ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-3250/2024

Дело № А41-9495/23

13 марта 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 марта 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  13 марта 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Игнахиной М.В.

судей  Беспалова М.Б., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Арт Групп» – представитель ФИО2 по доверенности от 25.01.2024 №50 АВ 0579046, диплом, паспорт;

от комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области – представитель ФИО3 по доверенности от 11.06.2021 №12-19/15, диплом, паспорт;

от администрации городского округа Домодедово Московской области – представитель ФИО3 по доверенности от 09.06.2021 №3-35/89, диплом, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2023 года по делу №А41-9495/23 по иску ООО «Арт Групп» к комитету по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Арт Групп" (далее - ООО "Арт Групп", общество, истец)  обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к  комитету по управлению имуществом  администрации городского округа Домодедово Московской области (далее -  комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой  платежа – нежилого  помещения площадью 272,6 кв.м., расположенного  по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, Каширское 

<

...> (с учетом уточнения  исковых требований в порядке  статьи 49 АПК РФ том 3 л.д.134-139).

Определением  Арбитражного   суда Московской области от  9.02.2023 к участию в деле в качестве  третьего  лица, не заявляющего   самостоятельных  требований относительно  предмета спора, привлечена администрация городского округа Домодедово Московской области (том 1 л.д.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от   21 декабря 2023 года по делу №А41-9495/23 судом  урегулированы  разногласия, возникшие при заключении  договора. Согласно   пункту 3.1 договора  цена продажи  имущества равна  его рыночной стоимости  в размере 28 103 000 руб. без  учета НДС.  Пункт 1 приложения №1 к договору «цена  продажи имущества составляет 28 103 000 руб. без учета НДС». Пункт 3 приложения №1  к договору  «плата вносится  ежемесячно, безналичным  порядком. Датой уплаты считается  дата  поступления денежных средств на расчетный  счет продавца-залогодержателя». В пункте 4 приложения №1 к договору  согласован  график  платежей  (том 5 л.д.22-27).

Не согласившись с указанным судебным актом   комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, принять   спорные    пункты в редакции  комитета.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 – 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель   комитета и администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить.

Представитель  общества  возражал против удовлетворения  апелляционной  жалобы, просил решение оставить  без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу   об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела 05.08.2019 между  обществом  (арендатор) и  комитет (арендодатель) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества №10-КИ, по условиям которого в аренду передано нежилое помещение с кадастровым номером 50:28:0010567:1649 площадью 272,6 кв.м., по адресу: Российская Федерация, Московская область, городской округ Домодедово, 

<

...> (т.1, л.д. 151-159).

ООО "Арт Групп", включенное в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, 06.07.2022 обратилось в администрацию городского округа Домодедово Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в рассрочку-период рассрочки пять лет с момента заключения договора купли-продажи (т.1, л.д.9).

По результатам рассмотрения заявления, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово Московской области в соответствии с постановлением главы администрации городского округа Домодедово Московской области от 29.11.2022 №3700 (т.1, л.д. 18) сопроводительным письмом от 30.11.2022г. №2-12/130 (т.1, л.д.10) направил обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа №7-НП/22 от 30.11.2022 (т.1, л.д. 11-16).

Общество, рассмотрев направленный проект договора купли-продажи, выразил несогласие с пунктами данного договора в части  стоимости имущества в размере 45 240 000 руб., установленной в отчете №С-2210-4 от 11.10.2022.

Поскольку  стороны не пришли  к соглашению  относительно спорных пунктов договора, общество обратилось  в арбитражный суд  с требованием об урегулировании  разногласий, возникших при заключении договора.

Исследовав доводы сторон во взаимосвязи с подлежащими  применению нормами  действующего  законодательства, суд первой инстанции  пришел к выводу  об удовлетворении заявленных требований с учетом результатов представленного  экспертного заключения.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены  судебного акта и  удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона согласно пункту 1 статьи 445  ГК РФ должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства на основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд в соответствии с частями 1 и 2 статьи 82  АПК ПФ назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Ввиду наличия разногласий между сторонами относительно выкупной цены арендованного имущества, определением Арбитражного   суда Московской области от  21.06.2023 по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Экспертиза и право» ФИО4

В материалы дела представлено заключение эксперта №А41-9495/23 от 21.07.2023, согласно выводам которого  рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 06.07.2022 составила 30 890 040 руб. с учетом НДС (т.3, л.д. 109). 

Изучив содержание  данного  экспертного заключения с  учетом письменных пояснений  эксперта,  рыночная цена спорного объекта недвижимости без учета НДС составила 25 741 700 руб. 

Оценив указанное выше экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в связи с чем определением Арбитражного суда Московской области от 23.10.2023 назначил повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Паритет-Оценка" ФИО5.

По итогам проведения  судебной экспертизы в материалы дела  поступило экспертное заключение №11/23-49 от 27.11.2023; согласно выводу эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 06.07.2022 составила: - 33 723 000 руб. с учетом НДС (стр. 69 заключения); - 28 103 000 руб. без учета НДС (стр. 69 заключения).

Изучив и исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение, суд первой инстанции  обоснованно признал его относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Экспертное заключение отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86  АПК РФ сведения, основанные на материалах дела. Экспертное заключение является обоснованным, в достаточной степени мотивированным. Заключение соответствует положениям действующего законодательства о судебно-экспертной деятельности. Заявление ответчика о необходимости признания экспертного заключения неотносимым и недопустимым доказательством по делу является необоснованным и не может быть принято судом во внимание.

Оценив доводы заявителя жалобы и представленные им доказательства, суд  апелляционной инстанции  приходит к выводу о том, что представленное заключение является достоверным доказательством.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Подбор и анализ объектов-аналогов осуществлены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, оценены судом как обоснованные.

Суд первой инстанции учел, что доводы   комитета относительно несогласия с выводами эксперта не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения, не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования.

Также при оценке экспертного заключения судом приняты во внимание иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив по правилам статьи 71  АПК РФ представленное в материалы дела заключение эксперта в совокупности с иными доказательствами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ.

С ходатайством о назначении  повторной экспертизы   комитет  не обращалась ни в суде первой инстанции, ни в суде  апелляционной инстанции.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, а  спорные  пункты договора подлежат изложению в следующей редакции: цена продажи объекта составляет   28 103 000 руб. 

Согласно п. 1.2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Суд апелляционной инстанции полагает, что принятый  судом пункт  4 графика платежей  приложения №1 к договору соотносится с положениями норм действующего законодательства.

При этом условия пункта 3.1 договора, пунктов 1, 3, 4 приложения № 1 к договору  не ущемляют прав ответчика, в связи с чем, является  обоснованным  вывод суда первой инстанции о принятии   данных пунктов в изложенной редакции.

Ссылка заявителя  апелляционной  жалобы на  избрание  истцом  ненадлежащего  способа защиты нарушенного  права, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как не нашла своего подтверждения. Требования истца в заявленной им формулировке не противоречат закону, направлены на защиту и восстановление нарушенных прав и охраняемых законом интересов истца  с учетом положений ГК РФ и Закона №159-ФЗ. 

Суд апелляционной инстанции  приходит к выводу об избрании обществом с учетом существа спора избран надлежащий способа защиты нарушенного права, влекущего восстановление нарушенного права.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным в ней доводам не имеется.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Нарушений, либо неправильного применения судом первой инстанции норм процессуального права, которые привели или могли привести к вынесению неправильного решения, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2023 года по делу №А41-9495/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления  в полном объеме.

 

Председательствующий судья

 

М.В. Игнахина

 

 

Судьи:

 

М.Б. Беспалов

 

Л.Н. Иванова