именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-255983/23-6-2011

11 марта 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 февраля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 марта 2024 года                                

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по иску КОМИТЕТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (191144, 

<

...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" (119048, 

<

...>, ПОМ I КОМ 3 ОФ 854, 1 ЭТАЖ, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.08.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 400 550 руб. 59 коп., пени в размере 500 885 руб. 13 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 06.10.2014 №12/ЗЛ-03420

при участии:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО2 по дов. от 25.10.2022г. (дип. от 12.07.2013г.)

 

                                           УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью  "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.10.2014 №12/ЗЛ-03420, взыскании задолженности по арендной плате в размере 400 550 руб. 59 коп., пени в размере 500 885 руб. 13 коп.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о пропуске срока исковой давности, о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.10.2014 №12/ЗЛ-03420, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок зона 5, кадастровый номер 78:14:0007636:1826, находящийся по адресу: 

<

...> участок 475 (западнее дома 190, лит А), площадью 12.00+/-1 кв.м.

Разрешенное использование участка – под летнее кафе (выносные столики) у стационарного объекта общественного питания с реализацией алкогольной продукции (код – 3.9).

Передача земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи от 06.10.2014г., подписанным сторонами.

В соответствии с п. 3.1 договора, срок аренды устанавливается по 09 октября 2019г. включительно.

Согласно п. 3.3 договора, арендная плата исчисляется за периоды, установленные п. 3.1 договора.

Величина годовой арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 136 888,52 руб.

По условиям п. 3.4 договора, в случае, если арендатор в нарушение условий п. 3.1 договора владеет и пользуется участком после завершения периодов, указанных в п. 3.1 договора, текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн – 18 с учетом п. 3.5 договора.

Арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала (п. 3.7 договора).

В соответствии с п. 3.6 договора, в случае изменения нормативных правовых актов РФ и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисления размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за периоды с 01.07.2015г. по 31.07.2015г., с 01.08.2017г. по 30.09.2017г., с 01.05.2018г. по 30.09.2018г., с 01.05.2019г. по 30.09.2019г., с 01.05.2020г. по 30.09.2020г., с 01.05.2021г. по 30.09.2021г., с 01.05.2022г. по 30.09.2022г., с 01.05.2023г. по 31.05.2023г. в полном объеме не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 400 550 руб. 59 коп.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Частью 5 ст. 4 АПК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора по денежным требованиям, возникающим из договоров, неосновательного обогащения в течение тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования).

Истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Исковое заявление подано в Арбитражный суд города Москвы 03.11.2023 г.,  что подтверждается почтовым штампом на конверте.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период по 30.09.2020г. включительно истек, в связи с чем, заявленные требования в указанной части  в соответствии со ст.ст. 196, 199, 200, 309, 310, 606, 614 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

С учетом истечения срока исковой давности, задолженность за период с 01.05.2021г. по 30.09.2021г., с 01.05.2022г. по 30.09.2022г., с 01.05.2023г. по 31.05.2023г. составляет 159 078 руб. 81 коп.

Доводы отзыва ответчика о том, что договор аренды земельного участка расторгнут и не использовался ООО  "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" после 01.05.2018г., в связи с чем отсутствуют основания для начисления арендных платежей, судом отклонены, поскольку  согласно п. 6.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению Сторон. В случае, если до окончания срока действия Договора ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о прекращении Договора, то Договор считается продленным на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

В соответствии с п. 7.5 договора, в случае, если после окончания действия Договора, стороны не заключили договор на новый срок арендатор обязан освободить или обеспечить освобождение участка от любого имущества, размещенного на участке во время действия договора или предшествующих ему договоров аренды участка.

При прекращении договора по окончании срока его действия либо в связи с его расторжением Арендатор обязан передать Арендодателю по акту приема-передачи участок, свободный от размещенного на участке имущества (п. 7.15 договора).

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Аналогичная позиция взимания арендной платы за фактическое пользование арендуемого имущества после истечения срока договора аренды в размере, определенном договором, изложена в п. 38 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Пунктом 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» установлено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим, договором.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированной в п. 8 Постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

По результатам обращения ответчика к истцу исх. № б/н от 19.04.2018г. соглашение о расторжении договора сторонами не заключено, земельный участок по акту приема-передачи не возвращен.

Иных обращений о прекращении или расторжении договора, заявлений о возврате участка истцу в материалы дела не представлено.

Акт приема-передачи нежилого помещения от 30.06.2018, в рамках договора аренды от 01.01.2017 № М-190/17, заключенного между ООО «Принцесса Диана» и ООО «Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар», свидетельствует лишь об освобождении ответчиком помещения 21Н, расположенного по адресу 

<

...>, литера «А», а не земельного участка, переданного ответчику по договору.

Кроме того, договор аренды № М-190/17 заключен 01.01.2017, то есть после заключения договора аренды земельного участка№ 12/ЗЛ-03420 от 06.10.2014, в связи с чем, освобождение помещения 21Н не может рассматриваться как доказательство освобождения земельного участка.

Таким образом, расчет платы за спорный период обоснованно произведен истцом  по установленной договором ставке арендной платы.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения платежей за указанный истцом период на условиях установленных договором, требование истца о взыскании задолженности в размере 159 078 руб. 81 коп. в соответствии со ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе, неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Пунктом 5.3 договора за несвоевременное внесение арендных платежей предусмотрено начисление пени в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно расчету  истца, неустойка за просрочку оплаты арендной платы за период 11.07.2015г. по 07.06.2023г. составляет 500 885 руб. 13 коп.

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В связи с истечением срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности возникшей до 30.09.2020г., основания для взыскания пени, начисленных на указанную задолженность, также отсутствуют.

Согласно статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Целью введения моратория, предусмотренного статьей 9.1 Закона о банкротстве, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам. Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 9.1 Закона о банкротстве правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, в период действия указанного моратория неустойка не подлежит начислению на платежи, возникшие до введения моратория и за спорный период с учетом пропуска срока исковой давности составляет 113 799 руб. 19 коп.

Обязательства, образовавшиеся после 1 апреля 2022 г., являются текущими платежами и последствия моратория, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 на них не распространяются, в связи с чем пени за период с 1 апреля 2022 г. по 1 октября 2022 г. по неуплаченным текущим обязательствам начисляются истцом правомерно.

Ответчиком заявлено о снижении начисленной истцом пени (неустойки) на основании ст. 333 ГК РФ.

 В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

 В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не находит оснований применения ст. 333 ГК РФ.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств своевременной оплаты арендной платы, а также доказательств отсутствия оснований начисления неустойки в установленном судом размере, заявленное истцом требование о взыскании неустойки в размере 113 799 руб. 19 коп. является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст., 309, 310, 329, 330 ГК РФ.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Претензией от 07.06.2023 г. №ПР-22105/23-0-0 ответчику было предложено устранить допущенные нарушения, оплатив задолженность по арендным платежам и пени либо расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие.

Однако согласие на расторжение договора в установленный в уведомлении срок от ответчика не поступило.

При изложенных обстоятельствах истцом соблюден установленный ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ порядок досрочного расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ о требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пп. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Согласно п. 6.3.3 договора, возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение 3-х месяцев является основанием для досрочного его расторжения.

Судом установлено, что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносились арендные платежи по договору аренды.

Поскольку материалами дела подтвержден факт допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды, суд считает требование истца о досрочном расторжении договора аренды обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлине подлежат распределению в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 10, 11, 12, 196-202, 307, 309, 310, 314, 450, 452, 453, 606, 614, 619 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 69, 75, 110, 123, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 12/ЗЛ-03420 от 06.10.2014г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" (119048, 

<

...>, ПОМ I КОМ 3 ОФ 854, 1 ЭТАЖ, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу КОМИТЕТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (191144, 

<

...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 159 078 руб. 81 коп., пени в размере 113 799 руб. 19 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОФЕ ХАУС. ЭСПРЕССО И КАПУЧИНО БАР" (119048, 

<

...>, ПОМ I КОМ 3 ОФ 854, 1 ЭТАЖ, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 365 руб. 79 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                              Е.В. Коршикова