432/2018-32958(2) 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-1022/16

16 апреля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2018 года  Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2018 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Мизяк В.П., судей Гараевой Н.Я., Муриной В.А., при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании: 

от временного управляющего АО «СУ-155» ФИО2 – представитель не явился,  извещен,  

от ФИО3 – лично, паспорт; ФИО4, нотариально заверенная  доверенность № 77 АВ 4345481 от 31.05.2017,  

от Управления Росреесра по Московской области – представитель не явился, извещен, от ПАО «Росбанк» - представитель не явился, извещен; 

от Товарищества на вере (КТ) «СУ- № 155» и Компания» - представитель не явился,  извещен;  

от Министерства строительного комплекса Московской области – представитель не  явился, извещен,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу временного управляющего  АО «СУ-155» ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области  от 15 января 2018 года по делу № А41-1022/16, принятое судьей Торосяном М.Г., по  заявлению ФИО3 о признании право собственности на помещение и  прекращении данного права в отношении должника,  

УСТАНОВИЛ:

определением суда от 18 марта 2016 года в отношении акционерного общества  «Строительное управление № 155» (далее - АО «СУ-155») введена процедура  банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден член СРО ААУ  ЕВРОСИБ ФИО2, кроме того в отношении должника  применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального  закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127 - ФЗ (далее  - закон о банкротстве), к участию в деле привлечен уполномоченный орган  Министерство строительного комплекса Московской области.  

Указанные сведения в установленном порядке опубликованы в газете  «Коммерсантъ» № 56 от 02 апреля 2016 года, а также в Едином федеральном реестре  сведений о банкротстве.  

В Арбитражный суд Московской области 13 июня 2017 года поступило заявление  ФИО3 о признании за ней права собственности в отношении  недвижимого имущества - помещения № 150, расположенной в жилом доме по адресу:  

<

...>, и прекращении данного права за  АО «СУ- 155».  

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 января 2018 года  заявление ФИО3 удовлетворено в полном объеме:  

- прекращено право собственности АО «СУ-155» в отношении пом. № 150,  расположенной по адресу: 

<

...>.  

- признано право собственности на пом. № 150, расположенное по адресу:  

<

...>, за ФИО5.  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, временный управляющий АО  «СУ-155» ФИО2 (далее – ФИО2, временный  управляющий) обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции, принять  новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления о признании права  собственности.  

Законность и обоснованность обжалуемого определения суда первой инстанции  проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 226,  228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156  процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей иных лиц,  участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного  заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте  суда www.10aas.arbitr.ru. и сайте http://kad.arbitr.ru.  

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда поступил отзыв  ФИО3 на апелляционную жалобу, который приобщен апелляционным судом к  материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.  

В судебном заседании апелляционного суда представитель ФИО3  возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый  судебный акт без изменения.  

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела  доказательства, заслушав участников процесса, изучив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для  отмены или изменения обжалуемого судебного акта на основании следующего.  

Как следует из материалов дела, 03 марта 2008 года Товариществом на вере  (Коммандитное товарищество) «СУ- № 155» и Компания», являющегося поверенным  (по договору поручения № 208177/603010 от 03 марта.2008 года) и действующее от  имени доверителя Закрытое акционерное общество «Строительное управление № 155»  (Продавец), и гражданкой ФИО3 (Покупатель) был заключен  предварительный договор № 408177/803010-С (далее - предварительный договор), в  соответствии с которым продавец принял решение продать, а покупатель принял  решение купить в будущем 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу:  Московская область, г. Серпухов, ул. Оборонная (4-ех сек.), секции 1, этаж 7, № ппЗ,  тип справа, проектной площадью 51, 48 кв.м. (далее - квартира).  

В соответствии с п. 2.7. предварительного договора предварительная стоимость  квартиры составляет сумму 1 853 280,00 руб.  

В тот же день, между покупателем и продавцом заключен договор купли-продажи  векселя № 208177/303011 от 03марта 2008 года. Согласно договору, номинал векселя  составляет сумму 1 853 280,00 руб.  

14 марта 2008 года ФИО3 приобрела вексель на сумму 1 853 280, 00  руб., полностью оплатив указанную сумму. Денежные обязательства перед продавцом  погашены покупателем, в том числе за счет кредитных средств по кредитному договору   № 

<

***> от 06 марта 2008 года с АКБ «РОСБАНК» в размере 1 853  280, 00 руб., что подтверждается платежным поручением № 1 от 06 марта 2008 года.  

Согласно условиям кредитного договора ФИО3 предоставлен кредит в  размере 65 450 долларов США на срок до 14 апреля 2011 года, под 12 % годовых. 09  июня 2010 года сторонами кредитного договора заключено дополнительное соглашение   № 1, продлевающее срок возврата кредита до 15 апреля 2023 года.  

06 марта 2008 года ФИО3 и банком заключено соглашение №  972508JD3D20140010C0/38 от 06 марта 2008 года, согласно которому в обеспечение  надлежащего исполнения кредитных обязательств заемщика перед кредитором,  вытекающих из кредитного договора, передается по акту приема-передачи в заклад  простой безпроцентный вексель, номиналом 1 853 280, 00, со сроком платежа по  предъявлении, но не ранее 30 декабря 2009 года.  

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении  заявленного требования о признании права собственности на спорную квартиру за  ФИО3 по следующим основаниям.  

Согласно пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ  дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты  вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении  застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур,  применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с  соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и  рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам,  

в том числе, требование о признании наличия или отсутствия права собственности или  иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе  объектов незавершенного строительства.  

Согласно пункту 8 статьи 201.11. Закона о банкротстве в случае, если  застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на  ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником  строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом  подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения,  арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о  признании права собственности участника строительства на жилое помещение в  порядке, установленном ст. 201.8 Закона о банкротстве.  

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого  строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы  Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о  долевом строительстве).  

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона о долевом строительстве его действие  распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств  участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных  домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых  получены после его вступления в силу - начиная с 01 апреля 2005 года.  

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов  недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат  государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты. 

Поскольку, предварительный договор не подлежит регистрации и не  зарегистрирован в соответствии с пунктом 3 статьи 4, статьи 17 Закона о долевом  строительстве, то, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, предварительный договор,  уступка требования и перевод долга по которому были совершены 12 октября 2009 года,  является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.  

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О  некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу  недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что если  сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в  соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им  условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано  или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает  обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить  цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны  квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием  о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат  разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе  с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся  в пунктах 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54.  

Из разъяснений, содержащихся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного  Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в  судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав», также следует, что с иском о признании права собственности  вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его  владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным  субъектом. В силу пункта 59 указанного Постановления, если иное не предусмотрено  законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления  истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Признание права  является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя  собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований  возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ для возникновения права на вновь  созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов:  предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения  на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и  

других норм, установленных действующим законодательством при возведении объекта,  что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Указанный документ  в материалы дела представлен.  

Как следует из материалов дела, заявленное ФИО3 требование о  признании за ней права собственности на жилое помещение основано на  предварительном договоре. Из условий договора следует, что данная сделка направлена  на приобретение спорного недвижимого имущества.  

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заключенный  договор является не предварительном, а договором купли-продажи будущей  недвижимой вещи с условием о предварительной оплаты.  

В материалы дела представлены доказательства того, что вексельное  обязательство является способом оплаты по договору приобретения квартиры в  будущем и денежная сумма в оплату векселя была направлена именно на  финансирование строительства оспариваемой квартиры. Указанное обстоятельство  подтверждено третьим лицом ПАО «РОСБАНК» в письменном отзыве, где указано, что  заключенное 06 марта 2008 года ПАО «РОСБАНК», ФИО3 и Товарищество на  вере (Коммандитное товарищество) «СУ- № 155» и Компания» трехстороннее  соглашение об обеспечении кредитных обязательств, подтверждает, что действие  предварительного договора обусловлено выполнением покупателем квартиры условий  кредитного договора, обязательства по которому обеспечены залогом векселя  Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ- № 155» и Компания»,  оплаченного ФИО3 с использованием кредитных средств. При этом,  указанный вексель к оплате не предъявлялся.  

Таким образом, действительная воля сторон при заключении договора купли- продажи векселя направлена на обеспечение оплаты квартиры по договору купли- продажи, который стороны предварительного договора обязались заключить в будущем  (пункт 3 соглашения). Истинная воля и интерес ФИО3 в данной сделке была  направлена на получение в собственность квартиры, а единственной целью  Товарищества на вере (Коммандитное товарищества) «СУ- № 155» и Компания» было  получение инвестиционных средств, необходимых для строительства квартиры. Истец  указал, что приобретение векселя было вызвано не стремлением извлечь прибыль или  

получить какую-либо иную материальную выгоду из вексельных отношений, а  предложенным застройщиком способом оплаты квартиры.  

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства,  суд первой инстанции правомерно признал обоснованными заявленные участником  строительства доводы о том, что указанное вексельное обязательство является  способом оплаты по договору приобретения квартиры, а денежная сумма в оплату  векселя была направлена именно на финансирование строительства оспариваемой  квартиры, ввиду следующего.  

Фактически приобретение заявителем квартиры осуществлялось по схеме  застройщика, согласно которой его аффилированное лицо выдавало вексель, а должник  получил деньги, в обход действующего законодательства РФ, привлекая денежные  средства физических лиц по предварительным договорам с обязательством  приобретения ценных бумаг, подлежащих использованию впоследствии в качестве  средств платежа по основному договору купли- продажи, который в данном деле так и  не был заключен между сторонами, квартира не передана по вине должника, а заявитель  понес расходы на приобретение векселя, срок предъявления к оплате которого на  момент рассмотрения дела истек.  

Указанное позволило застройщику злоупотреблять своими правами, в нужный  момент, привлекая финансирование, а впоследствии отказываясь исполнять принятые  на себя обязательства по оформлению основного договора с покупателем на куплю- продажу спорной квартиры. В совокупности с предварительным договором, договор  купли-продажи векселей имел целью прикрыть привлечение денежных средств  заявителя для участия в долевом строительстве жилого дома.  

Судом первой инстанции также правомерно отклонен довод временного  управляющего должника, о том, что у ФИО3 не имеется оснований для  возникновения права собственности на квартиру. Согласно выписке их ЕГРП право  собственности Продавца было зарегистрировано 29.07.2009 г. за № 50-50-62/022/2009-  378 на основании следующего.  

В материалы дела не представлено доказательств того, что АО «СУ-155»  обращалось к заявителю с предложением заключить основной договор купли-продажи  квартиры и произвести его оплату, а заявитель уклонялся от передачи векселя. Свои  

обязательства по договору купли-продажи векселя Погребняк О.И. исполнила в полном  объеме, от заключения основного договора не отказывалась.  

Настоящее время покупатель лишен возможности зарегистрировать право  собственности на квартиру в связи с тем, что у нее отсутствуют документы,  необходимые для государственной регистрации права собственности, при этом,  квартира фактически передана покупателю, и покупатель использует квартиру по  назначению.  

Таким образом, указанное обстоятельство, возникло в связи с использованием  недобросовестным застройщиком неправомерной схемы привлечения денежных  средств в строительство, а вексельная схема привлечения денежных средств в  строительство, является схемой застройщика АО «СУ-155» - основного застройщика  группы компаний и(или) действовавших в его интересах третьих лиц, являющихся  аффилированными лицами должника.  

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, АО «СУ-155» является одним из  учредителей и единственным полным товарищем Товарищества на вере (Коммандитное  товарищество» «СУ- № 155» и Компания». При этом, доля АО «СУ-155» в складочном  капитале Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ- № 155» и  Компания» превышает 50 %. Кроме того, ФИО6, являвшийся одновременно  генеральным директором и лицом, исполняющим функции единоличного  исполнительного органа АО «СУ-155», также являлся руководителем Товарищества на  вере «(Коммандитное товарищество) «СУ- № 155» и Компания».  

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворной сделкой является  сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, к сделке, которую стороны  действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к  ней правила.  

При этом, указанная схема привлечения денежных средств через продажу  участникам строительства векселей коммандитного товарищества неоднократно  использовалась должником, также по большинству аналогичных требований  рассмотренных судом каких-либо возражений, касающихся оплаты жилого помещения,  ни управляющим, ни самим должником заявлено не было.  

Кроме того, фактически квартира была осмотрена заявителем и принята в  пользование, в ней произведен ремонт, квартира доведена до пригодного к  проживанию состояния, к заявителю перешло бремя содержания квартиры, в том числе  оплата коммунальных услуг, расходы по содержанию, ремонту, эксплуатации и общего  имущества жилого дома соразмерно доле квартиры. Так, 24 мая 2010 года Поребняк  О.И. был получен смотровой ордер, разрешение на производство работ по доведению  квартиры до состояния, пригодного для проживания. Общество с ограниченной  ответственностью «ЕДС Серпухов+» с 21 мая 2017 года на основании договора  управления многоквартирным домом, заключенного с Погребняк О.И., оказывает ей  услуги по эксплуатации, техническому обслуживанию и оказанию коммунальных услуг  на Объекте, в том числе в отношении квартиры № 150 заявителя. Спорная квартира 22  мая 2017 года передана заявителю, о чем между Погребняк О.И. и ООО «ЕДС  Серпухов+» подписан Акт приема-передачи ключей от квартиры. Оснований для  критической оценки представленных доказательств не установлено.  

Таким образом, спорная квартира фактически перешла к заявителю, находится в  фактическом владении заявителя на законных основаниях, заявитель фактически  проживает в ней, несет риск ее случайной гибели или случайного повреждения,  оплачивает соответствующие коммунальные услуги и несет бремя по содержанию  имущества.  

При этом, вексельное обязательство является способом оплаты. Вексель  находится в залоге у банка, в случае реализации своего права как залогодержателя банк  вправе предъявить вексель к оплате для получения всей суммы векселя.  

Допустимых доказательств, опровергающих вышеуказанные обстоятельства,  представителями временного управляющего, третьего лица, участвующих в деле лиц, в  соответствии со ст. 65 АПК РФ не представлено.  

Статьей 10 ГК РФ закреплено, что не допускаются действия граждан и  юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред  другому лицу, а также злоупотребление, правом в иных формах. В случаях, когда закон  ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права  разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников  гражданских правоотношений предполагаются.  

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные  обстоятельства по делу, апелляционный суд соглашается с выводом арбитражного суда  Московской области о том, что заявленное требование о признании права  собственности на спорную квартиру за Погребняк О.И. подлежит удовлетворению.  

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание  зарегистрированного права на недвижимое имущество, осуществляется путем  предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее  - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о  наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате  имущества во владение его собственника, о применении последствий  недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон  сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.  

Таким образом, судебный акт по настоящему делу является основанием для  внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с  ним соответствующей записи о прекращении права должника на спорную квартиру и  признании данного права за ФИО3.  

Обращаясь в апелляционный суд, заявитель апелляционной жалобы указывает,  что обжалуемый судебный акт вынесен с нарушением норм материального права в  связи, с чем подлежит отмене.  

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что заявитель в подтверждение  оплаты квартиры указывает договор купли-продажи векселя № 208177/303011 от  03.03.2008 г. (далее «Договор»), а также акт приёма-передачи векселя между  Товариществом на вере (КТ) «СУ-155 и компания» и ФИО3 Однако в  материалах дела отсутствует подтверждение предъявления векселя к платежу.  

Апелляционным судом указанный довод отклоняется, поскольку из  представленных в материалы дела доказательств следует, что действительная воля  сторон при заключении договора купли-продажи векселя была направлена на  

обеспечение оплаты квартиры по основному договору, в соответствии с условиями  предварительного договора. Покупатель полностью исполнил обязательство по оплате  предварительной стоимости квартиры, однако основной договор по продаже квартиры  с покупателем заключен не был.  

Таким образом, Покупатель полностью исполнил обязательство по оплате  стоимости квартиры, дом, в котором находится Квартира, введен в эксплуатацию и ему  присвоен почтовый адрес: 

<

...>,  квартира создана в натуре, пригодна для использования по назначению, ключи от  Квартиры № 150 переданы истцу, квартира фактически используется истцом, который  оплачивает коммунальные услуги, что подтверждается актом према - передачи ключей  от помещения от 22 мая 2017 года, договором на оказание услуг по содержанию  многоквартирного дома от 22 мая 2017 года. При этом, истец лишен права  зарегистрировать в установленном порядке право собственности в связи с тем, что в  нарушение условий предварительного договора, основной договор купли-продажи  квартиры не заключен, квартира по акту приема-передачи заявителю не передана.  

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по  предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о  передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на  условиях, предусмотренных предварительным договором.  

В силу статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается  во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное  значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем  сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила,  содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание  договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели  договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства,  включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику,  установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота,  последующее поведение сторон.  

С учетом разъяснений пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11  июля 2011 года о том, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как  

предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на  предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества,  которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный  договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения  основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её  часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей  недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Соответственно, между  истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.  

Таким образом, истинная воля и интерес истца, в частности, в данной сделке  были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью  ответчика было получение от Заявителя инвестиционных средств, необходимых для  строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал  исключительно на эти цели. То есть, и воля, и интерес обеих сторон были  удовлетворены в полном объеме.  

С учетом существа совершенной сделки, на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ к  данным правоотношениям применимы правила и условия, относящиеся к основному  договору купли-продажи, а не к предварительному договору, поскольку именно  основной договор купли-продажи стороны имели в виду и фактически исполняли.  

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и  принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами  передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено  законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю  считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания  сторонами соответствующего документа о передаче.  

В соответствии с пунктами 1-2 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую  вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных  правовых актов, приобретается этим лицом на основании договора купли-продажи,  мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии со  статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь  создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,  возникает с момента такой регистрации.  

Таким образом, суд первой инстанции исследовав материалы дела, правильно  установил, что вексельное обязательство является способом оплаты по договору  приобретения квартиры, а денежная сумма в оплату векселя была направлена на  финансирование строительства оспариваемой квартиры. Кроме этого установлено, что  право собственности АО «СУ-155» на квартиру было зарегистрировано 29 июля 2009  года, при этом должник не обращался к заявителю с требованием заключить договор  купли-продажи квартиры. При этом оплата векселя осуществлена Погребняк О. И.  полностью, что подтверждается платежным поручением, представленным в материалы  дела.  

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции не учел,  что векселедателем по договору является другое юридическое лицо. В качестве  обоснования данного довода заявитель указывает, что согласно пункту 1.1 договора  векселедателем является Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ- 155» и Компания» (далее «Товарищество»), в то время как предварительный договор  был заключен с ЗАО «СУ-155». Суд не выявил взаимосвязь векселя Товарищества и  оплаты по предварительному договору.  

Апелляционный суд данный довод апелляционной жалобы отклоняет, поскольку  в материалы дела представлены доказательства того, что вексельное обязательство  является способом оплаты по договору приобретения квартиры в будущем и денежная  сумма в оплату векселя была направлена именно на финансирование строительства  оспариваемой квартиры. Указанное обстоятельство подтверждено третьим лицом ПАО  «РОСБАНК» в письменном отзыве, где указано, что заключенное 06 марта 2008 года  ПАО «РОСБАНК», ФИО3 и Товарищество на вере (Коммандитное  товарищество) «СУ- № 155» и Компания» трехстороннее соглашение об обеспечении  кредитных обязательств, подтверждает, что действие предварительного договора  обусловлено выполнением покупателем квартиры условий кредитного договора,  обязательства по которому обеспечены залогом векселя Товарищества на вере  (Коммандитное товарищество) «СУ- № 155» и Компания», оплаченного ФИО3  с использованием кредитных средств. При этом, указанный вексель к оплате не  предъявлялся.  

Суд первой инстанции правомерно установил, что обстоятельство,  недобросовестным застройщиком использовалась неправомерная схема привлечения  денежных средств в строительство, а вексельная схема привлечения денежных средств  в строительство, является схемой застройщика АО «СУ-155» - основного застройщика  группы компаний и(или) действовавших в его интересах третьих лиц, являющихся  аффилированными лицами должника.  

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, АО «СУ-155» является одним из  учредителей и единственным полным товарищем Товарищества на вере (Коммандитное  товарищество» «СУ- № 155» и Компания». При этом, доля АО «СУ-155» в складочном  капитале Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ- № 155» и  Компания» превышает 50 %. Кроме того, ФИО6, являвшийся одновременно  генеральным директором и лицом, исполняющим функции единоличного  исполнительного органа АО «СУ-155», также являлся руководителем Товарищества на  вере «(Коммандитное товарищество) «СУ- № 155» и Компания».  

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворной сделкой является  сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, к сделке, которую стороны  действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к  ней правила. При этом, указанная схема привлечения денежных средств через продажу  участникам строительства векселей коммандитного товарищества неоднократно  использовалась должником, также по большинству аналогичных требований  рассмотренных судом каких-либо возражений, касающихся оплаты жилого помещения,  ни управляющим, ни самим должником заявлено не было.  

Более того, судом первой инстанции правомерно установлено, что фактически  приобретение заявителем квартиры осуществлялось по схеме застройщика, согласно  которой его аффилированное лицо выдавало вексель, а должник получил деньги, в  обход действующего законодательства РФ, привлекая денежные средства физических  лиц по предварительным договорам с обязательством приобретения ценных бумаг,  подлежащих использованию впоследствии в качестве средств платежа по основному  договору купли- продажи, который в данном деле так и не был заключен между  сторонами, квартира не передана по вине должника, а заявитель понес расходы на  

приобретение векселя, срок предъявления к оплате которого на момент рассмотрения  дела истек.  

Указанное позволило застройщику злоупотреблять своими правами, в нужный  момент, привлекая финансирование, а впоследствии отказываясь исполнять принятые  на себя обязательства по оформлению основного договора с покупателем на куплю- продажу спорной квартиры. В совокупности с предварительным договором, договор  купли-продажи векселей имел целью прикрыть привлечение денежных средств  заявителя для участия в долевом строительстве жилого дома.  

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что дело  рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и  процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права  соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам,  в связи с чем, правовых оснований для отмены обжалуемого определения и  удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.  

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального  права, которые явились бы основанием для отмены судебного акта на основании статьи  270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным  судом не установлено.  

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, статьей 271, пунктом 1 части 4 статьи 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 15 января 2018 года по  делу № А41-1022/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный  суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок  со дня его принятия.  

Председательствующий судья В.П. Мизяк Судьи Н.Я. Гараева 

В.А. Мурина