185/2018-42333(1) 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8826/2018

г. Челябинск

13 июля 2018 года

Дело № А47-10283/2017  

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2018 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2018 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Суспициной Л.А., Пирской О.Н. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1  

А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

Управления имущественных отношений администрации города Бузулука на  

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.05.2018 по делу №  

А47-10283/2017 (судья Лебедянцева А.А.). В заседании приняли участие представители: 

 общества с ограниченной ответственностью «САН» – ФИО2  

(доверенность от 29.09.2017), 

Управления имущественных отношений администрации города Бузулука  

– ФИО3 (распоряжение от 20.10.2015), 

Администрации города Бузулука - ФИО4 (доверенность от  

10.01.2018). 

Общество с ограниченной ответственностью «САН» (далее – ООО  «САН», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к  Управлению имущественных отношений администрации города Бузулука  (далее – Управление, ответчик) с исковым заявлением об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого  помещения, определив условия договора купли-продажи арендуемого  муниципального недвижимого имущества (с условием о рассрочке) нежилого  помещения общей площадью 343,1 кв.м (подвал), расположенного по адресу:  

<

...>, кадастровый номер  56:38:0204007:661, о цене и порядке оплаты путем установления рыночной  стоимости объекта в размере 3 588 983 руб. 05 коп., без НДС 18%,  определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта №  026/17 от 28.07.2017, изложив спорные пункты в редакции истца (с учетом  уточнения исковых требований, т. 4 л.д. 85).  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета  спора, привлечены Администрация города Бузулука, общество с ограниченной  ответственностью «Авангард».  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.05.2018  (резолютивная часть от 20.04.2018) суд урегулировал преддоговорной спор,  определив выкупную стоимость имущества в размере 3 627 000 рублей без  учета НДС.  

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также –  податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит  решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный  акт.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на  несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.  

Полагает, что рыночная стоимость имущества, определенная по  результатам повторной судебной экспертизы оценщиком ФИО5, не  могла быть принята судом в силу несоответствия отчета оценщика требованиям  Федеральных стандартов оценки № 1 и № 3. Оценщиком использована  стоимость объектов-аналогов по состоянию на более позднюю дату, чем дата  оценки, оценщиком снижена арендопригодная площадь помещения, что не  соответствует заданию на оценку и договору аренды, объектом которого  является помещение в полном объеме, оценщиком не обоснована стоимость  аналогичных помещений в микрорайоне, не приложены копии  соответствующих материалов, что не позволяет проверить достоверность  информации, при оценке помещений-аналогов сравнительным подходом не  сделана корректировка на подсобную площадь. Управлением представлены  договоры купли-продажи с ценой, актуальной на дату оценки, однако  оценщиком они не использованы. Оценщиком не была произведена  корректировка на ремонт помещения.  

Апеллянт не согласен с отнесением на Управление расходов на судебную  экспертизу, выполненную экспертом ФИО6, поскольку выводы эксперта не  были положены судом в основу судебного акта и по делу назначена повторная  экспертиза.  

К дате судебного заседания соответствующие требованиям части 2 статьи  262 АПК РФ отзывы на апелляционную жалобу ответчика не представлены.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание  представитель ООО «Авангард» не явился.  

С учетом мнения истца, ответчика и третьего лица и в соответствии со  статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной  инстанции в отсутствие указанного лица.  

В судебном заседании представитель Управления и Администрации  поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ООО  

«САН» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по  основаниям, изложенным в письменных пояснениях.  

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной  экспертизы судом отказано по основаниям, изложенным в мотивировочной  части настоящего постановления.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК  РФ.  

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой  инстанции, 21.06.2017 общество «САН», являясь арендатором муницпального  недвижимого имущества, обратилось с заявлением о выкупе нежилого  помещения площадью 343,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 70).  

12.07.2017 постановлением Администрацией города Бузулука № 1365-п  приняты условия приватизации арендуемого муниципального помещения,  адрес объекта: 

<

...> по  рыночной стоимости, составляющей 6 514 000 руб. (т.1 л.д. 72-73).  

19.07.2017 Управление направило в адрес общества проект договора  купли-продажи № 15 на помещение (т.1 л.д. 9-13).  

Размер рыночной стоимости выкупаемого помещения в сумме 6 514 000  рублей определен на основании отчета № 6392 от 10.03.2017, выполненного  обществом с ограниченной ответственностью «Авангард» (т. 2 л.д. 36).  

01.08.2017 общество направило в адрес Управления протокол  разногласий к проекту договора купли-продажи № 15, которым предложил  установить рыночную выкупную стоимость нежилого помещения в размере 4  235 000 руб. (т.1 л.д. 74-76).  

Рыночная стоимость, предложенная истцом, определена на основании  отчета об оценке от 28.07.2017 № 026/17, выполненном независимым  оценщиком ИП ФИО7 (т. 1 л.д. 81-151).  

Отказ ответчика от подписания протокола разногласий послужил  основанием истца для обращения в арбитражный суд с рассматриваемыми  требованиями.  

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, по делу  была назначена судебная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту  общества с ограниченной ответственностью «Эксперт Плюс» ФИО6.  

Заключением эксперта № 205/17 от 20.11.2017, рыночная стоимость  нежилого помещения общей площадью 343,1 кв.м. (подвал), расположенного  по адресу: Оренбургская область, г. Бузулук, 1 микрорайон, дом 16,  кадастровый номер: 56:38:0204007:661, определена в размере 5 020 000 руб. (т.3  л.д. 3-38).  

10.01.2018 по ходатайству Управления назначена повторная судебная  экспертиза, проведение которой поручено эксперту союза «Торгово- промышленная палата Оренбургской области» ФИО5.  

Согласно заключению эксперта № 092-09-00207 от 16.02.2017, рыночная  стоимость спорного помещения составила 4 280 000 руб. с НДС, 3 627 000 руб.  без НДС (т. 3 л.д. 108-137).  

Определяя спорные условия по цене выкупаемого имущества, суд первой  инстанции принял во внимание рыночную стоимость нежилого помещения,  определенную по результатам повторной судебной экспертизы, выполненной  экспертом ФИО5, посчитав её достоверным доказательством.  

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда,  оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный  апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из оснований,  предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий  граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или  такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского  законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из  договоров и иных сделок.  

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные  акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты  малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении  арендуемого имущества из государственной собственности субъекта  Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются  преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной  его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке,  установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации».  

Материалами дела установлено, что 21.06.2017 общество обратилось с  заявлением о выкупе нежилого помещения площадью 343,1 кв.м,  расположенного по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 70).  

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении  заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении  реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные  органы обязаны:  

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной  стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным  законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в  двухмесячный срок с даты получения заявления;  

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в  двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;  

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого  

имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях  приватизации арендуемого имущества.  

Из материалов настоящего дела следует, что постановлением  Администрацией города Бузулука № 1365-п от 12.07.2017 «Об условиях  приватизации арендуемого муниципального помещения, адрес объекта:  

<

...>» принято решение  о приватизации арендуемого предпринимателем нежилого помещения по цене  приобретения муниципального имущества в размере 6 514 000 руб. (т.1 л.д. 72- 73), которая определена на основании отчета № 6392 от 10.03.2017,  выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Авангард» (т. 1  л.д. 72).  

Из дополнительных пояснений сторон в судебном заседании  апелляционным судом установлено, что ответчиком наличие правовых  оснований для приватизации истцом муниципального имущества в порядке  Федерального закона № 159-ФЗ не оспаривается, поскольку истец является  арендатором помещений с 01.01.2006, что также следует из постановления  Администрацией города Бузулука № 1365-п от 12.07.2017 «Об условиях  приватизации арендуемого муниципального помещения, адрес объекта:  

<

...>» (т. 1 л.д. 72).  

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной  деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или  иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор  подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.  

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О  рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,  произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины  стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу  сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа  управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12  Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является  одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного  доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК  РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по  ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле  лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой  оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).  

При назначении по делу судом первой инстанции судебной экспертизы  определением от 31.10.2017 (т. 1 л.д. 108), а также повторной судебной  экспертизы определением от 10.01.2018 (т. 3 л.д. 72) на разрешение экспертов  не был поставлен вопрос о достоверности отчета об оценке № 6392 от  10.03.2017, выполненного обществом с ограниченной ответственностью  «Авангард», и достоверности величины рыночной стоимости помещений, что  не соответствует указанным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ,  изложенным в Информационном письме № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении  

арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной  независимым оценщиком», требованиям ст. 13 Закона об оценочной  деятельности, а также требованиям Федерального стандарта оценки № 5 «Виды  экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и  порядку его утверждения», утв. Приказом Минэкономразвития РФ от  04.07.2011 № 328.  

Между тем согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие  значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным  судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в  соответствии с подлежащими применению нормами материального права.  

Согласно части 3 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное  применение норм процессуального права является основанием для изменения  или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение  привело или могло привести к принятию неправильного решения.  

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения  арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами,  участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений;  определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и  какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные  правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и  обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск  удовлетворению.  

С учетом изложенного, принимая во внимание существо заявленных  исковых требований, а также требования статей 12, 13 Закона об оценочной  деятельности, исковые требования общества «САН» фактически направлены на  оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта  недвижимости, определенной согласно отчету об оценке № 6392 от 10.03.2017,  выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Авангард».  

При таких обстоятельствах, при рассмотрении настоящего спора  юридически значимым обстоятельством является оценка отчета об оценке №  6392 от 10.03.2017, выполненного обществом с ограниченной  ответственностью «Авангард», на предмет допустимости заключения договора  купли-продажи по цене, определенной независимым оценщиком.  

При этом то обстоятельство, что данный вопрос не был разрешен в  рамках проведенной по делу судебной экспертизы, не может являться  безусловным основанием для отказа в иске, исходя из того, что по смыслу п. 2  Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными  судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым  оценщиком», а также части 5 статьи 71 АПК РФ, судебная экспертиза является  одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими  доказательствами по делу, поскольку никакие доказательства не имеют для  арбитражного суда заранее установленной силы.  

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации, изложенной в постановлении № 7240/12 от 18.10.2012,  оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться  

независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от  субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о  реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ  преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.  

Из материалов дела следует, что с заявлением о реализации  преимущественного права на приватизацию общество «САН» обратилось  22.06.2017 (т. 1 л.д. 70), в то время как рыночная стоимость приватизируемого  имущества определена обществом с ограниченной ответственностью  «Авангард» по состоянию на 10.03.2017 (т. 2 л.д. 36).  

В соответствии с требованиями части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный  суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого  доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь  доказательств в их совокупности.  

По результатам повторной судебной экспертизы экспертом ФИО5, исходя из поставленного судом на разрешение эксперта вопроса,  определена рыночная стоимость выкупаемого помещения по состоянию на  22.06.2017, и согласно заключению эксперта № 092-09-00207 от 16.02.2017,  составила 3 627 000 руб. без НДС (т. 3 л.д. 108-137).  

С учетом изложенного, исходя из совокупности представленных в дело  доказательств, поскольку в материалах дела представлены сведения о рыночной  стоимости выкупаемого помещения, определенной с учетом требований статьи  9 Федерального закона № 159-ФЗ, отчет об оценке № 6392 от 10.03.2017,  выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Авангард», не  может быть признан достоверным доказательством стоимости имущества на  дату обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права  на приватизацию муниципального имущества, и такая стоимость нежилого  помещения не может считаться рекомендуемой для целей совершения сделки  купли-продажи.  

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле,  должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание  своих требований и возражений.  

В нарушение указанной нормы ответчиком не представлены  доказательства иной стоимости приватизируемого нежилого помещения по  состоянию на дату обращения общества «САН» с заявлением о приватизации.  

Критическая оценка ответчиком результатов повторной судебной  экспертизы, выполненной экспертом ФИО5, признается  апелляционным судом необоснованной.  

Доводы апелляционной жалобы о неправильном подборе экспертом  объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода признаются  апелляционной коллегией необоснованными.  

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия  оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1),  утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297  (далее – ФСО № 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по  основным экономическим, материальным, техническим и другим  

характеристикам, определяющим его стоимость.  

Использование объектов-аналогов применяется для оценки объектов  недвижимости в рамках сравнительного подхода, который основан на  получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с  объектами-аналогами.  

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход  рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для  анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом  могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.  

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка  недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития  России от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7) при применении  сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает  следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки  недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество  объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в  качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые  относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с  ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости,  включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов  должно быть единообразным; для выполнения расчетов используются  типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого  объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена  или арендная плата за единицу площади или единицу объема; при применении  метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки  по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия  объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель  корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения  стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу  сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость  объекта.  

Из заключения эксперта ФИО5 (т. 3 л.д. 108, 117 оборот, 119  оборот) следует, что в качестве объектов-аналогов им приняты три торгово- офисных помещения площадью 79, 9 кв.м., 55, 7 кв.м., 114, 6 кв.м.  

Экспертом применены корректировки на условия продажи, учитывая, что  по последнему объекту была указана цена предложения, а не цена сделки (то  есть произведена корректировка на торг); корректировка на этаж  местоположения, учитывая, что последний объект-аналог, в отличие от  оцениваемого объекта, расположен на втором этаже двухэтажного здания, а  также корректировки на площадь (т. 3 л.д. 119 оборот), что соответствует  требованиям ФСО № 7.  

Иные характеристики объектов-аналогов (правовой титул продавца,  местоположение, транспортный и пассажирский трафик, состояние  помещения), как следует из заключения эксперта и не опровергнуто сторонами,  являются идентичными.  

При этом Управлением и Администрацией не представлены  доказательства наличия на дату оценки иных предложений по продаже  объектов-аналогов, учитывая особенности рынка коммерческой недвижимости  города Бузулука и его социально-экономические показатели, отмеченные  экспертом в описательной части заключения (т. 3 л.д. 114).  

По тем же основаниям отклоняются доводы апеллянтов о том, что  оценщиком не обоснована стоимость аналогичных помещений в микрорайоне,  поскольку сведений о наличии таких предложений непосредственно в  микрорайоне месторасположения объекта оценки в материалы дела не  представлено.  

Ссылки апеллянта на то, что определенная экспертом рыночная  стоимость объекта оценки на дату 22.06.2017 не является достоверной,  поскольку оценщиком использована стоимость объектов-аналогов по  состоянию на более позднюю дату, чем дата оценки, признаются  несостоятельными.  

Из заключения эксперта следует, что стоимость объектов-аналогов  определена на дату проведения экспертизы (18.01.2018).  

Вместе с тем, стоимость объекта-аналога № 1 (торгово-офисное  помещение площадью 79, 9 кв.м.) на дату проведения экспертизы составляет  900 000 рублей (т. 3 л.д. 117 оборот).  

Указанный объект также использован в качестве сравнительного  оценщиком ФИО7 в отчете № 026/17, представленном истцом в  обоснование своих требований (т. 1 л.д. 81, 124) и стоимость данного объекта  на дату, сопоставимую с датой оценки (04.07.2017, т. 1 л.д. 124) составляет  также 900 000 рублей.  

Аналогичные сведения следуют из сопоставления стоимости объекта- аналога № 2 (торгово-офисное помещение площадью 55, 7 кв.м.), поскольку как  согласно заключению эксперта ФИО5 (т. 3 л.д. 117 оборот), так и из  согласно отчету оценщика ФИО7 (т. 1 л.д. 125), которым стоимость  объекта-аналога определена на 04.07.2017, стоимость помещения идентична и  составляет 600 000 рублей.  

Определение экспертом стоимости объекта-аналога № 3 (торгово- офисное помещение площадью 114, 6 кв.м.) по состоянию на дату проведения  экспертизы не может являться достаточным основанием для критической  оценки заключения судебной экспертизы, учитывая, что экспертом применены  иные корректировки, определяющие рыночную стоимость помещения, а  ответчиком и третьим лицом не приведено доказательств того, что стоимость  данного помещения по состоянию на 22.07.2018 либо сопоставимую дату  являлась иной.  

Доводы апелляционной жалобы о том, что оценщиком не приложены  копии соответствующих материалов, что не позволяет проверить достоверность  информации по объектам-аналогам, не соответствуют содержанию  анализируемого заключения эксперта ФИО5, поскольку экспертом  приведены источники информации, на основании которых им приведены  

сведения о характеристиках и стоимости объектов-аналогов (т. 3 л.д.  117оборот), что соответствует пункту 25 ФСО № 7.  

Доводы апелляционной жалобы Управления о том, что экспертом  необоснованно снижена арендопригодная площадь помещения, отклоняются.  

Из заключения судебной экспертизы эксперта ФИО5 следует, что  указанное обстоятельство определено им в рамках доходного подхода (т. 3 л.д.  120 оборот).  

Согласно пунктам 15-17 ФСО № 1 доходный подход - совокупность  методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от  использования объекта оценки; доходный подход рекомендуется применять,  когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать  будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также  связанные с объектом оценки расходы; в рамках доходного подхода  применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных  потоков и капитализации дохода.  

В силу пункта 15 ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования  позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта  недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и  продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной  стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора  подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов  недвижимости при применении каждого подхода.  

Таким образом, действующие федеральные стандарты оценки допускают  определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости с позиций её  наиболее прибыльного участия в гражданском обороте, в силу чего, исходя из  целей доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта  оценки экспертом обоснованно определена в качестве арендопригодной  функционально самостоятельная площадь помещений (исключая места общего  пользования – лифты, коридора, технические помещения и пр.), поскольку  именно возможность использования таких помещений в качестве  самостоятельных определяет коммерческую востребованность недвижимости, в  том числе для целей аренды.  

Апелляционный судом не установлено методологических нарушений,  допущенных экспертом при использовании доходного подхода при оценке в  данной части, при том, что выбор подходов для определения оценки является  прерогативой оценщика (п. 9 Федерального стандарта оценки «Определение  кадастровой стоимости (ФСО № 4), утвержденного Приказом  Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, пункт 11 ФСО № 1).  

Апеллянтами также не обоснована необходимость применения  корректировки на подсобную площадь помещения, поскольку доля подсобных  помещений определена для всех анализируемых объектов в размере не более  30%, на что указано в исследовательской части заключения (т. 3 л.д. 119).  

Вопреки доводам апеллянта, не требовалось также применение  корректировки на ремонт помещения, поскольку экспертом определены  

сопоставимые по техническим характеристикам и состоянию помещения  объекты-аналоги (т. 3 л.д. 119оборот-120).  

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не использована  стоимость аналогичных помещений, указанная в представленных Управлением  договорах купли-продажи, отклоняются на основании пункта 13 ФСО № 1 и  пункта 9 ФСО № 4, в силу которых сбор информации по объектам-аналогам  производится оценщиком самостоятельно.  

Таким образом, апеллянтом не приведено достаточных доводов и  обстоятельств, позволяющих апелляционному суду признать недостоверными  выводы по результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом  ФИО5, в силу чего суд первой инстанции обоснованно признал  заключение эксперта по результатам повторной судебной экспертизы  достоверным доказательством для целей определения стоимости объекта  недвижимости по сделке купли-продажи.  

Наряду с изложенным, апелляционный суд отмечает следующее. 

Согласно пункту 5 ФСО № 1 стоимость объекта оценки - это наиболее  вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки.  

В силу требований части 2 статьи 71 АПК РФ оценка представленных в  дело доказательств производится судом, исходя из совокупности.  

Согласно части 4 и части 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство  подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами;  никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее  установленной силы.  

В обоснование рыночной стоимости выкупаемого истцом  муниципального имущества в материалы дела, помимо заключения эксперта  ФИО5, определившего стоимость в размере 3 627 000 рублей,  представлен отчет об оценке рыночной стоимости № 026/17 от 28.07.2017,  выполненный оценщиком ФИО7, согласно которому рыночная  стоимость имущества на дату 22.06.2017 составляет 3 588 983, 05 руб. (без  НДС) (т. 1 л.д. 31).  

На указанной стоимости настаивал истец в уточненном исковом  заявлении от 19.04.2018 (т. 4 л.д. 85), и ответчиком не приведено  содержательных доводов, позволяющих дать критическую оценку указанному  отчету.  

В материалах дела также имеется отчет об оценке рыночной стоимости №  119, выполненный ООО «Эксперт плюс» (оценщик ФИО6), согласно  которому рыночная стоимость по состоянию на сопоставимую дату - 28.07.2017  составляет 4 302 000 рублей без НДС (т. 4 л.д. 12).  

При том, что рыночная стоимость того же объекта, определенная  обществом с ограниченной ответственностью «Авангард», составляет 6 514 000  рублей (5 520 338, 98 рублей без НДС).  

Таким образом, из совокупности представленных в дело доказательств, а  также принимая во внимание, что рыночная стоимость недвижимого  имущества по результатам оценки – это наиболее вероятная его цена,  рекомендуемая для целей оценки (пункт 5 ФСО № 1), апелляционный суд  

полагает, что установленная судом стоимость выкупаемого имущества в  размере 3 627 000 рублей по состоянию на 22.06.2017 может быть определена  для целей совершения сделки купли-продажи муниципального имущества.  

Изложенные обстоятельства явились основанием для отказа судом  апелляционной инстанции в назначении по ходатайству ответчика  дополнительной судебной экспертизы.  

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном исключении из  рыночной стоимости имущества налога на добавленную стоимость,  отклоняются на основании подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской  Федерации  

Выводы суда первой инстанции об отнесении на Управление расходов на  оплату первоначальной судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО6, соответствуют части 1 статьи 110 АПК РФ, соответствующие доводы  апелляционной жалобы подлежат отклонению.  

С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции отмене не  подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом  апелляционной инстанции не установлено.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.05.2018 по делу №  А47-10283/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления  имущественных отношений администрации города Бузулука – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья Г.Н. Богдановская  

Судьи: О.Н.Пирская 

 Л.А.Суспицина