ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-4899/2024

г. Киров

25 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2025 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Четвергова Д.С.,

судей Волковой С.С., Ившиной Г.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Верещагиной М.С.,

при участии с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Ярославской области:

- индивидуального предпринимателя ФИО1 (по паспорту), 

- представителя Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области – ФИО2, действующего на основании доверенности от 27.12.2024 № 073-01-04-6619,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.10.2024 по делу № А82-4899/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Точные машины и механизмы» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о признании незаконным решения, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –ИП ФИО1, Предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным повторного отказа Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее – Департамент, уполномоченный орган, ответчик, заявитель жалобы) в реализации права Предпринимателя на выкуп земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58, расположенного по адресу: 

<

...> (далее также – спорный земельный участок) -, об обязании уполномоченного органа в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении указанного земельного участка с кадастровым номером 76:20:12112:58 Предпринимателю в собственность за плату, а также об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу направить Предпринимателю договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58 исходя из цены земельного участка, равной 2,5 % его кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Точные машины и механизмы» (далее – ООО «Точные машины и механизмы», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 08.10.2024 заявленные требования удовлетворены, повторный отказ Департамента в выкупе спорного земельного участка признан незаконным, на ответчика возложена обязанность в течение 30 дней календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении спорного земельного участка Предпринимателю в собственность за плату и направить в адрес заявителя договор купли-продажи земельного участка исходя из цены земельного участка, равной 2,5 % его кадастровой стоимости.

Департамент с принятым решением суда первой инстанции не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе Департамент настаивает на правомерности и обоснованности оспариваемого отказа в предоставлении Предпринимателю в собственность за плату спорного земельного участка. По утверждению уполномоченного органа, площадь спорного испрашиваемого Предпринимателем земельного участка (9 097 кв.м.) несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости (4 316,7 кв.м.); предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, является нарушением действующего законодательства. Предприниматель не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих о необходимости использования всего земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Вопрос о возможности или невозможности образовать земельный участок в иных границах и иной площади не ставился; схема возможного разделения земельного участка не была проанализирована судом. Суд первой инстанции возложил обязанность по доказыванию вопроса о соразмерности испрашиваемого земельного участка исключительно на Департамент, что противоречит сложившейся правоприменительной практике. Кроме того, заявитель жалобы выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о необходимости применения при выкупе льготной цены (2,5 % от кадастровой стоимости) в отношении всего земельного участка; Департамент отмечает, что условия для установления льготной цены в отношении Ѕ земельного участка отсутствуют, поскольку в отношении данной части земельного участка переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в предусмотренном законом порядке Предпринимателем не осуществлено; данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения за пользование земельным участком (дела № А82-23478/2019, № А82-824/2021).

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 18.11.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 19.11.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Предприниматель с доводами и аргументами ответчика не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Заявитель настаивает на наличии предусмотренных законом оснований для выкупа спорного земельного участка по льготной цене; в действиях Департамента прослеживается злоупотребление правом, так как они направлены на созданий препятствий ИП ФИО1 в переоформлении прав на спорный земельный участок.

ООО «Точные машины и механизмы» в отзыве на апелляционную жалобу с принятым решением суда первой инстанции не согласилось и просит его отменить. По мнению третьего лица, суд первой инстанции не дал оценку его доводам о необходимости сохранения сервитута при смене правообладателя спорного земельного участка.

Более подробно позиции участвующих в деле лиц со ссылками на положения действующего законодательства, конкретные обстоятельства дела и судебную практику отражены в апелляционной жалобе и отзывах на нее (с учетом соответствующих дополнений). 

На основании положений статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство отложено апелляционным судом на 16.01.2025, а затем на 13.02.2025.

В судебном заседании заявитель и представитель ответчика поддержали соответствующие правовые позиции по делу.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП ФИО1 на основании договоров купли-продажи от 26.11.2004 и 31.03.2014 является собственником объекта незавершенного строительства – корпуса № 12, площадью застройки 4 316,7 кв.м., с кадастровым номером 76:20:120112:127, адрес: 

<

...> (далее – объект незавершенного строительства, здание).

Здание расположено на находящемся в муниципальной собственности земельном участке площадью 9 079 кв.м. с кадастровым номером 76:20:120112:58, расположенном по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – проектирование и строительство производственного здания. Границы и площадь земельного участка утверждены постановлением главы Администрации от 15.03.2011 № 587.

В отношении ? земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58 Предприниматель является арендатором на основании договора общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.06.2011 № 2-6144, а в остальной части обязан переоформить право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Данные фактические обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам № А82-6626/2021, № А82-5842/2022, № А82-11343/2022.

ИП ФИО1 обратился в Департамент с заявлением от 17.12.2021 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58.

Решением, изложенным в письме от 17.01.2022 № 041-04-122, уполномоченный орган, руководствуясь статьей 39.16 ЗК РФ, отказал заявителю в выкупе земельного участка.

В качестве обоснования отказа Департамент со ссылкой на пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ отразил, что до 01.07.2012 в отношении всего земельного участка переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено не было, Предприниматель уклонился от заключения соглашения о присоединении к договору аренды на предложенных арендодателем условиях. Также уполномоченный орган отметил, что ИП ФИО1 является собственником незавершенного строительством здания корпуса № 12, расположенного по адресу: 

<

...> -, в связи с чем не обладает исключительным правом собственника объекта недвижимости на выкуп земельного участка (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ). Кроме того, Департамент указал на принятие им решения о пересмотре границ земельного участка путем его раздела.

Не согласившись с формализованным в письме от 17.01.2022 № 041-04-122 решением Департамента об отказе в предоставлении в собственность спорного земельного участка, Предприниматель оспорил его в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2022 по делу № А82-5842/2022, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2022, решение Департамента, изложенное в письме от 17.01.2022 № 041-04-122, признано незаконным; на ответчика возложена обязанность в установленный законом срок повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58.

Принимая указанные выше судебные акты по делу № А82-5842/2022, арбитражные суды исходили из наличия у Предпринимателя как собственника приватизированного объекта недвижимости права выкупа расположенного под этим объектом земельного участка. Определение выкупной цены (возможности или невозможности применения льготных условий при ее расчете) осуществляется после установления самой возможности заявителя на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность и не является основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка. Вопрос, связанный с размером подлежащей предоставлению площади земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства, также должен решаться после установления наличия у заявителя оснований на приобретение права собственности.

30.11.2023 ИП ФИО1 повторно обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58 площадью 9 097 кв.м. в собственность за плату без проведения торгов.

25.12.2023 уполномоченный орган принял решение об отказе в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, которое формализовано в письме от 25.12.2023 № 041-04-7198. Принимая названое решение, Департамент руководствовался положениями пунктов 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ и исходил из того, что ИП ФИО1 не представил документов, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади (9 097 кв.м.) для обслуживания расположенного на нем объекта незавершенного строительства (площадь застройки 4 316,7 кв.м.).

Полагая, что указанный повторный отказ в реализации права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58 не соответствуют положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ярославской области с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия совокупности условий, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ, необходимых для признания оспариваемого повторного отказа Департамента в реализации права Предпринимателя на выкуп спорного земельного участка незаконным. Принимая правовосстановительные меры, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Предпринимателя права на выкуп земельного участка по льготной цене, равной 2,5 % его кадастровой стоимости.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21).

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В пункте 15 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21 разъяснено, что рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, действия (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт или решение, совершили соответствующие действия (допустили бездействие).

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено главой V.1 ЗК РФ.

В определении Конституционного Суда РФ от 31.05.2022 № 1217-О сформулирован правовой подход, согласно которому Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право иметь имущество, включая землю, в частной собственности (статья 35, часть 2; статья 36, часть 1), вместе с тем не устанавливает условий реализации данного права, они определяются федеральным законодателем (статья 36, часть 3), который закрепил в главе V.1 ЗК РФ основания и способы предоставления земельных участков, относящихся к публичной собственности, включая продажу их на торгах или без проведения торгов, как это предусмотрено статьей 39.3 ЗК РФ.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Участвующие в деле лица не оспаривают (в необходимой степени не опровергли) наличие у Предпринимателя как собственника приватизированного объекта недвижимости права выкупа расположенного под этим объектом земельного участка. Наличие такого права также подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2022 по делу № А82-5842/2022.

В оспариваемом решении уполномоченный орган в качестве единственного основания для отказа в предоставлении в собственность спорного земельного участка за плату без проведения торгов указал на несоразмерность площади испрашиваемого участка площади расположенного на нем объекта недвижимости.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу названной нормы предоставление в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется на основании соответствующего заявления заинтересованного лица, требования к содержательной и прилагаемой части которого установлены в пунктах 1, 2 статьи 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ в их системном толковании размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Иными словами, законодатель ограничил объем прав на землю у приобретателя недвижимости, поставив их (права) в зависимость от функционального назначения приобретаемого объекта.

В определении от 28.08.2015 № 305-КГ15-9974 Верховный Суд РФ высказал правовую позицию, согласно которой предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

В определении от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 Верховный Суд РФ отметил, что необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017, разъяснено, что при разрешении споров о выкупе земельных участков необходимо проверить, отвечает ли земельный участок, испрашиваемый обществом в целях выкупа, требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего обществу, в том числе в отношении площади такого участка (статья 39.20 ЗК РФ). В том случае, если будет установлено, что испрашиваемый участок всем требованиям не отвечает, необходимо установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого обществом может быть реализовано его право на приобретение земельного участка в собственность.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 № 935-О указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Аналогичный правовой подход также нашел свое отражение в определениях Верховного Суда РФ от 05.08.2019 № 301-ЭС19-12823, от 28.03.2019 № 310-ЭС19-2427.

В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.

Согласование границ предшествует формированию земельного участка и является одним из условий постановки его на кадастровый учет, с момента которого этот участок рассматривается в качестве объекта гражданских прав.

В рассматриваемом случае из материалов настоящего дела следует, что расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства выделен как самостоятельный объект недвижимости из комплекса производственных зданий и ему присвоен адрес (постановление Администрации городского округа города Рыбинск от 09.06.2010 № 1705; л.д. 67). 

Границы спорного земельного участка площадью 9 097 кв.м. были утверждены в соответствии с планом земельного участка и видом разрешенного использования – проектирование и строительство производственного здания на основании постановления Администрации городского округа города Рыбинск от 15.03.2011 № 587 (л.д. 66), то есть сформированы и утверждены изначально в том виде, на который в настоящее время претендует Предприниматель. 

Оснований полагать, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка (9 097 кв.м.) не соответствует фактическому землепользованию или явно превышает действительную потребность для нормальной эксплуатации расположенного на участке объекта недвижимости площадью 4 316,7 кв.м., при том разница в площади земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства не является значительной, у апелляционного суда не имеется.

Каких-либо достаточных и надлежащих доказательств, позволяющих суду прийти к иному выводу, ответчик, в нарушение требований части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, не представил. 

Ходатайств о проведении судебной экспертизы в целях определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, в установленном процессуальном порядке не заявлено.

Возможность осуществления раздела спорного земельного участка с сохранением площади, необходимой для нормального функционального использования объекта незавершенного строительства, включая возможность сохранения подъезда к объекту, не подтверждена. Оснований полагать, что земельный участок под принадлежащим Предпринимателю объектом недвижимости может быть образован в иных размерах, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Стоит отметить и то, что уполномоченным органом предпринималась попытка раздела земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58, однако соответствующие действия были признаны незаконными в судебном порядке (дело № А82-11343/2022).

Кроме того, суд не может оставить без внимания и то обстоятельство, что в отношении части спорного земельного участка установлено право ограниченного пользования (сервитут) в пользу ООО «Точные машины и механизмы» (площадь сервитута – 945 кв.м., срок – с 10.12.2018 по 09.12.2067), которое в силу объективных причин свидетельствует об отсутствии возможности полноценного использования всей площади испрашиваемого земельного участка.

В этой связи суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 76:20:120112:58 площадью 9 097 кв.м. является необходимым и достаточным для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Основания полагать, что площадь испрашиваемого земельного участка является явно несоразмерной относительно (излишней применительно к) площади расположенного на нем объекта недвижимости с учетом его функционального назначения и особенностей использования (эксплуатации), отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах, повторный отказ ответчика в предоставлении в собственность заявителю без проведения торгов спорного земельного участка по приведенным в письме от 25.12.2023 № 041-04-7198 мотивам не соответствует положениям действующего законодательства и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, необоснованно ограничивая его исключительное право на приобретение земельного участка.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ во взаимной связи с подлежащими применению положениями действующего законодательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания незаконным оспариваемого повторного отказа Департамента в реализации права ИП ФИО1 на выкуп земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58, в связи с чем соответствующее заявленное Предпринимателем требование правомерно и обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

В силу положений части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (пункт 3).

По смыслу положений главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при подаче заявления, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 № 309-КГ16-4912, от 28.12.2017 № 310-КГ17-19983).

Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд должен сам определить способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21 разъяснено, что признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Из изложенного следует, что, признав ненормативный правовой акт публичного органа недействительным, решение незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного соответствующим актом (решение), и быть обусловленной существом спора. 

Определение надлежащего способа устранения нарушения права входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

Как уже отмечалось выше, в силу пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность должны быть указаны все основания такого отказа.

Из письма от 25.12.2023 № 041-04-7198 следует, что иных, помимо приведенного выше, оснований для отказа в предоставлении Предпринимателю земельного участка в собственность за плату без проведения торгов установлено не было. Наличие таковых, отвечающих требованиям законности и объективно препятствующих выкупу земельного участка, в ходе рассмотрения дела не приведено. 

В этой связи, принимая во внимание отсутствие каких-либо предусмотренных законом оснований для отказа в предоставлении Предпринимателю спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, суд первой инстанции обоснованно возложил на ответчика обязанность в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда принять решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58 ИП ФИО1 в собственность за плату.

Также в качестве правовосстановительной меры суд первой инстанции возложил на уполномоченный орган обязанность в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда направить ИП ФИО1 договор купли-продажи спорного земельного участка по льготной выкупной цене, равной 2,5 % его кадастровой стоимости.

Вместе с тем, принимая указанную правовосстановительную меру, суд первой инстанции не учел следующее.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и Определения Конституционного Суда РФ от 01.10.2009 № 1129-О-О, определяя выкупную цену публичного земельного участка, стороны должны руководствоваться, в том числе Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ установлены критерии применения льготных цен при выкупе земельного участка. До 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (абзац 2); юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (абзац 4).

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в местностях, с численностью населения менее 3 миллионов человек.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ после 01.07.2012 в аналогичном порядке и по тем же правилам собственники зданий, строений, сооружений могут приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки при условии, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Из изложенного следует, что льгота по определению выкупной стоимости публичного участка установлена законодателем для лиц, осуществивших переоформление прав на землю до указанной даты – 01.07.2012. При ином правовом подходе лица, обратившиеся за переоформлением прав на землю истечению установленного Законом № 137-ФЗ срока, будут иметь необоснованные преференции перед лицами, добросовестно исполнившими возложенную названным Федеральным законом обязанность по изменению правового режима земельного участка и вносившими плату за пользование публичными землями в установленном земельным законодательством порядке.

Названная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2024 № 306-ЭС23-24694.

Положения пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предоставляют право выкупа арендуемого земельного участка по льготной цене не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738 и от 29.09.2016 № 304-КГ16-11950, а также в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016).

В рассматриваемом случае ИП ФИО1 является арендатором ? части земельного участка на основании договора общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.06.2011 № 2-6144.

Поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении указанной части земельного участка было произведено ФИО3 (правопредшественник ИП ФИО1) до 01.07.2012, то есть своевременно, Предприниматель имеет право выкупа указанной ? части спорного земельного участка по льготной цене, равной 2,5 % его кадастровой стоимости. 

В то же время в отношении другой ? части спорного земельного участка Предприниматель в установленном порядке не переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Названные обстоятельства следуют из совокупности обстоятельств настоящего дела и представленных сторонами доказательств, а также установлены при рассмотрении арбитражными судами дел № А82-23478/2019, № А82-824/2021, № А82-15968/2022 (о взыскании задолженности по арендной плате в отношении ? спорного земельного участка и неосновательного обогащения за пользование остальной ? частью названного участка).

Так, в частности, применительно к ? части спорного земельного участка в рамках упомянутых арбитражных дел судами констатировано, что с 2011 года Департаментом в адрес Предпринимателя неоднократно направлялись уведомления о необходимости оформить правоустанавливающие документы на земельный участок; ИП ФИО1 уклонился от заключения соглашения о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.06.2011 № 2-6144 на условиях, предложенных арендодателем, и не воспользовался правом на урегулирование разногласий по этому договору в судебном порядке. Суды пришли к выводу о том, что в соответствующей доле пользования (оставшейся ? части земельного участка) не состоялось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. В отношении указанной ? части земельного участка суды не усмотрели оснований для исчисления платы в размере 2 % от его кадастровой стоимости, которая может быть применена лишь в отношении тех земельных участков, право постоянного (бессрочного) пользования которыми переоформлено на право аренды (пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Ссылка ИП ФИО1 на то, что в нарушение пункта 7 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган не обращался в суд с иском о понуждении Предпринимателя к заключению соглашения о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком, отклонена судами, так как в случае несогласия с условиями упомянутого соглашения Предприниматель не был лишен возможности передать возникшие при его заключении разногласия на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 ГК РФ.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Введение института преюдиции требует соблюдения баланса между такими конституционно защищаемыми ценностями, как общеобязательность и непротиворечивость судебных решений, с одной стороны, и независимость суда и состязательность судопроизводства - с другой. Такой баланс обеспечивается посредством установления пределов действия преюдициальности, а также порядка ее опровержения.

Обязательным является любой судебный акт, который имеет свойство преюдициальности до тех пор, пока он не будет отменен в установленном законом порядке. Соответственно, обязательной силой обладают все установленные таким судебным актом факты, которые впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела, то есть являются преюдициальными (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 № 2013/12 с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П).

Такой подход не противоречит правовой позиции, приведенной Верховным судом Российской Федерации в определении от 14.06.2016 по делу № 309-ЭС16-1553 и постановлении от 21.07.2015 № 310-АД15-7716.

Изложенные выше обстоятельства, установленные по делам № А82-23478/2019, № А82-824/2021, № А82-15968/2022 в силу части 2 статьи 69 АПК РФ и приведенных разъяснений высших судебных инстанций имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела № А82-4899/2024 и должны быть учтены арбитражным судом в ходе его рассмотрения, при том, что достаточных и надлежащих доказательств, совокупность которых позволила бы суду в рамках рассмотрения настоящего дела прийти к иному выводу (о переоформлении Предпринимателем в установленном порядке в отношении ? части спорного земельного участка права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды), материалы на стоящего дела не содержат. Приводимые в анализируемой части аргументы Предпринимателя уже заявлялись им ранее при рассмотрении упомянутых арбитражных дел, оценивались судами и были отклонены. 

Таким образом, учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что льготная выкупная цена (2,5 % кадастровой стоимости земельного участка) не подлежит применению в отношении ? части спорного земельного участка, права на которую не были переоформлены Предпринимателем в установленном законом порядке.

Иной правовой подход позволяет необоснованно предоставить преференции Предпринимателю перед лицами, добросовестно исполнившими возложенную Законом № 137-ФЗ обязанность по изменению правового режима земельного участка, что является недопустимым.

Расчет выкупной цены спорного земельного участка двумя способами (с применением льготной цены в размере 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка и без применения указанной льготы – в установленном законом порядке) не противоречит положениям действующего законодательства (прямой законодательный запрет отсутствует). При этом определение выкупной стоимости земельного участка подобным образом способствует обеспечению соблюдения баланса частного и публичного интересов. 

Вывод суда первой инстанции о необходимости возложения на Департамент обязанности направить ИП ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58 исходя из цены земельного участка, равной 2,5 % его кадастровой стоимости (определения в таком порядке цены в отношении всего земельного участка), является ошибочным, основанным на неверной оценке фактических обстоятельств дела.

В отношении доводов третьего лица суд отмечает, что смена собственника земельного участка по результатам заключения между Департаментом и Предпринимателем договора купли-продажи земельного участка никак не влияет на его обременение – сервитут. 

Сервитут обладает традиционной для вещных прав характеристикой – свойством следования применительно к служащей недвижимости. Это обусловлено тем, что установление сервитута выражено объективной необходимостью доступа к господствующему земельному участку и его эксплуатации. Если исходить из объективной необходимости сервитута для господствующего земельного участка, то и право ограниченного пользования, и обязанность вносить сервитутные платежи сохраняются при прекращении аренды или при смене арендатора служащего земельного участка. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сама по себе смена собственника или арендатора обслуживающего земельного участка не влияет на регистрацию сервитута, так как его установление является обременением земельного участка независимо от сторон в обязательстве.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела, при действующем нормативно-правовом регулировании спорных правоотношений, апелляционный суд не усматривает.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.10.2024 по делу № А82-4899/2024 подлежит изменению (пункт 2 статьи 269, пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ) в части изложенной в абзаце третьем резолютивной части правовосстановительной меры, а именно: в части возложения на Департамент обязанности по направлению Предпринимателю договора купли-продажи спорного земельного участка исходя из цены земельного участка, равной 2,5 % его кадастровой стоимости -, а апелляционная жалоба Департамента – частичному удовлетворению. Судебная коллегия считает возможным в качестве правовосстановительной меры обязать Департамент в течение 30 календарных дней с даты вступления в силу решения суда по настоящему делу направить ИП ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58, исходя из цены земельного участка, определенной в установленном законом порядке.

В остальной части обжалуемое решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пункт 3 части 1 статьи 270, статьей 271 АПК РФ, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.10.2024 по делу № А82-4899/2024 изменить, изложив третий абзац резолютивной части в следующей редакции:

«Обязать Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в течение 30 календарных дней с даты вступления в силу решения суда по данному делу направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58, расположенного по адресу: 

<

...> -, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 9097 кв. м, исходя из цены земельного участка, определенной в установленном законом порядке».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Д.С. Четвергов

Судьи             

С.С. Волкова

Г.Г. Ившина