 36:34:0210001:2966, что подтверждается записью в ЕГРН № 36:34:0210001:2966-36/001/2017-2 от 25.092017 г.

К истцу перешли права арендодателя по договору     № 301/033-05 от 25.10.2005 г.

Условиями п.4.1 договора предусмотрено, что согласно расчету    арендной платы  ( приложение №1 к договору) размер определяется в соответствии с Отчетом об оценке.

В соответствии с п.4.4. договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен в случае изменения ставок арендной платы, а также в случае проведения оценки объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Дополнительным соглашением 31  от 18.10.2010 г. к договору аренды стороны согласовали, что с 01.11.2010г. годовой размер арендной платы устанавливается  в размере 750 626 руб. в год ( т.е. 240,30 руб. за 1 кв.м. в месяц) на основании Отчета об оценке № 02-06/10 от 09.06.10 г.

31.10.2017 г. арендодатель провел новую оценку объекта аренды. Согласно новому Отчету об оценке рыночной стоимости №АО-622/17, итоговая величина  рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды в месяц нежилым встроенным помещением № 349 составила 1 472 410 руб. 80 коп. в год ( 491,00 руб. в месяц за 1 кв. м.).

06.12.17 г. во исполнение пункта 4.3 договора истец направил в адрес ответчика письменное уведомление о перерасчете арендной платы, с  приложением Отчета об оценке рыночной стоимости, произведенной ООО «Атлант Оценка»  и проектом Дополнительного соглашения об изменении размера арендных платежей ( письмо исх.№3350 от 06.12.17г.).

Ответчик не согласился с отчетом и направил в адрес истца рецензию на отчет, подготовленную ООО «НК «Конус-В» в обоснование предположения о допущении оценщиком ООО «Атлант Оценка» нарушений требований законодательства РФ об оценочной деятельности.

ООО «Атлант Оценка» подготовил комментарии в подтверждение необоснованности претензий к Отчету, который был направлен в адрес ответчика письмом исх.№ 1044 от 02.04.18 г.

Согласно пункту 4.3 уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора, составляет неотъемлемую часть договора.        Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней , с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре  или в учредительных документах арендатора.

В материалы  дела истцом представлены :  почтовая квитанция об отправке выше указанного  уведомления, опись почтового вложения ( указано на уведомление, с приложением комментария к  рецензии), с наличием штемпеля ОПС места приема с указанием даты 04.04.18 г., копия конверта и  отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 10937721063335  с отметкой о неудачной попытке вручения корреспонденции ответчику.)

В силу ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено(адресату),но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, суд считает, что истец правомерно определил начало  периода взыскания задолженности  с арендатора, при неуплате им  арендных платежей в связи с изменением их размера, с 10 апреля 2018 г.

Истец  произвел расчет суммы долга исходя из ранее произведенной оценки, которая значительно ниже, установленной в ходе проведения судебной экспертизы и исходя из площади арендуемого помещения , указанной в договоре аренды и свидетельстве о государственной регистрации права собственности, что не нарушает права ответчика .

            В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом. 

       При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая, права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

          Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

       В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан  своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Доказательства внесения ответчиком арендной платы, предусмотренной договорами аренды за предъявленный истцом период, в материалах дела отсутствуют, ответчик таких доказательств суду не представил.

          Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан верным.Арифметически расчет ответчиком не оспорен.

        В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

    В соответствии со статьей  65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

        При таких обстоятельствах требования о взыскании задолженности по договору  аренды недвижимого имущества  в размере 505 412 , 73 руб. за период с 10 апреля 2018 г. по 30 сентября 2018 г. суд считает  правомерными.

        Истцом заявлены также требования о взыскании договорной неустойки в размере 608 516, 93 руб. за период с 01 мая 2018 г. по 19 октября 2018 г.  

      Согласно п.5.4 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в срок, установленный пунктом 4.2. договора, начисляются пени в размере 0,7% со всей  суммы неуплаты за каждый день просрочки.

        В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. 

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в определении условий договора, если он не противоречит закону или иным правовым актам.

Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательства по оплате подтвержден материалами дела, требование о взыскании неустойки заявлено истцом правомерно.

Проверив произведенный истцом расчет пеней, суд, находит его верным.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 333, пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 данного Постановления). 

В Информационном письме от 14.07.1997 №17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие обстоятельства.

Установленный в договоре аренды   размер неустойки 0,7%   превышает действующие ставки банковских процентов по кредитным обязательствам.

          На основании изложенного, принимая во внимание положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, длительность периодов просрочки оплаты долга, суд считает возможным снизить размер неустойки до 0,1%, за каждый день просрочки, что составляет  86 931 руб. за период с 01 мая 2018 г. по 19 октября 2018 г., продолжив ее начисление с 20.10.18 г.  по день фактической   уплаты задолженности ,исходя из размера 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.  

         Судом учтено, что истцом не представлено доказательств наступления каких-либо негативных последствий для него в связи с просрочкой исполнения обязательства ответчиком в большем размере.

При наличии у истца убытков, последний  вправе заявить их в сумме, не покрытой неустойкой, в самостоятельном порядке.

Вместе с тем, большее снижение размера неустойки не будет способствовать реализации принципа наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

         Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ   по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ другими законами или договором.

          Пунктом 6.3 указанного договора аренды предусмотрено    право арендодателя на его досрочное расторжение и выселение арендатора, в случае неуплаты или просрочки арендатором уплаты аренды в сроки , установленные п.4.2 договора в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения.   

          Истец направил арендатору  уведомление о расторжении договора аренды письмом исходящий номер  №2539 от 07.06.18 г.

         Согласно пункту 6.1 договора , стороны согласовали, что все уведомления рассматриваются в месячный срок ( кроме пункта 4.4.) и оформляются дополнительным  соглашением, которое подписывается обеими сторонами.

          Ответчик на уведомление о расторжении договора аренды не ответил.

Поскольку пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды, может быть, расторгнут по одностороннему требованию одной из сторон в судебном порядке, истец, обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71  АПК РФ,   установив отсутствие доказательств оплаты ответчиком задолженности по оплате арендных платежей, принимая во внимание факт существенного нарушения арендатором, принятых на себя обязательств по договору аренды, учитывая направление арендодателем уведомления о расторжении договора аренды, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности, неустойки, о расторжении договора аренды и обязании арендатора возвратить  нежилое помещение общей площадью 249,9 кв. м., расположенное по адресу 

<

...> ,  арендодателю. (Определение Верховного суда РФ от 07.10.19 г.№305-ЭС19-16782; Определение Верховного суда РФ от 15.03.19 г.№304-ЭС19-2036;).  

Расходы по госпошлине в сумме 36 139 руб.  и  стоимости экспертных работ в сумме 22 386 руб. относятся на ответчика  в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

 Ответчиком   оплачены экспертные работы по платежному поручению №14 от 15.02.19 г. в сумме 28 500 руб. Фактически стоимость экспертных работ составила 22 386 руб.  Излишне оплаченная ответчиком сумма 6 114 руб. подлежит  возврату   с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области.

Поскольку ответчику было отказано в проведении повторной экспертизы, оплаченная им  стоимость экспертных работ по платежному поручению № 106 от 18.11.19 г. в сумме 24 000 руб., также подлежит возврату   с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области.

Руководствуясь ст.ст.307,309,330,333,450,452, 606-614,619 ГК РФ, ст.ст.9,65,71,110,167-170,171,174 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СД-ДИЗАЙН», г. Воронеж  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Акционерного общества «ВОЕНТОРГ-МОСКВА», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате(  постоянной части) в размере 505 412 , 73 руб. за период с 10 апреля 2018 г. по 30 сентября 2018 г.,     неустойку в размере 86 931 руб. за период с 01 мая 2018 г. по 19 октября 2018 г., продолжив ее начисление с 20.10.18 г.  по день фактической   уплаты задолженности ,исходя из размера 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки и расходы по госпошлине в сумме 36 139 руб..   

       Расторгнуть договор аренды №301/033-05 от 25.10.2005 г. нежилого помещения (здания), общей площадью 249,9 кв. м., расположенного по адресу 

<

...>.

       Выселить Общество с ограниченной ответственностью «СД-ДИЗАЙН», г. Воронеж  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из нежилого помещения (здания), общей площадью 249,9 кв. м., расположенного по адресу 

<

...> ,обязав передать данное помещение   истцу не позднее 10дней со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу; 

       В остальной части иска отказать.

       Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «СД-ДИЗАЙН», г. Воронеж  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Воронежской области денежные средства,    излишне уплаченные по платежному поручению  №14 от 15.02.19 г. в сумме 6 114 руб. и денежные средства,    излишне уплаченные по платежному поручению     № 106 от 18.11.19 г. в сумме 24 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке . установленном АПК РФ через Арбитражный суд Воронежской области. 

Судья                                                                                   Л.В.Шулепова