ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-164659/20-41-1266

Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2021

Решение в полном объеме изготовлено 18.06.2021                                                                

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 25.08.2020 № 9 и ответчика ФИО3 по доверенности от 13.11.2020 № 1\2020, ФИО4 по доверенности от 13.11.2020 № 1/2020, дело по иску ООО «Горбушкин Дом» (ОГРН 

<

***>) к ООО «Солеж» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 10 819 443 руб. 25 коп., установил:

С учетом увеличения размера исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 27 686 988 руб. 38 коп., в том числе 18 062 734 руб. 71 коп. базовой арендной платы и эксплуатационных платежей по договору аренды нежилого помещения от 20.02.2019 № 3/КМ, начисленных за период с марта 2020 года по май 2021 года, 8 733 099 руб. 82 коп. неустойки, начисленной за нарушение сроков их уплаты за период с 02.03.2020 по 25.05.2021 (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства), 586 615 руб. 62 коп. переменной арендной платы, начисленной за период с июня 2020 года по март 2021 года, 304 538 руб. 23 коп. неустойки, начисленной за нарушение сроков ее уплаты за период с 18.03.2020 по 25.05.2021 (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение названного договора за указанный период ответчик не уплатил  арендную плату (базовую, переменную арендную плату, эксплуатационные платежи), что повлекло начисление неустойки.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что при исчислении базовой арендной платы и эксплуатационных платежей истец не учел право ответчика на уменьшение размера арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного ответчиком помещения в период действия ограничений, установленных указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ (в указанный период ответчик перевел своих работников на удаленную работу), ответчик неоднократно просил истца об уменьшении размера арендной платы и предлагал истцу расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, однако  истец и от уменьшения арендной платы, и от заключения соглашения о досрочном расторжении договора аренды отказался, в связи с чем уведомлением от 13.10.2020 ответчик отказался от исполнения договора аренды с 15.01.2021. При этом фактически арендованное помещение ответчик освободил 01.04.2020, а акт возврата помещения из аренды, направленный истцу по почте, последним не подписан. Следовательно, после 15.01.2021 арендную плату истец начисляет необоснованно.

Сослался ответчик и на то, что неустойка, о взыскании которой просит истец, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просил суд  применить ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшить неустойку.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 20.02.2019 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды нежилого помещения № 3/КМ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 605, 2 кв. м по адресу: 

<

...>, - в порядке и на условиях, определенных договором.

Согласно п. 1.10 договора помещение предоставляется для использования под офис.

В соответствии с п. 3.1 договор заключается на 5 лет, считая с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения. По истечении срока аренды нежилое помещение должно быть освобождено арендатором и возвращено арендодателю по передаточному акту в соответствии с условиями, установленными договором. П. 3.2 договора устанавливает, что для сторон договора последний считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Разделом 4 договора установлено, что начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения и заканчивая датой возврата нежилого помещения арендодателю по акту приема-передачи нежилого помещения арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за пользование нежилым помещением. Арендная плата складывается из базовой части арендной платы, переменной части арендной платы, эксплуатационного платежа. Размер базовой части арендной платы с 21.04.2019 составляет 1 079 843 руб. 38 коп. в месяц (без учета НДС); эксплуатационный платеж устанавливается в размере 107 927 руб. 33 коп. в месяц (без учета НДС). Арендатор производит уплату базовой части арендной платы и эксплуатационного платежа не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца, а переменная часть арендной платы уплачивается арендатором ежемесячно по итогам месяца на основании выставленного арендодателем счета не позднее 5-ти рабочих дней после получения счета от арендодателя.

П. 8.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков оплаты любых платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает штраф в размере 0, 2 % от всей суммы задолженности за каждый день просрочки и по день фактической уплаты (погашения) всей суммы задолженности.

П. 4.6 договора предусматривает, что в течение 10-ти календарных дней со дня подписания договора арендатор обязуется внести обеспечительный платеж в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору.

В соответствии с п. 10.1 договора его изменение и досрочное расторжение возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором.

Кроме того, согласно  п. 10.2 договора арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке полностью отказаться от исполнения договора в случаях, установленных п. 10.2.1 - 10.2.6 договора, в том числе в случае просрочки любого предусмотренного договором платежа более чем на 10 календарных дней (п. 10.2.2). 

В соответствии с п. 10.5 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях, когда арендодатель не передает по акту приема-передачи нежилое помещение в аренду в установленный договором срок, в случае признания здания (помещения) аварийным по причинам, не зависящим от арендатора, и невозможности устранения причин, по которым аварийное состояние возникло.

П. 10.4 договора устанавливает, что в случае расторжения договора на основании п. 10.2.1 – 10.2.6 или по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, а также в случае одностороннего отказа арендатора от договора (в случае, если такая возможность предусмотрена положениями договора) либо в случае расторжения договора по инициативе (требованию) арендатора, за исключением отказа арендатора от  договора в случае, установленном в п. 10.5 договора, обеспечительный платеж возврату не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа. 

По акту приема-передачи от 20.02.2019, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, помещение передано ответчику.

Согласно расчету истца, представленным им счетам на оплату задолженность ответчика по базовой части арендной платы и эксплуатационному платежу за период с марта 2020 года по май 2021 года составила 18 062 734 руб. 71 коп., по переменной части арендной платы за период с июня 2020 года по март 2021 года -  586 615 руб. 62 коп.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из представленных в дело доказательств следует, что базовую арендную плату и эксплуатационный платеж за период с марта 2020 года по май 2021 года истец начислял в размере 1 425 324 руб. 86 коп. в месяц, то есть в размере, согласованном сторонами в договоре, в то время как за период с марта по май 2020 года ответчик произвел уплату базовой арендной платы и эксплуатационного платежа  в размере 712 662 руб. 43 коп.,  то есть в размере 50 % от согласованной суммы, за июль 2020 года ответчик уплатил базовую арендную плату и эксплуатационный платеж в размере 1 425 324 руб. 86 коп., за остальные периоды базовая арендная плата и эксплуатационный платеж ответчиком не уплачены.

При этом из представленных суду доказательств следует, что в письме от 17.03.2020 № 17/3 ответчик, ссылаясь на перевод работников на удаленную работу в связи с распространением на территории Российской Федерации и г. Москвы новой коронавирусной инфекции, просил истца с 18.03.2020 снизить арендную плату на 50 %.

В письме от 31.03.2020 № 1 ответчик, ссылаясь на п. 1.6 указа мэра Москвы  от 12.03.2020 № 20-УМ, в котором распространение новой коронавирусной инфекции признано обстоятельством непреодолимой силы, просил истца по соглашению сторон досрочно расторгнуть договор аренды с 01.03.2020.

В письме от 01.04.2020 № 22/КМ истец отказался расторгать договор аренды по соглашению сторон.

В письме от 01.04.2020 № 4/2020 ответчик повторно обратился к истцу с просьбой расторгнуть договор аренды на основании ст. 451 ГК Российской Федерации, уведомил истца об освобождении арендованного помещения и просил истца принять освобожденное помещение из аренды.

В письме от 08.04.2020 № 2 ответчик в третий раз просил расторгнуть договор аренды по соглашению сторон и принять освобожденное помещение из аренды.

Письмом от 13.05.2020 № 5/2020 ответчик направил истцу для подписания акт возврата помещения от 01.04.2020, в письме указал, что помещение фактически освобождено им 01.04.2020.

13.10.2020 ответчик направил в адрес истца по почте уведомление об отказе от договора аренды с 15.01.2021, в котором просил истца в указанную дату обеспечить явку своего представителя для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 2 ст. 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

П. 1 ст. 310 Кодекса предусматривает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами, а п. 3 ст. 310 Кодекса устанавливает, что предусмотренное Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Согласно ст. 450.1 Кодекса предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Истец в ходе судебного разбирательства сослался на то, что по условиям договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случаях, указанных в п. 10.2.1 – 10.2.6, а арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора только в случаях, указанных в п. 10.5.1 и 10.5.2 договора, а именно когда арендодатель не передает по акту приема-передачи нежилое помещение в аренду в установленный договором срок либо когда здание (помещение) признается аварийным по причинам, не зависящим от арендатора, при этом устранение причин, по которым аварийное состояние возникло, невозможно.

Однако п. 10.4 договора перечисляет 3 случая, при которых договор аренды расторгается, причем не по соглашению сторон:

1) на основании п. 10.2.1 – 10.2.6 договора (в них перечислены случаи, когда арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора) либо по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор;

2) в случае одностороннего отказа арендатора от договора, если такая возможность предусмотрена положениями договора (на основании п. 10.5.1 – 10.5.2 договора);

3) в случае расторжения договора по инициативе (требованию)  арендатора.

При этом  п. 10.4 договора устанавливает, что при расторжении договора арендодателем в одностороннем внесудебном порядке на основании п. 10.2.1 – 10.2.6 договора или по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, а также в случае расторжения договора по инициативе (требованию) арендатора обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит и остается у арендодателя в качестве штрафа.

В случае одностороннего отказа арендатора от договора на основании п. 10.5.1 – 10.5.2 договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору.

Суд толкует условие п. 10.4 договора таким образом, что арендатор вправе расторгнуть договор не только по основаниям, указанным в п. 10.5.1 – 10.5.2 договора (в этом случае обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору), но и инициировать (требовать) расторжение договора в иных случаях (в этом случае  обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит, удерживается арендодателем в качестве штрафа, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 310 ГК Российской Федерации).

Из представленной суду переписки сторон следует, что ответчик неоднократно просил истца досрочно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, от чего истец отказался, в связи с чем 13.10.2020 ответчик направил в адрес истца по почте уведомление об отказе от договора аренды с 15.01.2021.

При указанных обстоятельствах принимая во внимание, что арендованное помещение ответчик фактически освободил в 2020 году, суд считает, что договор аренды прекратил свое действие   15.01.2021, в связи с чем оснований для начисления арендной платы после указанной даты не имеется.

За период с марта 2020 года по 15.01.2021 размер базовой арендной платы и эксплуатационного платежа составляет 14 965 911 руб. 03 коп., ответчик уплатил арендную плату и эксплуатационный платеж в размере 3 563 312 руб. 15 коп., задолженность составляет 11 402 598 руб. 88 коп.

Размер переменной арендной платы, начисленной за период с июня 2020 года по 15.01.2021 и не уплаченной ответчиком, составляет 394 852 руб. 60 коп.

Оснований для уменьшения размера арендной платы за период с марта по июнь 2020 года по основаниям, на которые ответчик сослался в ходе рассмотрения дела, суд не усматривает.

Ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предоставляет арендатору по договорам аренды недвижимого имущества право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ внесены изменения и дополнения. В частности, ст. 19 дополнена ч. 4-8, согласно которым арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14-ти рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК Российской Федерации. 

Кроме того, ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ предусматривает,  что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30-ти дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Требованиями к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, установлено, что они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции; отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений; отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Вместе с тем согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ответчика является аренда интеллектуальной собственности и подобной продукции, кроме авторских прав (код по ОКВЭД 77.40), указанный вид деятельности не включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» деятельность ответчика  не приостанавливалась, в связи с чем суд соглашается с мнением истца о том, что ответчик не вправе требовать уменьшения арендной платы на период с марта по июнь 2020 года, так как арендованное ответчиком помещение могло им использоваться по целевому назначению – под офис.

При указанных обстоятельствах иск в части основного долга суд удовлетворяет частично, на сумму 11 797 451 руб. 48 коп.

Иск в части неустойки суд также удовлетворяет частично,  по заявлению ответчика применяя ст. 333 ГК Российской Федерации, которая  устанавливает право суда уменьшить неустойку в том случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Суд соглашается с мнением ответчика о том, что неустойка, о взыскании которой просит истец, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства, которые заключались в невозможности пользоваться денежными средствами в период просрочки, а потому суд уменьшает сумму пеней до 1 179 745 руб. 15 коп., что составляет 10 % от размера задолженности по арендной плате, взыскиваемой судом.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 330, 333, 450.1, 614 ГК Российской Федерации, ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, постановлениями Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, 439, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

взыскать с ООО «Солеж»  в пользу ООО «Горбушкин Дом» 12 977 196 руб. 63 коп., в том числе 11 797 451 руб. 48 коп. арендной платы и 1 179 745 руб. 15 коп. неустойки, а также 77 097 руб. 22 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «Солеж»  в доход федерального бюджета государственную пошлину 10 789 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                      О.А. Березова