ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-40545/2018 

 

Москва                                                                                Дело № А40-16806/13 

27 августа 2018 года 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2018 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  А.С. Маслова,

судей П.А. Порывкина и М.С. Сафроновой

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционную жалобу ООО «УК «Инвестиции управление активами» на определение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2018 по делу № А40-16806/13, вынесенное судьей А.А. Архиповым в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)  ОАО «Юргон»,

об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника;

 

лица, участвующие в деле, не явились, извещены. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2017 должник ООО «Юргон» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2. 

В Арбитражный суд города Москвы 17.04.2018 поступило заявление конкурсного управляющего ООО «Юргон» ФИО2 о разрешении разногласий.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2018 утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника в редакции, представленной конкурсным управляющим.

Не согласившись с вынесенным судом первой инстанции определением, ООО «УК «Инвестиции управление активами» обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Из материалов дела следует, что в конкурсную массу ООО «Юргон» включено следующее имущество: 

- помещения в нежилом здании 1-го этажа №1-25, 2-го этажа №4-9, 3-го этажа №1-26, 4-го этажа №1-19, площадь 3985,3 кв. м, адрес: 

<

...>,

 - помещение в нежилом здании №1-3, площадь: 138 кв. м., адрес: 

<

...>, 

- помещение в нежилом здании №26-60, площадь: 2173,7 кв. м., адрес: 

<

...>, 

- земельный участок, площадь: 5197 кв. м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер 50:29:0071301:252.

Помещения, перечисленные выше, находятся в залоге у ООО «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» (правопреемник ООО КБ «Юниастурм банк», который на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 26.04.2017 является конкурсным кредитором должника, земельный участок залогом не обременен)

Конкурсным управляющим проведена оценка имущества ООО «Юргон», согласно которой рыночная стоимость помещений установлена в размере 51 680 000 руб., земельного участка в размере 22 300 000 руб.

Собранием кредиторов ООО «Юргон» и залоговым кредитором ООО «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» 11.08.2017 было утверждено Положение о порядке сроках и условиях продажи имущества ООО «Юргон», в соответствии с которым помещения и земельный участок подлежали продаже единым лотом, начальная цена лота составляла 73 980 000 руб. с понижением цены на повторных торгах на 10%, т.е. цена на повторных торгах составила 66 582 000 руб. Денежные средства от реализации имущества единым лотом должны были распределяться пропорционально рыночной цене и направляться на погашение требований кредиторов в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Первые и повторные торги были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок, правом оставить предмет залога за собой ООО «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» не воспользовалось.

В адрес конкурсного управляющего от ООО «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» поступило заявление о внесении изменений в порядок продажи имущества ООО «Юргон», залоговым кредитором предложено реализовывать на торгах посредством публичного предложения помещения и земельный участок разными лотами, установить начальную цену равной цене по отдельным лотам (помещения и земля) на повторных торгах, т.е. установить начальную цену помещений равную 46 512 000 руб., земельного участка 20 535 120 руб.

В связи с поступлением заявления от ООО «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» о внесении изменения в порядок продажи, конкурсным управляющим инициировано собрание кредиторов ООО «Юргон», поскольку внесенные изменения непосредственно влияют на порядок продажи земельного участка, а порядок продажи земельного участка определяется собранием кредиторов ООО «Юргон»

Собрание кредиторов ООО «Юргон» от 27.03.2018 признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума. 

Поскольку конкурсный управляющий считает невозможным реализацию помещений и земельного участка не в составе единого лота, он обратился с рассматриваемым заявлением о разрешении разногласий и утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Суд первой инстанции, утверждая положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ОАО «Юргон», находящегося в залоге у ООО «Управляющая компания «Инвестиции управление активами» в редакции конкурсного управляющего, исходил из того, что его положения отвечают принципу разумности, законности и не могут привести к нарушению прав залоговых кредиторов.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данной позицией суда первой инстанции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

Как указал суд первой инстанции, из данных кадастрового паспорта земельного участка следует, что все входящие в состав конкурсной массы помещения расположены в производственном здании, находящемся на земельном участке 5197 кв. м. по адресу 

<

...>. 

При этом, земельный участок принадлежит ООО «Юргон» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АДМ №432582 от 06.12.2012.

Таким образом, разрешенным назначением земельного участка и целью его формирования явилась оформление прав и эксплуатация помещений должника выше поименованных выше, при этом, должник является собственником как объекта недвижимости, так и земельного участка.

Целью любой процедуры банкротства является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов, при этом, действия конкурсного управляющего должны быть разумны и направлены в интересах должника и кредиторов. При этом, помимо специальных норм законодательства о несостоятельности (банкротстве), суд, кредиторы и управляющий должны руководствоваться требованиями закона, применимыми к отношениям, возникающих в ходе банкротства должника

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. 

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, разделение продаваемых помещений и земельного участка на два лота противоречит существу нормативного регулирования.

Кроме того, разделение продаваемых помещений и земельного участка на два лота может причинить ущерб интересам кредиторов, чьи требования не обеспечены залогом. 

Так, в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок не может быть продан отдельно от здания, поэтому двух различных покупателей в отношении помещений и участка существовать не может.

Если же покупателем будет приобретён лот с помещениями и при этом он откажется от приобретения земельного участка, то конкурсный управляющий и конкурсные кредиторы не смогут в дальнейшем извлечь какой либо выгоды от нахождения участка в собственности должника, поскольку в указанной статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, при разделении земельного участка и помещений на два лота может сложиться ситуация, когда покупатель помещений откажется от приобретения земельного участка и потребует в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации передать ему права владения в отношении земельного участка безвозмездно, что противоречит целям и задачам конкурсного производства.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно утвердил предложенное конкурсным управляющим должника положение об утверждении порядка, сроках и условиях продажи имущества должника ООО «Юргон», согласно которому помещения и земельный участок подлежат выставлению на торги единым лотом.

Доводы апелляционной жалобы ООО «УК «Инвестиции управление активами» отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку позиция залогового кредитора противоречит цели обеспечения и соблюдения разумного баланса имущественных интересов кредиторов должника.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на иные судебные акты, не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку указанные приняты они по спорам с другими фактическими обстоятельствами и не имеют преюдициального значения для настоящего обособленного спора. 

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Руководствуясь статьями 266 – 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2018 по делу № А40?16806/13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «УК «Инвестиции управление активами»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                 А.С. Маслов

Судьи:                                                                                                                      М.С. Сафронова

П.А. Порывкин