АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, (42622) 3-82-40

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1256/2021

г. Биробиджан

21 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2021 года. Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2021 года.

 

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Нехамкиной А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Девятковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Главная деловая компания "Новый союз" (с. Степное Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 8 955 041 рубля 60 копеек задолженности по арендной плате за 2020 год, из которой: 4 321 927 рублей 64 копейки – по договору аренды земельного участка № 47 от 04.07.2013; 17 866 рублей 52 копейки – по договору аренды земельного участка № 78 от 21.08.2014; 1 989 167 рублей 57 копеек – по договору аренды земельного участка № 46 от 04.07.2013; 2 462 450 рублей 70 копеек – по договору аренды земельного участка № 45 от 04.07.2013; 68 278 рублей 81 копейка – по договору аренды земельного участка № 36 от 23.04.2019; 95 350 рублей 36 копеек – по договору аренды земельного участка № 41 от 06.05.2019,

о расторжении договоров аренды земельных участков № 47 от 04.07.2013, № 78 от 21.08.2014, № 46 от 04.07.2013, № 45 от 04.07.2013, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019 и обязании возвратить по актам приема-сдачи земельные участки,

при участии представителя ответчика Зубка М.Е. (на основании доверенности от 19.07.2021),

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Главная деловая компания "Новый союз" (далее – Общество) о взыскании 8 955 041 рубля 60 копеек задолженности по арендной плате за 2020 год, о расторжении договоров аренды земельных участков № 47 от 04.07.2013, № 78 от 21.08.2014, № 46 от 04.07.2013, № 45 от 04.07.2013, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019 и обязании возвратить по актам приема-сдачи земельные участки.

            Ответчик в письменном отзыве на иск требования Комитета не признал в полном объеме.

            Истец 16.12.2021 представил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Суд, в порядке части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика в судебном заседании (в режиме онлайн с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел») исковые требования не признал. 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании участника процесса, суд установил следующее. 

Как видно из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков № 47 от 04.07.2013, № 78 от 21.08.2014, № 46 от 04.07.2013, № 45 от 04.07.2013, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019  

По условиям договоров № 45 от 04.07.2013, № 46 от 04.07.2013, № 47 от 04.07.2013 арендодатель предоставил арендатору во временное пользование, сроком на 15 лет, земельные участки из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», для производства сельскохозяйственной продукции.

По условиям договора № 78 от 21.08.2014 арендодатель предоставил арендатору во временное пользование, сроком на 10 лет, земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», муниципальная собственность на который не разграничена, для размещения и эксплуатации сельскохозяйственной базы.

По условиям договоров № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019 арендодатель предоставил арендатору во временное пользование, сроком на 5 лет, земельные участки из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур.

Срок действия условий договоров № 45 от 04.07.2013, № 46 от 04.07.2013, № 47 от 04.07.2013 определяется с 04.07.2013 по 03.07.2028, договора № 78 от 21.08.2014 – с 21.08.2014 по 20.08.2024, договора № 36 от 23.04.2019 – с 23.04.2019 по 22.04.2024, договора № 41 от 06.05.2019 – с 06.05.2019 по 05.05.2024 (пункты 1.2 договоров). 

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи (Приложения № 2 к договорам). 

Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке.  

Расчет арендной платы приведен в Приложении № 1 к договорам, порядок расчетов согласован сторонами в разделе 2 договоров.

Ввиду неисполнения обязанности по внесению арендной платы у ответчика перед истцом образовалась задолженность. 

15.03.2021 Комитет направил Обществу претензию от 12.03.2021 № 649 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в тридцатидневный срок с момента получения претензии, прибыть в Комитет для подписания соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков и возвратить Комитету земельные участки по акту приема-сдачи.   

Непринятие ответчиком мер по оплате задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные отношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации, параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики применения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Существенные условия договоров аренды земельных участков сторонами согласованы, договоры подписаны уполномоченными представителями арендодателя и арендатора, соответствуют требованиям закона. Требования, предусмотренные пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ, соблюдены. Следовательно, основания для признания договоров незаключенными или недействительными, отсутствуют.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество в отзыве на иск указало, что в связи с признанием недействующим нормативного правового акта, на основании которого производился расчет арендной платы, она подлежит перерасчету в соответствии с ранее действующим нормативным правовым актом. Кроме того, в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков по решениям комиссии, размер арендной платы подлежит перерасчету исходя из кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии.

Расчет арендной платы за 2020 год произведен истцом в соответствии с постановлением Правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 № 491-пп, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (Порядок № 491-пп).

В соответствии с данным Порядком размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = Спм * К * S,

где: А - арендная плата;

Спм - ставка арендной платы (руб.);

К - размер коэффициента учитывающего виды разрешенного использования, осуществляемые на земельном участке;

S - площадь земельного участка.

В Приложении № 1 к Порядку № 491-пп установлены ставки арендной платы (Спм) за земельные участки с видом разрешенного использования "Растениеводство" (код 1.1) и "Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур" (код 1.1.1) на территории Ленинского района в размере 4,72 руб.

Решением суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу № 3а-54/2020, оставленным без изменения апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 26.05.2021, признаны недействующими ставки арендной платы (Спм) за земельные участки на территории Ленинского района в размере 4,72 руб. (коды 1.1 «Растениеводство» и 1.1.1 «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур») в Приложении № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 № 491-пп.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, согласно которому признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 06.12.2017 № 37-п и постановлении от 06.07.2018 № 29-п, последствием признания судом нормативно-правового акта недействующим является его исключение из актов правового регулирования, и вне зависимости от того, что компетентным судом в рамках административного судопроизводства был установлен момент, с которого не подлежал применению нормативный акт, арбитражный суд, установив несоответствие такого нормативного акта, определяющего размер регулируемой платы, акту, имеющему большую юридическую силу, вправе не применять его с момента принятия.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорными земельными участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение положений пункта, признанного несоответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, является неправомерным.

Ранее действующим нормативным правовым актом, регулирующим аналогичные правоотношения, является Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Закон ЕАО № 747-ОЗ).

Названным законом установлена следующая формула для расчета арендной платы за земельные участки: 

A = V x K, где: 

A – арендная плата за земельный участок (рублей в год); 

V – кадастровая стоимость земельного участка (рублей); 

K – коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке (далее – коэффициент).

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Еврейской автономной области 09.08.2021 приняты решения №№ 84-115 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетами ООО "Бизнес аудит оценка".

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ), кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, датой начала применения новой кадастровой стоимости является 01.01.2020.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков ответчиком произведен расчет арендной платы за 2020 год, согласно которому размер арендной платы по договору от 04.07.2013 № 45 составил 269 543 рубля 44 копейки, по договору от 04.07.2013 № 46 – 222 118 рублей 48 копеек, по договору от 04.07.2013 № 47 – 473 084 рубля 52 копейки. 

Расчет арендной платы, произведенный ответчиком, судом проверен и признан арифметически верным.

15.11.2021 ответчиком представлены в суд платежные поручения № 112 от 12.11.2021 на сумму 400 000 рублей, № 114 от 15.11.2021 на сумму 74 000 рублей, № 115 на сумму 270 000 рублей, № 116 от 15.11.2021 на сумму 223 000 рублей, подтверждающие внесение Обществом арендной платы по договорам от 04.07.2013 №№ 45, 46, 47.

Таким образом, учитывая подлежащий применению к настоящему спору расчет арендной платы за пользование земельными участками, задолженность арендатора по договорам от 04.07.2013 №№ 45, 46, 47 фактически отсутствует.

Вместе с тем, доказательства оплаты задолженности по договорам № 78 от 21.08.2014 в размере 17 866 рублей 52 копеек, № 36 от 23.04.2019 в размере 68 278 рублей 81 копейки, № 41 от 06.05.2019 в размере 95 350 рублей 36 копеек ответчиком в суд не представлены. 

Факт наличия указанной задолженности, а также её размер ответчиком не оспорены.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 181 495 рублей 69 копеек задолженности по арендной плате за 2020 год (в том числе: 17 866 рублей 52 копейки – по договору № 78 от 21.08.2014; 68 278 рублей 81 копейка – по договору № 36 от 23.04.2019; 95 350 рублей 36 копеек – по договору № 41 от 06.05.2019) обоснованно и  подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)  существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как видно из материалов дела, ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договорами срока платежа не внес арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Установленный законодательством претензионный порядок расторжения договора истцом соблюден.      

Исходя из вышеизложенного, требование истца о расторжении договоров аренды земельных участков № 78 от 21.08.2014, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019 полежит удовлетворению на основании статьи 619 ГК РФ.    

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку требование истца о расторжении договоров аренды земельных участков № 78 от 21.08.2014, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019 удовлетворено, требование об обязании ответчика возвратить по актам приема-сдачи земельного участка по указанным договорам также подлежит удовлетворению.

В остальной части исковые требования Комитета суд признает необоснованными и удовлетворению не подлежащими. 

Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) освобожден от уплаты государственной пошлины.

 В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ установлено, что при подаче исковых заявлений, содержащих одновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

  В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, размер государственной пошлины составляет 6000 рублей.

Таким образом, с ответчика в федеральный бюджет надлежит взыскать 8000 рублей государственной пошлины за рассмотрение настоящего иска.

            Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главная деловая компания "Новый союз" в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области 181 495 рублей 69 копеек задолженности по арендной плате за 2020 год, из которой: 17 866 рублей 52 копейки – по договору аренды земельного участка № 78 от 21.08.2014; 68 278 рублей 81 копейка – по договору аренды земельного участка № 36 от 23.04.2019; 95 350 рублей 36 копеек – по договору аренды земельного участка № 41 от 06.05.2019.

Расторгнуть договоры аренды земельных участков № 78 от 21.08.2014, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019, заключенные с обществом с ограниченной ответственностью "Главная деловая компания "Новый союз".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Главная деловая компания "Новый союз" возвратить комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области земельные участки по актам приема-сдачи земельных участков.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Главная деловая компания "Новый союз" в доход федерального бюджета 8000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

 

Судья 

А.А. Нехамкина