ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-9268/2017

24 октября 2017 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  24 октября 2017 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бодунковой С.А.

судей  Зориной О.В., Шаровой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12767/2017) Комитета по управлению имуществом Администрации города Тобольска на решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 августа 2017 года по делу № А70-9268/2017 (судья Щанкина А.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис-север» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом Администрации города Тобольска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании отказа недействительным, об обязании предоставить преимущественное право выкупа и заключить договор купли-продажи,

ООО «Жилсервис-север» - не явились, извещены, 

Комитету по управлению имуществом администрации города Тобольска- не явились, извещены,  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис-север» (далее – истец, общество, ООО «Жилсервис-север») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Комитету по управлению имуществом администрации города Тобольска (далее – заинтересованное лицо, комитет, ответчик) о признании отказа недействительным, об обязании предоставить преимущественное право выкупа и заключить договор купли-продажи.

Требования заявителя со ссылками на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный Закон № 159-ФЗ) мотивированы тем, что истец обладает преимущественным правом на приобретение спорного нежилого помещения в собственность, поскольку непрерывно пользуется спорным имуществом более чем в течении 2-х лет.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 14 августа 2017 года по делу № А70-9268/2017 исковые требования удовлетворены. Признан необоснованным отказ от 20.06.2017 № 01-26/1270 Комитета в реализации преимущественного права ООО «Жилсервис-север» на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Суд обязал Комитет предоставить ООО «Жилсервис-север» преимущественное право выкупа и заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>. С Комитета в пользу ООО «Жилсервис-север» взыскано 3 000 руб. государственной пошлины. ООО «Жилсервис-север» возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 9 000 руб.   

Возражая против принятого судом первой инстанции решения от 14.08.2017, Комитет просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции неверно указано, что истец фактически пользовался спорным помещением в период с 27.11.2013 по 24.04.2014, поскольку 26.11.2013 срок действия договора аренды № 452 от 28.11.2012 истек, были прекращены все обязательства сторон по нему, в тот же день истец освободил занимаемое помещение и передал его собственнику по акту приема-передачи; судом первой инстанции неверно сделан вывод о том, что 5 586 руб. 58 коп. – арендная плата, которая является оплатой за пользование муниципальным имуществом за период с 27.11.2013 по 24.02.2014; вывод суда первой инстанции в части пользования помещением в период действия договора хранения (в отсутствие у хранителя права пользоваться переданным ему на хранение имуществом, установленного пунктом 2.2 договора хранения от 31.12.2013) и воспрепятствованию истцу в реализации преимущественного права выкупа не соответствует фактическим обстоятельствам дела; между договорами аренды № 452 от 28.11.2012 и № 90 от 25.02.2014 имеется перерыв в пользовании и владении с 27.11.2013 по 24.02.2014; из документов, представленных в материалы дела следует, что истец не владел и не пользовался спорным помещением с 27.11.2013 по 24.02.2014, поэтому оснований для рассмотрения указанного промежутка времени как непрерывного – нет. 

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО «Жилсервис-север» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. 

От ООО «Жилсервис-север» поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителя.

На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счёл возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.05.2017 общество, ссылаясь на положения Федерального Закона № 159-ФЗ, обратилось в адрес комитета с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения, общей площадью 152,2 кв. м, расположенного на первом этаже девятиэтажного панельного жилого дома по адресу: 

<

...> (далее – помещение).

Комитет письмом от 20.06.2017 № 01-26/1270 отказал обществу, указав, что в период с 27.11.2013 по 24.02.2014 спорное нежилое помещение не использовалось обществом на правах аренды. По состоянию на 01.07.2015 указанный объект находился в непрерывном пользовании по договору аренды менее двух лет (1 год 4 месяца 4 дня), в связи с чем у заявителя отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.  

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, общество указало, что между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) 28.11.2012 был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 452 (далее – договор № 452), в соответствии с условиями которого, заявителю предоставлено в аренду спорное нежилое помещение для использования под офис жилищно-эксплуатационной конторы сроком с 28.11.2012 по 26.11.2013.

По акту приема-передачи от 28.11.2012 нежилое помещение передано в аренду обществу.

В дальнейшем, истец, до окончания срока действия договора, 21.10.2013 обратился в адрес комитета с заявлением о продлении срока действия договора или заключения договора аренды на новый срок, мотивированном намерением использовать имущество (нежилое помещение по адресу 

<

...>, микрорайон дом № 6) под офис жилищно-эксплуатационной конторы.

Однако на период с 01.01.2014 по 31.03.2014 вместо договора аренды, на основании приказа комитета от 31.12.2013 № 925, был заключен договор хранения муниципального имущества от 31.12.2013.

Как пояснил истец, правовая цель заключения данного договора была именно в получении помещения в пользование для размещения в нем управляющей компании с целью обслуживания жильцов многоквартирного дома.

В дальнейшем между сторонами были заключены договоры аренды от 25.02.2014 № 90, от 24.02.2015 № 230, от 20.02.2016 № 32, от 13.05.2016 № 70, от 12.05.2017 № 58 со сроками действия начиная с 25.02.2014 по 09.05.2018.

Считая отказ в реализации преимущественного права на выкуп муниципального имущества, выраженный в письме комитета от 20.06.2017 № 01-26/1270, мотивированном тем, что имущество находилось в непрерывном пользовании по договору аренды менее двух лет, незаконным и необоснованным, поскольку по состоянию на 01.07.2015 помещение находилось во временном пользовании у общества непрерывно в течение двух и более двух лет, в спорный период с 27.11.2013 по 24.02.2014 продолжало занимать арендуемое помещение на законных основаниях, со стороны комитета отсутствовали возражения по использованию имущества, а также со стороны ответчика не заявлялось уведомлений о выселении, заявитель обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в решении выводами, считает, что иск подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия государственного или муниципального органа недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

При этом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, установлены Федеральным Законом № 159-ФЗ.

Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1); в качестве дополнительной гарантии, предоставляемой субъектам малого и среднего предпринимательства, Закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; при этом одним из условий реализации субъектами малого и среднего предпринимательства такого преимущественного права является нахождение арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3). Цель названного Закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-0-0, от 16.02.2012 № 260-О-О).

При получении заявления уполномоченные органы согласно части 3 статьи 9 Федерального Закона № 159-ФЗ обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статье 3 Федерального Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального Закона № 159-ФЗ).   

В силу названных норм администрация обязана при поступлении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества рассмотреть его по существу и принять одно из предусмотренных законом решений: либо подготовить проект договора купли-продажи, либо принять решение об отказе в приобретении арендуемого имущества.

При этом в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. 

В настоящем случае имущество находилось в аренде у истца с 28.11.2012, причиной отказа в удовлетворении заявления ООО «Жилсервис-Север», явилось утверждение уполномоченного органа о том, что период временного владения и (или) временного пользования спорным имуществом истцом до даты, указанной в Федеральном законе № 159-ФЗ, составил менее двух лет. В частности в период с 27.11.2013 по 24.04.2014 спорное нежилое помещение не являлось предметом аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, за месяц до окончания действия договора аренды от 28.11.2012, а именно – 21.10.2013 арендатор (ООО «ООО «Жилсервис-Север», действуя разумно и добросовестно, направило в адрес комитета заявление от 21.10.2013, в котором определенно и не двусмысленно просило заключить новый договор аренды спорного помещения для использования под офис жилищно-эксплуатационной конторы на 2014 год.

В ответ на указанное заявление по инициативе комитет, между истцом и ответчиком был заключен договор хранения от 31.12.2013 сроком с 01.01.2014 по 31.03.2014, то есть фактически на три месяца.

Согласно условий договора, хранитель (ООО «Жилсервис-Север») обязуется безвозмездно хранить муниципальное имущество, переданное поклажедателем  (комитет), расположенное по адресу: 

<

...>, микрорайон № 6, и возвратить имущество в сохранности. Хранитель не вправе передать имущество, сдавать залог, аренду, продавать или иным образом отчуждать имущество, передавать имущество третьим лицам  

Согласно пункта 2.2 договора, хранитель не имеет права пользоваться переданным ему на хранение имуществом. Поклажедатель вправе в любое время расторгнуть договор без объяснения причин и без имущественных последствий для себя (пункт 5.1 договора).

Согласно акта приема-передачи муниципального имущества от 31.12.2013 осуществлена передача указанного выше муниципального имущества.

Однако как следует из документов, представленных ООО «Жилсервис-север»,  в период действия договора хранения истец осуществлял основную деятельность в данном помещении (оказание услуг жильцам дома), 

ООО «Жилсервис-север» заявлено о притворном характере сделки по договору хранения, поскольку истинной целью сторон являлась передача имущества в пользование ООО «Жилсервис-север», именно вследствие этого условия договора были согласованы как безвозмездные для комитета, общество осуществляло внесение арендной платы с указанием на ее уплату за 4 квартал 2013, 1 квартал 2014 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ в редакции на дату совершения сделки притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. По смыслу названной нормы в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. Поэтому последствием недействительности притворной сделки является применение правил о сделке, которую стороны имели в виду, то есть применение действительной воли сторон.

Ссылаясь на притворный характер сделки, ООО «Жилсервис-север» указало, что фактически общество осуществляло свою хозяйственную деятельность в спорном помещении, внесло арендную плату, несло бремя содержания данного помещения (что по безвозмездному договору хранения представляется неразумным). Истец указал, что его последовательные действия указывают на то, что он фактически беспрерывно занимал спорное нежилое помещение, его воля прежде всего была направлена на использование помещения в хозяйственной деятельности, что между сторонами существовали арендные правоотношения; акты приема-передачи подписывались формально, в иные помещения истец не переезжал, спорное помещение не освобождал, фактически истец занимал весь исследуемый  период нежилое помещение, осуществлял свою деятельность по прямому назначению – управление многоквартирным домом.

Данные доводы Комитетом не опровергнуты. Ссылка ответчика, что переплата арендных платежей была зачтена по другому договору обоснованно отклонена судом первой инстанции исходя из того, что данная переплата была зачтена в счет арендной платы на следующий договор аренды № 90 от 25.02.2014 (последующий за договором хранения), однако арендные платежи в спорный период были в распоряжении ответчика, а зачисление переплаты на договор аренды № 90 от 25.02.2014 было произведено только 03.04.2014.

Доводы ответчика о безвозмездности использования помещения в спорный период с 01.01.2014 по 31.03.2014 обоснованно не имеют существенного значения исходя из диспозиции подпункта 1 части 3 Федерального Закона №159 от 22.07.2008.

Таким образом суд апелляционной инстанции считает возможным констатировать, что договор хранения муниципального имущества от 31.12.2013 фактически прикрывал сделку по передаче имущества в пользование истцу. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Таким образом, принимая во внимание установленную совокупность доказательств, представленных истцом в материалы дела, свидетельствующих о том, что в спорный период им фактически осуществлялась деятельность по использованию спорного помещения, общество соответствует требованиям статьи 3 Федерального Закона № 159-ФЗ.

В силу обстоятельств, изложенных выше ссылка комитета в оспариваемом отказе на отсутствие нахождения недвижимого имущества у общества в аренде в период с 27.11.2013 по 24.02.2014 не является безусловным основанием для вынесения такого отказа, поскольку фактически материалы дела не содержат доказательств выбытия спорного имущества  из владения ООО «Жилсервис-север», более того представлены доказательства его фактического использования в указанный период времени, равно как в предшествующие и последующие периоды времени.

При этом, абзацем 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Поскольку между сторонами сложись фактически арендные правоотношения в период до 27.11.2013, после указанной даты между сторонами был заключен договор хранения, а в период с 24.02.2014 по настоящее время спорное помещений также было передано по договору аренды. Заключение договора хранения по инициативе ответчика при наличии ходатайства ООО «Жилсервис-север» о заключении договора аренды данного нежилого помещения, принимая во внимание все последующие действия ответчика, направленные на предоставление истцу в аренду спорного помещения начиная с 2014 года, свидетельствует о создании ситуации, направленной на воспрепятствование истцу реализации права преимущественного права приобретения спорного помещения, в связи с чем к доводам ответчика в данной части подлежит применению правило «эстоппель» (venire contra factum proprium).

Суд вправе признать право арендатора (субъекта малого, среднего предпринимательства) на приобретение имущества в собственность, если арендодатель действовал исключительно с целью воспрепятствовать реализации этого права, что соответствует правовым позициям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014), определение Верховного Суда РФ от 07.10.2014 по делу № 305-ЭС14-101, А41-46038/13, определение Верховного Суда РФ от 07.10.2014 по делу № 305-ЭС14-93, А41-13301/12, постановление Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 № 337/11 по делу № А41-33084/09.

Учитывая непрерывный характер использования имущества ООО «Жилсервис-север»,  оформление отношений посредством заключения договора хранения исключительно по инициативе комитета, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что факт не соответствия общества условиям статьи 3 Федерального Закона № 159-ФЗ в части срока  пользования арендуемым им имуществом не подтвержден, в связи с чем по данному основанию  отказ комитета в реализации заявителем преимущественного права является необоснованным.

Иных  оснований для отказа в реализации заявителем преимущественного права, ответчик не указал. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика отклоняются, поскольку противоречат материалам дела и по существу направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов.

Суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит.

В связи с указанным суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованном удовлетворении заявленных требований в виде восстановления нарушенных прав заявителя и обязания Комитета выполнить необходимые действия, предусмотренные статьей 9 Федерального Закона № 159-ФЗ, направленные на реализацию обществом преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения путем обязания Комитета предоставить ООО «Жилсервис-Север» преимущественное право выкупа и заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>.  

Суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при разрешении спора нарушений норм процессуального закона.

 Принятое по делу решение суда не подлежит отмене или изменению, апелляционная жалоба ответчика оставлена без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 августа 2017 года по делу № А70-9268/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

С.А. Бодункова

Судьи

 

О.В. Зорина

Н.А. Шарова