АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-1195/2017

г. Тверь

13 июня 2017 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Карсаковой И.В.,  при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, при участии: от заявителя (истца) - ФИО2, от заинтересованного лица (ответчика) - ФИО3, рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) закрытого акционерного общества Управляющая компания «РВМ Капитал» (г. Москва) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (г. Тверь) о признании незаконным отказа  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, 

У С Т А Н О В И Л:

закрытое акционерное общество Управляющая компания «РВМ Капитал» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Росреестра по Тверской области (далее - ответчик, управление) о признании незаконным отказа управления, выраженного в отказе в государственной регистрации договора аренды № 08/16 от 01.08.2016 (далее - договор) незаконным, обязании управления произвести государственную регистрацию договора.

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объёме, представил письменные возражения на отзыв ответчика, дополнительные документы.

Ответчик просил суд об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, указанным в отзыве, представил дополнительные документы. Пояснил, что заявитель, являясь участником долевой собственности в отношении помещения с № 69:10:0000025:1414 (1/2 доля) согласие на распоряжение нежилым помещением от другого участника долевой собственности на государственную регистрацию не представил.

Как следует из материалов дела, заявитель в рамках осуществления доверительного управления вверенного ему имущества 01 августа 2016 года заключил договор согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату, а арендатор обязуется принять у арендатора во временное владение и пользование объекты недвижимости на срок 3 года.

02 ноября 2016 года общество обратилось в управление с заявлением о проведении государственной регистрации договора с приложением необходимых документов в отношении следующих объектов недвижимости: 

кадастровый № 69:10:0000025:1373, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 73,6 кв.м, этаж 2, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, в районе 

<

...>, пом. 21;

кадастровый № 69:10:0000025:1414, помещение, назначение: нежилое, площадь 6033,12 кв.м из 9492,6 кв.м., этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...>, пом. 1;

кадастровый № 69:10:0000025:1415, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 18,5 кв.м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...>, пом. 3;

кадастровый № 69:10:0000025:1409, нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 789,6 кв. м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...>, пом. 4;

кадастровый № 69:10:0000025:1423, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 13,2 кв.м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...>, пом. 5;

кадастровый № 69:10:0000025:1398, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3,2 кв.м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...>. пом. 14;

кадастровый № 69:10:0000025:1422, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 17,7 кв.м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...>, пом. 13;

кадастровый № 69:10:0000025:1397, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 4,3 кв.м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, д. Садыково, д. 2Б, пом.15;

кадастровый № 69:10:0000025:1406, помещение, назначение: нежилое, общаяплощадь 2,7 кв.м, этаж 1, адрес: Тверская область. Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...>, пом. 16;

кадастровый № 69:10:0000025:1420, помещение, назначение: нежилое общая площадь 7 кв.м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, в районе 

<

...>. пом. 17;

кадастровый № 69:10:0000025:1405, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 25,7 кв. м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район; Бурашевское сельское поселение, д. Садыково, д. 2Б, пом. 28;

кадастровый № 69:10:0000025:1404, помещение, назначение: нежилое, общая площадь 81,4 кв.м, этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...> (далее - объекты недвижимости, далее - договор).

Уведомлением от 17.11.2016 управление приостановило проведение государственной регистрации договора на срок до 16.12.2016 в соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

14.12.2016 заявителем представлены в управление дополнительные документы, в том числе информационное письмо (исх. 877/11/РВМ-Л от 13.12.2016). 

Вместе с тем, управление сообщением (исх. 1008/70559-16 от 21.12.2016) уведомило заявителя о принятии решения об отказе в государственной регистрации договора (далее - решение).

Основанием принятия оспариваемого решения послужила ссылка управления на положения части 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению управления, исходя из условий договора, в аренду передается помещение площадью 6 033, 12 кв.м. с кадастровым номером 69:10:0000025:1414. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанное помещение имеет общую площадь 9 492, 60 кв.м. (1 этаж). Соответственно фактически подлежала передаче в аренду часть указанного выше нежилого помещения.

С учётом требований части 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. 

В этой связи и исходя из позиции  управления, в нарушение положений пункта 10 части 1 статьи  20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителем не представлены документы - кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, необходимые для проведения государственной регистрации договора аренды. 

По мнению заявителя у управления отсутствовали основания для принятия обжалуемого решения в силу предоставления обществом необходимых документов для проведения государственной регистрации договора, в том числе согласования в договоре графического и текстуального описания части нежилого помещения передаваемого в аренду, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

При принятии обжалуемого решения суд руководствовался следующим. 

Как установлено частью 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемое действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенного следует, что ненормативный правовой акт или действие (бездействие) государственных органов могут быть признаны арбитражным судом незаконными при наличии в совокупности следующих условий: несоответствия такого действия (бездействия) или акта требованиям действующего законодательства Российской Федерации и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Относительно принятия управлением оспариваемого решения по основанию, предусмотренному пунктом 10 части 1 статьи 20 Закона о регистрации, суд, исследовав документы, представленные в материалы дела, пришёл к следующему.

На основании положений статьи 13 Закона о регистрации при проведении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Исходя из пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенного установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащее передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с положениями статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.  Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На государственную регистрацию заявителем представлен договор, исходя из условий которого, передаче в аренду подлежат арендуемые помещения, расположенные в здании расположенном по адресу: Тверская область, Калининский район, Бурашевское поселение, 

<

...> и 2Б.

Перечень, план расположения, площадь и характеристики арендуемых помещений согласованы и отражены сторонами в приложении № 1 к договору.

Объект недвижимости, передаваемый в пользование, обозначен в указанном приложении как помещение с кадастровым номером 69:10:0000025:1414, назначение нежилое, площадь 6033, 12 кв.м., этаж 1, адрес: Тверская область, Калининский район, Бурашевское сельское поселение, 

<

...>.

Пункт 3 части 1 статьи 22, статья 44 Федерального закона от 24.07.2007 №  221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает учет в Государственном кадастре недвижимости части здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 9 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре)  в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком государственного кадастрового учета.

Таким образом, перед тем как регистрировать ограничение (обременение) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в государственный кадастр недвижимости, поскольку в соответствии с пунктом 1.2 статьи 20 Закона о регистрации не допускается осуществление государственной регистрации (в том числе права) аренды на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре.

Согласно пункту 1.2. статьи 20 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей в период принятия оспариваемого решения) не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется уполномоченными органами (организациями) в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).

Исходя из положений названных норм, неизолированная часть помещения может быть объектом аренды в случае, если в договоре содержатся данные, позволяющие точно ее индивидуализировать, а также, если в отношении неё произведён кадастровый учёт и данные сведения отражены в кадастровом паспорте. 

Доказательств представления обществом в управление документов в соблюдение указанных выше норм федерального законодательства в деле не имеется. 

Из представленного на государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (приложение № 1) следует, что стороны оговорили  выделенными границами часть, подлежащую передаче в аренду помещения с кадастровым номером 69:10:0000025:1414.

Вместе с тем, ни на момент обращения в управление, ни на момент рассмотрения настоящего дела заявителем документов подтверждающих проведение государственного учёта части нежилого помещения передаваемого в аренду не представлено. Исходя из пояснений заявителя соответствующий учёт части нежилого помещения с кадастровым номером 69:10:0000025:1414, площадью 6033, 12 кв.м. не производился.

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Представитель управления в дополнение к позиции, приведенной в отзыве, указал на отсутствие в пакете документов, представленном на государственную регистрацию заявителем, согласия на распоряжение нежилым помещением от участника долевой собственности. Суд, исследовав представленные в материалы дела документы, пришел к следующему.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

По смыслу положений пункта 1 статьи 244 ГК имущество, находящееся в общей собственности, - это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц (но не в собственности одного лица), соответственно, лицо, приобретающее все доли в праве общей долевой собственности на вещь, не может являться участником долевой собственности - быть сособственником по отношению к самому себе.

Однако, в процессе рассмотрения дела, довод о возникновении в отношении передаваемого по договору имущества общей долевой собственности не нашел своего документального подтверждения. Доказательств определенно указывающих на необходимость представления указанного выше согласия ответчик в материалы дела не представил. 

В этой связи довод приведенный управлением отклоняется судом. 

В соответствии с положениями части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По мнению суда, ответчиком представлены доказательства подтверждающие обоснованность принятого решения, а также на отсутствие в рамках принятия ответчиком оспариваемого решения нарушений требований норм действующего законодательства регулирующего правоотношения в сфере государственной регистрации прав. 

По общим правилам статьи 65 АПК РФ на заявителя возлагается обязанность доказывания нарушения его прав и законных интересов оспариваемыми ненормативными актами осуществляющих публичные полномочия органов, должностных лиц.

Из доказательств, представленных заявителем в материалы дела не представляется возможным установить каким образом нарушаются права и законные интересы заявителя принятым ответчиком решением в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

При указанных обстоятельствах заявленные по настоящему делу требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины остаются на заявителе. 

Руководствуясь статьями  110, 123, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Тверской области,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества Управляющая компания «РВМ Капитал», отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины оставить на заявителе.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

Судья              И.В. Карсакова