ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-6017/2022

23 апреля 2023 года

г. Санкт-Петербург

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего  Горбатовской О.В.

судей  Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-2757/2023) акционерного общества «Нефтеперевалочная база «Причальное» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 22.12.2022 по делу №А42-6017/2022 (судья                       Муратшаев Д.В.), принятое 

по иску акционерного общества «Нефтеперевалочная база «Причальное» 

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия

 об установлении размера арендной платы,

при участии:  

от истца: не явился (извещен);

от ответчика: не явился (извещен);

установил:

акционерное общество "Нефтеперевалочная база "Причальное" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации,  к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – ответчик, Управление) об установлении размера арендной платы в соответствии с отчетом размере 915 420 руб. 80 коп. ежегодно из учета рыночной стоимости объекта оценки 9 089 000 руб.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 22.12.2022 удовлетворены исковые требования Общества; установлен размер арендной платы земельного участка под кадастровым номером 51:01:0201001:21 площадью 86 558 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., МО г.п. 

<

...> на период с 01.01.2021 по 04.12.2030 в размере                  915 420 руб. 80 коп. ежегодно из учета рыночной стоимости 9 089 000 руб.; взыскано с Управления в пользу  Общества судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 

На указанное решение Учреждение подана апелляционная жалоба, в которой ее податель просит решение суда от 22.12.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых  требований и об  удовлетворении   встречного  иска.

Податель жалобы указывает, что Федеральный стандарт оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» утвержденный приказом Минэкономразвития  России от 20.05.2015 №297,  Федеральный стандарт оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» утвержденный приказом Минэкономразвития  России от 20.05.2015 №298, указные в перечне использованной литература в заключение эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э  утратили свою силу до начала проведения экспертизы, а также в ходе проведения экспертизы экспертом не учитывался федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку утверждения», утвержденный приказом  Минэнргоразвития  России от 04.07.20211 №328,  федеральный стандарт оценки  «Оценка недвижимости», утвержденный приказом  Минэкономразвития  России от 25.09.2014 №611. По мнению ответчика, в заключение эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э информация  в отношении аналога №1 представлена только в виде архива объявления, без представления  графических сведений в отношении земельного участка, сведений  публичной кадастровой карты, в связи,  с чем достоверность информации по данному аналогу, в том числе его местоположения, вида разреженного использования, вызывает сомнение. Податель жалобы ссылается на то, что в заключение эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э отсутствует информация по анализу рынка объекта оценки, однако эксперт применил  корректировки   на торг в размере -23,1% ко всем стоимостям всех аналогов справочник оценщика  недвижимости 2020, земельные участки, ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечений  оценки» ФИО2, указав, что динамика рынка за рассматриваемый период не имела упорядоченного движения, и изменения уровня цен на земельные участки в течение 2 лет не наблюдалось. А также податель жалобы указывает, что экспертом необоснованно применены корректировки на вид права в размере – 23% к стоимости аналогов №1,№3, в связи с тем, что данные аналоги находятся в собственности, а не в аренде, как объект оценки.

Стороны,   извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.04.2006 между Закрытым акционерным обществом "Синтез-Петролеум" (Арендатор) и Администрацией муниципального образования городское поселение Мурмаши Кольского района Мурманской области (Арендодатель) заключен договор аренды № 250 (далее - Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 51:01:0201001:21 имеющий адресные ориентиры: Мурманская область, Кольский район, г.п. Мурмаши (далее - Земельный участок, Участок), под производственные объекты прирельсовой перевалочной базы в границах, указанных в кадастровой карте Участка, общей площадью 86 558 (восемьдесят тысяч пятьсот пятьдесят восемь) м2. Срок аренды Участка устанавливается с 05.12.2005 по 05.12.2030 (пункты 1.1. и 2.1. Договора). 

В ходе реорганизации Закрытое акционерное общество "Синтез Петролеум" было выделено Общество - истец по настоящему делу, к которому согласно разделительному балансу перешли права и обязанности по Договору. 

13.07.2015 права и обязанности арендодателя перешли к собственнику - Российской Федерации. 

Пунктом 3.4. Соглашения сторонами согласовано, что арендная плата может быть пересмотрена в одностороннем порядке по требованию Арендодателя ежегодно не чаще 1 раза в год в следствие изменения, в том числе, рыночной стоимости земельного участка. 

16.12.2019 в адрес истца поступило уведомление ответчика № 51-ДЕ-05/9022 (далее - Уведомление) которым ответчик известил об изменении с 01.01.2020 размера годовой арендной платы по Договору аренды Участка. 

В приложении к уведомлению истцу были представлены расчет арендной платы за Участок с 01.01.2020 (далее - Расчет) и выписка из отчета оценщика от 24.10.2019 № 19С/0519 об оценке рыночной стоимости права аренды Земельного участка (далее - отчет ФИО3). 

Согласно расчета размер годовой арендной платы за участок составил 4 369 807 руб. 07 коп. в год, а согласно отчета ФИО3 рыночная стоимость права аренды Участка за период с 01.01.2020 по 04.12.2030 составляет 47 650 000 руб. 

Не согласившись с указанной оценкой арендной платы, истец провел свою оценку рыночной стоимости объекта недвижимости - Участка, которую поручил            ООО "Общество оценщиков", согласно Отчету от 15.03.2022 № 133/03-22К которого рыночная стоимость объекта оценки - права аренды земельного участка под кадастровым номером 51:01:0201001:21 площадью 86 558 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., МО г.п. 

<

...> на земельном участке расположено здание № 3а, по состоянию на 01 января 2020 года, округленно составляет: 9 650 000 руб. 

Полагая, что размер годовой платы за период с 01.01.2021 по 04.12.2030 должен составлять 884 966 руб. 17 коп. ежегодно (из расчета: 9 650 000:3285*365 = 884 966 руб. 17 коп.), истцом 31.03.2022 ответчику было направлено Уведомление с предложением согласовать размер арендной платы земельного участка под кадастровым номером 51:01:0201001:21. 

На данное уведомление был получен ответ об отсутствии возможности применить при расчете арендной платы по договору аренды от 19.04.2006 № 250 Отчет об оценке от 15.03.2022 № 133/03-ЗЗК, подготовленный ООО "Общество оценщиков". 

Поскольку Управление отказало в применении  при расчете арендной платы по договору аренды от 19.04.2006 № 250 Отчета об оценке от 15.03.2022 № 133/03-ЗЗК, подготовленный истцом,    Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив,  что рыночная стоимость права аренды земельного участка на период с 01.01.2021 по 04.12.2030 составляет 9 089 000 руб., удовлетворил исковые требовании. 

 Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы) и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Судом первой инстанции установлено, что при заключении соглашения к договору стороны предусмотрели, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем (пункт 3.4 соглашения).

Указанный пункт соглашения сторон соответствует пункту 8 Правил, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Как следует из пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, право на одностороннее изменение размера арендной платы за участок прямо предусмотрено как пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, так и пунктом 3.4 соглашения и пунктом 8 Правил.

Судом перовой инстанции установлено, что на момент заключения соглашения сторон пунктом 6 Правил было установлено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 в Постановление № 582 внесены изменения, и пункт 6 Правил изложен в иной редакции, в соответствии с которой ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

С учетом внесения указанных изменений Управлением - истцом было принято решение о пересмотре размера арендной платы за участок в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом того, что статьей 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) прямо оговорено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Размер годовой арендной платы за участок определен ответчиком на основании отчета ФИО3, о чем ответчик уведомил истца, в том числе в оспариваемом уведомлении об изменении арендной платы за земельный участок.

В то же время, как верно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценке, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценке предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

 Судом первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценка-Сервис". 

Как следует из заключения эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:01:0201001:21 площадью 86 558 кв. м, расположенного по адресу: Мурманская обл., МО г.п. Мурмаши Кольского р-на, пгт. Мурмаши, ул. Причальная на период с 01.01.2021 по 04.12.2030 составляет 9 089 000 руб. 

Довод подателя жалобы о том, что Федеральный стандарт оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» утвержденный приказом Минэкономразвития  России от 20.05.2015 №297,  Федеральный стандарт оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» утвержденный приказом Минэкономразвития  России от 20.05.2015 №298, указные в перечне использованной литература в заключение эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э  утратили свою силу до начала проведения экспертизы, а также в ходе проведения экспертизы экспертом не учитывался федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку утверждения», утвержденный приказом  Минэнргоразвития  России от 04.07.20211 №328,  федеральный стандарт оценки  «Оценка недвижимости», утвержденный приказом  Минэкономразвития  России от 25.09.2014 №611, подлежит отклонению, поскольку не доказано, что данное обстоятельство повлияло на определение рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Ссылка подателя жалобы на то, что в заключение эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э информация  в отношении аналога №1 представлена только в виде архива объявления, без представления  графических сведений в отношении земельного участка, сведений  публичной кадастровой карты, в связи,  с чем достоверность информации по данному аналогу, в том числе его местоположения, вида разреженного использования, вызывает сомнение, подлежит отклонению, поскольку аналог №1 имеет все данные, чтобы использовать его в качестве аналога – объект аналог и объекты оценки относятся к объектам производственно-складской недвижимости. 

Ссылка подателя жалобы о том, что в заключение эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э отсутствует информация по анализу рынка объекта оценки, однако эксперт применил  корректировки   на торг в размере -23,1% ко всем стоимостям всех аналогов справочник оценщика  недвижимости 2020, земельные участки,                   ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечений  оценки» ФИО2, указав, что динамика рынка за рассматриваемый период не имела упорядоченного движения, и изменения уровня цен на земельные участки в течение 2 лет не наблюдалось, подлежит отклонению с учетом дополнительных пояснений эксперта, который указал, что в 2020 году  в связи с пандемией, не было достаточного выбора предложений  по объектам – аналогам, эксперт применил корректировку – 23,1% для неактивного рынка. 

О назначении повторной экспертизы ответчиком ходатайств не заявлено. 

Исследовав заключение эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э  по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит выводу о том, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта, приведенные в заключении судебной экспертизы по представленным на экспертизу документам и предоставленному на осмотр объекту, и поставленным на разрешение вопросам, обоснованы, противоречий в выводах не имеется. Эксперты предоставили ответы по всем вопросам и их мотивированные обоснования в исследовательской части.

С учетом заключения эксперта от 01.12.2022 № 008/11-22Э, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования. 

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 22.12.2022 по делу №  А42-6017/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Горбатовская

Судьи

 

С.А. Нестеров

 Н.С. Полубехина