АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

22 марта 2023 года

Дело №

А56-138007/2018

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М.,                     Сергеевой И.В., при участии от администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области ФИО1  (доверенность от 29.12.2022), общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» ФИО2 (доверенность от 13.01.2022), от Совета депутатов муниципального образования «Всеволожское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области ФИО3 (доверенность от 16.12.2022 № 11), рассмотрев 16.03.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу № А56-138007/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «КАИФ», адрес: 188643, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области, адрес: 188643, 

<

...>, оф. 133В, ОГРН 

<

***>,                  ИНН 

<

***> (далее – Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества в виде муниципальных нежилых помещений общей площадью              540 кв.м (10-18, 74, 115-127), расположенных на первом и втором этажах в двухэтажном здании торгового комплекса 1995 года постройки площадью  2904,8 кв.м с кадастровым номером 47:07:1302077:352, находящегося по адресу: 

<

...>, в порядке реализации Обществом  преимущественного права на их приобретение, и обязании Администрации заключить договор купли-продажи названных помещений с условием о рассрочке платежа в редакции протокола разногласий, представленного Обществом. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Совет депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, в настоящее время - Совет депутатов муниципального образования «Всеволожское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Совет депутатов).

Решением суда от 07.02.2020 возникшие между сторонами разногласия урегулированы. 

Постановление апелляционного суда от 27.08.2020 решение от 07.02.2020 изменено в части определения условий договора купли-продажи, предусмотренных пунктами 3.1 и 4.1.2, указанные пункты изложены в иной редакции.  

Суд округа постановлением от 26.11.2020 указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении решением от 09.06.2021 суд первой инстанции  урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Условия договора изложены в резолютивной части решения. 

Дополнительным решением суда от 15.07.2021 с Общества в пользу Администрации  взыскано 90 000 руб. судебных расходов на оплату экспертизы.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.11.2022 решение суда от 09.06.2021 и дополнительное решение от 15.07.2021 отменены. В удовлетворении иска отказано. Также суд распределил судебные расходы. 

Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов разъяснениям высших судебных инстанций, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое постановление апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. По мнению подателя жалобы, выводы суда о том, что предъявление Обществом настоящего требования является преждевременным, не соответствует действующему законодательству и не учитывает противоправное поведение Администрации, направленное на воспрепятствование реализации преимущественного права Общества на выкуп арендованного имущества. Кроме того, заявитель полагает, что апелляционный суд отменяя решение и отказывая в иске, не устранил неопределенность в правоотношениях сторон по заключению договора, не рассмотрел по существу доводы апелляционной жалобы и возражения сторон по спорным условиям; фактически спор остался неразрешенным. Также Общество указывает, что в нарушение инструкции по делопроизводству, утвержденный постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013           № 100, в информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет не размещена объявленная 15.11.2022 резолютивная часть постановления. Более того, заявитель указывает, что резолютивная часть постановления, изготовленного 22.11.2022, не соответствует объявленной резолютивной части, что подтверждается аудиозаписью судебного заседания 15.11.2022. Помимо указанного, кассатор считает, что апелляционная жалоба Общества на дополнительное решение от 15.07.2021 судом не рассмотрена. Подробно доводы изложены в самой жалобе. 

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Администрации и Совета депутатов против ее удовлетворения возражали.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2017 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2018, бездействие Совета депутатов и администрации муниципального образования «Город Всеволожск» (определением от 18.04.2018 заменена на Администрацию), которое выразилось в несовершении ими юридически значимых действий по заявлению Общества от 22.12.2016 о реализации им своего преимущественного права на приобретение арендуемых по договору от 22.10.2007 № 31/04-21 сроком до 29.08.2017 встроенных нежилых помещений общей площадью 540 кв.м, находящихся в торговом комплексе по адресу: 

<

...>, признано незаконным, указанные лица обязаны совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), с учетом передачи Обществом отчета № 868/10-2016 об оценке арендуемого муниципального имущества по состоянию на октябрь 2016 года вместе с упомянутым заявлением в Администрацию, а именно: в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных помещений вынести решение об условиях их приватизации, после чего обеспечить направление Обществу в течение 10-ти дней с указанного момента (принятия соответствующего решения) договора купли-продажи названного имущества. 

После завершения кассационного производства по упомянутому делу Общество получило от Администрации два письма от 04.05.2018 № 2984/1.0-16 и 2985/1.0-16, к одному из которых были приложены копия решения Совета депутатов от 24.04.2018 № 28 «О приватизации арендуемого имущества», в соответствии с которым приобретение последнего осуществляется по цене равной 22 790 000 руб., определенной в соответствии с отчетом от 09.03.2018 № 244/09-03-18/А, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Антелас Оценка», и не подписанный со стороны продавца проект договор купли-продажи спорных помещений, а второе представляло собой требование о погашении задолженности по арендной плате за пользование этими помещениями в 2017 году и пеней за двухлетний период начиная с 2015 года по договору от 22.10.2007 № 31/04-21. 

Не согласившись с рядом условий, Общество 22.05.2018 направило в Администрацию письмо, приложив к нему протокол разногласий к ранее полученному проекту договора.

Поскольку Администрация в ответ на данное обращение в письме от 21.06.2018 № 6445/1.0-15 согласилась изменить лишь некоторые условия договора, в частности: в преамбуле заменить слова «7-6» в адресе Общества словами «кв. 76»; в пункте 2.1 указать, что продавец обязуется не «передать», а «предоставить» имущество (с учетом того, что оно было передано еще ранее при заключении договора аренды), в этой связи исключить подпункты 4.1.1, 4.2.1, а также подпункт 8.2.2 и приложения № 1, 2, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

В ходе судебного разбирательства была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости спорных помещений, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» ФИО4. 

По результатам экспертного исследования составлено заключение от 21.06.2019 № 197/16-СЗ, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на конец декабря 2016 года составляет 23 610 000 руб. 

При новом рассмотрении суд первой инстанции, учитывая тот факт, что спорные арендуемые помещения формируют долю в праве Администрации в размере 5539/29423, пришел к выводу о том, что объектом продажи является указанная доля в праве, включающая в себя помещения первого и второго этажей № 10-18, 74, 115-127 в здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенном по адресу: 

<

...>. 

Арбитражный суд принял судебный акт об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции, установив, что спорные нежилые помещения на момент разрешения настоящего спора не сформированы в установленном порядке как обособленный объект недвижимости, в отношении них не осуществлен государственный кадастровый учет, в таком состоянии они не могут выступать предметом договора купли-продажи, пришел к выводу об отмене решения и отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Кроме того, суд обратил внимание Общества на то, что оно не лишено права в установленном законом порядке заявить о фактическом неисполнении Администрацией судебного акта по делу № А56-31250/2017. 

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд счел, что принятые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно закону лицом, обязанным заключить договор купли-продажи государственного или муниципального имущества при реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на его выкуп, является уполномоченный орган (часть 6 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Право Общества на выкуп спорных помещений установлено в рамках дела № А56-31250/2017. Общество не отказывалось от заключения договора, передало разногласия, возникшие при его заключении, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае в силу приведенных норм и обязанности Администрации заключить договор суд не может отказать в урегулировании разногласий. Спор прежде всего касается характеристик объекта купли-продажи и его стоимости.

Как видно из материалов дела, согласно сведения из Единого государственного реестра недвижимости в период  рассмотрения спора судом первой инстанции объектом зарегистрированных прав являлось здание площадью 2942,3 кв.м с кадастровым номером 47:07:1302077:352, расположенное по адресу: 

<

...>; в отношении здания внесены записи о государственной регистрации права общей долевой собственности нескольких лиц, в том числе муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (правопредшественника Администрации) с размером доли 5539/29423 в праве общей долевой собственности.

Суд первой инстанции, определяя предмет купли-продажи с учетом доли Администрации в праве общей долевой собственности, сделал вывод о том, что спорные помещения площадью 540 кв.м формируют долю в праве Администрации в размере 5539/29423. В связи с чем отклонил довод истца о том, что реальный размер арендованных помещений не соответствует фактическим обмерам помещений, как не имеющий правого значения. Вместе с тем суд, определяя стоимость выкупа, не учел, что при переводе доли 5539/29423 в квадратные метры общая площадь помещений составляет                         553,9 кв.м, а площадь объекта, для которого экспертом по результатам судебной экспертизы определена рыночная стоимость, - 540 кв.м. Разница в 13,9 кв.м не была учтена судом при определении рыночной стоимости предмета договора купли-продажи. Суд также не исследовал за счет чего образовалась разница в площадях, можно ли на основе части в 13,9 кв.м сформировать обособленный объект, относиться ли данная часть к общему имуществу здания (местам общего пользования), может ли она использоваться Администрацией самостоятельно, либо подлежит выкупу как принадлежность арендованного имущества по соответствующей цене.

       На момент рассмотрения апелляционной жалобы в рамках дел № А56-82362/2018, А56-8751/2022, А56-8750/2022, А56-41189/2022 выделены в натуре доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое здание торгового центра в виде отдельных помещений, прекращено право общей долевой собственности. Выдел доли в натуре в объекте недвижимого имущества, принадлежавшего на праве общей долевой собственности нескольким сособственникам, фактически прекращает режим общей долевой собственности. В результате у муниципального образования в собственности в указанном здании остается 553,9 кв.м. 

       Суд округа полагает ошибочным вывод апелляционного суда о том, что предъявление Обществом требования об урегулировании разногласий является преждевременным. Обстоятельств, препятствующий урегулированию разногласий сторон, не выявлено. 

       Кроме того, резолютивная часть постановления апелляционной инстанции от 15.11.2022 и изготовленное в полном объеме постановление апелляционного суда от 22.11.2022 противоречат резолютивной части, оглашенной в судебном заседании 15.11.2022 (аудиозапись судебного заседания от 15.11.2022).

Исходя из положений частей 1 и 6 статьи 155, частей 1 и 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», в случае объявления в судебном заседании резолютивной части судебного акта при изготовлении полного текста этого судебного акта его резолютивная часть должна дословно повторять текст резолютивной части судебного акта, оглашенного в судебном заседании. С момента объявления в судебном заседании резолютивной части судебного акта суд не вправе изменять изложенное в ней.

Несоответствие резолютивной части постановления апелляционного суда, объявленной в судебном заседании, резолютивной части этого же постановления на бумажном носителе и резолютивной части полного текста постановления не позволяет установить, какое решение принято по настоящему спору, что является основанием для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с частью 3 статьи 288 АПК РФ.         

Учитывая, что в процессе рассмотрения спора было прекращено право общей долевой собственности на здание, спор должен быть разрешен по существу в том числе с учетом этого обстоятельства.

Ввиду изложенного, а также принимая во внимание отсутствие у суда кассационной инстанции полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения; с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права, разрешить вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2021, дополнительное решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу                                       № А56-138007/2018 отменить.

 Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

 

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева