АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846)207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

07 июня 2021 года

Дело №

А55-27978/2020

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Рагуля Ю.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петраковой Д.Э.,

рассмотрев в судебном заседании  03.06.2021  дело по заявлению

Департамента градостроительства г.о. Самара

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Министерство строительства Самарской области, 

- Администрацию городского округа Самары, 

- ООО "Специализированный застройщик "Стройлекс",

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 04.08.2020;от заинтересованного лица – не явился, извещен;от третьих лиц – не явились, извещены;

установил:

Департамент градостроительства г.о. Самара обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в котором просит:

- признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора No693 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, выраженные в уведомлениях от 07.07.2020 № 63/001/310/2020-294 и № 63/001/310/2020-295;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора от 30.11.2017, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:0230003:9050 площадью 1516 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, в границах улиц Советской, Ставропольской, Майской, Нагорной.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении. 

Представители заинтересованного лица и третьих лиц явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, в соответствии со ст.123 АПК РФ. 

В соответствии со ст.156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии представителей регистрирующего органа, Министерства строительства Самарской области, Администрации городского округа Самары, ООО "Специализированный застройщик "Стройлекс".

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, с учетом распределения бремени доказывания, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, судебной практики по рассматриваемому вопросу, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела усматривается, между министерством строительства Самарской области и ООО «Стройлекс» (далее - арендатор) был заключен договор аренды от 08.11.2011г. № 693 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0230003:9050 площадью 1 516 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, в границах улиц Советской, Ставропольской, Майской, Нагорной (далее - договор № 693, сроком до 20.02.2016г. (в редакции дополнительного соглашения от 04.04.2013г. № 1), для строительства жилой застройки (л.д.27-36).

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенного на территории городского округа.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017г. № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, соглашений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, актов приема-передачи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений (подпункт 7 пункт 1).

Таким образом, права и обязанности арендодателя по вышеназванному договору аренды № 693 перешли к Департаменту.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию «Жилая застройка в границах улиц Советская, ставропольская. Майская, Нагорная в Кировском районе г. Самара. Жилой дом № 3 (секция № 6 по генплану)» 30.11.2017 между Департаментом и арендатором было подписано соглашение о расторжении договора № 693 земельного участка.

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлениями от 17.01.2020г. № 63/001/310/2019-4963, № 63/001/310/2019-294 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 693 и о прекращении ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0230003:9050 (л.д.23).

Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Самарской области от 07.07.2020г. № 63/001/310/2020-294, № 63/001/310/2020-295 в государственной регистрации соглашения о расторжении договора № 693 и государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды было отказано в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного земельного участка (л.д.16-20).

Департамент, не согласившись с указанными отказами, считая их незаконными и необоснованными, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, согласно данным ЕГРН зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером: 63:01:0230003:9050, по адресу: Самарская область, г. Самара. Кировский р-н, в границах улиц Советской, Ставропольской, Майской, Нагорной, зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства.

В связи с чем регистрирующий орган, руководствуясь нормами действующего законодательства, считает, что до момента передачи всех объектов долевого строительства, входящих в состав дома, право аренды земельною участка, на котором он выстроен, находится в залоге у участников долевого строительства.

ООО «Стройлекс» не представило заявления с ходатайством о прекращении записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером: 63:01:0230003:9050 и иных необходимых документов для осуществления данного действия.

Регистрирующий орган при этом указывает, что именно наличие записи об ипотеке в пользу участников долевого строительства и есть свидетельство защиты прав дольщиков, обеспечение невозможности отчуждения указанного земельного участка в пользу иных лиц либо распоряжения им до государственной регистрации прав дольщиков на выстроенные объекты недвижимости, входящие в состав такого дома. Также наличие записи об ипотеке направлено, по мнению регистрирующего органа, на соблюдение интересов участников общей долевой собственности.

При этом регистрирующий орган отметил, что заявитель не оспаривает внесение записей об ипотеке, однако, не указывает каким именно образом, в случае погашения записей об ипотеке, будут гарантированы права и защищены интересы участников долевого строительства в целях соблюдения баланса частных и публичных интересов.

Регистрирующий   орган   руководствуется   прямыми   указаниями   Закона   о регистрации, Закона об ипотеке, Закона о долевом строительстве, Гражданского кодекса РФ при проведении регистрационных действий, в т.ч. при погашении записей об аренде, в данном случае - государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Статьей 13 ГК РФ установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Анализ указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что признание ненормативного правового акта недействительным, а также незаконными решений и действий (бездействия) органов возможно при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 16 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся   в  таких   документах   сведений,   следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственную кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса РФ в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотре1Ю настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положением пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Положением пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13-15 данного Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательство застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 9 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон № 102-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Положениями части 1.1 Федерального закона № 102-ФЗ предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной  деятельности,   в  части   ипотеки  строящихся  (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшим между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве: вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в части исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные требования предусмотрены частью 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой указано, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно части 1.1 статьи 62 Федерального закона № 102-ФЗ если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Подпунктом   3   пункта   1   статьи   352   Гражданского   кодекса   Российской Федерации установлено, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.

Таким  образом,  прекращение действия договора  аренды  земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельногоучастка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог науказанное право также прекращает свое действие.

Что касается ссылок и возражений в отношении правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017г. № 305-КГ17-11234 по делу № А41-25727/2016 и иные судебные акты, то судом данная ссылка на судебные акты по иным делам отклоняется. Принятие судебных актов по другим спорам не свидетельствует о преюдициальном значении этих судебных актов применительно к рассматриваемому спору. Арбитражный суд при рассмотрении дела не связан выводами судов о правовой квалификации рассматриваемых спорных отношений и толковании правовых норм.

Как уже указывалось судом выше, в настоящее время Департамент является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в т.ч. земельного участка с кадастровым номером 63:01:0230003:9050 площадью 1516 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, в границах улиц Советской, Ставропольской, Майской, Нагорной. 

Наличие же непогашенной записи об аренде вследствие отказа регистрирующего органа влечет невозможность распоряжаться обозначенным земельным участком, в том числе, в интересах участников долевого строительства.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Заявленное департаментом требование о восстановлении нарушенного права и возложение на заинтересованное лицо обязанности, связанной с устранением допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя, соответствует требованиям пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.37 НК РФ распределению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-176, 198-201       Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Требования заявителя удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора №693 и государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, выраженные в уведомлениях от 07.07.2020 №63/001/310/2020-294 и №63/001/310/2020-295.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произвести государственную регистрацию соглашения о расторжении договора от 30.11.2017, государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:0230003:9050 площадью 1516 кв.м. расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, в границах улиц Советской, Ставропольской, Майской, Нагорной.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Ю.Н. Рагуля