АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 апреля 2018 года

Дело №

А56-15961/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,               Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 28.12.2017 № 122572-42), от общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» Булаховой А.В. (доверенность от 28.12.2017), 

рассмотрев 19.04.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                       от 24.09.2017 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу № А56-15961/2017,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб», место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта,  д. 5/16, лит. А, ОГРН 1069847534360, ИНН 7839347260 (далее – Общество), о взыскании 94 998 459 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.12.2016 по договору аренды от 11.12.2007 № 11/ЗК-002146 и 13 299 784 руб. 36 коп. неустойки за просрочку внесения данных платежей за период с 11.07.2016 по 31.01.2017.

Решением суда первой инстанции от 24.09.2017 с Общества в пользу Комитета взыскано 547 244 руб. 26 коп. задолженности и 106 668 руб. 60 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 19.12.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление изменить и взыскать с Общества задолженность и неустойку в полном объеме.

Податель жалобы полагает, что договор аренды не прекратил свое действие несмотря на направление Обществом одностороннего отказа от договора на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку арендатор не исполнил своих обязательств по договору в части передачи в собственность Санкт-Петербурга объектов дорожной инфраструктуры; полагает, что для исполнения арендатором указанных обязательств необходимо использовать  предоставленный в аренду земельный участок.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 № 1193 и протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 06.12.2007 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор                   от 11.12.2007 № 11/ЗК-002146 аренды земельного участка площадью 51 650 кв.м с кадастровым номером 78:32:8003:19, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шкапина, участок 1 (юго-западнее пересечения с набережной Обводного канала).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объектов общественно-делового назначения.

Договор зарегистрирован 18.03.2008в установленном законом порядке.

Порядок и сроки внесения платежей установлены в разделе 4 договора.

Согласно пункту 9.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 05.04.2012.

Дополнительным соглашением от 11.07.2013 № 2 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2015, а также изменили порядок расчетов, установив, что размер арендной платы за период с 15.07.2014 по 31.12.2015 составляет 235 913 461 руб.

Пунктом 8.3 предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор несет ответственность в виде уплаты пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора первый этап реализации инвестиционного проекта - разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 05.11.2008. Согласно пункту 5.2.2 договора второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода объекта инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.

В пункте 7.3 договора стороны предусмотрели обязанность инвестора в установленном порядке по окончании строительства объектов передать возведенные в границах земельного участка площадью 51 650 кв.м с кадастровым номером 78:32:8003:19 объекты дорожной и инженерной инфраструктуры, за исключением объектов инженерной инфраструктуры, указанных в соглашении о проведении торгов, заключенном Комитетом с открытым акционерным обществом «Ленэнерго» в соответствии с пунктом 2.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 № 1193.

Поскольку до окончания срока действия договора Общество не исполнило обязательство по передаче объектов дорожной и инженерной инфраструктуры, Комитет в своем письме от 06.04.2016 № 30793-32/16 уведомил арендатора о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ после истечения срока действия договора аренды (начиная с 01.01.2016) и до его расторжения ежеквартальная арендная плата составляет 31 914 461 руб. 20 руб. и подлежит оплате в соответствии с графиком с учетом суммы процентов по ставке рефинансирования.

В то же время Общество в письме от 31.03.2016 № 01-01/16-1230, зарегистрированным в Комитете 13.04.2016, уведомило последнего об отказе от договора аренды и о прекращении его действия с 01.07.2016, ссылаясь на статью 610 ГК РФ.

Государственная регистрация прекращения аренды в отношении земельного участка произведена 23.11.2016, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа от 23.11.2016 № 78/110/204/2016-118.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что по окончании срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом ответчик не исполнил обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2016 по 31.12.2016.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 421, 450.1, 610, 621, 622 ГК РФ, пунктом 2.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга           от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление              № 1379), статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее - Закон № 282-43), удовлетворил иск в части, взыскав с Общества в пользу Комитета 547 244 руб. 26 коп. задолженности за период с 01.07.2016 по 13.07.2016 и 106 668 руб. 60 коп. неустойки за периоды с 12.07.2016 по 20.07.2016 и с 21.07.2016 по 31.01.2017. При этом суд исходил из того, что Комитет, производя расчет задолженности, необоснованно применил значение базовой ставки, равное 7910 руб. 06 коп. за 1 кв.м в год, поскольку в случае предоставления земельного участка для проектирования и строительства объектов общественно-бытового назначения расчет арендной платы необходимо производить с применением базовой ставки 1204 руб. 71 коп. за 1 кв.м в год. Суд пришел к выводу об отсутствии у истца правовых оснований для начисления арендной платы по спорному договору после 13.07.2016, поскольку он прекратил свое действие с указанной даты в связи с односторонним отказом Общества от договора, полученного Комитетом 13.04.2016.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

При рассмотрении дела № А56-41126/2016 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по спорному договору за предшествующий период апелляционным судом было установлено, что по состоянию на 01.01.2016 на арендуемом Обществом земельном участке было закончено строительство многоквартирных жилых домов и расположенные в них помещения поступили в собственность участников долевого строительства. Часть площадью 25 144 кв.м переданного в аренду земельного участка была сформирована для эксплуатации многоквартирных домов и образованному участку присвоен кадастровый номер 78:32:008003:1419. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, Комитет произвел расчет задолженности по договору за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, исходя из площади переданного в аренду земельного участка за вычетом площади 25 144 кв.м, применив в расчете код функционального использования 18,0 и базовую ставку 7919 руб. 06 коп. за 1 кв.м в год.

Суды, проанализировав условия договора аренды, предусматривающего предоставление ответчику земельного участка для проектирования и строительства объектов капитального строительства, правильно руководствовались пунктом 2.1 Положения, утвержденного Постановлением               № 1379 и пришли к обоснованному выводу о необходимости применения при расчете арендной платы за оставшуюся часть участка базовой ставки 1204 руб. 71 коп. за 1 кв.м в год (для зоны градостроительной ценности - 5 и для участков, предоставленных для капитального строительства). По расчету судов квартальная арендная плата в 2016 году, исходя из площади арендованного земельного участка за вычетом площади 25 144 кв.м, а также базовой ставки 1204 руб. 71 коп. за 1 кв.м в год, составляет 7 711 589 руб. 37 коп.

Из содержания кассационной жалобы следует, что Комитет не оспаривает выводы судов, касающиеся правомерности применения в данном случае базовой ставки 1204 руб. 71 коп. за 1 кв.м в год при расчете арендной платы. Возражения истца сводятся к несогласию с выводами судебных инстанций о прекращении договора аренды с 13.07.2016.

Как установлено судами, письмом от 31.03.2016 Общество сообщило Комитету о своем отказе от договора на основании статьи 610 ГК РФ и его прекращении с 01.07.2016, а также предложило обеспечить явку уполномоченных лиц для приемки земельного участка.

В данном случае суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства и проанализировав их и доводы сторон, правомерно признали данный договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

Данный вывод не противоречит положениям статьи 421 ГК РФ и статьи 2 Закона № 282-43.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Суды первой и апелляционной инстанций,  исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ  представленные в материалы дела доказательства, правильно признали смешанный характер спорного договора, и с учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ пришли к обоснованному выводу о возникновении у арендатора права на односторонний отказ от данного договора, которое и было реализовано Обществом посредством направления в адрес Комитета уведомления от 31.03.2016. Поскольку установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ порядок одностороннего отказа от договора аренды Обществом соблюден, суды правомерно посчитали, что договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения Комитетом уведомления об отказе, то есть с 13.07.2016.

Отказ Общества от прекращения арендных отношений Комитетом не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.

Поскольку ответчик должным образом известил арендодателя о своем намерении возвратить земельный участок в связи с прекращением аренды, однако, как установлено судами, Комитет необоснованно отказался от подписания акта возврата по причине несогласия с односторонним отказом арендатора от договора. 

При проверке обоснованности отказа Комитета от приемки возвращаемого арендатором участка суды применили положения статьи 431 ГК РФ о толковании договора и установили, что при заключении договора аренды на инвестиционных условиях стороны должным образом не конкретизировали объекты дорожной и инженерной инфраструктуры, обязанность по передаче которых по окончании строительства возложена на инвестора пунктом 7.3 договора. 

Отсутствие такой индивидуализации свидетельствует о несогласованности сторонами данного условия, в связи с чем не имеется достаточных оснований для вывода о неисполнении ответчиком указанных Комитетом обязательств по возведению объектов дорожной и инженерной инфраструктуры.

Как следует из материалов дела, до направления в адрес Комитета уведомления от 31.03.2016 об одностороннем отказе от договора Общество направило энергоснабжающим организациям письма от 16.10.2015, 28.01.2016 и 17.02.2016 о необходимости приемки вновь построенных водопроводных вводов к жилым домам, общесплавной канализационной сети и канализационной насосной станции, газопровода среднего давления и установки ЭХЗ.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Комитет не представил какие-либо доказательства того, что в рамках исполнения настоящего договора аренды Общество построило или принимало на себя обязательство построить иные объекты инфраструктуры, которые бы подлежали передаче в собственность Санкт-Петербурга.

С учетом указанных обстоятельств и ввиду непредставления истцом доказательств пользования ответчиком участком после 13.07.2016 является правомерным вывод судов об отсутствии правовых оснований для начисления арендной платы после указанной даты, в связи с чем, исходя из размера квартальной арендной платы 7 711 589 руб. 37 коп., рассчитанной с применением базовой ставки 1204 руб. 71 коп., а также с учетом произведенной Обществом частичной оплаты (542 436 руб. 80 коп.). В связи с этим суды обоснованно удовлетворили иск в части, взыскав с ответчика в пользу истца 547 244 руб. 26 коп. задолженности за период с 01.07.2016 по 13.07.2016. Поскольку требование Комитета о взыскании задолженности по арендной  плате удовлетворено в части, суды правомерно произвели перерасчет подлежащей взысканию неустойки за просрочку внесения платежей, размер которой за периоды с 12.07.2016 по 20.07.2016 и 21.07.2016 по 31.01.2017 составил 106 668 руб. 60 коп. 

Доводы Комитета, положенные в основу кассационной жалобы, были подробно исследованы и мотивированно отклонены судами. Они направлены на оспаривание выводов судов о прекращении действия договора на основании уведомления ответчика от 31.03.2016, то есть на разрешение вопросов факта, и на переоценку доказательств, что в силу статей 286, 288 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции и не является достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Установленные судами по делу конкретные обстоятельства не позволяют прийти к выводу о неправильном применении ими норм материального права. Неправильного применения либо нарушения судами норм процессуального законодательства судами также не допущено.

Поскольку приведенные Комитетом доводы не свидетельствуют о нарушениях судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 по делу № А56-15961/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева