АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело А27-18989/2023

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

 

19 июня 2024 г.                                                                                           г. Кемерово

Резолютивная часть решения суда 06 июня 2024 г.

Решение суда изготовлено в полном объеме 19 июня 2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе

судьи                                                                                                             Фуртуна Н.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания                   Федосовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Березовский домостроительный комбинат» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 19 от 28.02.2012 в сумме 312926,50 руб. за период с 01.03.2020 по 30.06.2023, пени в сумме 57428,62 руб. за период с 11.03.2020 по 20.06.2023, всего 370 355,12 руб.,

у с т а н о в и л:

комитет по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа (далее – комитет, истец) обратился  в Арбитражный суд Кемеровской области с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Березовский домостроительный комбинат» (далее – общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 19 от 28.02.2012 в сумме 312926,50 руб. за период с 01.03.2020 по 30.06.2023, пени в сумме 57428,62 руб. за период с 11.03.2020 по 20.06.2023, всего 370 355,12 руб.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы  по договору аренды земельного участка.

Ответчиком представлен отзыв, указано, что жилой дом введен в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет, право собственности на жилые помещения зарегистрировано за жильцами многоквартирного дома.

В судебном заседании истец на требованиях настаивал.

В соответствии со статьями 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 28.02.2012 № 19, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:22:0201001:665, находящийся по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирного дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 4760 кв.м (далее – договор).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 01 марта 2012 года по 31 декабря 2015 года. Согласно пункту 3.1 договора годовой размер арендной платы за земельный участок определен протоколом № 103 от 27.02.2012 г., являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Арендатор самостоятельно ежемесячно до 10 числа месяца, за который производится оплата, перечисляет арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в расчете арендной платы приложенном к настоящему договору (пункт 3.2. договора).

В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесению арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2. договора.

Договор имеет силу акта-приема передачи земельного участка (пункт 8.1. договора).

Согласно пункту 6.2 договора, в случае если по окончании срока действия настоящего договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Комитет направил ответчику предупреждение от 21.06.2023 № 81 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73).

Вместе с тем, подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из материалов дела, здание с кадастровым номером 42:22:0201001:1025, расположенное по адресу: 

<

...>, поставлено на кадастровый учет 16.06.2014. Судом установлено, что в отношении жилого помещения с кадастровым номером 42:22:0201001:1109 зарегистрировано право собственности физического лица, что свидетельствует о том, что земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ.

При этом в материалах дела отсутствуют сведения, которые бы давали основания полагать, что после введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома у застройщика в пользовании осталась часть земельного участка, который передавался ранее в аренду с целью завершения строительства многоквартирного дома. В указанной части доводы общества относительно передачи жилых помещений в собственность граждан не оспаривались. При этом комитет полагал, что отсутствие акта приема-передачи свидетельствует о том, что договор аренды является действующим и то, что земельный участок находится во владении и пользовании общества.

Вместе с тем, само по себе отсутствие акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018). Арендатор, прекращая пользование земельным участком фактически осуществляет действия (воздерживается от действий), которые бы он совершил (воздержался бы от совершения) после составления акта приема-передачи земельного участка.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 42:22:0201001:665 по ул. Иркутская, 43 г. Березовский сформирован для строительства многоквартирного жилого дома и является учтенным.

На основании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Следовательно, вышеуказанный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 № 13147/09.

Доводы комитета о том, что решением от 25.07.2016 Березовского городского суда Кемеровской области по делу № 2-844/2016 общество обязано обратиться в комитет за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства не влияют на выводы об отсутствии обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, решением суда на ответчика, в том числе, возложена обязанность по передаче объектов капитального строительства. Иных доказательств в опровержение доводов ответчика истцом не представлено.

При таком положении у истца отсутствуют полномочия по взысканию платы за использование спорного земельного участка.

Отсутствие обязанности по внесению арендной платы свидетельствует об отсутствии соответствующего корреспондирующего права арендодателя требовать внесения арендных платежей, что свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о её распределении судом не разрешается в связи отказом в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                          Н.К. Фуртуна